Из п. 1 ст. 743 ГК следует, что при выполнении работ в рамках договора строительного подряда должна быть составлена смета, определяющая цену работ. Думается, что в случае отсутствия сметы и отсутствия в договоре условий о способе определения цены оплата должна производиться на основании п. 3 ст. 424 ГК с учетом расходов, обычно требующихся для осуществления такого рода строительных работ, и выплачиваемого подрядчику при сравнимых обстоятельствах вознаграждения.

В качестве характерной особенности договора строительного подряда выделяется чрезвычайное многообразие прав и обязанностей его сторон. Большинство из них тем не менее совпадает с общими правами и обязанностями, возникающими из договора подряда, поэтому отметим лишь те из них, которые присущи только договору строительного подряда либо имеют особенности.

Поскольку результатом строительных работ является объект недвижимости, подлежащий передаче в собственность заказчика, на заказчика возлагается дополнительная обязанность своевременно предоставить для строительства земельный участок. Право собственности на созданный объект недвижимости может быть зарегистрировано лишь за лицом, владеющим земельным участком на законном основании, поэтому заказчик, заключая договор подряда на строительство здания, сооружения, должен обладать таким правом на земельный участок, на котором будет осуществляться строительство, и предоставить его подрядчику.

Площадь и состояние предоставляемого земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного подряда условиям, а при отсутствии таких условий - обеспечивать своевременное начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок.

Договором строительного подряда может быть предусмотрена обязанность заказчика передавать подрядчику в пользование необходимые для осуществления работ здания и сооружения, обеспечивать транспортировку грузов в его адрес, временную подводку сетей энергоснабжения, водо- и паропровода и оказывать другие услуги, оплата которых осуществляется в случаях и на условиях, предусмотренных договором строительного подряда.

Специфика строительных работ предопределяет и дополнительные права заказчика, к числу которых относится право вносить изменения в техническую документацию (ст. 744 ГК). Вместе с тем техническая документация определяет объем и содержание работ, которые должны быть согласованы с подрядчиком при заключении договора, поэтому данное право небезгранично и возможно при соблюдении двух условий:

1) дополнительные работы по стоимости не должны превышать 10% указанной в смете общей стоимости строительства;

2) эти дополнительные работы не должны изменять характера предусмотренных в договоре строительного подряда работ.

В случае если эти условия не соблюдаются, внесение изменений возможно только по соглашению сторон (в частности, при превышении стоимости более чем на 10% сторонами должна быть согласована дополнительная смета).

Заказчику принадлежит также право осуществлять контроль и надзор за ходом и качеством выполняемых работ, соблюдением сроков их выполнения (графика), качеством предоставленных подрядчиком материалов, а также правильностью использования подрядчиком материалов заказчика, не вмешиваясь при этом в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика (ст. 748 ГК). Данное право приводит к возникновению у заказчика и дополнительной обязанности, неисполнение которой влечет для него негативные последствия, - обязанность немедленно заявить подрядчику об обнаруженных при осуществлении контроля и надзора отступлениях от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иных недостатках. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Наличие у заказчика права осуществления контроля и надзора не дает подрядчику, ненадлежащим образом выполнившему работы, права ссылаться на то, что заказчик его не осуществлял, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом (в частности, ст. 53 ГрК предусмотрена обязанность строительного контроля).

Нормами о строительном подряде более детально урегулирована обязанность заказчика по приемке работ (ст. 753 ГК). Получив сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, заказчик обязан немедленно приступить к его приемке, организовать и осуществить приемку результата работ за свой счет, если иное не предусмотрено договором строительного подряда.

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результата работ должны участвовать представители государственных органов и органов местного самоуправления.

Если из закона, договора или существа работ следует, что приемке результата работ должны предшествовать предварительные испытания, приемка может осуществляться только при положительном результате предварительных испытаний.

Сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ при наличии двух условий в совокупности:

1) наличие недостатков результата работ, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели;

2) эти недостатки не могут быть устранены ни подрядчиком, ни заказчиком, ни третьим лицом (к которому, например, обратился заказчик для их устранения).

В частности, в судебной практике в качестве оснований для отказа в приемке признавались следующие: объект не выведен на проектную мощность, отсутствуют положительные результаты испытаний.

Обязанность заказчика по оплате не имеет специфики в договоре строительного подряда (ст. 746 ГК), особые правила предусмотрены лишь на случай консервации объекта строительства (ст. 752 ГК). Правила проведения консервации объекта капитального строительства утверждены Постановлением Правительства РФ от 30 сентября 2011 г. N 802 и устанавливают, что решение о консервации объекта принимается в случае прекращения его строительства (реконструкции) или в случае необходимости приостановления строительства (реконструкции) объекта на срок более шести месяцев с перспективой его возобновления в будущем (п. 2 Правил). Последствия консервации, определенные ст. 752 ГК, применяются лишь в том случае, когда приостановление работ вызвано независящими от сторон причинами. В этом случае на заказчике лежит обязанность оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

К числу обязанностей подрядчика относятся следующие.