Статья 25 ЗК РФ предусматривает, что права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством. В связи с этим обратимся к положениям ГК РФ.

Перечень оснований возникновения гражданских прав и обязанностей установлен п. 1 ст. 8 ГК РФ.                  Анализируя данный перечень, можно прийти к выводу, что основаниями возникновения прав на такой вид имущества, как земельные участки, могут являться:

  1) договор или иная сделка;

  2) акт государственного органа или органа местного самоуправления;

  3) судебное решение, установившее право на земельный участок;

  4) приобретение имущества по основаниям, допускаемым законом.

   Рассмотрим подробнее данные основания.

   В качестве примера договоров и иных сделок, служащих основанием возникновения прав на земельные участки, можно назвать, в частности, договоры купли-продажи, мены, дарения земельного участка, договор ренты или пожизненного содержания с иждивением, передачу земельного участка по наследству на основании завещания, любые другие сделки, предметом которых может быть земельный участок или право на земельный участок (например, передача, в том числе возмездная, прав и обязанностей по договору аренды земельного участка).

    Под актами государственных органов или органов местного самоуправления, на основании которых возникают права на земельные участки, следует подразумевать прежде всего принимаемые ими решения о предоставлении находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков в собственность, постоянное (бессрочное) пользование, аренду и т.д.

     Однако не исключена возможность принятия государственными или муниципальными органами также и иных актов, обосновывающих возникновение прав на земельные участки. Например, в г. Москве широко распространена практика издания префектами административных округов распоряжений об установлении прав пользования земельными участками. В соответствии с Регламентом подготовки и оформления распоряжений префектов административных округов по установлению прав на землю в процессе регистрации землепользователей, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 25 января 1994 г. N 77, данные распоряжения направлены на обеспечение первичного учета землепользователей, выявленных в ходе инвентаризации земельных участков либо обратившихся с целью оформления документов, удостоверяющих права на земельные участки. Распоряжения префектов об установлении прав на земельные участки (издаваемые при выявлении соответствующих правовых оснований) по сути имеют то же значение, что и решение уполномоченного органа о предоставлении земельного участка, т.е. являются основанием для заключения соответствующего договора (аренды земельного участка и др.) либо для государственной регистрации вещного права.

   Юридическим основанием возникновения права на земельный участок может являться решение суда, которым установлено право на земельный участок. Данное основание возникает, как правило, в результате спора о праве, передаваемого на разрешение в судебные органы, и отвечает требованиям ст. 59 ЗК РФ, согласно которой признание права на земельный участок осуществляется в судебном порядке. Примером возникновения права на основании решения суда может служить также признание судом права муниципальной собственности на бесхозяйный земельный участок (п. 2 ст. 226 ГК РФ, п. 2 ст. 53 ЗК РФ).

   Решение суда общей юрисдикции или арбитражного суда, вступившее в законную силу, является правовым основанием для государственной регистрации установленного судом права на земельный участок.

     Что касается приобретения земельных участков по основаниям, допускаемых законом, то здесь в качестве примера можно привести приобретение права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ).

     Следует отметить, что в ряде случаев для возникновения прав на земельные участки необходимо одновременно несколько оснований. Так, например, при предоставлении земельного участка в аренду государственным органом или органом местного самоуправления основаниями для возникновения права аренды будут, во-первых, акт соответствующего органа о предоставлении земельного участка, во-вторых, заключаемый на его основании договор аренды земельного участка.   Аналогичная ситуация складывается при заключении на основании актов государственных или муниципальных органов договоров купли-продажи земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

                8.НАСЛЕДОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

  Принадлежавшие наследодателю на праве собственности земельный участок или право пожизненного наследуемого владения земельный участком входят в состав наследства и наследуются на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит земельный участок, специальное разрешение не требуется.

  При наследовании земельного участка или права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству переходят также находящиеся в границах этого земельного участка поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, находящиеся на нем растения, если иное не установлено законом.

   Гражданский кодекс РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию. Земельные участки имеют различное целевое назначение, разрешенный режим использования и охраны, ограничения по предельному размеру. Особенности, связанные с целевым назначением, разрешенным режимом использования, должны учитываться. Например, когда земельный участок окажется в собственности иностранного гражданина или лица без гражданства, которым они не вправе обладать, то предусматривается соответствующий порядок отчуждения такого участка.

  При этом предусматриваются особые правила наследования определенных земельных участков.

  Законом « О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

    Гражданским кодексом РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст.258 ГК РФ земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

    Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

    В случаях, когда право на участок принадлежит нескольким лицам, в качестве наследства будет выступать доля в праве общей собственности на земельный участок.

   Основным принципом земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все подобные объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральным законом. Также установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий и сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Когда право собственности на земельный участок и строение переходит к разным лицам, суд, разрешая спор между собственником недвижимости, расположенной на земельном участке, и собственником этого участка может признать за той или иной стороной право приобрести собственность другого участника спора или установит условия пользования земельным участком собственником недвижимости.

                              9.ФОРМИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

   Для реализации купли-продажи, дарения, наследования, изменения площади, приватизации или любых других операций с земельными участками, связанных с регистрацией права собственности или внесением изменений в государственный реестр сведений о земельных участках, зачастую требуется проведение землеустроительных работ. Одним из основополагающих этапов любых таких работ является формирование земельного участка согласно установленным законодательством правилам и процедурам. Кроме того, формирование земельного участка является главным этапом в определении и регистрации права собственности на землю.

Формирование земельного участка предполагает проведение целого комплекса работ, включающих в себя подробное исследование правоустанавливающих документов на участок, сбор технических данных, необходимые измерения на местности, составление необходимых проектов по формированию земельного участка и их согласование со всеми заинтересованными лицами.

  Кроме того, для создания пакета документов межевого дела, в котором будут собраны все сведения об участке, необходимо согласовать все проекты по созданию границ земельных участков с владельцами всех прилегающих участков.

  Формирование земельного участка, таким образом, заключается в проведении следующего комплекса землеустроительных работ:

  - изучение всех имеющихся исходных документов, таких, как свидетельства о правах собственности, геодезические карты местности, технические справки о состоянии инженерно-технических сетей;

  - согласование проекта границ участка с владельцами соседних участков;

 - замер и установка на территории участка межевых знаков, обозначающих границы участка;

  - создание плана землеустройства данного участка с указанием всех границ;

  - создание межевого дела участка.

   В последствии, межевое дело должно пройти регистрацию в государственном кадастровом реестре с присвоением каждому участку соответствующего кадастрового номера, который является уникальным для каждого объекта недвижимого имущества. Таким образом, будет установлено право собственности определенного лица, физического или юридического, на земельный участок, что позволит осуществлять всевозможные операции с этим недвижимым имуществом. Установление права собственности с выдачей соответствующего свидетельства можно считать заключительным этапом формирования земельного участка.

  Для соблюдения всех нормативных постановлений, формирование земельного участка должно проводиться в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексом.

  Основными нормативными документами, определяющими порядок проведения формирования земельного участка, являются федеральный закон «О землеустройстве», инструкция по межеванию земель и постановление правительства РФ «Об утверждении положения о порядке установления границ землепользования в застройке городов и других поселений».