Договор строительного подряда представляет собой правоотношение, в силу которого подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену (п. 1 ст. 740 ГК).

Специфика договора строительного подряда определяется в первую очередь его предметом - это строительные работы, результатом которых является либо новый объект недвижимости, либо реконструкция существующего объекта недвижимости (предприятия, здания (жилого дома), сооружения или иного объекта).

Предметом договора строительного подряда также являются работы по капитальному ремонту зданий и сооружений и монтажные, пусконаладочные и иные неразрывно связанные со строящимся объектом работы. Следовательно, если монтажные работы не связаны со строящимся объектом (например, поставщик доставил на завод оборудование, подлежащее сборке и присоединению к электрическим сетям, смонтировал его, подсоединил к сетям и ввел в работу), то к таким работам применяются общие положения о подряде. Необходимо отметить, что норма, распространяющая на работы по капитальному ремонту зданий и сооружений правила о строительном подряде (п. 2 ст. 740 ГК), является диспозитивной, поэтому если стороны своим соглашением прямо исключили применение к таким работам положений о строительном подряде, то к таким работам также следует применять общие положения о подряде.

Правовое регулирование отношений, возникающих из договора строительного подряда, осуществляется, помимо ГК, рядом нормативных актов. Экономические основы данных отношений урегулированы Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Законом об инвестициях. Ряд публично-правовых требований и ограничений установлен ГрК (основания и порядок выдачи разрешения на строительство, например), Федеральным законом от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"; порядок предоставления земельных участков под строительство устанавливается ЗК.

Важное значение имеют СНиПы - строительные нормы и правила, которыми определены сугубо технические требования к проведению работ и объекту строительства.

В случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору соответственно применяются правила § 2 гл. 37 ГК о правах заказчика по договору бытового подряда и Закона о защите прав потребителей.

В строительном подряде широко распространен принцип генерального подряда, при этом каких-либо специальных требований к подрядчику и заказчику закон не предъявляет. Вместе с тем поскольку строительные работы представляют собой более сложный вид работ в сравнении с иными работами, осуществляемыми в рамках договора подряда, и от их качества зависит безопасность вновь возведенного или реконструированного объекта недвижимости, то закон предусматривает различные формы контроля соответствия лиц, намеренных осуществлять строительство, необходимому уровню квалификации. Так, виды работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, должны выполняться только индивидуальными предпринимателями или юридическими лицами, имеющими выданные саморегулируемой организацией свидетельства о допуске к таким видам работ (п. 2 ст. 52, ст. 55.8 ГрК). По общему правилу для осуществления строительства требуется разрешение на строительство, основания и порядок выдачи которого детально регламентированы ст. 51 ГрК (п. 17 данной статьи предусмотрены случаи, когда для осуществления строительных работ разрешение на строительство не требуется).

Дополнительные права заказчика по осуществлению контроля и надзора за выполнением работ, предоставленные ему ст. 748 ГК, обусловливают возможность участия в правоотношениях из договора строительного подряда инженера (инженерной организации) - специализированной организации, в функции которой входит оказание услуг по такому контролю и надзору на профессиональной основе. Сфера строительства требует необходимых познаний, которых может не быть у заказчика, поэтому у него может существовать интерес в привлечении такой организации, при этом договор возмездного оказания услуг с этой организацией не требует согласования с подрядчиком. В этом случае в договоре строительного подряда должны быть определены функции такого инженера (инженерной организации), связанные с последствиями его действий для подрядчика.

Помимо существенных условий договора подряда, к числу которых относятся предмет и срок, в договоре строительного подряда должны быть определены (п. 2 ст. 743 ГК):

- состав и содержание технической документации;

- какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Техническая документация - это совокупность документов, определяющих объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, в соответствии с которыми подрядчик обязан выполнить работу. По существу, техническая документация отражает задание заказчика. Если речь идет о возведении объектов капитального строительства, то техническая документация включает в себя проектную документацию, состав которой определен п. 12 ст. 48 ГрК (схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка; архитектурные решения; конструктивные и объемно-планировочные решения; сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений и т.п.). Объем проектной документации в отношении объектов капитального строительства весьма значителен и, как правило, подлежит экспертизе, в том числе в случаях, предусмотренных законом, - государственной экспертизе (ст. 49 ГрК).