Общие основания прекращения прав на земельные участки определены Земельным кодексом РФ (гл. VII) и ГК РФ (гл. 17). Перечень оснований прекращения прав собственности и пользования содержится также в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Водном и Лесном кодексах применительно к землям водного и лесного фондов, в законах Московской области «О порядке прекращения прав на землю на территории Московской области», Саратовской области «О земле», Земельном кодексе Республики Коми применительно к землям соответствующих субъектов Федерации. В связи с принятием нового Земельного кодекса РФ положения законов субъектов РФ применяются в той мере, в какой они не противоречат Земельному кодексу РФ.

  В обобщенном виде в число оснований прекращения прав на земельные участки входят добровольный отказ от земельного участка, отчуждение собственником своего земельного участка, использование земли не по целевому назначению, истечение срока пользования, ликвидация юридического лица, смерть гражданина-землепользователя (собственника, владельца), нерациональное использование земель, использование земель способами, приводящими к ухудшению их состояния, неуплата земельного налога, изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд, изъятие земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в государственную или муниципальную собственность в порядке обязательного отчуждения (ст. 3—5 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), прекращение трудовых отношений, когда объектом является служебный земельный надел, и некоторые другие.

  Следует различать основания, в силу которых права собственности, владения, пользования прекращаются безусловно, независимо от воли участников правоотношений, и основания, при которых прекращение прав возможно, но зависит от взаимного или одностороннего волеизъявления участников.

   Основанием безусловного, автоматического, не зависимого от волеизъявления сторон прекращения прав на земельный участок являются истечение срока пользования, смерть гражданина-землепользователя. Также безусловно прекращается право собственности на земельный участок либо земельную долю из земель сельскохозяйственного назначения при возникновении оснований для их обязательного отчуждения. Отказ от земельного участка не влечет безусловного прекращения права на данный земельный участок, потому что такой отказ нередко означает и прекращение обязанностей. Освобождение от обязанностей не может зависеть от собственного усмотрения землепользователя, а нуждается в согласии стороны, предоставившей земельный участок в пользование. Поэтому не просто отказ как одностороннее волеизъявление, а отказ, принятый другой стороной, может служить основанием прекращения права землепользования.

   Нарушение правил пользования также не влечет безусловного прекращения права частной собственности, аренды, пользования и иных прав, ибо прекращение прав как мера ответственности может применяться только в случаях, прямо указанных в законе, при наличии к тому веских оснований и в большинстве случаев по решению суда. Подобная же ситуация возникает и при ликвидации предприятия. В этом случае от бывшего пользователя требуется выполнение всех возложенных на него обязанностей, в частности по приведению земельного участка в надлежащее состояние.

   Предусматриваются и другие условия прекращения земельных правоотношений, которые появились в земельном законодательстве впервые. Так, право пользования участками лесного фонда, включая земли лесного фонда, может быть ограничено и приостановлено для защиты конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства, охраны здоровья населения, окружающей природной среды, историко-культурного и природного наследия, прав и законных интересов граждан.

  При определенных обстоятельствах у государства возникает необходимость изъятия земельного участка, ранее предоставленного гражданам и организациям в частную собственность, владение, пользование, аренду. Речь может идти о необходимости прокладки автомобильной дороги либо о возникновении чрезвычайных ситуаций, связанных с опасным загрязнением земель.

  Для подобных случаев земельное и гражданское законодательство устанавливает способы, условия и процедуры изъятия земель. Изъятие земель означает полное прекращение одновременно всех правомочий граждан и организаций на земельный участок или его часть и передачу земельного участка государству либо местным органам самоуправления. В результате изъятия земель граждане и организации лишаются земельного участка юридически и физически.

  Изъятие земель в этом смысле отличается от обременении и ограничения прав на земельный участок, при которых юридически частично сохраняется право на земельный участок, а физически весь земельный участок остается во владении собственника, владельца, пользователя. Примером может служить установление сервитутов. Соответственно процедуры изъятия земель не применяются в случаях частичного ограничения права на земельный участок.

  Действуют несколько процедур изъятия земель. Они включают конфискацию, реквизицию и изъятие земель для государственных и муниципальных нужд.

  Изъятие земель в порядке конфискации производится в случаях совершения земельных преступлений и применяется только к собственникам земельных участков в качестве санкции. При конфискации земли изымаются путем вынесения судебного решения, что выражается в принудительном (без согласия собственника) прекращении прав на земельный участок без компенсации его стоимости или понесенных убытков со стороны государства. Конфискованный земельный участок переходит в собственность государства (ст. 214 ГК).

  Реквизиция означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении эпидемий, эпизоотии и других чрезвычайных ситуаций и осуществляется в порядке вынесения административного решения государственным исполнительным органом без права собственника на его обжалование. В порядке реквизиции, т.е. в соответствии со ст. 51 ЗК, могут быть также изъяты земельные участки, находящиеся в пожизненном наследуемом владении либо постоянном пользовании. Реквизиции предшествует введение в установленном порядке чрезвычайных условий жизнедеятельности на той или иной территории в связи с вышеперечисленными обстоятельствами. Собственнику, владельцу, пользователю возмещаются причиненные реквизицией убытки и выдается документ о реквизиции. При прекращении чрезвычайных обстоятельств земельный участок возвращается собственнику, владельцу, пользователю, а при невозможности возврата собственнику компенсируется его рыночная стоимость либо предоставляется равноценный земельный участок.

   Изъятие земель для государственных и муниципальных нужд означает право государственных органов и органов местного самоуправления прекращать право на земельные участки граждан и организаций в случае необходимости для реализации проектов, направленных на удовлетворение государственных и муниципальных нужд.

  Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд строго ограничено и допускается только в исключительных случаях, которые включают:

ü выполнение международных обязательств РФ;

ü размещение объектов государственного или муниципального. значения;

ü возникновение иных потребностей, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.

  Обычно государственные или муниципальные нужды связаны с реализацией таких мероприятий, как размещение объектов общего пользования (дорог), государственных органов, организаций, предприятий и учреждений, местных органов самоуправления, социальных объектов, объектов культуры, создания особо охраняемых территорий. Примечательно, что при размещении объектов государственного или муниципального значения изъятие земель у собственников, владельцев, пользователей, арендаторов производится только в крайнем случае, если нет иных вариантов размещения объекта, т.е. тех, которые не связаны с изъятием. Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд в отдельных случаях ограничивается. К примеру, не могут изыматься особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья для нужд, не связанных с целями, для которых они были предоставлены; земли особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению. Изъятие земель поселений в целях застройки осуществляется только в соответствии с генеральными планами.

   Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд осуществляется в соответствии с процедурой, установленной земельным и гражданским законодательством.

   Она включает следующие этапы:

ü принятие решения о реализации проекта государственным либо муниципальным органом;

ü принятие решения государственным либо муниципальным органом об изъятии земельного участка;

ü государственная регистрация решения;

ü письменное уведомление собственника, владельца, пользователя, арендатора о предстоящем изъятии не позднее чем за год до такого изъятия;

ü заключение соглашения о выкупе земельного участка (договора купли-продажи);

ü регистрация сделки.

Изъятие земель для государственных или муниципальных нужд осуществляется на основе принципа возмездности, в соответствии с которым государственные либо муниципальные органы обязаны выкупить изымаемый земельный участок, если он изымается у собственника по выкупной цене, либо предоставить земельный участок равной стоимости (равноценный). Выкупная цена включает рыночную стоимость земельного участка и других объектов, убытки, в том числе упущенную выгоду.

Изъятие производится при условии добровольного согласия собственника, владельца, пользователя, арендатора, а в противном случае — принудительно по решению суда. Изъятый земельный участок переходит в собственность государства или местных органов самоуправления и закрепляется за соответствующими государственными или муниципальными органами, организациями, предприятиями на праве постоянного пользования.