Данный метод был основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты в практической деятельности рассчитываются спец аналитическими организациями на основе длительных статистических данных.Данный метод не получил широкого развития в российской практике в связи с отсутствием необходимой информации сбор которой занимает длительное время и возможно наступление экономической нестабильности. Данный метод имеет свои преимущества и недостатки.

Для использования этого метода рассматриваются конкретные факторы, включающие:

• Качества удобств, предлагаемые фирмой

• Динамика денежных потоков

• Конкуренция

• Состояние товарных запасов фирмы

• Возможность создания аналогичного бизнеса

• Региональные тенденции развития экономики

• Состояние отрасли и перспективы ее развития

• Условия аренды, если таковые имеются

• Фаза жизненного цикла бизнеса компании

• Местоположение

19.Характеристика ценовых мультипликаторов.

Определение рыночной стоимости собственного капитала предприятия основана на использование ценовых мультипликаторов.

Ценовой мультипликатор представляет собой коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой предприятия и финансовой базой предприятия. Финансовая база предприятия является основным измерителем, отражающим финансовые результаты деятельности предприятия в целом.

Для расчетов мультипликатора необходимо определить цену акции по всем компаниям-аналогам. Рассчитать финансовую базу. Скорректировать все финансовые показатели. В качестве финансовой базы должен выступать показатель финансовых результатов за последний отчетный год, либо средняя величина за несколько лет, предшествующих к дате оценке.

Например, крупные предприятия лучше оценивать на основе чистой прибыли. Мелкие компании лучше учитывать на основе прибыли до уплаты налогов.

20.Формирование итоговой величины стоимости.

Процесс формирования итоговой величины стоимости состоит из 3 основных этапов

1. Выбор величины мультипликаторов

2. Сравнение промежуточных результатов

3. Внесение итоговых корректировок

На первом этапе определяется выбор величины мультипликатора. Данным этап является наиболее сложным, поскольку требует тщательного обоснования всех финансовых показателей, так как аналогичных компаний не существует, а также имеется диапазон величины мультипликатора по компаниям-аналогам. Поэтому финансовый аналитик не учитывает экстремальные показатели, а рассчитывает среднюю величину мультипликатора по группе аналогов. После этого проводится детальный финансовый анализ величины каждого конкретного мультипликатора и по величине финансового коэффициента определяется положение или ранг оцениваемой компании.

2. Данный этап считается наиболее правильным приемом определения итоговой величины. В данной ситуации оценщик в зависимости от конкретных условий предает каждому оцениваемому мультипликатору свой весовой коэффициент на основе сравнения. В итоге получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу при проведение следующих корректировок.

3. На данном этапе итоговая величина стоимости полученная в результате применения мультипликаторов должна быть откорректирована в зависимости от рыночной ситуации с учетом поправок. Поэтому финансовый аналитик при определение окончательного варианта стоимости должен учитывать имеющиеся активы непроизводственного назначения, если данная ситуация была проанализирована недостаточно и не учитывала потребность в капитальных вложениях.

Сравнительный подход несмотря на сложность при проведения оценки является важным подходом при определение обоснованной рыночной стоимости и полученные результаты данного подхода имеют объективную основу для оценки компании и бизнеса в целом. Поэтому дальнейшее совершенствование сравнительного подхода в развитии оценочных услуг будет способствовать расширению его сферы в условиях рыночной экономики.

21.Основные понятия и содержание затратного подхода.

Затратный подход предполагает разделение имущества на составляющие элементы и определение рыночной стоимости каждого из этих элементов. Определение итоговой величины оценки и получение конечного результата. При затратном подходе используются 2 стандарта стоимостей – восстановительная стоимость и стоимость замещения.

Основными методами затратного подхода являются:

· Метод чистых активов

· Метод ликвидационной стоимости

Оба эти метода используются в зависимости от рыночной ситуации. Например, метод чистых активов используется в случае, когда необходимо оценить контрольный пакет акций , когда компания обладает значительными материальными активами и имеются условия для выявления и оценки этих активов. Когда у компании отсутствует финансовая информация и оценщик не может спрогнозировать ее денежные потоки в будущем. Когда компания зависит от контрактов или отсутствует постоянная клиентура.

Технология оценки при методе чистых активов.

· Изучается последний отчетный баланс

· Вносится учетные поправки

· Определяется рыночная стоимость финансовых активов, включающая дебиторскую задолженность, ТМЗ, ЦБ и расходы будущих периодов

Метод ликвидационной стоимости также используется в определенных случаях:

· Компания находится в состояние банкротства и существуют сомнения в дальнейшей деятельности предприятия

· Текущие и прогнозируемые денежные потоки независимые от производственной деятельности и имеют незначительное расхождение со стоимостью чистых активов

· Если стоимость компании при ликвидации может быть выше, чем при продолжение ее деятельности

Достоинства и недостатки затратного подхода.

К достоинствам относится:

· Данный подход основан на существующих активах и позволяет выявить определенные недостатки

· Объективная оценка убыточных компаний

К недостаткам относится:

· Довольно часто он не учитывает стоимость НМА

· Статистика не учитывает перспектив развития бизнеса

Данный подход не рассматривает уровень прибыли в расчете на активы

Вопрос.

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

· метод капитализации доходов;

· метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

· методом сравнения продаж;

· методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

Затратный метод

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Вопрос

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

· являются активной частью основных фондов;

· могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

· могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

· отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик;

· оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

· тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;

· наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

· необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

· отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

· сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;

· тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;

· отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

· одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

· множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

· производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).

В первом случае говорят об оценке «россыпью», во втором — «потоком», а в третьем имеет место «системная оценка». Системная оценка, в отличие от двух других случаев, наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный(определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или замещения)), сравнительный (определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов), доходный (определение стоимости актива исходя из прогнозируемого потока доходов).
Основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.