Історія земельного права Російської імперії, до складу якої на протязі декількох століть входила й Україна, – це історія державних політичних та економічних перетворень, формування земельного права як галузі і як дисципліни, це також історія розвитку земельного законодавства. Вплив суспільного економічного та інтелектуального розвитку на формування земельного права і його інститутів був безумовно визначальним. Держава і громадянське суспільство визначали свої погляди на земельний режим і переводили його на мову права відповідно до рівня знань, який був властивий конкретному часу.

Головною визначальною рисою земельних відносин у Росії на протязі великого історичного відрізку часу було те, що приватне землеволодіння визначалось за становими ознаками. Цю особливість не зачепили перетворення ні XIX, ні початку ХХ ст.

Усе суспільство Росії, як відомо, було поділено на певні станові групи (“сословия”) землевласників: дворян і селян, духовенства і міщанства тощо. Практично кожна із цих станових груп (селяни – з 1861р.) володіла відповідними правами на землю. Обсяг прав і обов’язків здебільшого залежав від належності землевласника до тієї чи іншої станової групи. Одночасно право Росії визнавало землю нерухомим майном, на яке розповсюджувалось загальне громадянське законодавство.

Законодавче регулювання земельних відносин у Росії було складним, і багато інститутів перебувало в стадії розвитку, як і саме земельне право. Лише на початку ХХ ст. почала створюватися наука про земельне право як про самостійну галузь. У даному випадку розвиток рухався в двох напрямах. З одного боку, із громадянсько-правового регулювання, за прикладом німецького права, стало поступово виділятися право на нерухомість, у тому числі і на землю. Одна з перших книг, виданих на цю тему, була написана професором Московського університету Л.А.Кассо і називалась “Русское поземельное право”. Термін “поземельное” визначав право на майно, пов’язане з землею, і саму землю, тобто нерухомість. З іншого боку, правознавці звернули значну увагу на станове землеволодіння, зокрема на селянське. На цю тему видавались теоретичні і практичні роботи.

З часу створення Російської імперії та існування станового ладу довгий час земельні відносини в Росії зберігалися з незначними змінами до того часу, коли суспільство не випробувало в середині ХІХ ст. значне потрясіння – аграрну і наступну за нею судову і земську реформи.

Аграрна реформа 1861 р. носила прогресивний характер. Обсяг прав, наданих аграрним виробникам на землю, – це один із наочних показників відношення державної політики до сільського господарства. На кого покладається основний тягар господарювання на землі, хто цікавий державі як основний суб’єкт використання сільськогосподарських земель; які заходи приймаються щодо охорони сільськогосподарських земель – усі ці питання набувають специфічну якість у періоди аграрних реформ.

Початок значній роботі щодо підготовки аграрної реформи середини ХІХ ст. безпосередньо пов’язаний з початком царювання Олександра ІІ (1855р.)

Обстановка в країні, що склалася на момент сходження Олександра ІІ на царський трон, була надзвичайно тяжкою. Економічна криза в країні з причини відставання виробництва ускладнювалась падінням міжнародного авторитету, пов’язаного з невдачами під час кримської війни. Росія втрачала колишні позиції на міжнародному сільськогосподарському ринку. Сільськогосподарське виробництво залишалось відсталим, кріпосний лад не залишав більше надій на його розвиток. І прямим доказом цього був ріст селянських заворушень.

Олександр ІІ прийняв рішення про проведення реформ, і перш за все аграрної. Однак відомому Маніфесту 1861 р. передувала майже п’ятирічна робота щодо підготовки умов проведення перетворень і основних документів. Спочатку було утворено Таємний комітет (1857р.), головним завданням якого був неоголошений збір інформації про становище селянства в даний час. Слідом за цим у деяких губерніях відкривались свої комітети з питань обговорення селянського питання. В 1858 р. Головний комітет з селянського питання зайняв місце Таємного комітету, після чого робота щодо підготовки реформ стала проводитись відкрито.

Робота була поставлена таким чином, що спочатку губерніям були розіслані питання, відповіді на які лягли в основу проекту проведення реформ. Спеціальна Комісія Головного комітету була зобов’язана вивчити прислані із губерній відповіді і пропозиції щодо реформи.

У 1858 р. спеціально для проведення остаточних законопроектних робіт був створений особливий орган, названий Редакційними комісіями. Він складався наполовину із представників петербурзьких чиновників і наполовину із осіб, що зарекомендували себе як спеціалісти в селянському, аграрному та інших питаннях, що мали відношення до реформ. Таким чином, склад Редакційних комісій був різноманітним і авторитетним. Очолював їх Ростовцев.

Робота Редакційних комісій була відкритою і доступною. Відомості про роботу друкувались, обговорювались у російській пресі. Під час підготовки проекту реформ не обійшлось і без зіткнення різних концепцій їх проведення.

Крупне російське дворянство, що володіло великими земельними територіями, в першу чергу було зацікавлене в проведенні реформ з найменшими втратами для себе. Втрата земельних площ у ході реформ була не в їх інтересах. Боялись вони і посилення селянських заворушень. Тому крупне дворянство просувало проект, на підставі якого селяни звільнялися б “особисто”, тобто без землі. Звільнення повинно було проходити поступово – від губернії до губернії.

Вплив консервативних кіл, до яких входили і крупні державні урядовці, і представники відомих у Росії дворянських сімей, був надзвичайно великий. Більш прогресивному політичному блоку прийшлось проявити немале політичне уміння, щоб подолати цей тиск і не довести справу до державної кризи.

Прибічники більш прогресивних перетворень відстоювали необхідність звільнення селян одночасно по всій російській імперії і наділенні їх землею. В цілому і загальному ця концепція реформ перемогла. Єдина поступка вимогам консерваторів полягала в тому, що селяни наділялись землею не безоплатно, а з зобов’язанням виплатити поміщику викупні платежі.

Нове законодавство про селян, введене в 1861 р., декларувало скасування кріпосної залежності, встановило право селян на земельний наділ і порядок здійснення викупних платежів за нього. За цим законодавством земля була селянам виділена, але, як уже згадувалось, використання земельних ділянок істотно обмежувалось зобов’язаннями перед колишніми власниками щодо їх викупу.

Зобов’язання ці були настільки довгостроковими, що в теорії склалась думка про надільне землекористування як про різновид довгострокової оренди.

Суб’єктом земельних відносин у центральних губерніях імперії визнавалась селянська земельна община. Внутрі земельної общини, селянській сім’ї надавалось право користування часткою земельного наділу общини. Для того, щоб зрівноважити права селянських сімей на наділ для общини було встановлено право періодичного “переділу” землі – особливої процедури обміну земельних ділянок, як правило, одночасно всіма членами общини.

В інших (українських, прибалтійських) губерніях суб’єктом земельних відносин було визнано селянський двір, який наділявся правами на наділ.

Установлена різниця в режимі селянського землеволодіння в центральних і периферійних територіях Російської імперії була обумовлена низьким добробутом селян центральних губерній. Під час проведення реформ передбачалось, що в общині селянам буде простіше налагодити прибуткове господарство і справитися з викупними платежами. Як показав подальший розвиток подій, дане передбачення виправдало себе не в повному обсязі.

Закони від 26 липня 1863 р. і від 24 листопада 1866 р. продовжили реформу тим, що зрівняли статус державних і поміщицьких селян, об’єднавши їх у станові групи селян з єдиною юрисдикцією.

18 травня 1882 р. засновується Селянський поземельний банк. У тому, що стосувалося прав селян на землю, його роль полягала в деякому спрощенні отримання земельних ділянок селянами на праві особистої власності, не розповсюдженої серед даного прошарку. Однак до реформи початку ХХ ст. операції Банку не відігравали істотну роль у розширенні прав власності на селянські землі.

Таким чином, починаючи з 1861 р. селяни чи одноосібно, чи в межах земельних общин виступали в якості носіїв прав і обов’язків на землю за законодавством.

Для аграрної реформи Росії 1906 р. було характерно те, що вона проходила в умовах ще сильнішої кризи, що охопила майже всі сторони політичного й економічного життя країни. І однією з найскладніших виявилась ситуація в аграрній сфері.

Відомо, що в проведенні перетворень П.А.Столипін опирався на програму, розроблену раніше відомим діячем С.Ю.Вітте, але відкинуту на користь іншої програми, підготовленої міністром внутрішніх справ В.К.Плеве. Відмінність між цими двома програмами була суттєвою. Якщо програма Плеве передбачала активне втручання держави в сільське господарство, підтримку селянства і крупного поміщицького землеволодіння, то Вітте пропонував робити ставку не на державну підтримку старої структури, а розвивати і підтримувати господарську активність селян шляхом установлення приватної власності на землю і ліквідації общинного ладу.

Революція 1905 р. наочно показала, наскільки був правий Вітте, говорячи про необхідність застосування більш радикальних заходів. Однак до цього часу С.Ю.Вітте був уже відсторонений від державних справ, і за проведення реформи взявся П.А.Столипін.

Основним, серед інших, напрямом реформи була реорганізація селянського господарства та зміна змісту прав селян на землю.

У цей час не лише розширювались права селян на землю (відміна викупних платежів Указом від 3 листопада 1905 р. сприяла цьому особливо), але й був зроблений крок у напряму реалізації приватного права власності на землю. Реформа, якщо розглядати її з даної точки зору, була направлена на перехід від права загальної власності на землю серед селян (общинне землеволодіння) до права особистої власності глави господарства.

Першим кроком реформ була заборона проведення переділів землі в общині і повсюдний перехід від права общини на земельний наділ до права селянського двору на частку наділу, закріплену за ним останнім переділом. Цим самим повсюдно було здійснено перехід до подвірного землеволодіння, а община як суб’єкт земельного права переставала існувати.

Слідом за цим на підставі законодавства селянин – член общини отримував право виходу із неї зі своїм земельним наділом для створення хутора.

Реформа передбачала виключно добровільний порядок переходу до хутірського землеволодіння. І, незважаючи на значні труднощі, до 1917 р. кількість хутірських землеволодінь збільшилась. Однак сама реформа до цього часу не була завершена.

Таким чином, у період з 1861 по 1917 рр. законодавство рухалось у напрямі надання селянству прав на землю, рівних існуючому в Російській імперії праву приватної власності на землю. Дане право включало володіння землею, право використовувати землю обмежувалось зобов’язанням не порушувати права власників сусідніх ділянок і права сервітуту. Право користування земельною ділянкою полягало в праві укладати усі види угод, передбачених цивільним законодавством для нерухомості, а також вчиняти інші дії, передбачені правом для користування нерухомістю. Законом була передбачена можливість викупу земель для державних потреб. Існувало також регульоване законодавством право сервітуту.

Рух цей проходив через довгі перехідні етапи, в рамках яких права селян на землю значно обмежувалися правами общин на наділ, правами колишніх власників на отримання викупної плати, становими обмеженнями. Зміст цих обмежень носив у більшості випадків політичний характер і обумовлювався значним впливом консервативних кіл, що складалися з крупних землевласників.

Община, здійснюючи свої права, могла продавати, здавати в оренду земельний наділ після погодження з користувачем.

З реформою Столипіна, радикалізм якої був продиктований станом російської економіки після поразки у війні з Японією і революційних подій у самій державі, було розпочато наступ на ідеологію общинного землеробства.

Підставами були передбачувані економічні переваги приватного хутірського сільськогосподарського виробництва перед общинним. Наслідком цього було закріплення і розповсюдження права приватної власності на землю серед селян.