Процесс оценки имущества предприятия.

Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Процесс оценки имущества предприятия.

Включает в себя определенные этапы:

· Идентификацию объекта:

o Проверка юридических прав

o Определение стандартов стоимости

o Определение целей оценки

o Определение даты оценки

· Включает составляющие планы оценки :

o Требование к информации

o Идентифицируются методологии оценки

o Оцениваются затраты времени

o И согласовывается величина гонорара

· Сбор и подтверждение информации:

o Бухгалтерская и финансовая отчетность

o Собирается дополнительная, внутренняя информация

o Изучается район расположения объекта

o Оцениваются другие объекты

o Подтверждается юридическое право на собственность

· Применение подходов к оценке:

Все эти подходы могут использоваться в том или ином случае, в зависимости от объекта оценка

· Обзор собранных фактов:

o Анализ статистических и вероятных показателей

o окончательные заключения о стоимости объекта

o различные логические рассуждения.

· Составление и согласование отчета:

o Система информации (необходимая в процессе оценки)

o Основные виды оценочных корректировок (трансформация отчетности, т.е. приведение ее к определенным стандартам и сравнениям зарубежных аналогов)

6. Подходы и методы, используемые для оценки бизнеса.

Оценку бизнеса осуществляют с позиции трех основных подходов:

· Доходного

· Затратного

· Сравнительного подхода

Каждый подход позволяет решать проблемы, связанный с оценкой и характеристикой объекта. Чем больше приносимый доход, тем больше будет величина его рыночной стоимости.

Доходный подход предполагает определение текущей стоимости будущих доходов, которые принесут существенный доход для развития и продажи объекта собственности.

Сравнительный подход – используется при активном рынке сопоставимых аналогов объекта. Точность самой оценки будет зависеть от качества собранных материалов. Эти данные могут включать: экономическую информацию, местоположение объекта, условие финансирования и условие продажи.

Затратный подход – данный подход наиболее активно применяется для оценки предприятий, имеющих разнородные активы, в том числе и финансовые, если бизнес не приносит устойчивый доход. Собираемая информация при затратном подходе включает в себя: характеристики оцениваемых активов, данные об уровне заработной платы, расходы на оборудование, прибыль. Затратный подход основан на принципе замещения и принципе наиболее эффективного использования объекта.

Каждому из трех подходов характерны определенные методы:

· Для доходного подхода используются 2 основных метода:

o Метод капитализации доходов

o Метод дисконтированных денежных потоков

· Для сравнительного подхода используются 3 основных метода:

o Метод рынка капиталов

o Метод сделок

o Метод отраслевых коэффициентов

· Затратный подход 2 основных метода:

o Метод чистых активов

o Метод ликвидационной стоимости

Внутрення информация для оценки бизнеса.

Внутренняя информация характеризует деятельность оцениваемого предприятия. Если читатель отчета не знаком с предприятием, он должен получить максимально полную и точную информацию, чтобы понять особенности оцениваемого предприятия.

Данный информационный блок обычно включает:

ретроспективные данные об истории компании;

описание маркетинговой стратегии предприятия;

характеристику поставщиков;

производственные мощности;

рабочий и управленческий персонал;

внутреннюю финансовую информацию (данные бухгалтерского баланса, Отчета о финансовых результатах и движении денежных средств за 3—5 лет);

прочую информацию.

Если на предприятии разработан бизнес-план, то в разделе, посвященном описанию предприятия, приводятся основные сведения о предприятии: виды деятельности, характеристика отрасли, факторы, влияющие на занятость предприятия, основные показатели текущего финансового состояния предприятия и т. д.

Целью работы оценщика по сбору внутренней информации являются:

анализ истории компании с целью выявления будущих тенденций;

сбор информации для прогнозирования объемов продаж, денежных потоков, прибыли;

учет факторов несистематического риска, характерных для оцениваемого бизнеса;

анализ финансовой документации;

интервью с руководителями и сбор дополнительной информации, позволяющей сделать оценку более реалистичной.

Метод капитализации доходов

Необходимые условия для использования метода капитализации доходов:

· Необходимо иметь надежные данные, чтобы объективно оценить все денежные потоки.

· Все денежные потоки должны быть представлены положительными величинами.

· Ожидаемые темпы роста должны быть умерены и предсказуемые

· Текущие денежные потоки предприятия должны быть близки к будущим.

При данном методе в качестве базы дохода можно использовать среднегодовые показатели за последние 5 лет. Деятельность конкретного периода определяется условиями деятельности предприятия на момент оценки.

Методы построения коэффициента капитализации:

К_{капитал}=R-q

R – ставка дисконта

q – устойчивые темпы роста

Если предприятие имеет тенденцию к росту, то мы уменьшаем ставку дисконта и увеличиваем стоимость.

Вопрос.

Для оценки недвижимости (земли и зданий, сооружений) возможно использование трех подходов: доходного, сравнительного и затратного.

Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает в себя два метода:

· метод капитализации доходов;

· метод дисконтированных денежных потоков.

Метод капитализации доходов используется при оценке приносящей доход недвижимости. Доходы от владения недвижимостью могут, например, представлять собой текущие и будущие поступления от сдачи ее в аренду, доходы от возможного прироста стоимости недвижимости при ее продаже в будущем.
Результат по данному методу состоит как из стоимости зданий, сооружений, так и из стоимости земельного участка.

Метод дисконтированных денежных потоков. Этот метод используется для определения текущей стоимости тех будущих доходов, которые принесет использование объекта недвижимости и возможная его продажа.
Определение обоснованной рыночной стоимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков можно разделить на несколько этапов:
1. Составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости.
2. Рассчитывается стоимость оцениваемого объекта недвижимости на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.
3. Выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.
4. Производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости.

Сравнительный (рыночный) подход представлен:

· методом сравнения продаж;

· методом валового рентного мультипликатора.

Метод сравнения продаж. Данный метод основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3—6 месяцев. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности.

Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по недавно прошедшим сделкам.

Валовый рентный мультипликатор — это отношение продажной цены или к потенциальному или к действительному валовому доходу.

Этот метод осуществляется в три этапа:
1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемой недвижимости.
2. Определяется отношение к продажной цене валового дохода, исходя из недавних рыночных сделок.
3. Рассчитывается вероятная стоимость оцениваемого объекта посредством умножения рыночного рентного дохода от оцениваемого объекта на валовый рентный мультипликатор.

Затратный метод

Этот подход включает несколько этапов:

1. Определяется стоимость земельного участка, на котором находятся здания, сооружения.

2. Оценивается восстановительная или замещающая стоимость здания и сооружения на действительную дату оценки.

Под восстановительной стоимостью подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же строительных материалов, при соблюдении тех же строительных стандартов, по такому же проекту, что и оцениваемый объект. В случае, если определение восстановительной стоимости не представляется возможным или целесообразным, производится определение стоимости замещения.

Под стоимостью замещения подразумевается стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки объекта с полезностью равной полезности оцениваемого объекта, однако с использованием новых материалов в соответствии с текущими стандартами, дизайном, планировкой.

Вопрос

Оценку машин и оборудования, как и другого имущества, проводят в соответствии с общепринятыми понятиями и принципами, содержащимися в международных и отечественных стандартах оценки, рассматривающих интересы субъектов рынка в приобретении, продаже имущества как товара.

Вместе с тем в отличие от других видов активов машины и оборудование характеризуются следующими отличительными чертами:

· являются активной частью основных фондов;

· могут быть перемещены в другое место без причинения невосполнимого физического ущерба, как самим себе, так и той недвижимости, к которой они были временно привязаны;

· могут быть как функционально самостоятельными, так и образовывать технологические комплексы;

· отличаются высокой конструктивной сложностью и наличием множества ценобразующих характеристик;

· оцениваются в основном сравнительным и затратным подходом; возможности доходного подхода для оценки отдельных единиц оборудования ограничены;

· тесной методологической связью затратного и сравнительного подходов при оценивании;

· наличием специфических видов оценочных стоимостей и методов их расчета (полная восстановительная стоимость, рыночная стоимость при продолжающемся использовании и др.);

· необходимостью учета в рассчитываемой стоимости приобретаемой полноты прав собственности;

· отсутствием общепринятой нормативно-информационной базы (за исключением некоторых сегментов рынка машин и оборудования, например транспортных средств);

· сложностью измерения общего накопленного износа и его составляющих;

· тесной связью с оценкой производственного бизнеса в целом;

· отличиями в ценообразовании, обусловленными наличием многих видов производств, начиная с экспериментального и заканчивая массовым, а также проводимой ценовой политикой предприятий-изготовителей.

В зависимости от целей и мотивов оценки объектом оценки могут выступать:

· одна отдельно взятая машина или единица оборудования (типичный случай — определение страховой стоимости или рыночной стоимости при сделках купли-продажи);

· множество условно независимых друг от друга единиц машин и оборудования (типичный случай — переоценка основных фондов);

· производственно-технологические системы: комплекс машин и оборудования с учетом имеющихся производственно-технологических связей (типичный случай — при ликвидации предприятия, когда имущество распродается так, чтобы на его основе потенциальный покупатель мог организовать собственное производство).

В первом случае говорят об оценке «россыпью», во втором — «потоком», а в третьем имеет место «системная оценка». Системная оценка, в отличие от двух других случаев, наиболее близка к оценке производственного бизнеса в целом.

При оценке машин и оборудования важным является правильность выбора методов оценки. Эти методы опираются на три подхода: затратный(определение стоимости воспроизводства актива исходя из затрат на его воспроизводство (стоимость восстановления или замещения)), сравнительный (определение стоимости актива исходя из рыночных данных по продажам сопоставимых объектов и его аналогов), доходный (определение стоимости актива исходя из прогнозируемого потока доходов).
Основным методологическим приемом оценки машин и оборудования является, безусловно, сравнительный подход.

Метод аналогий

Этот метод может считаться наиболее теоретически корректным среди всех прочих методов учета рисков бизнеса в ставке дисконта. Заключается он в следующем.

Ставка дисконта при расчете остаточной текущей стоимости бизнеса должна определяться как доходность альтернативного вложения тех же средств и на тот же срок в бизнес либо инвестиционный актив, сопоставимые с оцениваемым бизнесом по его рискам.

считать главными инвестиционными рисками относительно постоянные риски отраслевой принадлежности бизнеса (риски нестабильности спроса и конкуренции на характерных для данной отрасли рынках сбыта, риски нестабильности предложения характерных для отрасли покупных ресурсов, контрактные риски взаимодействия с характерными для отрасли контрагентами и пр.) и

измерять инвестиционный риск, как это принято в теории управления инвестиционными рисками, изменчивостью дохода с гривны инвестированного капитала (наиболее строго — среднеквадратическим отклонением а этого дохода от его средней величины за прошлое время/ретроспективу т, равное предполагаемому сроку будущего инвестирования в оцениваемый бизнес, то наиболее естественным нерасчетным методом определения учитывающей риски бизнеса ставки дисконта может быть следующий.

1. На фондовом рынке, как на наиболее информационно прозрачном сегменте рынка капитала, необходимо найти такой публично обращающийся (регулярно торгуемый или хотя бы надежно котируемый) инвестиционный актив (например, ликвидные акции любой открытой компании), изменчивость доходности у покупки которого за указанное прошедшее время т была бы такой же, как и изменчивость доходности вложений в рассматриваемый бизнес.

Когда удастся найти такой актив, это будет означать, что на фондовом рынке найден инвестиционный актив с тем же уровнем риска, что и оцениваемый бизнес.

Имея в виду, что изменчивость доходности вложений в оцениваемый бизнес может быть определена в простейшем случае как изменчивость рентабельности собственного капитала (ROE — return on equity) данного предприятия (или ближайшей к нему открытой компании-аналога той же отраслевой принадлежности), нужно найти такой инвестиционный актив, по которому бы наблюдалось:

σу = σroe

где σу и σroe — соответственно среднеквадратическое отклонение доходности у актива и рентабельности собственного капитала оцениваемого бизнеса (либо компании-аналои) в отдельные годы или месяцы ретроспективы т (yt и ROEt) от их средних (у* и ROE*) годовых или месячных значений за это прошлое время т;

2. За ставку дисконта для оценки рассматриваемого бизнеса, т.е. за доходность, фактически компенсирующую (для инвесторов на фондовом рынке, которые могут быть и инвесторами данного предприятия) тот же уровень риска, что и в сопоставимой по риску инвестиционной альтернативе, тогда можно принять ту доходность у0 охарактеризованного выше найденного на фондовом рынке инвестиционного актива, которая наблюдается в настоящее время (в текущем периоде с номером 0) из расчета цены его фактически имеющих место покупок и показывает, что именно такая доходность служит для потенциальных инвесторов достаточной компенсацией за риск на уровне σу = σROE

i = у0 ,

Иначе говоря, если вкладывать средства не в оцениваемый бизнес, а в таким образом подобранный инвестиционный актив, то с каждого рубля инвестиции при том же уровне риска было бы возможно получать доход у0. Это и означает, что величина у0 соответствует классическому определению ставки дисконта.

Если иных инвесторов — участников фондового рынка подобный уровень доходности актива, который повысился в результате падения рыночной цены на него, уже удовлетворяет в качестве уровня, достаточно компенсирующего риск актива (что видно из факта его покупок, когда доходность актива как раз и достигает величины у0), то такой же (σу = σROE) риск бизнеса для тех же потенциальных инвесторов должен был бы компенсироваться той же минимально требуемой доходностью (нормой дохода) у0.

Когда метод аналогий все же нельзя практически применить, прибегают к расчетной оценке компенсации за риск в ставке дисконта. Для этого в основном используют модель оценки капитальных активов (Capital Assets Pricing Model) и метод кумулятивного построения ставки дисконта.