Инвестиционная стоимость – это стоимость для конкретного лица при установленных данным лицом инвестиционных целях использования объекта оценки.

При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учёт возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

Она рассчитывается при обосновании инвестиционных проектов. В отличие от рыночной стоимости, которая является результатом сделки между продавцом и покупателем, имеющими типичную мотивацию, инвестиционная стоимость зависит от индивидуальных требований к инвестициям, предъявляемых конкретным инвестором.

Выделяют целый ряд существенных причин, вызывающих различие в величине рыночной и инвестиционной стоимостей одного и того же объекта оценки, такие как:

• различия в оценках величины будущих потоков доходов;
• различия в определении уровня риска и факторов риска, присущих объекту оценки, и требуемой ставки доходности;
• различия в степени прогнозируемости и уровне финансовых издержек и налоговом статусе (налоговые льготы, ставки, база для налогообложения);
• синергический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями, инвестициями или вложениями в акции других компаний.

Основными целями расчета инвестиционной стоимости при оценке недвижимости являются:

• инвестиционная стоимость, играющая ключевую роль при управлении недвижимостью. Эффективное управление объектом недвижимости, принятие инвестиционных решений в отношении привлечения заемного капитала и других важнейших аспектов управления невозможны без оценки инвестиционной стоимости;
• оценка эффективности альтернативных инвестиционных проектов. Одна из важнейших функций инвестиционной стоимости — оценка инвестиционных проектов и выбор наиболее эффективных направлений инвестиций. Эта функция используется при анализе проектов застройки свободных земельных участков. При этом с помощью оценки инвестиционной стоимости отбрасываются неэффективные или менее эффективные проекты;
• оценка эффективности действующего объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость играет важную роль в анализе состояния действующего объекта. Выводы о бесперспективности дальнейшего расширения недвижимости, сделанные на основе анализа общедоступной рыночной информации, могут быть существенным образом скорректированы в лучшую сторону, если оценка инвестиционной стоимости показывает повышение отдачи от эксплуатации недвижимости в будущем.

Для расчета инвестиционной стоимости могут применяться традиционные методы, но они используют не рыночные данные. Например, инвестор может применять ставку дохода, которая не является рыночной и специфична только для этого инвестора. При использовании метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости оценщик приходит к расчетной величине инвестиционной стоимости, а не рыночной стоимости.

Таким образом, инвестиционная стоимость может быть выше или ниже рыночной стоимости в зависимости от требований инвестора.

Ликвидационная стоимость – это расчётная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным. Например, ликвидационная стоимость рассчитывается при закрытии предприятия и реализации его активов по отдельности. В этом случае она представляет разность между выручкой от продажи активов предприятия на рынке и издержками на ликвидацию.

Кадастровая стоимостьопределяется методами массовой оценки, в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.

Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения. С 1 января 2006 года налоговой базой для налогообложения земельных участков выступает кадастровая стоимость.

В МСО предусмотрены также виды стоимости (базы оценки), которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки. Базы оценки, отличные от рыночной стоимости, подразделяются в МСО на три категории.

К первой категории относятся базы, которые отражают выгоды экономического субъекта от владения активом. Такая стоимость является специфичной для заданного экономического субъекта. Хотя при некоторых обстоятельствах эта стоимость может быть равна сумме, которую экономический субъект мог бы выручить от продажи актива, её величина, по существу, отражает выгоды, получаемые от владения активом, и поэтому не обязательно подразумевает гипотетический обмен. Например, в эту категорию попадает инвестиционная стоимость.

Вторая категория баз оценки отражает цену, которая была бы на разумных основаниях согласована между двумя определёнными сторонами при обмене активом. Несмотря на то, что стороны могут быть независимыми и вести переговоры на коммерческой основе, актив не обязательно выставляется на более широком рынке, а согласованная цена, может отражать специфические преимущества (или неудобства) от владения активом для участвующих в сделке сторон, а не для рынка в целом. Эта категория включает в себя справедливую стоимость, специальную стоимость и синергетическую стоимость.

Третья категория баз оценки – это стоимости, устанавливаемые в соответствии с законом, государственным регулированием или условиями контракта. Для целей налогообложения, базы для проведения оценки часто устанавливаются законом^[2].

Также, применение конкретной базы оценки может быть разъяснено путём введения пояснительных допущений, характеризующих особые обстоятельства экономического субъекта, владеющего имуществом (например, действующее предприятие, предприятие на стадии ликвидации или предприятие, активы которого должны быть проданы для альтернативного использования).

Рассмотрим виды стоимости, которые отсутствуют в Федеральных стандартах оценки.

Справедливая стоимость – это денежная сумма, за которую может быть обменен актив в коммерческой сделке между хорошо осведомлёнными, заинтересованными сторонами^[3].

Справедливая стоимость обычно рассчитывается при проведении оценки для целей Международных стандартов финансовой отчётности.

Специальная стоимость –это сумма, превышающая рыночную стоимость и отражающая определённые свойства актива, имеющие ценность только для специального покупателя^[4].

Под специальным покупателем понимается покупатель, для которого конкретный актив обладает специальной стоимостью, из-за преимуществ, возникающих за счёт обладания им, но не относящихся к покупателям на рынке в целом. Например, собственник участка площадью шесть соток при покупке соседнего участка, может присоединить его к имеющемуся участку и, тем самым образовать новый участок, площадью двенадцать соток.

Специальная стоимость может возникнуть, например, благодаря физической, функциональной или экономической связи объекта имущества с некоторым другим объектом имущества, территориально примыкающим к рассматриваемому объекту (соседний земельный участок). Специальная стоимость представляет собой дополнительную стоимость, которая может существовать скорее для определенного собственника или пользователя либо потенциального собственника или пользователя, чем для рынка в целом, т.е. специальная стоимость применима только к покупателю, имеющему особый интерес. Стоимость при слиянии, т.е. приращение стоимости, возникающее в результате слияния двух или большего числа интересов в имуществе, представляет собой конкретный пример специальной стоимости.^[5]

Синергетическая стоимость (стоимость слияния).Дополнительный элемент стоимости, создаваемый за счёт сочетания двух или более имущественных интересов, когда стоимость имущественного интереса, получаемая в результате их объединения, выше, чем сумма первоначальных имущественных интересов^[6].

Вторая цель оценки стоимости земельных участков —создание базы для налогообложения.

Основными источниками денежных поступлений от недвижимости являются:

1) налог на землю или недвижимость. В странах с рыночной экономикой налог на недвижимость является одним из важнейших каналов поступления денег в бюджет. Плата за землю в таких странах как США, Канада, Великобритания, ФРГ, Италия, Япония входит в единый налог на недвижимость или выступает самостоятельным налогом в таких странах как Франция, Дания, ЮАР, Аргентина, Тайвань. Как правило, налог на землю относится к местным налогам. В США налог на недвижимость составляет 1% от ее кадастровой стоимости. В Дании, Австралии, Новой Зеландии налог на землю выделен отдельно и составляет 3% от кадастровой стоимости земельного участка, а налог на здания и сооружения — 1% от кадастровой стоимости. В результате стимулируются улучшения на земельном участке и его интенсивное использование;

2) налог на доходы физических и юридических лиц от сдачи в аренду недвижимости;

3) регистрационные сборы за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

4) плата за предоставление информации из единого кадастра недвижимости или земельного кадастра.

Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что для целей налогообложения и в иных случаях устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

По новому Налоговому кодексу (гл. 31 вступила в силу с 1 января 2005 г., ФЗ от 29 ноября 2004 г. № 141) земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости земли, в ст. 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

25 августа 1999 г. вышло Постановление Правительства РФ № 945 «О государственной кадастровой оценке земель», которое положило начало государственным работам по проведению в России кадастровой оценки земли. 8 апреля 2000 г. было принято Постановление Правительства РФ №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель». В соответствие с Постановлением Правительства РФ от 11 апреля 2006 г. «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ в связи с совершенствованием государственной кадастровой оценки земель», государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в 3 года.

Кадастровая оценка различных категорий земель необходима для внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения на этой основе эффективности их использования.

Наряду с проведением кадастровой оценки земли, в 2010—2012 гг. планируется начать работы по массовой (кадастровой) оценке объектов жилой недвижимости для введения единого налога на недвижимость вместо налогов на землю и имущество физических лиц.

Третья цельоценки земельных участков —реальное отражение их стоимости в активах предприятий.

Для реализации этой цели для юридических лиц предусмотрен переход от права постоянного бессрочного пользования земельными участками к праву собственности или аренде.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казённым предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Все прочие юридические лица обязаны переоформить право постоянного пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность по своему желанию до 1 января 2010 года.

В статье 36 Земельного кодекса сформулировано исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, которое имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий и строений на этих участках.

Смысл исключительного права на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков заключается в преимущественном праве этих лиц на приобретение (закрепление) в собственность земельного участка, на котором расположена указанная недвижимость. Таким образом, стоимость права постоянного бессрочного пользования обусловлена выгодой, которую может получить собственник здания от выкупа или заключения договора аренды земельного участка.

В случае выкупа земельного участка по установленной законом выкупной цене, выгода собственника здания определяется как разница между рыночной стоимостью, аналогичного земельного участка, находящегося в собственности и выкупной ценой с учётом затрат на оформление документов.

В случае заключения договора аренды земельного участка выгода собственника здания определяется как разница между годовой рыночной ставкой арендной платы и нормативно установленной арендной платой (2% от кадастровой стоимости). Данная разница переводится в текущую стоимость на срок аренды по ставке дохода для земельного участка.

Сравнение полученных результатов позволит определить наиболее эффективный вариант: выкуп участка или переход на аренду.

При продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений, выкупная цена таких земельных участков определяется в порядке, установленном п. 1- 2 статьи 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса».

В ФЗ №212 от 24 июля 2007 года «О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности», цена выкупа земельных участков устанавливается региональными властями, и она не должна превышать 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, а в городах с населением свыше 3 млн. человек (Москва и Санкт-Петербург) – 20%, а в случае перепрофилирования объекта на земельном участке – 100% кадастровой стоимости.

При продаже земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности лицам, ставшим собственниками расположенных на них зданий или сооружений после вступления в силу Земельного кодекса, устанавливается следующая выкупная цена земли:

А) в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек в размере от 5 до 30 ставок земельного налога (Москва - 30);

Б) от 500 000 до 3 миллионов человек от 5 до 17 ставок;

В) до 500 000 человек, а также за пределами границы поселений от 3 до 10 ставок земельного налога.

Также ФЗ №212 от 24.07. 2007 года введено положение о приватизации земельных участков нынешними арендаторами. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключён договор аренды этих земельных участков – до или после вступления в силу Земельного кодекса.

Установлены ограничения для величины арендной платы. Годовая арендная плата не может превышать 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а для земель сельскохозяйственного назначения – 0,3% кадастровой стоимости, для арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте - 1,5%.

Не допускается внесение права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в уставные (складочные) капиталы коммерческих организаций^[7].

Четвертая цель оценки стоимости земельных участков —составление государственного кадастра недвижимости, а также реальное стоимостное отражение в статистике национального богатства страны.

Государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в РФ, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Государственный кадастровый учёт земельных участков осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Земельный фонд России составляет 12,5% мировой территории, на нем находится 55% чернозёмных почв мира, 25% запасов пресной воды, 60% запасов древесины хвойных пород^[8]. Кроме того, в России сосредоточено 30% разведанных мировых запасов энергоносителей. Отражение стоимости этих и других ресурсов в государственном кадастре будет иметь огромное значение для их эффективного использования и реального возмещения наносимых убытков.

В соответствии с Указом Президента РФ «О системе и структуре федеральных органов исполнительной власти» от 9 марта 2004 года №314 образовано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости^[9], которое Указом президента РФ^[10] с 1 марта 2009 преобразовано в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

К основным полномочиям данной службы относятся:

А) создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра. Организация подготовки землеустроительных материалов для установления государственной границы РФ, границ субъектов РФ и муниципальных образований.

Б) Осуществление государственной кадастровой оценки земель. В соответствие с Постановлением №590 от 17.09.2007 года «О внесении изменений в Правила государственной кадастровой оценки земель» организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.

Первый тур кадастровой оценки земель полностью был завершён в 2005 году. В 2006 году был начат второй тур кадастровой оценки с оценки земель сельскохозяйственного назначения, который продолжился оценкой земель населённых пунктов (2007 г.), земель промышленности и иного специального назначения (2008 г.) и т.д.

В) Проведение государственного технического учёта (технической инвентаризации) объектов капитального строительства.

Г) К 2012 году провести работы по массовой оценке жилых объектов капитального строительства в Российской Федерации, для введения налога на недвижимость вместо налогов на землю и на имущество физических лиц.

Д) В перспективе объединение данных государственного земельного кадастра и единого государственного реестра объектов капитального строительства в единый государственный кадастр объектов недвижимости.

Е) Организация проведения территориального землеустройства в соответствии с решениями органов государственной власти.

Ж) Осуществление государственного мониторинга земель в РФ и государственного земельного контроля.

З) Предоставление заинтересованным лицам сведений государственного земельного кадастра и сведений об объектах капитального строительства.

Таким образом, создание государственного кадастра недвижимости позволит реализовать следующие цели:

• провести идентификацию единого объекта недвижимости на местности;
• описать его индивидуальные физические характеристики;
• определить его стоимостную (кадастровую) оценку.