Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

 

Подход с точки зрения дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данная недвижимость. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от ее коммерческой эксплуатации, (например, от сдачи в аренду) и от последующей продажи.

Существует две техники, которые применяют чаще всего - техника дисконтированных денежных потоков (ДДП) и техника прямой капитализации.

Для расчета стоимости объекта применен метод дисконтирования денежных потоков. Предпосылки метода ДДП:

§ Недвижимое имущество приобретается инвестором только потому, что оно способно в будущем принести ему определенные преимущества;

§ Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность, как соотношение между денежным выражением этих будущих преимуществ и ценой, по которой объект может быть приобретен;

§ Преимущества (в денежной форме) будет получать инвестор на протяжении периода владения. Однако в случае приобретения недвижимости определенные средства должны быть уплачены за нее немедленно;

§ Стоимость преимуществ, полученных в будущем (стоимость прав на получение будущих преимуществ), меньше стоимости аналогичных преимуществ, полученных немедленно. Следовательно, стоимость недвижимости равна в текущей стоимости будущих преимуществ, вытекающих из права собственности на него.

Информация из расчета объекта:

Площадь - 4812 м²;

Арендная ставка в месяц - 200,0 тенге /м²;

Доход в месяц - 962400 тенге.

Учитывая сложившуюся экономическую ситуацию, выбираем горизонт расчета равным пяти годам. Стоимость объекта С в данном случае определяется как текущая сумма денежных потоков по годам (с учетом увеличения на 5% ежегодно), плюс текущая стоимость реверсии, рассчитанная по модели Гордона (продажи объекта по истечении пяти лет) по формуле:

 

     _{n = 5 n}

С = ∑ NOI / (1 + R) (5)

    ^{n = 1}

 

где NOI - величина годового денежного потока, тенге;

R - ставка дисконтирования в %.

Годовой денежный поток складывается из потока средств, получаемых от сдачи в аренду (с учетом среднегодовой производительности), с учетом текущих эксплуатационных расходов.

Прогнозируется увеличение ставки арендной платы со временем на 15% ежегодно.

Ставка дисконтирования R определена кумулятивным методом и составляет 14,6%. Расчет ставки дисконтирования приведен в таблице 17.

 

Таблица 17

Расчет ставки дисконтирования (в процентах)

Безрисковая ставка (средневзвешенная процентная ставка по привлеченным депозитам и вкладам предприятий и организаций, со сроком привлечения свыше 3-х лет)	9,5
Риск, связанный с недостатками управления Риск, связанный с неликвидностью проектов Риск, связанный с правовой нестабильностью в стране Финансовый риск, связанный с возможностью изменения политики банков и финансовой сферы	1,5 1,0 1,1 1,5
ИТОГО	14,6

 

Поток денежных поступлений по годам приведен в таблице 18.

Поток денежных поступлений по годам

 

Таблица 18

Показатели

Год

Реверсия

Тенге

1

2

3 4 5 Доход от аренды в месяц 962400

1010520

1061046 1114098 1169803   Число месяцев 12

12

12 12 12   Потенциальный валовой доход за год 11548800

12126240

12732552 13369179 14037637   Коэффициент загрузки 0,75

0,75

0,75 0,75 0,75   Фактический валовой доход за год 8661600

9094680

9549414 10026884 10528227   Затраты на ремонт в год 240000

252000

264600 277830 291722   Эксплуатационные расходы, тенге/год

413100

413100 413100 413100 413100   Ставка дисконтирования, %

14,6

14,6 14,6 14,6 14,6   Годовой i-тый денежный поток

8008500

8429580 8871714 9586001 9823405 44719200 Текущая стоимость денежного потока

6988220

6418547 5894591 5557750 4969802  

Текущая стоимость реверсии

22624086

Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом

52452996                

 

Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.

(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).

Или по курсу валют 419624 доллара США

(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).