При розгляді кредитної заявки, розмір ліміту кредитування розглядається як сума запитаного кредиту плюс сума поточної заборгованості даного Позичальника / його поручителів / зв'язаних осіб в Банку.
Виїзд до клієнта виробляється після отримання від клієнта заявки на отримання кредиту і пакету документів. КЕ повинен щонайшвидше відвідати клієнта, забезпечуючи швидкість і ефективність надання Банком кредитної послуги.
По кредитах в розмірі до 7 000 доларів США в еквіваленті з метою максимально привернути клієнта на кредитування в Банк, виїзд до клієнта необхідно проводити відразу після проведення першої бесіди з клієнтом при дотриманні наступних умов:
1. Клієнт відповідає критеріям прийнятності для фінансування в рамках Програми мікрокредитування Банку і виявив бажання одержати кредит.
2. Заповнити заявку на кредит і зібрати необхідний пакет документів можливо в процесі відвідин місця бізнесу і місцепроживання клієнта
3. У КЕ не заплановані відвідини іншого клієнта на цей же час.
Важливо, щоб в цьому випадку, КЕ повернувся з відвідин клієнта із заповненою заявкою і повним пакетом необхідних документів.
Під час виїзду до клієнта, КЕ повинні бути проаналізовані наступні аспекти:
Загальна інформація про клієнта: рівень менеджменту, ділові якості позичальника, ринкове положення і т.д.;
Фінансовий стан;
Забезпечення кредиту;
Соціально економічний стан клієнта.
Виїзд до клієнта виробляється КЕ спільно з Керівником підрозділу мікрокредитування, або іншим КЕ (але не більш трьох чоловік), або самостійно.
Технологія мікрокредитування передбачає не оцінку активів клієнта, а його здатність погашати кредит на момент відвідин місця бізнесу і місцепроживання (особливо це торкається ЧП). Тому, всі аспекти діяльності підприємства і соціально-економічне оточення повинні бути проаналізовані. Як правило, у сфері мікрокредитування відношення між сім'єю і бізнесом дуже значущі. У міру збільшення розміру кредиту і ступеня формалізованості бізнесу, зростає значення фінансових аспектів, включаючи аналіз проекту.
При кредитуванні до 7 000 дол. США в еквіваленті особлива увага фокусується на взаємостосунках сім'ї і бізнесу, а також на розвитку бізнесу до моменту відвідин клієнта. Це передбачає детальну оцінку відносин між сім'єю і бізнесом, а також аналіз потоку грошових коштів сім'ї і бізнесу, як економічної одиниці в цілому. Цей аналіз повинен визначити, чи дає що є прибуток клієнту можливість погашати внесок по кредиту за аналогічний період.
КЕ повинен прикласти максимум зусиль для того, щоб одержати найнадійнішу інформацію, як основу для свого аналізу. При проведенні аналізу КЕ використовує наступні джерела інформації:
- Бесіда з підприємцем або керівником, а також з головним бухгалтером і технологом підприємства. Правдивість одержаної інформації і достовірність наданих документів повинна бути перевірена ще раз з використанням інших джерел (включаючи бесіди з персоналом, членами сім'ї і ін.).
- У обов'язковому порядку відвідини і вивчення всіх місць діючого бізнесу клієнта з метою отримання якісного враження – наприклад, чи відповідальний потенційний позичальник які його підприємницькі здібності, професійний рівень його співробітників і т.д.
- Відвідини складських приміщень і перевірка пакету документів по обліку на складі.
- Частка ринку і його конкурентоспроможність, валютний ризик і т.д.
- Інформація про інші бізнеси позичальника.
- Відвідини місцепроживання потенційного клієнта – здійснюються, щоб скласти уявлення про його соціально-економічне положення. Відвідини місцепроживання клієнтів, що здійснюють свою підприємницьку діяльність як ІП, є обов'язковими. У решті випадків остаточно доцільність відвідин місцепроживання визначає Керівник підрозділу мікрокредитування або Голова МКК, на якому розглядається можливість видачі кредиту.
При спілкуванні з клієнтом КЕ повинен діяти професіонально: зібрати достовірну інформацію швидко і коректно, не принижуючи гідності клієнта і не порушуючи позитивного іміджу Банку.
КЕ зобов'язаний підготувати проведення виїзду до клієнта, а саме:
1. В день відвідин місця бізнесу клієнта повинні бути присутнім:
- Особа, що повною мірою володіє всією інформацією про стан подій на підприємстві (директор, власник, засновник).
- Головний бухгалтер, або особа, що виконує ці функції.
- У разі багатопрофільності підприємства, менеджери, що ведуть на підприємстві окремі напрями діяльності.
2. Повинна бути вироблена попередня оцінка наданих клієнтом документів .
Перша частина відвідин місця бізнесу клієнта / його поручителів складається з якісної оцінки бізнесу. Оцінка якості проводиться по двох об'ємних напрямах: оцінка чинника менеджменту і оцінка чинника ринку. Чинник менеджменту включає оцінку рівня менеджменту, ступені довіри до одержаної інформації, кредитну історію і готовність нести особисту відповідальність за кредит. Аналіз ринку включає оцінку привабливості вироблюваного продукту, чинників виробництва, структуру клієнтів, структуру постачальників, конкуренцію, тривалість діяльності і будь-який інший чинник, який може впливати на ділову активність підприємства.
Під час відвідин місця бізнесу клієнта / його поручителів, КЕ одержує інформацію, необхідну для оцінки і визначення кредитоспроможності потенційного позичальника і його фінансового стану згідно Положення по формуванню резервів на можливі втрати по позиках, позиковій і прирівняній до неї заборгованості за системою Москоприватбанку (Програма мікрокредитування), затверджуваній Наказом по Банку.
Оцінка кредитоспроможності позичальників здійснюється за наступною схемою:
Паралель з відвідинами місця бізнесу потенційного позичальника / його поручителів, правовою експертизою документів, проведенням відповідної перевірки СБ здійснюється оцінка забезпечення.
Як забезпечення кредитів за Програмою мікрокредитування розглядається як все рухоме і нерухоме майно юридичної особи, так і особисте майно керівників фірм-позичальників/ ЧП, третіх осіб (без обмежень, зокрема по терміну експлуатації майна). Майно може розглядатися як забезпечення кредитів за Програмою мікрокредитування як в заставу, так і в заставу.
Психологічна цінність повинна виконувати значну роль при виборі пропонованої застави.
Як застава можуть бути розглянуті наступні варіанти майна:
- квартири, приватні будинки, магазини, земельні ділянки і інші об'єкти нерухомого майна;
- автотранспорт;
- товари в обороті, сировина, готова продукція (але не більш 30% від суми кредиту);
- товари в обороті, сировині, готова продукція (але не більш 50% від суми кредиту) для клієнтів з позитивною кредитною історією (погашені кредити) в Банку і інших кредитних організаціях;
- аудіо-відео, побутова техніка, меблі і інше особисте майно;
- вироби з дорогоцінних металів;
- холодильне і виробниче устаткування, орг. техніка, офісне устаткування ;
- об'єкти кредитування;
- інше майно.
Все майно, що розглядається як застава, оцінюється КЕ.
Оцінка застави повинна бути описана відповідним чином в Акті оцінки застави і виробляється без додаткової оплати з боку Позичальника, без залучення незалежних оцінювачів, виходячи з існуючої ринкової (а не балансової) вартості на конкретний вид застави.
У виняткових випадках майно може бути оцінене спільно КЕ і фахівцем із заставних операцій Банку. Рішення про необхідність запрошувати фахівця із заставних операцій Банку ухвалює Керівник підрозділу мікрокредитування.
При розгляді питання необхідної суми застави Малий Кредитний Комітет повинен керуватися тим, що для покриття ризиків, зв'язаних з неповернення кредиту, необхідно, щоб сума застави за оцінюваною вартістю покривала суму кредиту.
Остаточну форму і вид забезпечення, а також його оцінну вартість затверджує МКК.
Служба безпеки (далі СБ) проводить перевірку потенційного позичальника, його заставників і поручителів на предмет наявності інформації, перешкоджаючій видачі кредиту.
СБ у обов'язковому порядку проводить перевірку клієнтів для кредитів в розмірі, що перевищує еквівалент 10 000 доларів США.
У разі повторного обігу Позичальника за кредитом, незалежно від суми кредиту, якщо з моменту попередньої перевірки цього Позичальника, його заставників і поручителів до моменту видачі нового кредиту пройшло не більш 7 (семи) місяців, доцільність перевірки клієнта СБ визначає Керівник підрозділу мікрокредитування або Голова МКК, на якому розглядається можливість видачі кредиту.
По кредитах в розмірі до 10 000 доларів США включно доцільність перевірки клієнта СБ визначає Керівник підрозділу мікрокредитування в рамках своїх лімітів повноважень.
Відсутність заявки в СБ на перевірку клієнтів вважається відсутністю доцільності перевірки клієнта.
СБ проводить свою роботу паралельно з роботою служб і відділів Банку, пов'язаних з перевіркою заявки клієнта.
З цією метою КЕ:
Оформляє службову записку-запит на ім'я керівника, у разі відсутності такого – на співробітника підрозділу СБ за підписом Керівника підрозділу мікрокредитування про перевірку клієнта на предмет наявності інформації, перешкоджаючу видачу кредиту.
Службова записка відправляється по електронній пошті або передається безпосередньо працівнику СБ.
У СБ із службовою запискою надається наступний пакет документів:
1. Копія заяви на отримання кредиту.
2. Копія загальногромадянського паспорта громадянина директора і головного бухгалтера (для фізичних осіб, ІП – копія цивільного паспорта).
3. За наявності засновників/ партнерів по бізнесу/ поручителів/ заставників - копії їх паспортів.
4. Копію Свідоцтва про державну реєстрацію.
СБ приймає службові записки-запити на проведення перевірки від підрозділу мікрокредитування протягом всього робочого дня.
З клієнтами Програми мікрокредитування СБ не зустрічається.
При перевірці клієнтів за Програмою мікрокредитування у функції СБ не входять виїзд до клієнта, телефонний контакт з клієнтом, його застоводавцями/ поручителями і оцінка їх фінансового стану, огляд, перевірка і експертна оцінка вартості заставного майна.
Питання про доцільність зустрічі представників СБ з клієнтом для уточнення наявної негативної інформації вирішує Малий Кредитний Комітет.
СБ перевіряє наступне:
Настановні відомості на Позичальника, його заставників і поручителів, керівників /засновників /партнерів по бізнесу;
Наявність негативної інформації на Позичальника, його заставників і поручителів, керівників /засновників /партнерів по бізнесу;
Мінімум наявність поточних кредитів Позичальника, його заставників і поручителів, керівників /засновників /партнерів по бізнесу в банках, найактивніше кредитуючих мікроклієнтів. Список таких банків узгоджується в кожному РП окремо з Керівником підрозділу мікрокредитування і СБ;
Інші відомості, перешкоджаючі кредитуванню.
За результатами перевірки СБ надає письмову відповідь - висновок в підрозділ мікрокредитування на ім'я Керівника підрозділу мікрокредитування. Службова записка-висновок за результатами перевірки передається Керівнику або співробітнику підрозділу мікрокредитування.
Висновок Служби безпеки носить рекомендаційний характер. У разі винесення висновку, що не рекомендує видачу кредиту, ця інформація повинна усно обговорюватися з Керівником підрозділу мікрокредитування. При негативному висновку СБ про можливість наданні кредиту, рішення про його видачу приймає Малий Кредитний Комітет.
З метою підвищення ефективності діяльності за підрозділом мікрокредитування закріплюється працівник СБ, пріоритетом в роботі якого буде розгляд заявок підрозділу мікрокредитування.
Паралель з проведенням відвідин місця бізнесу і місцепроживання потенційного позичальника, оглядом і оцінкою забезпечення, проведенням відповідної перевірки СБ здійснюється правова експертиза документів, представлених потенційним позичальником, його заставниками і поручителями.
Попередня перевірка представлених позичальником документів виробляється КЕ.
До МКК перевіряється наявність всіх документів, підтверджуючих правоздатність клієнта, його заставників і поручителів, а також встановлюючих право і правопідтримуючих документів на заставу .
Копії документів, що надаються юридичними особами, завіряються підписом керівника юридичної особи і його друком з позначкою "Копія вірна" (перша і остання сторінка документа) і лише підписом керівника або друком (решта сторінок).
Копії документів, що надаються ЧП / фізичними особами, завіряються підписом ЧП / фізичної особи з позначкою "Копія вірна" (перша і остання сторінка документа) і лише підписом (решта сторінок).
Допускається можливість виготовлення копій з наданих оригіналів документів безпосередньо співробітником підрозділу мікрокредитування. В цьому випадку копії документів повинні бути завірені підписом співробітника з позначкою "Копія вірна" (перша і остання сторінка документа) і лише підписом (решта сторінок).
Перевірка документів клієнтів підрозділу мікрокредитування до МКК здійснюється юридичним підрозділом у обов'язковому порядку в наступних випадках:
Якщо у складі забезпечення присутнє нерухоме майно;
Якщо сума кредиту перевищує еквівалент більше 10 000 доларів США і Позичальник, або один із Заставників / Поручителів є юридичними особами.
У решті випадків остаточно доцільність перевірки документів клієнта юридичним підрозділом визначає Керівник підрозділу мікрокредитування або Голова МКК, на якому розглядається можливість видачі кредиту.
Відсутність заявки в юридичний підрозділ на перевірку документів вважається відсутністю необхідності перевірки документів юридичним підрозділом. При цьому відповідальність за юридичну перевірку документів клієнтів несе КЕ.
Юридичний висновок по кредиту складає:
Юридичний підрозділ – у разі напряму заявки на перевірку документів з боку підрозділу мікрокредитування
КЕ – у разі відсутності доцільності перевірки документів клієнта юридичним підрозділом. КЕ складає юридичний висновок .
З метою проведення юридичної експертизи юридичним підрозділом (якщо така необхідність визначена Керівником підрозділу мікрокредитування або Головою МКК, на якому розглядається можливість видачі кредиту) КЕ:
1. Оформляє запит на проведення юридичної експертизи документів позичальника із списком передаваних на розгляд документів і своїм попереднім висновком.
2. На вимогу юридичного підрозділу надає документи згідно .
3. Запит на проведення юридичної експертизи і пакет документів передає в юридичний підрозділ в електронному або в паперовому вигляді.
Юридичний підрозділ приймає службові запити на проведення юридичної експертизи від підрозділу мікрокредитування протягом всього робочого дня.
Висновок юридичного підрозділу за результатами перевірки, оформлене з візою співробітника юридичного підрозділу, передається безпосередньо КЕ в підрозділ мікрокредитування (у електронному або в паперовому вигляді).
При розгляді наданого пакету документів співробітник юридичного підрозділу може додатково зажадати надання інших документів, необхідних йому для проведення правової експертизи і підготовки висновку.
В ув'язненні описуються виявлені недоліки, які необхідно виправити до видачі кредиту.
Термін для проведення перевірки, підготовки і передачі письмового висновку – протягом 2 робочих днів з дня надання в юридичний підрозділ заявки на перевірку документів.
Відсутність у клієнта діючих господарських договорів і договорів, на оплату яких запрошуються кредитні засоби, не є причиною для відмови МКК в розгляді питання про кредитування позичальника, або для відмови в підготовці висновку юридичним підрозділом . У разі відсутності договорів, на оплату яких запрошуються кредитні засоби, необхідно звернути увагу на наявність опису мети кредиту в заявці клієнта.
З метою підвищення ефективності діяльності за підрозділом мікрокредитування закріплюється співробітник юридичного підрозділу, пріоритетом в роботі якого буде розгляд заявок підрозділу мікрокредитування.
Етап – Затвердження кредиту
З метою підвищення якості роботи КЕ, навчання нових КЕ і ефективного проведення МКК всі кредитні проекти за Програмою мікрокредитування рекомендується заздалегідь розглядати на Внутрішньому Кредитному Комітеті (далі ВКК).
Рішення про доцільність проведення ВКК ухвалює Керівник підрозділу мікрокредитування в рамках своїх лімітів повноважень.
ВКК може проводитися як після першої бесіди КЕ з клієнтом з метою ухвалення рішення про доцільність виїзду до клієнта, так і після виїзду до клієнта з метою ухвалення попереднього рішення про можливість і умови видачі кредиту.
ВКК збирається в міру необхідності. Склади ВКК не затверджуються наказами по Банку.
У повноваження ВКК входить право заздалегідь ухвалювати рішення згідно умов Програми мікрокредитування.
Рішення ВКК носить рекомендаційний, неформалізований характер, приймається усно і не фіксується в документарному вигляді.
Остаточне рішення про видачу кредиту приймає Малий Кредитний Комітет з Програми мікрокредитування (МКК).
Для розгляду проектів за Програмою мікрокредитування створюється Малий Кредитний Комітет (МКК).
Максимальний період розгляду кредитної заявки (від виїзду до клієнта до захисту проекту на МКК) складає 5 робочих днів. У виняткових випадках (складний фінансовий аналіз, застава нерухомості), за рішенням керівника підрозділу мікрокредитування цей період може бути збільшений до 10 робочих днів.
Оцінка фінансового стану з Актом оцінки застави, необхідними висновками СБ і юридичним висновком виносяться на МКК для ухвалення остаточного рішення про можливість і умови видачі кредиту (після розгляду на ВКК).
Склади МКК затверджуються відповідними Наказами по Банку.
При створенні наказу про склад МКК в кожному РП необхідно виходити з основного принципу формування складу МКК– можливість заміни кожного учасника МКК у разі його відсутності з метою оперативності в ухваленні рішень (склад Малого Кредитного Комітету повинен складатися із співробітників, які можуть зібратися для ухвалення рішення по кредиту у будь-який час робочого дня).
Кредит вважається затвердженим, якщо рішення ухвалене більшістю голосів.
Голова МКК і Керівник/Заступник Керівника Департаменту мікрокредитування ГО мають право вето.
Члени МКК знайомляться з Оцінкою фінансового стану, Актом оцінки застави, юридичним висновком, а також, якщо необхідно, з висновком СБ.
У повноваження МКК (в межах лімітів згідно Наказу про склад МКК РП) входить право ухвалювати рішення згідно умов справжньої КПМ, а саме:
1- Ухвалювати рішення на видачу кредитів за Програмою мікрокредитування згідно умов п. 1 розділу I КПМ;
2- Ухвалювати рішення на видачу чергового кредиту (транша) в рамках відновлюваної кредитної лінії (з лімітом заборгованості) за Програмою мікрокредитування, згідно умов п. 1 розділу I КПМ;
3- Змінювати наступні умови по діючих кредитних договорах/угодах клієнтів Програми мікрокредитування:
Склад і вартість забезпечення;
Зміна процентних ставок в рамках затвердженої прибутковості ;
Зміна ліміту заборгованості по відновлюваній кредитній лінії;
Інші умови.
4- Ухвалювати рішення на встановлення кредитного ліміту на пластикову картку у валюті або рублях клієнтам Програми мікрокредитування;
5- Ухвалювати рішення по видачі кредитів .
6- Ухвалювати рішення про необхідність, суму і види страхування застави.
7- Ухвалювати рішення про необхідність нотаріального завірення договорів застави.
8- Ухвалювати рішення про відстрочення надання Заставником ПТС на зберігання в Банк.
9- Ухвалювати рішення про видачу Заставнику ПТС в тимчасове користування на строк до 5 календарних днів .
10- Розглядати питання по прострочених кредитах і ухвалювати рішення про першочергові заходи, які будуть прийняті для повернення кредиту. Всі відповідні відділи негайно повинні провести заходи, які допоможуть в рішенні питання повернення кредиту згідно з рішенням МКК.
11- Розглядати питання про необхідність зустрічі співробітника СБ з клієнтом.
12- Розглядати питання про видачу паралельного кредиту клієнту Програми мікрокредитування по класичному або споживацькому кредитуванню в Банку (заперечення або відсутність таких).
Рішення МКК фіксується в “Протоколі засідання Малого Кредитного Комітету з Програми мікрокредитування” , яке містить остаточне рішення про умови видачі кредиту (транша). Кожен учасник МКК підтверджує своє рішення підписом.
Співробітник підрозділу мікрокредитування, який виносив кредитний проект на розгляд МКК зобов'язаний негайно проінформувати клієнта про рішення МКК.
У разі ухвалення позитивного рішення на певних умовах, КЕ приступає до збору документів, що вимагаються для оформлення видачі кредиту і підготовці договорів.
Якщо сума затвердженого мікрокредиту перевищує ліміт самостійності РП, рішення про видачу мікрокредиту необхідне погоджувати на Малому Кредитному Комітеті з Програми мікрокредитування (по понадлімітних заявках філіалів/відділень) в ГО Банка (далі МКК ГО).
Максимальне число учасників МКК ГО – 3 люди.
Учасниками МКК ГО можуть бути (в рамках складу):
Заст. Голови Правління Банку по корпоративному бізнесу;
Керівник Департаменту мікрокредитування;
Заст. Керівника Департаменту мікрокредитування;
Склади МКК ГО затверджуються відповідними Наказами по Банку.
Для розгляду питання про кредитування на МКК ГО підрозділ мікрокредитування РП повинне надати наступний пакет документів:
Рішення МКК РП;
Оцінка фінансового стану;
Акт оцінки застави
Висновок СБ (за наявності);
Висновок про проведення юридичної експертизи.
МКК ГО повинен зібратися і розглянути наданий пакет документів філіалу протягом 2 робочих днів після отримання пакету документів. Рішення МКК ГО ухвалюється на підставі наданого пакету документів.
Рішення, прийняте МКК ГО фіксується “Протоколом засідання Малого Кредитного Комітету з Програми мікрокредитування” і прямує в підрозділ мікрокредитування РП.
У разі ухвалення позитивного рішення, КЕ підрозділи мікрокредитування РП починає збір всіх документів, необхідних для видачі кредиту.
На Малому Кредитному Комітеті може розглядатися питання про видачу кредиту зокрема за наявності зауважень юриста. У разі позитивного рішення про видачу кредиту, в рішенні МКК указуються умови видачі кредиту, включаючи виправлення зауважень юридичного підрозділу, якщо видача кредиту можлива тільки після їх усунення.
Рішення Малих Кредитних Комітетів втрачає свою силу після закінчення 30 днів з дня виїзду співробітника підрозділу мікрокредитування до клієнта, у випадку, якщо кредит не був виданий за цей період. Дата виїзду указується в Заявці на отримання кредиту , в графі «Відвідини».
Питання про доцільність, суму і види страхування застави приймає МКК. Оплата страхового внеску здійснюється за рахунок позичальника або власника майна.
Страхування заставного майна може вироблятися в страхових компаніях, з якими Банк підписав відповідні договори про співпрацю.
За наявності у позичальника раніше оформленого страхового поліса в іншій платоспроможній страховій компанії (список таких страхових компаній затверджується рішенням Кредитного Комітету ГО), перестраховка при видачі кредиту не виробляється. При цьому вносяться відповідні зміни в страховий поліс, згідно якого одержувачем страхового відшкодування є Банк.
Оформлене і знаходиться в заставі майно (на відповідальному зберіганні в Банку) з боку заставника страхуванню не підлягає. За бажанням Банку закладене майно в заставі може бути застраховане за рахунок Банку.
5 етап. Видача кредиту
Після ухвалення рішення МКК, виконавець (БО або КЕ) оформляє проекти всіх документів, необхідних для видачі кредиту і підписання кредитного договору/угоди, договорів застави і поручительства.
Всі необхідні договори для кредитування оформляються відповідно до затверджених в Банку типових форм договорів.
Договори і супутні документи для видачі кредиту
Відповідно до рішення МКК, виконавець (БО або КЕ) оформляє:
· кредитний договір/угода;
· договори поручительства;
· договори застави;
· акти прийому-передачі ПТС від клієнта Банку (у разі передачі як запорука транспортного засобу) .
На останній сторінці в тексті договорів повинна бути позначка:
«Виконавець: __________ (Ф.И.О.)
Перевірив: __________ (підпис, Ф.И.О.)»
Якщо ніяких змін в порівнянні із затвердженими типовими формами не вносилося, виконавець передає тексти договорів (без передачі їх на експертизу в юридичний підрозділ) на перевірку .
В тому випадку, якщо при підготовці текстів договорів, виконавець вніс в них зміни в порівнянні із затвердженими типовими формами, оформлені проекти кредитного договору, договори поручительства і договори застави прямують в юридичний підрозділ для проведення їх правової експертизи. Юридичний підрозділ здійснює експертизу тільки даних пунктів договору на предмет можливості внесення пропонованих змін. Термін проведення правової експертизи договорів – не більш 2 (двох) години з моменту надходження повного комплекту документів в підрозділ.
Кредитний договір, договори застави, договори поручительства, що не вимагають нотаріального посвідчення, оформляються в двох екземплярах.
Договори застави нерухомого майна і застави земельної ділянки, що підлягають нотаріальному посвідченню і державній реєстрації, оформляються в чотирьох екземплярах. Необхідність нотаріального завірення визначає МКК.
Перевірка документів перед видачею кредиту
Контроль правильності оформлення і наявності всіх необхідних документів проводить КЕ спільно з Керівником підрозділу мікрокредитування/ іншим КЕ. Для цього КЕ надає пакет документів:
Рішення МКК;
Кредитний договір/угода (проект);
Договори застави, поручительства (проект);
Документи, підтверджуючі право власності на заставне майно;
Договір страхування застави (при відповідному рішенні МКК).
На цьому етапі Керівник підрозділу мікрокредитування/ іншій КЕ перевіряє правильність оформлення і наявність всіх необхідних документів, після чого візує всі договори.
У випадку, якщо наданих документів недостатньо для видачі кредиту, перевіряючий має право витребувати у КЕ бракуючі документи.
Вся операція здійснюється протягом 2-го годинника при повному об'ємі інформації, після надання бракуючих документів.
Черговість візування проектів договорів:
Перед підписанням договорів з боку клієнта і Банку, 1 пакет проектів договорів повинно бути завізовано перевіряючим - співробітником підрозділу мікрокредитування, який перевірив проекти договорів в графі:
«Перевірив: __________ (підпис, Ф.И.О.)»
Якщо перевіряючий уповноважений з боку Банку підписувати договори, у вказаній графі достатньо указувати Ф.И.О. перевіряючого (можливе заповнення в друкарському вигляді на стадії оформлення проекту договорів).
Пакет договорів, який завізований перевіряючими, після підписання сторонами залишається на зберіганні в Банку. Другий екземпляр договорів передається іншій стороні.
Підписання документів
Завізовані перевіряючим, а також співробітником юридичного підрозділу (у разі внесення змін в типові форми договорів, затверджених Банком) кредитний договір, договори застави і договори поручительства підписуються в першу чергу позичальником, заставником, поручителем (його керівником або уповноваженим їм особою і головним бухгалтером), далі ставиться друк позичальника (заставника, поручителя), а тільки потім ці документи підписуються Керівником Банку (або уповноваженою особою), головним бухгалтером (або уповноваженою особою), підписи яких скріпляються друком Банку.
Підписання договорів з боку позичальника, його заставників і поручителів повинне вироблятися тільки у присутності співробітника Банку. При цьому, співробітник Банку завіряє останні листи договорів, всі додатки і додаткові угоди до договорів, що залишаються в Банку, позначкою: «Цей договір (приложение/ угода) підписаний у моїй присутності. Особа підписали засвідчена. /Дата/» і підписом.
Для прискорення процесу оформлення кредитних і заставних договорів право підпису договорів з боку Банку може бути делеговане Керівнику підрозділу мікрокредитування, КЕ і БО шляхом видачі відповідної довіреності або підписання наказу.
У випадку, якщо забезпеченням по кредиту виступає застава транспортного засобу, одночасно з підписанням договору застави повинна вироблятися передача Паспорта технічного засобу (ПТС) згідно Акту прийому-передачі ПТС . З боку Банку Акт підписує співробітник підрозділу мікрокредитування.
При необхідності матеріально відповідальна особа Банку приймає майно в заставу з складанням передавального акту.
6 етап. Моніторинг і погашення кредиту
Під моніторингом мається на увазі відстежування поточного фінансового стану клієнта з отриманням необхідних фінансових і інших даних, які можуть вплинути на погашення кредиту, перевірка наявності і стани застави і контроль за погашенням кредиту. Моніторинг поточного кредиту проводиться у обов'язковому порядку на території заемщика/ його поручителів і його/ їх бізнесу (КЕ особисто відвідує місце бізнесу).
Моніторинг потрібен для перевірки того, наскільки добре клієнт виконує умови наданого йому кредиту, даючи можливість КЕ виявити можливі проблеми, і, отже, вжити швидким заходам по їх усуненню. Одержані дані після моніторингу також дають цінну інформацію для оцінки ситуації в цілому (тобто аналіз ситуації на певному ринку).
Особлива увага повинна надаватися новим позичальникам і довгостроковим кредитам, а також клієнтам, одержуючим третій кредит.
Мета моніторингу полягає в:
перевірці поточного фінансового стану Заемщика/ його поручителів / його зв'язаних компаній,
перевірці наявності і стану застави.
Періодичність проведення моніторингу:
1.Плановий моніторинг – проводиться не рідше, ніж один раз в 3 місяці.
- З метою перевірки наявності і стану застави.
- З метою перевірки поточного фінансового стану Заемщика/ його поручителів / його зв'язаних компаній. У разі погіршення фінансових показників - один раз в місяць.
Щомісячно, не пізніше за останній день поточного місяця КЕ складає Звіт про планові моніторинги, вироблені протягом місяця, в якому зокрема відображається наявність і стан забезпечення. Звіти про планові моніторинги передаються на зберігання Керівнику підрозділу мікрокредитування.
2.Телефонний моніторинг – за 2-3 дні до погашення кредиту КЕ проводить бесіду з клієнтом по телефону з метою:
нагадування про майбутнє погашення кредиту;
опиту по стану / змінам в бізнесі;
підтримка психологічного контакту з Позичальником.
3.Перевірка цільового використовування кредитів, виданих юридичним особам / ЧП на розрахунковий рахунок:
Для підтвердження цільового використовування позичальник (юридичних особа або ЧП) повинен надати:
договори (контракти) на поставку/покупку основних засобів, товарів, матеріалів або сировини;
платіжні доручення (чеки, квитанції про оплату), підтверджуючі факт оплати;
накладні, підтверджуючі факт отримання.
За даними перевірки цільового використовування кредитів, виданих юридичним особам / ЧП на розрахунковий рахунок, не пізніше за 2 місяці з дати видачі кредитних засобів КЕ складає Акт перевірки цільового використовування кредитних засобів .
4.Екстрений моніторинг – додатковий моніторинг, який проводиться негайно в наступних випадках:
1) З'являється тривожна інформація про бізнес, така як:
позичальник втратив важливого покупця або постачальника;
на підприємстві відбувся випадок, який спричинив за собою перерву в роботі (наприклад, пожежа);
відбулися зміни в керівному складі, або клієнт зробив негативну заяву у зв'язку з погашенням кредиту;
підприємство змінило адресу;
відбулися істотні зміни в ціновій структурі, наприклад, через збільшення вартості сировини або збільшення яких-небудь інших витрат;
відбулися зміни в умовах оплати, які позичальник пропонує своїм покупцям, наприклад, у випадку, якщо товари були обмінені по бартеру на інші товари, а не продані за готівку (як завжди) і т.д.
відбулися значні зміни кон'юнктури ринку (конкуренція, націнка, поставщики/ споживачі)
2) Виникло прострочення по погашенню кредиту.
Протягом першого дня виникнення прострочення КЕ, який несе відповідальність за супровід даного кредиту, зобов'язаний негайно зв'язатися з клієнтом по телефону або ж особисто відвідати його бізнес або будинок.
КЕ повинен добитися пояснення причини затримки платежу, і разом з клієнтом призначити нову дату погашення на найближчі дні.
У випадку, якщо прострочена заборгованість по кредиту не погашена протягом 3 днів, КЕ зобов'язаний відвідати місце ведення бізнесу і провести:
- аналіз психологічного настрою клієнта в роботі з Банком
- аналіз поточного фінансового стану,
- порівняння з даними попередніх відвідин
- перевірку наявності/збереження / стани застави
Якщо на місці ведення бізнесу боржник відсутня/деятельность припинена, обов'язкові відвідини місця мешкання і прописки.
Інформацію, зібрану при проведенні екстреного моніторингу КЕ виносить на розгляд МКК РП не пізніше 5 днів з дати виникнення прострочення з метою ухвалення рішення по проведенню подальших заходів для погашення прострочення і недопущенню її в майбутньому.
Рішення МКК фіксується в «Протоколі засідання Малого Кредитного Комітету з Програми мікрокредитування» (у вільній формі).
Підключення АЛЕ до спілкування з клієнтом рекомендується тільки після ухвалення рішення на МКК (психологічний чинник).
КЕ сумісне з керівником підрозділу мікрокредитування, або самостійне, зобов'язаний настирливо відвідувати позичальника, його родичів і гарантів, щоб забезпечити погашення.
Заходи щодо погашення простроченої заборгованості включають застосування всіх законних способів для того, щоб забезпечити погашення кредиту. Допущення прострочень і несплат неможливе, повне погашення кредиту завжди необхідне, оскільки це надає дію і на інших позичальників.
Рекомендовані заходи щодо погашення простроченої заборгованості застосовуються в тій або іншій ситуації залежно від того, наскільки клієнт готовий співробітничати з Банком і чи носять його проблеми тимчасовий характер:
1) Робота з клієнтами, які згодні співробітничати з Банком і проблеми яких носять тимчасовий характер:
Реструктуризація заборгованості – тільки за рішенням вищестоящого Кредитного Комітету згідно п.6 «Особливі операції» Розділу III КПМ.
Продаж активів Позичальника / заставодавця/ поручителів
Добровільна реалізація застави або іншого майна Позичальника / поручителів
Зміцнення застави, додаткові гарантії, поручительство
У ряді випадків, на даному етапі, можливий вивіз заставного майна для зберігання його на території Банку (переклад в заставу).
2) Робота з клієнтами, що відмовляються від співпраці з Банком и/ або і проблеми яких не носять тимчасовий характер:
виробляється передача кредитної справи в діловодство Юридичного підрозділу з метою подачі позовної заяви до судових органів.
паралельно виробляється передача кредитної справи в СБ для пошуку нових методів дії на позичальника
Робота по погашенню простроченої заборгованості повинна проводитися підрозділами мікрокредитування в тісній співпраці з юридичним підрозділом і СБ.
У разі порушення Позичальником умов погашення по кредиту, Керівник підрозділу мікрокредитування /кредитний експерт повинен керуватися затвердженими по Банку процедурами «Про передачу простроченої заборгованості в юридичний підрозділ (Правовий Департамент) і СБ».
Передача справи в Юридичний підрозділ з метою подачі позовної заяви до судових органів і в Службу безпеки може вироблятися у будь-який момент за рішенням МКК, але не пізніше, ніж після закінчення 30 (тридцяти) днів з дня виникнення просрочки.ти у віданні господарської діяльності позичальника, можливе застосування спеціального графіка погашення – зменшення суми погашення «тіла» кредиту, в розмірі не більш 40% від повної суми щомісячного внеску (залежно від сезонних коливань виручки). У випадку якщо кредит використовується для придбання основних засобів, що вимагають додаткового часу для замовлення, доставки, монтажу і введення їх в експлуатацію, можливе відстрочення сплати першого внеску по «тілу» кредиту (відсотки погашаються щомісячно), але не більш два місяці, при обґрунтуванні необхідності, а в подальшому здійсненні жорсткого моніторингу проекту. У виняткових випадках, клієнтам, що мають 100% позитивну кредитну історію в ПриватБанку і відмінний фінансово-економічний стан, можливе встановлення індивідуального графіка погашення кредиту. При цьому, відхилення від стандартної схеми сплати щомісячних внесків (складання спеціального графіка, надання відстрочення), повинно бути у обов'язковому порядку узгоджено з Департаментом мікрокредитування ОБКК ГБ, шляхом напряму відповідного обґрунтування – Резюме по кредиту, в якому повинна бути чітко позначена необхідність зміни механізму (періодичності) погашення позикової заборгованості. У регіонах, де реалізація мікрокредитування здійснюється спільно з IPC, узгодження вказаних змін здійснюють її представники – консультанти IPC, закріплені за РП.
2.3. Аналіз фінансового стану позичальників
При проведенні аналізу фінансового стану індивідуального підприємця без утворення юридичної особи беруться до уваги і враховуються, як правило, наступні обставини:
- спрощена система реєстрації
- відсутність офіційної бухгалтерської звітності, накладних, квитанцій і т.д.
Річ у тому, що в основному, ця група клієнтів працює тільки з готівкою (індивідуальний підприємець не зобов'язаний відкривати рахунок в банку)
- складські приміщення, офіс часто знаходяться в квартирі
- бізнес, як правило, тісно пов'язаний з домашнім бюджетом (практично неможливо розділити грошові потоки в бізнесі і домашньому господарстві підприємця)
Таким чином, для отримання реальної картини доцільно проводити аналіз платоспроможності підприємця не тільки на основі документально підтверджених відомостей про доходи (декларація про доходи, свідоцтво про сплату єдиного податку на поставлений дохід, касова книга), так і на основі додаткової інформації, одержаної від клієнта. Це пов'язано з тим, що часто у більшості індивідуальних підприємців офіційні доходи не відповідають реальному фінансовому стану.
Кредитному експерту при проведенні аналізу необхідно здійснювати виїзди на місцезнаходження бізнесу підприємця (склад, торгові крапки, офісне приміщення). Інформація, яку клієнт, в основному, надає усно, повинна бути добре перевірена і консервативно оцінена. У загальному випадку, основними джерелами інформації для проведення аналізу платоспроможності підприємця є наступні:
- розмова з підприємцем, співробітниками
- інформація, одержана від третіх осіб
- документи (договори оренди складських, офісних приміщень, торгових крапок, договори поставки продукції і накладні на товар, ліцензії і патенти на діяльність, касова книга, завірена податковим органом, квитанції про сплату податків, документи, підтверджуючі право власності на майно, що є у власності, і т.д.)
- додаткова інформація з особистих відомостей підприємця.
Одним з найважливіших додаткових джерел є анкета-заява (Додаток 1 і 2), яку позичальник заповнює власноруч.
Аналіз концентрується на грошових потоках, доходах і витратах підприємця у минулому. Ефективність кредиту в майбутньому не враховується. Такий підхід в аналізі знижує до мінімуму ризик можливого нецільового використовування і не повернення одержаного кредиту.
На основі одержаних від клієнта даних кредитним експертом здійснює обробку заявки. ПриватБанк використовує власну форму обробки заявки (Додаток А і Б), яка складається з 3 розділів:
1. Загальні дані
2. Фінансові показники
3. Характеристика кредиту
Найбільш важливим розділом є другий розділ, так як він характеризує платоспроможність і кредитоспроможність позичальника. Питома вага розділу в загальній сумі складає 50 %. 30 % в загальній сумі складає третій розділ, в якому аналізується мета і строк кредитування, забезпечення, а також наявність поручителів. І 20 % складає перший розділ, який включає загальні дані про позичальника ( вік, час проживання в даній місцевості, освіта, місце роботи, посада, стаж роботи на підприємстві, а також сімейний стан).
Загалом, обробка заяви полягає у наступному: кожному параметру надається бальна оцінка, відповідно до показників, зазначених у анкеті, після чого результат обробки заяви помножується на вагу параметра і таким шляхом отримуємо результат по кожному параметру. За кожним розділом визначаємо суму балів. Якщо результат перевищує 20% максимально необхідної суми розділу, то присвоюємо логічній змінній значення рівне “1”, у зворотному випадку присвоюємо “0”.
Відповідно до загального результату (сума балів за всіма розділами) позичальники поділяються на 5 класів:
| Клас позичальника | Кількість балів | Характеристика |
| Клас А | більше 60 | фінансовий стан не викликає сумнівів |
| Клас Б | від 45 до60 | фінансовий стан гарний, видача кредиту можлива |
| Клас В | від 30 до 45 | фінансовий стан задовільний, необхідна детальна обробка |
| Клас Г | від 15 до 30 | фінансовий стан поганий, видавати кредит недоцільно |
| Клас Д | менше 15 | видача кредиту заборонена |
Наведені критерії для прийняття рішення дійсні лише при значенні логічної змінної “1” для всіх розділів, якщо значення однієї з логічних змінних “0”,то автоматично встановлюється клас “Д”.
Розглянемо на прикладах двох підприємців дію обробки заявки на отримання кредиту.
Демченко Юрій Володимирович, який має вищу освіту, проживає в даній місцевості з 5 років (40 років), одружений, має доньку 20 років, працює на посаді директора в ДП “Мехком” просить надати йому кредит у сумі 5628,00 $ на 60 місяців(5 років) при середньому сукупному щомісячному доході 380,00 $, з яких 200,00 $ витрачається на комунальні послуги та ведення господарства. Метою кредитування є придбання нерухомості ,яка коштує 20 000,00 $. Раніше позичальник користувався кредитом у сумі менше 50 % запрошуваного кредиту, прострочок не було, кредит на даний момент часу повністю погашений. У власності позичальника є автомобіль вартістю 2 000,00 $ і квартира, якою він володіє разом з дружиною вартістю 40 000,00 $.
Таким чином, проаналізувавши анкету та іншу інформацію можемо стверджувати, що фінансовий стан позичальника гарний, видача кредиту можлива.
Кондратенко Сергій Григорович має середню освіту, проживає в даній місцевості 25 років, одружений, але дітей не має, протягом 3 років займається перевезенням пасажирів на міському маршруті і просить надати кредит у сумі 16000,00 $ на 84 місяця (7 років) з метою використання їх на розвиток власної справи (придбання нового автомобіля). Раніше Кондратенко С.Г. не користувався кредитом. У власності позичальника є нерухомість вартістю 30 000,00 $, якою він володіє разом з дружиною. Сукупний дохід сім’ї складає 450,00 дол.США.
Зробивши обробку заявки Кондратенко С.Г. на отримання кредиту, отримали клас “В”, тобто фінансовий стан позичальника задовільний, необхідно детально обробляти заявку на отримання кредиту.
Таким чином, позичальник з меншим сукупним доходом (380,00 дол.США) в результаті обробки заявки отримав клас “Б”, а позичальнику з доходом в 450,00 дол.США присвоєний клас “В”. Тобто, за Методикою ПриватБанку фінансовий стан позичальника не є основним критерієм при прийнятті рішення про надання кредиту.
2.3.Аналіз кредитних ризиків
Надання кредитів є однією з основних економічних функцій банків, і здійснюється вона для фінансування споживчих та інших інвестиційних цілей підприємницьких фірм, фізичних осіб і державних організацій від того, наскільки добре банки реалізують свої кредитні функції, залежить економічне становище регіонів, які вони обслуговують, оскільки Банківські кредити сприяють появі нових підприємств і збільшенню числа робочих місць у цих регіонах та забезпечують їхню економічну життєздатність.
Процес формування ринкових відносин в економіці України об’єктивно обумовлює необхідність підвищення ролі банківського кредиту.
Кредитний портфель, з одного боку, є “класичним” об’єктом активних операцій комерційних банків, який традиційно забезпечую найвагомішу частину доходів. Водночас у нестабільних макроекономічних умовах кредитні операції — це один із найризикованіших шляхів отримання прибутку.
Кредитний портфель — це сукупність усіх позик, наданих банком із метою отримання доходу. “Левову” частку у структурі кредитного портфелю займають кредити на нерухоме майно та автомобілі.
У останні 5 років в Україні спостерігається таке явище, як "кредитний бум". Основними його причинами є сприятлива кон'юнктура нафтогазового ринку, політична і економічна стабільність держави, зміцнення гривни і зростання реальних доходів населення. У свою чергу, зростання споживацького попиту забезпечує економічне зростання України. Проте ринок споживчого кредитування на сьогоднішній день далекий від досконалості. Однією з головних проблем для банків є ризик неповернення кредитів.
Для уникнення кредитних ризиків необхідно вивчити і проаналізувати тенденції на ринках нерухомості, автомобілів і т.д.
Щоб спрогнозувати поведінку ринку нерухомості в Україні, потрібно уважно подивитися як на загальні світові тенденції, так і на ситуацію в країнах СНД і в першу чергу - в Росії. Останніми роками нерухомість росте в ціні практично у всіх столицях і крупних ділових адміністративних фінансових центрах всіх країн світу. До того ж існує чітка градація ринків нерухомості по районах і регіонах в межах однієї країни і навіть одного міста. Наприклад, є так звані "депресивні райони", в яких житло в ціні звичайно не росте: навпаки, часто бувають ситуації, коли сучасне і комфортабельне житло тут просто закидається. Така картина спостерігається не тільки в Росії, але і в індустріальних державах Європи і Америки. У тих же Сполучених Штатах є цілі райони із старою промисловістю, де порожні житлові будинки.
Вже сьогодні в Росії, в першу чергу в Москві, значна частина квартир в знов побудованих будинках не заселена, проте це не значить, що вони не мають попиту. Багато хто з них вже перепродує по кілька разів. Оскільки ціни на житлі ростуть, квартири просто купують, чекають, поки вони подорожчають, а потім продають. Оподаткування в операціях з нерухомістю (як це не дивно звучить) навряд приведе до зростання вартості житла. Можливо, ціни на житлі навіть знизяться, оскільки спекуляції стануть справою невигідною. Проблема лише у тому, що офіційно вартість об'єктів нерухомості по документах поки занижується, і тому знайти механізм відходу від податків неважко.
У Росії ще більше, ніж в Україні, позначилася диспропорція цін на житлі в благополучних містах і депресивних регіонах. Багато міст, розташованих в несприятливих кліматичних умовах, практично вимирають. Крім того, процес зпустошення сіл в нечорноземній зоні Росії почався набагато раніше, ніж в Україні. У таких областях, як Новгородська, Костромська, Вологодська, Псков, Тверськая і Ярославська, більше половини населених пунктів, що існували у середині 50-х років, до теперішнього часу або повністю покинуте, або взагалі зникли з лиця землі. Вже в десяти-двадцяти кілометрах від крупних обласних центрів і Росії, і України звичайно починається смуга покинутих сіл, де нерухомість не використовується навіть під дачі.
Проблеми кинутих населених пунктів, актуальні для Росії і України, абсолютно не характерні для держав Центральної Азії і Закавказзі, де сільське населення продовжує рости, багато в чому завдяки високій народжуваності, що зберігається. Наприклад, в Узбекистані, Туркменістані, Таджикистані і Киргизії гостро стоїть проблема виділення нових земель під житлове будівництво в селах, що все більш розростаються. Навпаки, села, залишені жителями через етнічні конфлікти, з швидкістю блискавки заселяються представниками титульних національностей. Крім того, в містах цих республік спостерігається підвищений попит на квартири з великим метражем. Це пояснюється просто: сім'ї у городян тут теж великі. Вони складаються як мінімум з п'яти-шести чоловік, і тому одно-, двокімнатна квартира як постійне житло просто не сприймається.
Виникає парадокс: у республіках Центральної Азії і, у меншій мірі, Закавказзі виникненню попиту на житлі і, відповідно, зростанню цін сприяє не збільшення доходів населення, а перманентний демографічний вибух. А також той факт, що будівельний бум тут ще не починався, а старий житловий фонд поступово зношується.
Не можна не враховувати ще один чинник - населення? України, на жаль, старіє. Тому молоді люди, які мають сьогодні, скажімо, по дві батьківські квартири на одну сім'ю разом з живими батьками, через якийсь час матимуть ті ж дві батьківські квартири, але вже без батьків. А якщо вони купили в кредит квартиру ще і для себе, то теоретично може вийти, що через деякий час власником трьох квартир буде одна сім'я. Оскільки сучасна молодь не поспішає обзаводитися численним потомством, квартири пішов в світ іншої старшого покоління також виставлятимуться на продаж, що знову ж таки вплине на ціни на рухомість. Слід помітити, що поки падінню цін на нерухомість в крупних містах перешкоджає притока грантів з провінції. Проте міграційний резерв не безмежний. Крім того, в деяких регіонах намітилася тенденція до підвищення рівня життя - і люди вже не шукають щастя в столиці. Інше міграційне джерело - реемігранти (особливо з Ізраїлю), які після 11 вересня 2001 р. і посилення терористичної активності палестинців-смертників стали масово повертатися до України, створюючи попит на житлі, - також вичерпується. По-перше, він обмежений, а по-друге, серед мігрантів немало осіб пенсійного віку, яким двічі зніматися з місця не хочеться.
Ще один чинник - в будівництві вигідно легалізувати "брудні" гроші. В рамках реалізації Україною нових 40 рекомендацій FATF відмивати гроші через будівництво стане складніше, відповідно, в будівництво вкладатимуть менше. У крупних містах за ринок будівництва житла розвернулася запекла боротьба, оскільки монопольне положення тут займають державні "горстрої". Вони і сьогодні одержують під будівництво кращі ділянки землі. У решти забудовників регулярно виникають проблеми із землевідведенням, тому вони борються за те, щоб всі гравці на ринку були рівноправні ж. До чого це може привести, неважко здогадатися: спершу міста-мільйонники будуть забудовані житловими багатоповерховими коробками, а потім ціни на житлі різко вкачаються через надлишок пропозиції. Тому, як ні парадоксально, тільки монополізм колишніх державних будівельних організацій поки зволікає момент обвалу цін на первинному ринку житла. Проте у тому, що рано чи пізно це відбудеться, сумніватися не доводиться. Хоча б тому, що корпорації, які сьогодні на хвилі економічного зростання активно вкладають гроші в нерухомість, з початком економічного спаду будуть її реалізовувати. А в період економічного спаду доходи у населення знижуються.
Потрібно відзначити, що іноземні інвестори віддають перевагу одному з двох шляхів виходу на український ринок. Перший – це придбання вже готових об'єктів з орендарями. Другий – це загальне створення проекту, в якому бере участь українська сторона.
Рівень прибутковості інвестицій в комерційні об'єкти в Україні складає 12-15% в рік. Тоді як, ринки комерційної нерухомості в центральноєвропейських державах – Угорщини, Чехії і Польщі вже знаходяться на етапі насичення і демонструють миттєве зниження прибутковості комерційних об'єктів – до 6% в рік.
Тому недивно, що іноземців Україна "інтригує" вигідними, порівняно з іншими країнами, умовами для примноження капіталу: термін окупності торгової нерухомості – 3-5 років, офісної – 5-8 років, а в Європі термін окупності торгової і офісної нерухомості – 10-15 років і 12-15 років відповідно.
Структура ринку офісної нерухомості поки що не відрізняється кількісною досконалістю: наприклад, в Києві загальна площа професійних офісних центрів складає – 539, 000 квартир м. (9-10% ринку), а непрофесійних, часто адаптованих під офіси житлових квартир або колишніх науково-дослідних інститутів досягає – 4,6 млн. квартири м. (90% ринку). Це найнижчий показник в регіоні Центральної Європи: у Варшаві об'єм професійної офісної нерухомості складає близько 2,4 млн. квартири м., в Празі – 1,9 млн. квартири м. і в Будапешті – 1,6 млн. квартири м. На думку генерального директора консалтингової компанії "Colliers International Ukraine" Сергія Сергиенка, в столиці не вистачає 4,5 млн. квартири м. офісних приміщень. За умови щорічного будівництва 300, 000 – 400, 000 квартир м. офісів, дисбаланс між попитом і пропозицією вдасться скоротити в 2025 році до 1,5-2 млн. квартири м.
Марта Костюк – аналітик девелоперської компанії "DTZ Zadelhoff Tie Leung - Kyiv" вважає, що дефіцит офісної нерухомості є основним двигуном стрімкого підвищення цін і орендних ставок. У 2005 році орендні ставки на київські офісні приміщення класу "А" збільшилися на 5-10%, класів "В+", "В" і "С" – на 10-12%. Це набагато вище за середньоєвропейський рівень. На початку червня 2006 року, орендна ставка (без урахування ПДВ і операційних витрат) на столичні офіси класу "А" склала $ 30-55/кв. м., класу "В+" - $ 28-40/кв. м., класу "В" - $ 20-30/кв. м. і класу "С" - $ 15-20/кв. м. А ось ціни на офісні приміщення в Києві наступні: клас "А" - $ 2500-6000/кв. м., клас "В+" - $ 2000-2800/кв. м., клас "В" - $ 1800-2000/кв. м. і клас "С" - $ 850-1000/кв. м.
Це зовсім не відлякує іноземних інвесторів. Впродовж останніх чотирьох років, вони виявляють величезну цікавість до офісної нерухомості. Перша операція по перепродажу відбулася в кінці вересня 2003 року: група іноземних інвесторів викупила у американського інвестиційного фонду – київський бізнес-центр "Артем" площею 10,000 квартири м. за $ 15-17 млн. Операція по купівлі-продажу київського бізнес-центру "Леонардо" стала найдорожчій в історії ринку комерційній нерухомості. У квітні 2006 року акціонери банку "Форум" продали діловий центр "Леонардо" площею 13, 000 квартир м. і з щонайвищими в столиці орендними ставками - $ 58-70/кв. м. – ірландській інвестиційно-будівельній компанії Quinn Group приблизно за $ 80-100 млн. Цього року очікується продаж офісних центрів класу "А" – "Айсберг", "Домінант" і "Podil Plaza" площею 19,000 квартири м. за орієнтовною ціною – $ 50 млн.. Інвестором і забудовником центру була турецька девелоперськая компанія Demir Eurasian Investments Ltd.
Тенденція дефіциту якісних площ, зростання орендних ставок (на 15%) і небувалої інвестиційної активності спостерігається і в сегменті торгової нерухомості. За інформацією заступника директора "Української Торгової Гільдії" Віталія Бойко, після Києва, рейтинг потенційної привабливості обласних центрів для ухвалення рішень про інвестування в об'єкти торгової нерухомості виглядає таким чином:
Дніпропетровськ
Донецьк
Харків
Запоріжжя
Одеса
На шляху інвестиційної діяльності відомих іноземних рітейлерів зустрічаються – інституційні ризики, складна система оформлення прав на землю, бюрократизація місцевих органів влади і невизначеність регуляторних процедур. У німецької мережі Metro Cash&Carry постійно були проблеми з регіональною владою, які доводилося вирішувати навіть на президентському рівні.
Іноземні рітейлори – представники непродовольчої і змішаної групи товарів можуть розраховувати на успіх. У них на руках такі козирі, як великі знижки, досвід роботи за новими торговими технологіями і уміння організувати ефективну сервісну підтримку. Найбільша європейська мережа з продажу будматеріалів Praktiker AG, який є підрозділом німецької Metro, вже заявила про наміри до 2008г. створити в Україні 7 магазинів, будівництво яких варто - $ 100-140 млн.
Вітчизняні рітейлори з побоюванням жорсткої конкуренції чекають анонсований вихід на ринок інших іноземних мереж: німецьких – Media Markt, KarstadtQuelle AG, Kaufhoff і OBI; американського Wall Mart, іспанської ZARA, французьких – Carrefour, Tati і Auchan; шведських ІКЕА і H&M; норвезької Dressman і інших. Британська Dixons Group вже підписала договір про придбання до 2011г. контрольного пакету акцій російської компанії "Ельдорадо" (яка контролює 18,3% київського ринку електроніки і побутової техніки). Могутня австрійська компанія Immoeast Immobilien Anlagen AG (яка володіє 102 комерційними об'єктами в Східній Європі загальною площею 1,3 млн. квартири м.) з метою виходу на український ринок планує провести рекордну для Віденської біржі емісію акцій на суму – 3 млрд. євро. А йорданська компанія Universal Star Co два місяці тому продала київський торговий центр "Піраміда" площею 16,700 квартири м. лондонським інвестиційним компаніям 1849 PLC і Real Estate Advisors за $ 25 млн.
Миколаївська обласна асоціація фахівців з нерухомості (МОАФН), яку очолює директор агентства нерухомості «Чумацький Шлях» П. Мойсол, провела чергове засідання. Учасники засідання обговорили питання, які цікавлять як ріелторов, так і рядових городян. Один з них – перспективи ринку нерухомості міста Миколаєва.
Слід відзначити, що в даний час в місті діють 50-60 агентств нерухомості, які надають послуги в покупці-продажу житла і інших об'єктів.
Із зростанням конкуренції однозначно ставиться питання про вироблення цивілізованих правил взаємостосунків в цій сфері. На сьогоднішній день ріелторськая діяльність в Україні не регламентується ніякими законами. Плани по законодавчому врегулюванню діяльності агентств нерухомості існують з початку 90-х років. У 1999 році був виданий Указ президента України про ріелторськой діяльність, що передбачає врегулювання відносин у сфері здійснення операцій з нерухомістю. Але проект закону про ріелторськой діяльність, поданий на розгляд Верховної Ради президентом, парламент відхилював.
Ріелтори не обійшли увагою і питання, яке цікавить миколаївців: чи може змінитися вартість житла? Ця тема в грудні минулого року обговорювалася на засіданні прес-клубу реформ. Тому миколаївцям вже знайома точка зору одного з учасників круглого столу, керівника агентства нерухомості «Номінал» і члена МОАФН І. Руденко. Кожен учасник засідання висказав свою точку зору. Але всі вважають, що в Миколаєві сьогодні немає підстав говорити про зниження вартості житла. У 2006 році міська інспекція ГАСКа прийняла 29 житлових об'єктів загальною площею 79 812 квартир м. З них 11 багатоповерхових будинків. Для півмільйонного міста це показники невисокі, хоча миколаївські будівники за підсумками 2006 року і піднялися на 12 місце по Україні. У місті продовжується будівництво перспективних житлових районів - «Сонячний» і «Волосіні 2». Цей процес розрахований не на один рік.
Тому говорити про те, що миколаївський ринок нерухомості перегрітий, передчасно. І. Руденко відзначила: «Можливо, ринок нерухомості і перегрітий, але ще немає того, хто зможе його остудити».
Голова МОАФН П. Мойсол вважає, що зростання вартості квадратних метрів житла взаємозв'язане з рівнем інфляції в Україні і до даного показника слід додати ще 5-10%. Тенденції на ринку нерухомості повинна показати весна, що наближається.
На думку директора УТБ «Миколаївська нерухомість 2000» І.Біоносенко, зростанню цін сприяє іпотечне кредитування, яке активізується з приходом нових філіалів банків до р. Миколаєва. Банки не можуть допустити зниження цін на нерухомість, під яку вони видають кредити. У Миколаєві вже більш півсотні філіалів банків, а в місто «рвуться» і інші.
Не дивлячись на уповільнення зростання середнього класу, в місті не зменшується число осіб, охочих відкрити свій бізнес. А це збільшує число потенційних позичальників банків на придбання нерухомості.
У поточному році «вимальовуються» перспективи роботи з Державною іпотечною установою. Хоча і більш жорстко, але продовжує працювати програма по забезпеченню молоді кредитами. Питання про введення податку на нерухомість також залишається дискусійним. Можна припустити, що даний податок дозволить стимулювати процес ефективнішого використовування об'єктів нерухомості. Проте розраховувати на його введення в 2007 році і навіть в 2008 році проблематично.
На думку ріелторів, збільшення вартості комунальних послуг лише сприятиме зростанню цін на квартири, особливо на їх оренду. Якщо раніше припускали, що самотні люди, пенсіонери позбавлятимуться від зайвої площі, тобто продаватимуть великі квартири, те рішення судів про заборону виселяти квартиронаймачів за несплату комунальних послуг припинить цей процес. Принаймні, масового продажу трикімнатних квартир в Миколаєві сьогодні не спостерігається. Січень, званий ріелторами за уповільнені операції «п'яним місяцем», на відміну від минулих років, виявився на превеликий подив активним для ринку нерухомості. Як то кажуть, все тече, все міняється. Істинне положення справ з вартістю житла покаже час.
Ще один з найпопулярніших видів споживчих кредитів - кредит на купівлю автомобиля - є певним балансом інтересів кредитора і позичальника. Банки захищені від ризику неповернення наявністю автомобіля як ліквідної застави. Проте висока конкуренція вимагає від банкірів все далі йти назустріч клієнту, покращуючи умови кредитів. А значить, ризикувати.
Один з прикладів такого ризику - експрес-кредитування. Рішення по такому кредиту ухвалюється протягом однієї години, а з документів необхідні тільки паспорт і права. Проте, деякі банки "страхуються" наданням такого кредиту тільки на покупку автомобіля вітчизняного виробництва. Це один з найбільш ризикових на справжнім момент кредитів, вільно поширених в автосалонах, що продають вітчизняні автомобілі. Простота оформлення, пакет документів, що складається з одного-двох документів, швидкість оформлення привертають недбайливих позичальників, не дивлячись на високі ставки по цьому виду автокредитування, оскільки несумлінний позичальник у принципі віддавати кредит не збирається. Зростанню неповернень, на жаль, багато в чому сприяють неохайні менеджери ділерів, одержуючі відсотки від реалізації автомобілів, яких не турбує, чи буде повернений банку кредит чи ні.
Ризик неповернення автокредитів більшість банкірів оцінює спокійно - 1-2%. Зрозуміло, зберегти таку оцінку дозволить зміцнення інфрастуктури цього ринку. Позитивну роль зіграє упровадження супутніх структур у вигляді кредитних бюро і колекторних агентств, сприяючих зниженню ризиків при видачі кредитів і роботі з проблемною заборгованістю.
Отже, якщо банкіри відчувають себе в секторі автокредитування досить безпечно, то чого слід чекати їх клієнтам? Самі представники банків упевнені, що до насичення ринку ще далеке. Беручи до уваги темпи зростання продажів автомобілів на українському ринку минулого року, можна сміливо говорити те тому, що бум автокредитування продовжиться. Про це свідчать те, що у більшості українців, що мають середній достаток, з'явилася можливість придбати автомобілі в кредит. За прогнозами, в кредит продаватиметься не 20-30% нових машин як зараз, а 60-80%.
Найближчими роками об'єм кредитування швидко ростиме. Ставки по автокредитах знижуватимуться через реальне зниження вартості ресурсів. Крім цього банки оптимізуватимуть і інші умови видачі кредитів, наприклад, розмір первинного внеску зменшуватиметься. Таким чином, узяти автомобіль в кредит буде простіше.
Проте більшість банкірів зниження ставок не обіцяють, рахуючи рівень 9% річних у валюті пороговим. Потрібно сказати, що вже зараз багато банків дісталися до якоїсь межі, нижче за яке ставки найближчим часом не опустяться, - це 9% річних. Крім того, термін п'ять років також зараз є максимальним. На більший термін банки поки не готові видавати автокредити.
Що стосується якостей процедури видачі кредитів, то багато претендентів нового автомобіля стикаються із специфічним "пакетом" послуг: автомобіль певної марки в певному салоні можна купити на кредит в певному банку і з обслуговуванням у встановленій страховій компанії. Деколи у клієнта створюється враження, що частина послуг йому нав'язується, причому по досить високій ціні. Проте банкіри упевнені, що чекати "розформовування" цього "пакету" не доводиться, - для самих банків подібні пропозиції є ще однією страховкою. Пакетні продукти є компромісом інтересів автосалону, банку, страховика і в більшості випадків вигідні для позичальника.
Банкіри вважають, що давати кредити на покупку уживаних автомобілів дуже ризиковано. Тому вартість таких позик вища, ніж на нові машини, а процедура їх оформлення складніша.
Основний ризик при видачі кредитів на придбання автомобілів полягає у тому, що застава недостатньо ліквідна. Тобто у разі неповернення позики у банку немає гарантії, що забезпечення (уживану машину) можна буде вдало продати.
Тому, згідно умовам більшості фінустанов, перший внесок по кредиту на покупку автомобіля, що був в експлуатації, досягає 25-30%. Це на 5-10% більше, ніж при видачі позики на придбання нової машини.
Середні ж ставки по позиках на придбання уживаного автомобіля і нового, як правило, не відрізняються. Але комісії і витрати на оцінку уживаної машини додатково «накидають» 1-1,5% до її вартості. Крім того, за умов більшості банків, на момент закінчення кредитного договору вік автомобіля не повинен перевищувати семи-восьми років.
Особливо фінустанови неохоче дають гроші на покупку уживаних машин вітчизняного виробництва і країн СНД. Більшість банків не надає таких кредитів, побоюючись швидкого зносу цих автомобілів і втрати їх вартості. Якщо позика все ж таки видається, первинний внесок може вирости до 30% (в порівнянні з 20-25% на іномарки). Термін, на який надається позика, у випадку з вітчизняними засобами пересування знижується до трьох років (на іномарки звичні п'ять-шість років).
Процедура оформлення документів на кредит відрізняється, залежно від того, де ви купуєте автомобіль — в салоні, що працює за програмою Тrade-in (обмін старих машин на нові), або у фізичної особи.
У салонах продаються тільки 2-3% всіх уживаних автомобілів, і їх вартість тут на 1-5% дорожча. У більшості салонів укладені генеральні угоди з банками, у тому числі і про кредитування на покупку автомобілів, що були в експлуатації. Ви приходите і вибираєте машину, яка вам подобається. Після цього наші фахівці відділу продажів уживаних автомобілів готують необхідну для фінустанови документацію. Як правило, вони роблять власну характеристику автомобіля з вказівкою його ринкової вартості. Але деякі банки присилають своїх представників, щоб ті підтвердили оцінку.
Зі всіма документами покупець йде в банк. Там їх уважно вивчають, і у разі позитивної відповіді видають позичальнику на руки гарантійний лист. З ним він приходить в салон і робить передоплату. У різних банках вона складає 20-30% від вартості машини. Потім в салоні виписують рахунок, надають договір і інші документи для реєстрації автомобіля на покупця.
Після того, як банк упевниться у наявності свідоцтва про реєстрацію, він оплачує залишок суми, і покупець може забрати машину. Між продавцем і покупцем повинен бути присутнім елемент довіри. Спочатку машина оформляється на покупця, потім банк може укласти з ним договір про надання кредиту і лише після цього видати гроші. Діє принцип «вранці стільці — увечері гроші».
Більшість же операцій по покупці уживаних автомобілів полягає між фізичними особами. І вітчизняне законодавство вимушує здійснювати їх, в основному, по «сірих» схемах. Якщо врахувати, що продавець машини повинен заплатити 13% підхідного податку від його вартості, а також 3% перерахувати до Пенсійного фонду, то стає зрозумілим, чому в більшості випадків ціна автомобіля при оцінці співробітниками ДАІ істотно занижується (природно, по проханню покупця).
Це є каменем спотикання для банків, які надають кредити на покупку уживаних машин. Більшість з них ставить умову, щоб в договорі купівлі-продажу або довідці-рахунку указувалася реальна вартість автомобіля. Але знайти людей, готових добровільно віддати 16% до бюджету, не так вже легко.
Втім, деякі фінустанови вже зуміли знайти вихід з цієї ситуації. Вони розробили програму кредитування, при якій сума видаваної позики не залежить від ціни автомобіля, вказаної в договорі купівлі-продажу або довідці-рахунку. Вартість, яка фігуруватиме в договорі, для нас не принципова, навіть якщо ціна операції буде 1 грн. Весь пакет документів оформляється в банку, оцінка машини робиться силами управління споживчого кредитування . Потім їх фахівець разом з учасниками операції виїжджає до нотаріуса, укладає необхідні договори, супроводжує, при необхідності, до органів ДАІ. У його присутності продавець одержує гроші і пише необхідну розписку про те, що вони одержані в повному об'ємі, і розрахунок вироблений.
Таким чином, щоб уникнути кредитних ризиків необхідно диверсифікувати кредитний портфель банку та обмежити кількість кредитів на нерухомість та автомобілі.
РОЗДІЛ ІІІ. ВДОСКОНАЛЕННЯ МЕТОДИКИ ОЦІНКИ КРЕДИТОСПРОМОЖНОСТІ
Дата: 2019-07-31, просмотров: 279.
