Жилая недвижимость
Рис. 3.10. Расположение конкурентов в Советском районе
Таблица 4
Характеристика объектов-конкурентов
| Наименование | Проект | ЖК «Орбита» | ЖК «Клевер» | ЖК «Подкова Советская» | ЖК «Высоково» | ЖК «Европейский» |
| Фото | 
| 
| 
| 
| 
| 
|
| Местоположение | Ул. им. О. Чачиной, д.43 | Ул. Тимирязева | Ул. Артельная, д. 8 | Ул. Бориса Панина, д.7 | Ул. Республиканская, 43, к. 2 - 7 | Ул. 1-я Оранжерейная, д.33 |
| Застройщик | ООО «ЭЛИТСТРОЙ» | ООО СК «ВЫСОТА» | ООО «Альфа-Плюс» | ООО «Вектор» | ООО «ВОИК-НН» | ООО «КВАРТСТРОЙ-НН» |
| Сроки сдачи | 1й квартал 2019 г | 1й квартал 2020 г | 4й квартал 2019 г | Сдан | Сдан | Стройка заморожена |
| Класс/ Кол-во квартир | Комфорт класс 507 квартир | Комфорт класс 310 квартир | Комфорт класс 196 квартир | Комфорт класс 290 квартир | Комфорт класс 567 квартир | Комфорт класс 392 квартир |
| Парковка | 187 м-м | 151 м-м | 149 м-м | 134 м-м | 101 м-м | 217 м-м |
| Стоимость | – | от 55 до 60 тыс.р/м2 | от 67 тыс.р/м2 | от 54 до 82 тыс.р/м2 | от 66 до 94 тыс.р/м2 | от 46 до 92 тыс.р/м2 |
| Тип к-та | – | Прямой | Прямой | Косвенный | Косвенный | Прямой |
Поскольку все ЖК находятся в одном районе и принадлежат одному ценовому классу, они являются прямыми конкурентами друг другу, поэтому можно предположить, что интерес пользователей к тому или иному ЖК напрямую влияет на продажи квартир.
Таблица 5
Оценка конкурентов
| Свойства | Объект | ЖК «Орбита» | ЖК «Клевер» | ЖК «Европейский» | |||
| Доступность по стоимости | 4 | 4 | 3 | 2 | |||
| Достаточность парковочных мест | 5 | 4 | 4 | 5 | |||
| Закрытый двор | 3 | 3 | 2 | 3 | |||
| Спортивная площадка | 5 | 5 | 3 | 2 | |||
| Близость дет. садов/школ | 4 | 3 | 3 | 5 | |||
| Близость зон отдыха | 5 | 5 | 5 | 5 | |||
| Транспортная доступность | 3 | 2 | 2 | 4 | |||
| Общественный транспорт | 3 | 3 | 4 | 3 | |||
| Итого | 32 | 29 | 26 | 29 | |||
С учетом всех факторов, наиболее близкий конкурент ЖК «Орбита», с учетом этого произведем формирование цены на основе его. Введем повышающий коэффициент 1,1(32/29) для учета различий. Цена квартир в проекте будет варьироваться от 61 000 рублей до 65 000 рублей за м2.
Можно сделать вывод, что многим факторам проектируемый объект находится выше своих конкурентов. Лишь фактор близости автобусных остановок и детских садов находится чуть ниже, чем у ЖК «Европейский». Поэтому при разработке проекта необходимо наибольшее внимание уделить именно этим факторам.
Офисная недвижимость
Рис. 3.11. Расположение конкурентов в Советском районе
Таблица 6
Характеристика объектов-конкурентов
| Местоположение | Объект | ул. им. О. Чачиной 39А | ул. Тимирязева, 9 | ул. им. О. Чачиной 36 | ул. Артельная, 29 |
| Стоимость руб/м2 | – | 67 000 | 70 000 | 72 000 | 68 000 |
| Класс офиса | Класс «С» | Класс «С» | Класс «С» | Класс «С» | Класс «С» |
| Удаленность от общественного транспорта | 500 метров | 650 метров | 700 метров | 450 метров | 300 метров |
| Транспортная доступность (балл от 1 до 5) | 4 | 3 | 2 | 4 | 3 |
| Вход (отдельный/ общий) | отдельный | общий | отдельный | отдельный | отдельный |
| Мебель (есть/нет) | нет | есть | есть | есть | есть |
| Весовые коэффициенты | 0,1 | 0,2 | 0,5 | 0,2 |
Стоимость продажи: 1м2=67 000*0,1+70 000*0,2+72 000*0,5+ 68 000*0,2=70 300»70 000 рублей.
Существует конкуренция по продаже офисной недвижимости в данном районе, но с учетом имеющегося спроса, и ценовой политики имеется возможность осуществить продажи офисных площадей в данном проекте.
Таблица 7
SWOT-анализ
| Сильные стороны | Слабые стороны |
| 1) Расположение в историческом районе города; 2) Шаговая доступность до автобусной остановки; 3) Хорошая транспортная доступность (близость шоссе); 4) Хорошая экологическая ситуация; 5) Большое количество парковочных мест. | 1) Удаленное расположение от метро; 2) Удаленное расположение от центра города; 3) Удаленное расположение образовательных и воспитательных учреждений. |
| Возможности | Угрозы |
| 1) Снижение ставки ипотечного кредитования; 2) Строительство станции метро; 3) Строительство детских садов. | 1) Продолжение стагнации цен на недвижимость по городу; 2) Падение доходов населения; 3) Нестабильность законодательства РФ |
Реклама и маркетинг
Для успешной реализации проекта привлекается маркетинговая компания, предоставляющая следующий спектр услуг:
–анализ спроса (анализ структуры и объемов спроса, выявление неудовлетворенного спроса, анализ эластичности спроса по ряду факторов);
– анализ предложения (анализ структуры и объемов предложения на рынке, оценка уровня конкуренции в разных сегментах рынка);
– изучение потребителей (анализ лояльности потребителей, исследование пожеланий и факторов принятия решений потребителями);
– изучение конкурентов (сравнительный анализ конкурентов, сбытовой и маркетинговой политики, анализ сильных и слабых сторон конкурентов).
Таблица 8
Расчет рекламных мероприятий и маркетинга на стадии строительства и эксплуатации
| Затраты на стадии | |||
| Наименование | Тариф | Строительства (21 месяц) | Эксплуатации (за 12 месяцев) |
| Рекламный ролик по радио | 350р один ролик. 10 роликов в день=3500р. (105 000 в месяц) | 2 205 000 | 1 260 000 |
| Рекламные щиты | 30 000р в месяц на один щит. 30 000*5=150000 за пять щитов в мес.. | 3 150 000 | 1 800 000 |
| Пресса | 400р за объявление. Периодичность выхода раз в неделю. (1600 в месяц) | 33 600 | 19 200 |
| Интернет | Создание, продвижение сайта, контекстная реклама 45 000р в месяц | 945 000 | 540 000 |
| Маркетинговое исследование | 100 000р в месяц | 2 100 000 | 1 200 000 |
| 8 433 600 | 4 819 200 | ||
Финансовое планирование проекта
Анализ бюджета проекта
Таблица 9
Консолидированный сметный расчет стоимости строительства (приложение 3.2)
Дата: 2019-12-10, просмотров: 259.
