Срок капитализации (40 лет) — величина, обратная банковской став­ке в 2.5% годовых.

При характеристике оценочных зон городских земель (зонировании) выделяют прежде всего оценочные участки, устанавлива­ют для них коэффициенты относительной ценности территории, определяют границы зон градостроительной ценности и проводят по ним расчет значений коэффициентов дифференциации.

При зонировании территории проводят:

а) деление территории поселения на оценочные участки;

б) определяют для каждого оце­ночного участка перечень факторов, влияющих на его градост­роительную ценность;

в) проводят расчет суммарного коэффици­ента относительной ценности оценочного участка и коэффици­ента дифференциации средней ставки земельного налога по от­дельным оценочным участкам территории поселения;

г) оценоч­ные участки, имеющие близкие значения коэффициентов дифференциации, объединяют в оценочные зоны (зоны градострои­тельной ценности).

Оценочные участки, их границы и коэффициенты к ним опре­деляются положением строительных норм и правил (СНиП 2.07.01-89*) с учетом плотности инженерных и транспортных ма­гистральных сетей, насыщенности общественными объектами, капиталовложений в инженерную подготовку территории, наличия историко-культурных и архитектурно-ландшафтных ценностей.

В границах городского плана выделяются территории различ­ного функционального использования, которые разграничивают­ся на оценочные участки.

Территории в черте поселения, занятые садоводческими товариществами и кооперативами, делятся на оценочные участки по условиям транспортной доступности; производственные террито­рии — по удаленности от основных транспортных магистралей и жилых массивов. Границами оценочных участков служат есте­ственные рубежи (реки, овраги, балки, обрывы); инженерные со­оружения (железные дороги, магистральные автодороги) и т.п.

После выделения оценочных участков для них устанавливает­ся коэффициент относительной ценности территории. При его рас­чете учитываются следующие группы факторов: доступность на­селения к центру города, объектам культуры и бытового обслужи­вания общегородского значения; обеспеченность централизован­ным инженерным оборудованием и благоустройство территории;

историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; состояние окружающей среды; инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории отрицательным воздействиям природы и т.п.

Суммарное значение коэффициента относительной ценности для оценочного участка определяется по формуле

где К_i— коэффициент (суммарное значение) относительной цен­ности i-го оценочного участка;

—  значение коэффициента 1-го фактора, j-й группы, i-го участка.

Оценочные участки с достаточно близкими значениями коэф­фициентов объединяются в одну оценочную зону. В одну зону мо­гут также включаться и территориально разъединенные оценоч­ные участки.

Дифференциация базовой оценки кадастровой стоимости зе­мель по оценочным зонам проводится с учетом комплексных ко­эффициентов их относительной ценности.

Коэффициент относительной ценности оценочной зоны опреде­ляется как средневзвешенная величина коэффициентов вошедших в нее оценочных участков по формуле

где К_оз - коэффициент относительной ценности оценочной зоны;

S — площадь i-го оценочного участка.

Умножая базовые показатели стоимости на соответствующие коэффициенты дифференциации, определяют стоимость земли по оценочным зонам (табл. 5).

Таблица 5

Расчет кадастровой оценки стоимости 1 га земли по оценочным зонам города, млн. руб.

В зависимости от вида функционального использования земель­ных участков проводят расчет рентных коэффициентов (табл. 6).

Таблица 6