Анализ местоположения объекта

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Пример проведения экономической экспертизы

Анализ местоположения объекта

Адрес расположения жилого комплекса г. Нижний Новгород, Советский р-н, ул. им. О. Чачиной, д. 43.

Советский район расположен на правом берегу реки Оки. Район граничит на севере и востоке с Нижегородским районом, на западе (по реке Оке) с Ленинским районом, на юге – с Приокским районом, на юго-востоке – с Кстовским районом Нижегородской области.

В районе располагаются:

· 14 промышленных предприятий;

· 10 библиотек;

· 11 спортивных сооружений;

· 2 больницы и 1 поликлиника;

· 3 крупнейших парка Нижнего Новгорода: лесопарк Щёлоковский хутор, парк Швейцария и сад имени Пушкина;

· 3 высших учебных заведения, кроме того имеются 5 техникумов, 6 ПТУ и училищ, 19 школ, 35 дошкольных учреждений, 10 библиотек.

Участок строительства ограничен:

– с запада – СНТ «Яблонька»;

– с востока – ул. им. О.Чачиной;

– с юга – ул. Артельная и СНТ «Тимирязева»;

– с севера – р. Кадочка.

Транспортная инфраструктура:

– 2 км до станции метро «Горьковская»;

– 2 км до пр. Гагарина (трасса Р-158 Н. Новгород-Саратов);

–500 м и 1,1 км до автобусных остановок.

1	Складской комплекс
2	Административные здания
3	СНТ «Тимирязева»
4	ЖК «Орбита»
5	Автобусные остановки
6	Храм Святителей Московских
7	Больница
8	Детский сад
9	АЗС
10	Школы
11	Нижегородский автотранспортный техникум
12	Детский сад
13	ЖК «Этажи»
14	Парк им. Кулибина
15	Гипермаркет
16	Департамент градостроительного развития
18	Торговый центр
19	Театр им. Пушкина

Рис. 3.1. Карта Советского района

Рис. 3.2. Схема окружающей застройки

Анализ рынка офисной недвижимости

По данным статистики на рынке офисных помещений в Нижнем Новгороде в январе 2019 года средняя цена предложения составила 64 569,4 руб./ м². По сравнению с предыдущим месяцем она повысилась на 1,09%. Максимальное в процентном отношении повышение средней цены на рынке аренды офисных помещений в январе наблюдалось в Советском районе и составило 3,2% по сравнению с данными за декабрь.

Максимальное в процентном отношении понижение средней цены на рынке аренды офисных помещений в январе наблюдалось в Ленинском районе и составило 2,6% по сравнению с данными за декабрь.

Рис. 3.8. Средняя цена предложения на рынке офисных помещений (руб/м²)

Рис. 3.9. Динамика средней цены на рынке офисных помещений в Советском районе по месяцам (руб./ м²)

Таблица 3

Изменение стоимости офисной недвижимости

Район	Средняя цена предложения в декабре, руб./ м²	Средняя цена предложения в январе, руб./ м²	Абсолютное изменение, руб./ м²	Относительное изменение, %
Автозаводский	61406,6	61574,9	168,3	0,3%
Ленинский	60444	58886	-1558	-2,6%
Московский	52629,8	52280,1	-349,65	-0,7%
Нижегородский	71976,3	73347,5	1371,25	1,9%
Приокский	56355,8	56224,8	-131	-0,2%
Советский	70006,3	72256,3	2250	3,2%
Сормовский	54306,5	54968,5	662,05	1,2%

Реклама и маркетинг

Для успешной реализации проекта привлекается маркетинговая компания, предоставляющая следующий спектр услуг:

–анализ спроса (анализ структуры и объемов спроса, выявление неудовлетворенного спроса, анализ эластичности спроса по ряду факторов);

– анализ предложения (анализ структуры и объемов предложения на рынке, оценка уровня конкуренции в разных сегментах рынка);

– изучение потребителей (анализ лояльности потребителей, исследование пожеланий и факторов принятия решений потребителями);

– изучение конкурентов (сравнительный анализ конкурентов, сбытовой и маркетинговой политики, анализ сильных и слабых сторон конкурентов).

Таблица 8

Расчет рекламных мероприятий и маркетинга на стадии строительства и эксплуатации

		Затраты на стадии
Наименование	Тариф	Строительства (21 месяц)	Эксплуатации (за 12 месяцев)
Рекламный ролик по радио	350р один ролик. 10 роликов в день=3500р. (105 000 в месяц)	2 205 000	1 260 000
Рекламные щиты	30 000р в месяц на один щит. 30 000*5=150000 за пять щитов в мес..	3 150 000	1 800 000
Пресса	400р за объявление. Периодичность выхода раз в неделю. (1600 в месяц)	33 600	19 200
Интернет	Создание, продвижение сайта, контекстная реклама 45 000р в месяц	945 000	540 000
Маркетинговое исследование	100 000р в месяц	2 100 000	1 200 000
		8 433 600	4 819 200

Финансовое планирование проекта

Анализ бюджета проекта

Таблица 9

Консолидированный сметный расчет стоимости строительства (приложение 3.2)

Сметная стоимость, тыс.руб.

Общая сметная стоимость

строительных работ монтажных работ оборудования, инвентаря прочих затрат Глава 1

2 981 949,51

3 141 540,23

13 371 699,38

19 495 189,12

Глава 2

271 281 750,25

39 701 105,51

21 857 669,50

332 840 525,26

Глава 3

1 981 136,10

730 134,21

1 545 164,47

4 256 434,78

Глава 4

975 545,19

3 710 974,34

4 686 519,53

Глава 5

18 817 537,20

1 905 328,68

20 722 865,88

Глава 6

14 076 469,62

5 392 736,68

19 469 206,30

Глава 7

20 010 374,00

Глава 8

2 984 099,25

436 712,16

3 420 811,41

Глава 9

9 033 682,28

1 322 046,81

9 844 169,20

20 199 898,30

Глава 10

7 655 751,38

Глава 12

26 706 109,47

Итого по главам 1-12

342 142 543,41

56 340 578,62

23 402 833,97

57 577 729,44

479 463 685,44

Непредвиденные затраты 2,44%

8 553 563,59

1 408 514,47

585 070,85

1 439 443,24

11 986 592,14

Всего по сводному сметному расчёту

350 696 106,99

57 749 093,09

23 987 904,82

59 017 172,67

491 450 277,57

Рис. 3.12. Диаграмма структуры затрат по проекту

Таблица 10 N п/п.										Наименование	Затраты, тыс.руб.
Итого	Год				Год
	Кв.	Кв.	Кв.	Кв.	Кв.	Кв.	Кв.
1	Проектные и изыскательские работы	80 118 328,42	52 076 913,48	28 041 414,95
2	Подготовка территории строительства	58 485 567,36	23 394 226,94	20 469 948,58	11 697 113,47	1 169 711,35	584 855,67	584 855,67	584 855,67
3	Временные здания и сооружения	10 262 434,24	5 131 217,12	5 131 217,12
4	Наружные сети и сооружения	58 407 618,90		23 363 047,56	17 522 285,67	17 522 285,67
5	Строительство и благоустройство	1 058 552 697,78			158 782 904,67	402 250 025,16	264 638 174,45	179 953 958,62	52 927 634,89
6	Объекты подсобного и обслуживающего назначения	12 769 304,34						6 384 652,17	6 384 652,17
7	Коммуникации, сети, транспортное хоз-во, связь	76 228 156,23	15 245 631,25	19 057 039,06	15 245 631,25	11 434 223,43	7 622 815,62	3 811 407,81	3 811 407,81
8	Прочие работы и затраты	60 599 694,89	8 657 099,27	8 657 099,27	8 657 099,27	8 657 099,27	8 657 099,27	8 657 099,27	8 657 099,27
9	Содержание службы заказчика-застройщика	22 967 254,15	3 281 036,31	3 281 036,31	3 281 036,31	3 281 036,31	3 281 036,31	3 281 036,31	3 281 036,31
10	Непредвиденные затраты	35 959 776,41	2 694 653,11	2 700 020,07	5 379 651,77	11 107 859,53	7 119 599,53	5 066 825,25	1 891 167,15
Итого:		1 474 350 832,72	110 480 777,47	110 700 822,91	220 565 722,40	455 422 240,71	291 903 580,85	207 739 835,10	77 537 853,27

Таблица 11

Источники финансирования

Инвестиции	1 474 350 832,72
Собственные средства (40% от всей суммы инвестиций)	589 740 333,09
Кредит (60% от всей суммы инвестиций)	884 610 499,63
Ставка по кредиту	8,00%
Период кредитования	39 месяцев

Доходы Таблица 12 Прогноз доходов проекта
Статьи доходов		1	2	3	4
Продажа офисных помещений
Площадь, м².	2412,3
% продажи			35%	50%	15%
Ставка продажи руб за кв.м			70 000,00	73 500,00	77 175,00
Итого:			59 101 350,00	88 652 025,00	27 925 387,88
Продажа 1х квартир
Площадь, м².	6764,7
% продаж от всей площади		20%	40%	30%	10%
Ставка продажи руб за кв.м		65 000,00	68 250,00	71 662,50	75 245,63
Итого:		87 941 100,00	184 676 310,00	145 432 594,13	50 901 407,94
Продажа 2х квартир
Площадь, м².	22560,3
% продаж от всей площади		15%	45%	30%	10%
Ставка продажи руб за кв.м		63 000,00	66 150,00	69 457,50	72 930,38
Итого:		213 194 835,00	671 563 730,25	470 094 611,18	164 533 113,91
Продажа 3х квартир
Площадь, м².	4134,3
% продаж от всей площади		15%	40%	35%	10%
Ставка продажи руб за кв.м		61 000,00	64 050,00	67 252,50	70 615,13
Итого:		37 828 845,00	105 920 766,00	97 314 703,76	29 194 411,13

4) Ставка дисконтирования

Расчет ставки дисконтирования ведем кумулятивным способом.

Е=Е_б+∑R_i, где

Е_б-безрисковая ставка (принимаем ставку доходности по ОФЗ);

R_i-премия за риск (сумма рисков по проекту).

Этапы определения премии за риск:

1. Составление полного перечня рисков (приложение 3.3);

2. Определение удельного веса рисков по всей их совокупности;

3. Оценка вероятностей наступления событий, относящихся к каждому простому риску;

4. Подсчет риска по каждой группе простых рисков (Р=∑W_i*V_i, где W_i- вес простого фактора риска, V_i- средняя оценка риска);

5. Определение способов минимизация риска (путем передачи риска на третье лицо или диверсификацией риска)(Приложение 3.4).

Страновой, отраслевой, фирменный и проектный риск:

Макроуровень-страновой риск=2,39%

Мезоуровень-строительный риск (отраслевой) =1,07%

Риски хозяйственной деятельности строительной фирмы – фирменный (предпринимательский) риск:

Финансовый риск=2,76%

Коммерческий риск=2,99%

Риски по фазам реализации проекта:

Инвестиционный риск=2,01%

Предпринимательский риск=2,44%

Ставка ОФЗ = 8,15%;

Премия за риск =13,88%;

Дельта снижения риска=1,76%;

Итоговая премия за риск =12,12%;

Ставка дисконтирования = 20,27%.

Наименование

Итого

Год

3 год

Год

Кв.

Выручка от реализации проекта

От продажи офисных помещений

175 678 762,88

59 101 350,00

88 652 025,00

27 925 387,88

От продажи 1х квартир

468 951 412,07

43 970 550,00

46 169 077,50

145 432 594,13

50 901 407,94

От продажи 2х квартир

1 519 386 290,34

106 597 417,50

167 890 932,56

470 094 611,18

164 533 113,91

От продажи 3х квартир

270 258 725,89

18 914 422,50

26 480 191,50

97 314 703,76

29 194 411,13

Итого действительный валовый доход

2 434 275 191,17

0,00

1 360 226 936,25

801 493 934,06

272 554 320,86

Расходы, связанные с реализацией проекта

Проектные и изыскательские работы

80 118 328,42

52 076 913,48

28 041 414,95

0,00

Подготовка территории строительства

58 485 567,36

23 394 226,94

20 469 948,58

11 697 113,47

1 169 711,35

584 855,67

Временные здания и сооружения

10 262 434,24

5 131 217,12

0,00

Наружные сети и сооружения

58 407 618,90

0,00

23 363 047,56

17 522 285,67

0,00

Строительство и благоустройство

1 058 552 697,78

0,00

158 782 904,67

402 250 025,16

264 638 174,45

179 953 958,62

52 927 634,89

Объекты подсобного и обслуживающего назначения

12 769 304,34

0,00

6 384 652,17

Коммуникации, сети, транспортное хоз-во, связь

76 228 156,23

15 245 631,25

19 057 039,06

15 245 631,25

11 434 223,43

7 622 815,62

3 811 407,81

Прочие работы и затраты

60 599 694,89

8 657 099,27

Содержание дирекции строящегося предприятия и авторский надзор

22 967 254,15

3 281 036,31

Непредвиденные расходы

35 959 776,41

2 694 653,11

2 700 020,07

5 379 651,77

11 107 859,53

7 119 599,53

5 066 825,25

1 891 167,15

Итого расходы на реализацию проекта

1 474 350 832,72

110 480 777,47

110 700 822,91

220 565 722,40

455 422 240,71

291 903 580,85

207 739 835,10

77 537 853,27

Расходы на стадии эксплуатации

Эксплуатация и обслуживание

19 359 787,84

5 389 357,65

11 137 269,45

2 833 160,74

Аренда ЗУ

2 187 348,48

629 800,22

1 251 443,33

306 104,94

Затраты на рекламу и маркетинг

11 578 128,00

1 204 800,00

5 060 160,00

5 313 168,00

НДС уплаченный

-251 246 016,17

-18 413 462,91

-18 450 137,15

-36 760 953,73

-75 903 706,79

-48 650 596,81

-34 623 305,85

-12 922 975,55

-1 203 992,98

-2 908 145,46

-1 408 738,95

НДС полученный

405 712 531,86

0,00

226 704 489,38

133 582 322,34

45 425 720,14

Сальдо по НДС накопленным итогом

-820 894 163,47

-18 413 462,91

-36 863 600,06

-73 624 553,80

-149 528 260,58

-198 178 857,39

-232 802 163,24

-245 725 138,79

-20 224 642,39

110 449 534,49

44 016 981,20

НДС к уплате в бюджет

154 466 515,69

0,00

110 449 534,49

44 016 981,20

Налог на имущество

20 915 208,07

6 022 086,85

11 966 176,31

2 926 944,90

Налог на прибыль

146 385 327,21

102 219 471,52

34 042 180,85

10 123 674,85

Страхование

19 490 734,32

12 044 173,71

5 983 088,16

1 463 472,45

Итого расходы

1 848 733 882,33

110 480 777,47

110 700 822,91

220 565 722,40

455 422 240,71

291 903 580,85

207 739 835,10

77 537 853,27

127 509 689,94

179 889 852,59

66 983 507,08

Денежный поток от инвестиционной и операционной деятельности

-110 480 777,47

-110 700 822,91

-220 565 722,40

-455 422 240,71

-291 903 580,85

-207 739 835,10

-77 537 853,27

1 232 717 246,31

621 604 081,47

205 570 813,78

Денежный поток накопленный

-110 480 777,47

-221 181 600,38

-441 747 322,78

-897 169 563,49

-1 189 073 144,35

-1 396 812 979,45

-1 474 350 832,72

-241 633 586,41

379 970 495,06

585 541 308,84

Финансирование проекта

Денежный поток от финансовой деятельности

-97 968 649,73

0,00

307 429 230,41

291 903 580,85

207 739 835,10

77 537 853,27

-494 274 153,57

-344 998 094,86

-143 306 900,94

Собственные средства

589 740 333,09

110 480 777,47

110 700 822,91

220 565 722,40

147 993 010,31

0,00

Получение кредита

884 610 499,63

307 429 230,41

291 903 580,85

207 739 835,10

77 537 853,27

Накопленная сумма кредита

3 173 442 012,42

307 429 230,41

599 332 811,26

807 072 646,36

884 610 499,63

442 305 249,82

132 691 574,94

Погашение кредита

884 610 499,63

442 305 249,82

309 613 674,87

132 691 574,94

Начисление % по кредиту (8%)

97 968 649,73

0,00

6 148 584,61

11 986 656,23

16 141 452,93

17 692 209,99

35 384 419,99

10 615 326,00

Погашение % по кредиту

97 968 649,73

51 968 903,75

35 384 419,99

10 615 326,00

Денежный поток проекта

487 572 659,11

-110 480 777,47

-110 700 822,91

-220 565 722,40

-147 993 010,31

0,00

738 443 092,74

276 605 986,61

62 263 912,84

Накопленный денежный поток проекта

-110 480 777,47

-221 181 600,38

-441 747 322,78

-589 740 333,09

148 702 759,65

425 308 746,27

487 572 659,11

Фактор дисконтирования

20,27%

1,00

0,95

0,91

0,86

0,82

0,78

0,74

0,71

0,69

0,57

Дисконтированный денежный поток

206 217 693,53

-110 480 777,47

-105 361 622,68

-199 802 640,47

-127 595 690,99

0,00

522 442 190,60

191 226 005,60

35 790 228,95

Накопленный дисконтированный денежный поток проекта

-110 480 777,47

-215 842 400,15

-415 645 040,62

-543 240 731,62

-20 798 541,02

170 427 464,58

206 217 693,53

Финансовые показатели

Чистый дисконтированный поток – это показатель прибыли, которую получат участники инвестиционного проекта. Математически этот показатель находится путем дисконтирования значений чистого денежного потока (вне зависимости от того отрицательный он или положительный).

, где:

n, t — количество временных периодов,

CF — денежный поток (Cash Flow),

R — ставка дисконтирования (Rate)

Индекс доходности – это относительный показатель, рассчитываемый как отношение текущей ценности будущего денежного потока к начальной себестоимостью и который характеризуется уровнем полученной прибыли на каждую единицу затрат.

, где:

P_i-действительный валовый доход;

C_I-сумма инвестиций

Внутренняя норма доходности – это ставка процента, при которой приведенная стоимость всех денежных потоков инвестиционного проекта (т.е. NPV) равна нулю. Это означает, что при такой ставке процента инвестор сможет возместить свою первоначальную инвестицию, но не более того.

Важно, чтобы при расчете при выборе диапазона ставок дисконтирования получаемый чистый приведенный доход приобрел отрицательное значение, т.е. полученный по проекту показатель внутренней нормы доходности IRR должен попасть внутрь выбранного диапазона, так как при Е=IRR, NPV=0. Таблица с расчетом в Приложении 3.5.

Простой срок окупаемости – продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый доход в текущих ценах становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Дисконтированный срок окупаемости – продолжительность наименьшего периода, по истечении которого текущий чистый дисконтированный доход становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Таблица 13

Финансовые показатели экономической эффективности проекта

NPV

206 217 693,53

1,3

IRR

58,91%

Простой срок окупаемости

Дисконтированный срок окупаемости

Вывод

В данном инвестиционном проекте выполняются условия эффективности по всем рассчитанным критериям (NPV=206 217 693,53>0; PI=1,3>1;IRR=58,91%>E=20,27%). Чувствительность данного проекта низкая, расчет показателя чувствительности приведен в Приложении 3.6.

Соответственно, можно сделать вывод, что данный инвестиционно строительный проект эффективен, целесообразен для реализации и конкурентоспособен на рынке.

Приложение 3.1

Таблица 16

Жилой дом

Офис

Торговый центр

№ п/п

Наименование критерия

Оценка в баллах

Вес i-го критерия

Средневзвешанная оценка по критерию

Вес i-го критерия

Средневзвешанная оценка по критерию

Вес i-го критерия

Сре.дневзвешанная оценка по критерию

Социальный

а)наличие мест приложения труда для различных слоев

0,25

1,69

0,15

1,01

0,20

1,35

б) наличие мест отдыха и реабилитации

в) ситуация с близрасположенным жильем

г)наличие объектов социальной инфраструктуры

Итого:

Средний балл по социальному критерию:

6,75

Функциональный (экономический)

а) близость к транспортным магистралям 6

0,27

1,62

0,45

2,70

0,40

2,40

б) близость к остановкам наземного 6 в) наличие автостоянок 5

г)ситуация с инфраструктурой: строительство новых, реконструкция инженерных сетей

д)ситуация с подъездными дорогами: строительство новых, реконструкция существующих

Итого:

Средний балл по функциональному (экономическому) критерию:

Ландшафтно-композиционный

а) наличие водных поверхностей 4

0,1

0,48

0,07

0,33

0,10

0,48

б) наличие зеленых массивов 7 в) близость к центру города 5 г) наличие архитектурных памятников 3 Итого: 19

Средний балл по ландшафтно-композиционному критерию: 4,75

Престижность места – характер окружающей застройки:

а) малоэтажная, беспорядочная 5

0,18

0,65

0,23

0,83

0,20

0,72

б)многоэтажные здания – банки, административно-деловой

в) сооружения культуры – театры, музеи 2 г) многоэтажные здания – гостиницы, рестораны 5 д) наличие торговых центров 3

Итого:

Средний балл по критерию «Престижность места»:

3,6

Экологический

а) состояние приземных слоев атмосферы 7

0,20

1,25

0,10

0,63

0,10

0,63

б) состояние покрова почвы (снега) 7 в) состояние водной поверхности реки 6 г)воздействие шума от транспорта, промобъектов 5

Итого:

Средний балл по экологическому критерию:

6,25

ВСЕГО:

5,68

5,50

5,57

Приложение 3.2

В геоморфологическом отношении участок находится в пределах одного геоморфологического элемента и приурочен к ледниковой равнине, абсолютные отметки по устьям буровых скважин 72,01 – 75,5 м.В соответствии со схемой климатического районирования для строительства, район изысканий расположен в строительно-климатической зоне II-А.

Нормативная глубина сезонного промерзания по СП 131.13330.2012 составляет для суглинков и глин – 1,5 м. В зону сезонного промерзания попадают грунты ИГЭ № 1 и 2.По степени морозной пучинистости грунты в зоне сезонного промерзания характеризуются следующим образом: ИГЭ №1и 2 – среднепучинистые.

Гидрогеологические условия участка характеризуются наличием четвертичного водоносного горизонта, приуроченного к ледниковым пескам. Грунтовые воды на период бурения вскрыты всеми скважинами на глубине 9,1 – 10,5 м. Водоносный горизонт функционирует в безнапорном режиме. Источником питания горизонта служит инфильтрация атмосферных осадков и поверхностных вод.

На исследуемой территории опасных геологических процессов не отмечено, тем не менее следует учесть, что в период гидрологических максимумов (дожди, снеготаяние) в насыпных грунтах возможно формирование подземных вод типа «верховодка».

Приложение 3.3

Таблица 17

№ п/п

Сметная стоимость, тыс.руб.

Общая сметная

Стоимость

строительных работ монтажных работ оборудования, мебели, инвентаря прочих затрат

Глава 1. Подготовка территории строительства

Договор

Отвод земельного участка, согласование (в т.ч. налог на землю)

8 189 122,40

Подготовка территории

2 981 949,51

3 141 540,23

6 123 489,74

Аренда земельного участка

5 182 576,98

Итого по главе 1

2 981 949,51

3 141 540,23

13 371 699,38

19 495 189,12

Глава 2. Основные объекты строительства

2,1

Жилой дом

271 281 750,25

39 701 105,51

21 857 669,50

332 840 525,26

Итого по главе 2

271 281 750,25

39 701 105,51

21 857 669,50

332 840 525,26

Глава 3. Объекты подсобного и обслуживающего назначения

3,1

Блок подсобных помещений

1 981 136,10

730 134,21

1 545 164,47

4 256 434,78

Итого по главе 3

1 981 136,10

730 134,21

1 545 164,47

4 256 434,78

Глава 4. Объекты энергетического хозяйства

4,1

Сети электроснабжения

975 545,19

3 710 974,34

4 686 519,53

Итого по главе 4

975 545,19

3 710 974,34

4 686 519,53

Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи

5,1

Сети связи

3 052 125,20

759 367,68

3 811 492,88

5,2

Внутренние проезды

15 765 412,00

1 145 961,00

16 911 373,00

Итого по главе 5

18 817 537,20

1 905 328,68

20 722 865,88

Глава 6. Наружные сети и сооружения

6,1

Сети водопровода

6 944 411,31

2 913 834,11

9 858 245,42

6,2

Сети теплоснабжения

3 131 160,10

1 051 654,21

4 182 814,31

6,3

Сети канализации

4 000 898,21

1 427 248,36

5 428 146,57

Итого по главе 6

14 076 469,62

5 392 736,68

19 469 206,30

Глава 7. Благоустройство и озеленение территории

7,1

Благоустройство, озеленение, наружное освещение

20 010 374,00

Итого по главе 7

20 010 374,00

Итого по главам 1 - 7

330 124 761,87

54 581 819,65

23 402 833,97

13 371 699,38

421 481 114,87

Глава 8. Временные здания и сооружения

ГСН-81-05-01-2001 п.4.1.1 Временные здания и сооружения

2 984 099,25

436 712,16

3 420 811,41

Итого по главе 8

2 984 099,25

436 712,16

3 420 811,41

Итого по главам 1 - 8

333 108 861,12

55 018 531,81

23 402 833,97

13 371 699,38

424 901 926,28

Глава 9. Прочие работы и затраты

Страхование строительных рисков

1 410 569,20

Маркетинговые исследования и реклама

8 433 600,00

ГСН-81-05-01-2001 Удорожание работ в зимнее время

9 033 682,28

1 322 046,81

10 355 729,10

Итого по главе 9

9 033 682,28

1 322 046,81

9 844 169,20

20 199 898,30

Итого по главам 1 - 9

342 142 543,41

56 340 578,62

23 402 833,97

23 215 868,58

445 101 824,58

Глава 10. Содержание службы заказчика-застройщика

ПРИКАЗ РОССТРОЯ от 15.02.2005 №36 Содержание службы застройщика-заказчика (1,72% от полной сметной стоимости глав 1-9)

7 655 751,38

Итого по главе 10

7 655 751,38

Глава 12. Проектные и изыскательские работы

Договор

Инженерно - геологические изыскания

26 706 109,47

Итого по главе 12

26 706 109,47

Итого по главам 1 - 12

342 142 543,41

56 340 578,62

23 402 833,97

57 577 729,44

479 463 685,44

Непредвиденные затраты

0,00

МДС 81-35.2004 п.4.96 Непредвиденные затраты 2,44%

8 553 563,59

1 408 514,47

585 070,85

1 439 443,24

11 986 592,14

Всего по сводному сметному расчёту в ценах на 1 кв. 2019 г.

350 696 106,99

57 749 093,09

23 987 904,82

59 017 172,67

491 450 277,57

Приложение 3.4

Таблица 18

Расчет странового, отраслевого, фирменного и проектного рисков

№	Класс, подкласс, род риска	Сред.оценка V	Приор-т	Вес W	Вер-ть Р
1	2	3	4	5	6

Экономические риски

Фискально-монетарные риски

Изменение курса национальной денежной единицы (рост/падение)

0,03

0,09

Изменение мировых цен на энергоносители: нефть, газ, электроэнергия (рост/падение)

0,005

0,025

Стоимость национальных денег на внешнем и внутреннем рынках (высокая/низкая)

0,034

0,068

Вероятность по классу 2:

0,183

Экономические риски

Риск увеличения незавершенного строительства (не более 10% от нормы/более 10% от нормы)

0,112

0,336

Доступ к зарубежным инвестициям (доступно/крайне тяжело получать)

0,01

0,05

Наличие и стоимость рабочей силы (избыток/нехватка)

0,02

0,1

Квалификация и качество рабочей силы (высокое/низкое)

0,014

0,07

Конкуренция фирм (конкуренция/несовершенная конкуренция)

0,0316

0,0948

Вероятность по классу 1:

0,6508

Фискально-монетарные риски

Уровень налогообложения (относительно низкий/крайне высокий)

0,005

0,03

Динамика доходов (увеличение/ сокращение)

0,007

0,042

Изменение обменного курса рубля (увеличение/падение)

0,004

0,016

Рост производства строительной продукции (рост/падение)

0,002

0,01

Вероятность по классу 2:

0,098

Финансовый риск

А. Валютный риск

Операционный валютный риск (риск сделок) (благоприятный обменный курс/ неблагоприятный курс)

0,003

0,018

Риск экономических валютных последствий (положительное воздействие на экономическое положение фирмы/отрицательное воздействие)

0,008

0,016

Вероятность по подгруппе:

0,034

0,0641

0,3846

Рынок ипотечного кредита (своевременное погашение долга/передача заимодавцу своего имущества в счет погашения задолженности)

0,5

Риск потерь от изменения потоков денежных поступлений (своевременное денежное поступление/несвоевременное поступление)

0,127

0,635

Вероятность по подгруппе:

2,0196

Вероятность по группе:

2,7616

Коммерческий риск

А. Маркетинговый риск

Риск планирования цены строительной продукции (оптимальная рыночная цена/ завышенная рыночная цена)

0,064

0,384

Задержка продукции при выходе на рынок (незначительная/значительная)

0,127

0,889

Невозможность сбыта строительной продукции (насыщенность рынка/низкое качество)

0,25

0,5

Вероятность по подгруппе:

1,773

Б. Деловой риск

Риск схемы (типа) финансирования проекта (строительство - дивиденды/ строительство - эксплуатация)

0,032

0,16

Риск видов инвестиций (инновационный риск) (использование собственного капитала/использование рискового капитала)

0,5

Риск эффективности управления (прибыль на 1 рубль дохода значительная/ отсутствует)

0,003

0,009

Риск общей платежеспособности (достаточная/недостаточная)

0,008

0,024

Уровень фондоотдачи на 1 рубль основных фондов (соответствует плановому показателю/недостаточен)

0,016

0,032

Вероятность по подгруппе:

1,225

Вероятность по группе:

2,998

ВСЕГО:

5,7596

Таблица 20

Расчет рисков по фазам реализации проекта

№	Класс, подкласс, род риска	Сред.оценка V	Приор-т	Вес W	Вер-ть Р
1	2	3	4	5	6
Инвестиционный риск
Подготовительная стадия
Фаза прединвестиционная
1	Разработка концепции проекта и предпроектный анализ (современная/ несовременная)	3	1	0,035	0,105
2	Предпроектное обоснование инвестиций (эффект присутствует/эффект отсутствует)	5	12	0,007	0,035
3	Выбор и согласование места размещения объекта: удаление от транспортных узлов, доступность альтернативных источников сырья и другое (доступный/труднодоступный)	4	14	0,005	0,02
4	Отношение местных властей (конструктивное/неконструктивное)	3	13	0,006	0,018
	Вероятность по подгруппе:				0,178
1.2. Фаза планирования
1	Тендеры на разработку проектно-сметной документации, выбор проектной организации и заключение контрактов (оптимальная стоимость работ и сроки проектирования/значительная стоимость и сроки)	3	4	0,1	0,3
2	Разработка проектно-сметной документации (высокое профессиональное качество/ошибки)	6	6	0,034	0,204
3	Согласование проектно-сметной документации (согласованно/не согласованно)	3	3	0,15	0,45
4	Разрешение на строительство (получено/отказано)	2	2	0,2	0,4
5	Тендеры на подрядные работы, выбор генподрядчика и заключение контрактов (низкая стоимость работ и оптимальные сроки строительства/неустойчивое финансовое положение фирмы)	4	17	0,001	0,004
	Вероятность по подгруппе:				1,358
Стадия строительства
Фаза реализации проекта
1	Платежеспособность заказчика (стабильная/недостаточная)	6	8	0,018	0,108
2	Изменения в рабочих чертежах и ППР (нет изменений/значительные изменения)	3	7	0,03	0,09
3	Срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков (отсутствует/значительный)	6	9	0,014	0,084
4	Срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками (отсутствует/задержки поставок)	7	10	0,011	0,077
5	Квалифицированная подготовка ИТР и рабочих (высокая/низкая)	4	5	0,06	0,24
6	Повышение стоимости цен на сырье, энергию, комплектующих из-за инфляции (более 5%/более 100%)	5	11	0,009	0,045
7	Конкуренция строительных фирм, в том числе по критерию лучшего качества работ (высокая/низкая)	5	15	0,003	0,015
8	Повышение затрат в связи с неожиданными государственными мерами регулирования в сферах налогообложения, ценообразования, экспорта-импорта и другое(отсутствует/значительное)	5	16	0,002	0,01
	Вероятность по подгруппе:				0,669
	Вероятность по группе:			1	2,205
Предпринимательский риск
Стадия функционирования
Фаза завершения проекта
1	Исправление дефектов строительного происхождения, вскрывшихся во времени сдачи объекта (отсутствует/ значительные дефекты)	3	4	0,057	0,171
2	Исправление дефектов при пуско-наладочных работах, необходимый ремонт и демонтаж оборудования в начальной стадии эксплуатации объекта (отсутствует/значительные дефекты)	3	5	0,03	0,09
	Вероятность по подгруппе:				0,261
А. Экономические факторы
1	Появление внешней фирмы-конкурента (свободная конкуренция, доля рынка значительная/ несовершенная конкуренция, доля рынка ограничена)	6	6	0,02	0,12
2	Неправильный выбор готовой строительной продукции без учета потребностей рынка (проведение нового маркетингового исследования/диверсификация/сокращение)	2	1	0,42	0,84
3	Уровень инфляции (незначительный/высокий)	7	7	0,014	0,098
4	Неплатежеспособность потребителей и зависимость от потребителей (незначительное время/длительное время)	6	8	0,01	0,06
	Вероятность по подгруппе:				1,118
0,007						0,042
4	Отношение к проекту властей, населения (положительное/крайне отрицательное)	2	2	0,316	0,632
	Вероятность по подгруппе:				1,025
Вероятность по группе:				1	2,444
ВСЕГО:					4,649

Таблица 21

Шкала приоритетов с соответствующим весом

Приоритет	Вес	Приоритет	Вес	Приоритет	Вес
1	0,5	1	0,42	1	0,35
2	0,25	2	0,316	2	0,2
3	0,127	3	0,112	3	0,15
4	0,064	4	0,057	4	0,1
5	0,032	5	0,03	5	0,06
6	0,016	6	0,02	6	0,034
7	0,008	7	0,014	7	0,03
8	0,003	8	0,01	8	0,018
		9	0,007	9	0,014
		10	0,005	10	0,011
		11	0,004	11	0,009
		12	0,003	12	0,007
		13	0,002	13	0,006
				14	0,005
				15	0,003
				16	0,002
				17	0,001

Приложение 3.5

Таблица 22

Методы минимизации рисков

Наименование риска	Средняя оценка до	Средняя оценка после	Приоритет	Вес	Вероятность до		Вероятность после	Мероприятия по снижению риска
1	2	3	4	5	6		7	8
Риск потерь от изменения потоков денежных поступлений	7	3	3	0,127	0,889		0,381	Поиск дополнительных источников финансирования
Рынок среднесрочного кредита	6	3	4	0,0641	0,3846		0,1923	Страхование невозврата банку сумм долга
Риск планирования цены строительной продукции	6	3	4	0,064	0,384		0,192	Эффективное прогнозирование и планирование с учетом всевозможных факторов
Задержка продукции при выходе на рынок	7	4	3	0,127	0,889		0,508	Разработка мероприятий по возможному сокращению сроков строительства, привлечение дополнительны компаний
Платежеспособность заказчика	6	3	8	0,018	0,108		0,054	Работа с проверенными компаниями, зарекомендовавшими себя на рынке, с большим опытом, закрепление в договоре штрафов и санкций
Риск схемы (типа) финансирования проекта	6	3	5	0,032	0,192		0,096	Проработка всевозможных вариантов финансирования и выбор наилучшего
Предпроектное обоснование инвестиций	5	2	12	0,007	0,035		0,014	Более тщательная система контроля и проверки, оправданного дублирования, особенно в ответственных узловых звеньях
Разработка проектно-сметной документации	6	3	6	0,034	0,204		0,102	Привлечение профессиональной компании, осуществлявшей подобные проекты
Срыв сроков строительства по вине генподрядчика и субподрядчиков	6	3	9	0,014	0,084		0,042	Работа с проверенными компаниями, зарекомендовавшими себя на рынке, с большим опытом, закрепление в договоре штрафов и санкций
Срыв сроков поставок сырья, стройматериалов, комплектующих их поставщиками	7	4	10	0,011	0,077		0,044	Поиск дополнительных поставщиков и работа с проверенными компаниями, зарекомендовавшими себя на рынке, с большим опытом, закрепление в договоре штрафов и санкций
Уровень инфляции	7	4	7	0,014	0,098		0,056	Планирование всех процессов с учетом возможной инфляции
Появление внешней фирмы-конкурента	6	3	6	0,02	0,12		0,06	Проведение активных рекламных процессов, мониторинг рынка на поиск конкурентов и разработка преимуществ перед ними
Квалификация кадров	6	3	9	0,007	0,042		0,021	Осуществление обучающихся программ для персонала, увольнение недобросовестных кадров и поиск компетентных лиц
					3,5066	1,7623
Итоговая дельта снижения риска=1,76

Приложение 3.6

Таблица 23

Расчет внутренней нормы доходности

Показатели	Период, год				Всего	Е, %
Показатели	0	1	2	3	Всего	Е, %
1. Сальдо потоков от 2-видов деятельности	- 589 740 333,09	738 443 092,74	276 605 986,61	62 263 912,84	487 572 659,11	0
2. К-т дисконтирования при Ео=5%	1	0,952	0,907	0,864
3. NPV1	- 589 740 333,09	703 279 135,94	250 889 783,78	53 785 908,94	418 214 495,58	5%
3. К-т дисконтирования при Ео=10%	1	0,909	0,826	0,751
4. NPV2	- 589 740 333,09	671 311 902,49	228 599 988,94	46 779 799,28	356 951 357,62	10%
5. К-т дисконтирования при Ео=15%	1	0,870	0,756	0,658
6. NPV3	- 589 740 333,09	642 124 428,47	209 153 865,12	40 939 533,39	302 477 493,88	15%
7. К-т дисконтирования при Ео=20%	1	0,833	0,694	0,579
8. NPV4	- 589 740 333,09	615 369 243,95	192 087 490,70	36 032 356,97	253 748 758,53	20%
9. К-т дисконтирования при Ео=20,27%	1	0,831	0,691	0,575
10. NPV0	- 589 740 333,09	613 987 771,46	191 226 005,60	35 790 228,95	251 263 672,92	20,27%
11. К-т дисконтирования при Ео=25%	1	0,800	0,640	0,512
12. NPV5	- 589 740 333,09	590 754 474,19	177 027 831,43	31 879 123,37	209 921 095,91	25%
13. К-т дисконтирования при Ео=30%	1	0,769	0,592	0,455
14. NPV6	- 589 740 333,09	568 033 148,26	163 672 181,43	28 340 424,60	170 305 421,20	30%
15. К-т дисконтирования при Ео=35%	1	0,741	0,549	0,406
16. NPV7	- 589 740 333,09	546 994 883,51	151 772 832,16	25 306 675,95	134 334 058,53	35%
16. К-т дисконтирования при Ео=40%	1	0,714	0,510	0,364
17. NPV8	- 589 740 333,09	527 459 351,96	141 125 503,37	22 690 930,34	101 535 452,58	40%
18. К-т дисконтирования при Ео=45%	1	0,690	0,476	0,328
19. NPV8	- 589 740 333,09	509 271 098,440	131 560 516,820	20 423 605,016	71 514 887,19	45%
20. К-т дисконтирования при Ео=50%	1,00	0,667	0,444	0,296
21. NPV9	- 589 740 333,09	492 295 395,159	122 935 994,051	18 448 566,768	43 939 622,89	50%
22. К-т дисконтирования при Ео=55%	1,00	0,659	0,416	0,269
23. NPV10	- 589 740 333,09	486 461 806,855	115 132 564,668	16 720 194,110	28 574 232,54	55%
23. К-т дисконтирования при Ео=60%	1,00	0,625	0,391	0,244
24. NPV10	- 589 740 333,09	461 526 932,962	108 049 213,521	15 201 150,596	- 4 963 036,01	60%

Рис. 3.13. График зависимости изменения NPV от изменения ставки Е в абсолютных показателях

Из графика видно, что ставка Е по проекту равна 20,27%, а внутренняя норма доходности примерно равна 58,91% (NPV=0). Это означает, что при увеличении в ходе реализации проекта ставки дисконтирования на 38,64% проект теряет свою привлекательность.

Приложение 3.7

Для определения показателя чувствительности (эластичности) показателя чистой приведенной стоимости к показателю ставки дисконтирования необходимо рассчитать изменение в относительных показателях по следующим формулам:

ΔЕi = Еi – Е0;

ΔNPVi = (NPVi – NPV0)/NPV0*100%.

Таблица 24

Изменение в относительных показателях NPV и ΔЕi

∆E, %	-15,27%	-10,27%	-5,27%	-0,27%	0,00%	4,73%	9,73%	14,73%	19,73%	24,73%	29,73%	34,73%	39,73%
∆NPV, %	66,44%	42,06%	20,38%	0,99%	0,00%	-16,45%	-32,22%	-46,54%	-59,59%	-71,54%	-82,51%	-88,63%	-101,98%

Результаты расчета изображаются на графике (рис. 16).

Рис. 3.14. График зависимости изменения NPV от изменения ставки Е в относительных показателях

Для определения показателя чувствительности (эластичности) показателя чистой приведенной стоимости необходимо рассчитать, на сколько изменится чистая приведенная стоимость по проекту, если ставка дисконтирования изменится на 1%.

э = ΔNPV,% / ΔE,%.

Таблица 25

Степень чувствительности проекта

Э1	Э2	Э3	Э4	Э5	Э6	Э7	Э8	Э9	Э10	Э11	Э12
-4,35	-4,1	-3,87	-3,66	-3,48	-3,31	-3,16	-3,02	-2,89	-2,78	-2,55	-2,57

У данного проекта получается низкая степень чувствительности

Пример проведения экономической экспертизы

Анализ местоположения объекта

Адрес расположения жилого комплекса г. Нижний Новгород, Советский р-н, ул. им. О. Чачиной, д. 43.

В районе располагаются:

· 14 промышленных предприятий;

· 10 библиотек;

· 11 спортивных сооружений;

· 2 больницы и 1 поликлиника;

· 3 крупнейших парка Нижнего Новгорода: лесопарк Щёлоковский хутор, парк Швейцария и сад имени Пушкина;

Участок строительства ограничен:

– с запада – СНТ «Яблонька»;

– с востока – ул. им. О.Чачиной;

– с юга – ул. Артельная и СНТ «Тимирязева»;

– с севера – р. Кадочка.

Транспортная инфраструктура:

– 2 км до станции метро «Горьковская»;

– 2 км до пр. Гагарина (трасса Р-158 Н. Новгород-Саратов);

–500 м и 1,1 км до автобусных остановок.

1	Складской комплекс
2	Административные здания
3	СНТ «Тимирязева»
4	ЖК «Орбита»
5	Автобусные остановки
6	Храм Святителей Московских
7	Больница
8	Детский сад
9	АЗС
10	Школы
11	Нижегородский автотранспортный техникум
12	Детский сад
13	ЖК «Этажи»
14	Парк им. Кулибина
15	Гипермаркет
16	Департамент градостроительного развития
18	Торговый центр
19	Театр им. Пушкина

Рис. 3.1. Карта Советского района

Рис. 3.2. Схема окружающей застройки

Дата: 2019-12-10, просмотров: 232.

12 3 Следующая ⇒