Первые, закрепленные правом осмысленные элементы кооперации, были известны еще римскому частному праву II-I в.в. до н.э. под именем договора товарищества (societas). Так, в силу договора товарищества несколько лиц вступали "… в общение всем своим имуществом или ради осуществления одного какого-либо предприятия, например, ради покупки или продажи рабов, масла, вина, хлеба в зерне". Как считали римские юристы, даже при нерушимом принципе сословности права "Лица, не равные по своему имущественному положению, могут вступать в товарищество; и это товарищество имеет силу, ибо часто более бедный восполняет своей работой то, чего по сравнению с другими участниками товарищества не хватает в его имуществе". Этим подчеркивалось огромное значение и потенциал товарищества, первого ростка кооперативных образований[1].

 Кооперативные начала наблюдались и в римских коллегиях, возникнувших в древности для нужд отправления культа и охватывающих как просто соседей, так и ремесленников, земляков, лиц, в складчину обеспечивавших себе место на кладбище или в колумбарии. В коллегии с разрешения их учредителей допускалось принимать и рабов.

В числе первооткрывателей потребительской кооперации были Австрия, Германия и … Россия. В дореволюционной России насчитывалось 16 000 кредитных товариществ с общей суммой активов около 90 000 000 рублей и числом членов свыше 11 000 000 человек. В царской России кооперативными образованиями являлись кооперативные союзы и товарищества, общества взаимного кредита, ссудосберегательные кассы, потребительные общества. Дореволюционные русские юристы считали, что общая цель кооперации - это прежде всего устранение или уменьшение посредничества. Русское право понимало под потребительным обществом союз лиц с целью наиболее выгодно приобретать необходимые продукты и вещи путем совместной закупки с устройством своих лавок и мастерских. Участники потребительного общества вносили паевые взносы, участвовали в управлении делами потребительного общества и в прибылях, отвечая при неуспехе дела лишь внесенным паевым взносом.

 Кооперативные начала исконно брали силу также из крестьянской православной общины. Издревле на Руси в складчину ставили дома, ликвидировали последствия пожаров и войн. После отмены крепостного права 4/5 надельных крестьянских земель перешли в общинное землепользование. Община отвечала за уплату ее членами податей, осуществляла раскладку налогов между крестьянами, земельные переделы. Община как источник кооперации в деревне кроме всего прочего представляла собой средство, препятствовавшее чрезмерному обогащению одних хозяйств и обеднению других. Общинные традиции воспитывали у крестьян привычку к кооперативным действиям, вносили в их движение элементы организованности.

После революции 1917 года правительство большевиков сразу отменило капиталистическую частную собственность и провозгласило господство новых отношений собственности - государственной, социалистической, фактически и юридически лишив собственников средств производства. Тем не менее, советская власть, начиная с 1918 г. насаждает, прежде всего в деревне, кооперативные формы хозяйствования колхозного типа - совхозы, коммуны, артели и товарищества по совместной обработке земли. Гражданские кодексы советских республик 20-х годов выделяли кооперативную собственность в качестве самостоятельного вида. Кооперативная собственность во многих отношениях приравнивалась к государственной и также усиленно охранялась. И гражданское и земельное законодательство устанавливало льготы для кооперативных хозяйств. Идеолог большевизма В.И. Ленин считал, что правильно организованная, охватывающая миллионы крестьянства кооперация является тем средством, при помощи которого можно построить в нашей стране полное социалистическое общество. Ленинские идеи находили свое практическое выражение в сфере жилищной политики молодого советского государства. В 1924 г. существовало три вида кооперативов, связанных с приобретением и эксплуатацией жилья: ЖАКТы, ЖК и товарищества индивидуальных застройщиков. С 1923 по 1927 г.г. доля жилищных кооперативов в расходах на новое жилищное строительство поднялась с 4% до 17%. В 1922-1924 г.г. на долю жилищных кооперативов приходилось 55% всех капитальных вложений, потраченных в Москве на строительство, ремонт и дострой жилья. Конституция СССР 1936 г. подчеркивала, что одной из форм социалистической собственности является колхозно-кооперативная собственность. В 1937 г. кооперативные дома были признаны принадлежащими государству. На долгое время потребительское кооперативное жилищное движение в СССР было заморожено[2].

Одним из наиболее распространенных видов потребительской кооперации послевоенного периода стала жилищно-строительная кооперация. Со второй половины 50-х годов она существовала в основном в виде жилищных и дачно-строительных кооперативов. Создаваемый усилиями ЖК и ДСК жилой фонд являлся социалистической собственностью кооперативов, а их членам принадлежало право пользования жилыми помещениями. Распределение жилых помещений между членами кооператива производилось в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Руководили деятельностью жилищных и дачно-строительных кооперативов жилищные управления местных Советов народных депутатов. В 1965 г. Советом Министров РСФСР был утвержден Примерный Устав жилищного кооператива. Жилищные, дачно-строительные и дачные кооперативы успешно выполняли возложенные на них партией и советским правительством задачи.

В конце 80-х начале 90-х в России наблюдался спад кооперации вплоть до экономического кризиса августа 1998 г. Статистические исследования 1999 - 2000 г.г. заставили по-новому взглянуть на перспективы развития рынка жилья. Оказалось, что круг лиц, имеющих возможность купить себе квартиру за 100% её стоимости, весьма ограничен. Кризис негативно повлиял на покупательную способность населения, хотя год от года потребность людей в жилье возрастала.

С приходом на российскую политическую арену В.В. Путина, население страны получило реальную возможность планировать свою жизнь, свой бизнес на 10-15 лет вперед. Курс на стабилизацию и развитие российской экономики, позволил россиянам пользоваться обычной для промышленно развитых стран коллективной жилищно-накопительной системой. Цель этой системы, основанной на идее кооперации - оплата населением жилья на условиях длительной низкопроцентной рассрочки[3].

После кризиса 1998 года была начата подготовительная работа по возрождению лучших мировых и отечественных традиций кооперативного движения в сфере потребительской жилищной кооперации, их адаптации к непростым условиям современной России. Почти два года ушло на проработку важнейших вопросов: каким образом в России сможет полноценно работать коллективная жилищно-накопительная система, исходя из нашего гражданского и налогового законодательства, а также возможностей и ментальности наших граждан. Затем несколько месяцев напряженной работы потребовалось инициативной группе для того, чтобы проработать и "обкатать" основные принципы будущего проекта и создать пакет основных документов.

Таким образом, 13 июня 2000 года был зарегистрирован первый в России жилищный кооператив нового типа "Строим Вместе".

Что касается законодательного регулирования кооперации в нашем государстве, то до августа 1921 г. организация и деятельность жилищных кооперативов регламентировалась актами региональных органов власти.

Впервые упорядочение отношений, связанных с жилищной кооперацией на уровне Союза ССР, предусматривалось ЦИК и СНК СССР «О жилищной кооперации». В данном документе, в частности, определялись следующие виды жилищных кооперативов: жилищно-арендные кооперативные товарищества, жилищно-строительные кооперативные товарищества; общегражданские жилищно-строительные кооперативные товарищества.

Однако такое многообразие жилищной кооперации просуществовало недолго. Постановлением ЦИК и СНК ССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшения жилищного хозяйства в городах» все виды жилищных кооперативов были принудительно реаргонизованы в жилищно-строительные кооперативы, по существу была установлена жесткая привязка кооперативов к государственным и партийным органам.

В феврале 1938 г. были ликвидированы союзы жилищно-строительных кооперативов всех уровней. Окончательное уравнение жилищных кооперативов было оформлено при утверждении 31 октября 1939 г. «Примерного устава жилищно-строительного кооператива».

В период ВОВ жилищное строительство, по понятным причинам практически было прервано. После окончания войны восстановление разрушенного жилищного фонда и строительство нового производилось в основном без помощи жилищной кооперации.

Второе дыхание социалистическая жилищная кооперация получила только после ХХ съезда КПСС. Совет Министров СССР 20 марта 1958 г. принял постановление «о жилищно-строительной и дачно-строительной кооперации». В постановлении указывалось на необходимость более широкого распространения жилищно-строительных кооперативов. Предприятия и учреждения получили возможность создавать кооперативы для своих работников[4].

В связи с принятием вышеназванного документа 24 сентября 1958 г. постановлением Совета Министров РСФСР был утвержден «Примерный устав жилищно-строительного кооператива».

Совместное постановление ЦК КПСС и Совета министров СССР от 1 июня 1962 г. «Об индивидуальном и кооперативном жилищном строительстве» предусматривало включение в государственные плановые задания кооперативное строительство. Кроме того, данным актом были предусмотрены новые льготы организационного и финансового порядка. В октябре того же года был утвержден Примерный устав жилищно-строительного кооператива.

По существу с октября 1937 по март 1988 г. в отечественной правовой регламентации жилищная кооперация отождествлялась с организациями, именовавшимися «жилищно-строительными кооперативами»[5].

Началом нового этапа развития нормативно-правового регулирования жилищной кооперации следует считать принятие ЦК КПСС и Советом Министров 31 марта 1988 г. постановления «О мерах по ускорению развития жилищной кооперации» Впервые на государственном уровне было признано, что жилищная кооперация не внесла должного вклада в решение проблемы обеспечения жильем.

В современных условиях организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов вызывает значительные трудности, так как в России этот вопрос в достаточной степени не урегулирован. Гражданский кодекс дает лишь общие положения о кооперации, а отмена Примерного устава ЖСК РСФСР привела к тому, что при организации ЖК и ЖСК организаторы исходят из практики, сложившейся еще при действии Примерного Устава, ст. 116 ГК и гл. 5 Жилищного Кодекса, а также некоторых положений Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» и Закона СССР « О кооперации».