Суд, принимая во внимание то, что объект введен в эксплуатацию, а истец выполнил свое обязательство в полном объеме, признал право собственности на квартиру за истцом.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов о том, что истец должен быть признан собственником квартиры в строящемся доме после выплаты ее полной стоимости, так как условия договора об инвестировании в строительство жилья не содержат обязательства о предоставлении истцу именно указанной квартиры, а определяют только тип жилой площади. В силу заключенного договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей. Кроме того, на момент вынесения решения суда, жилой дом, по поводу которого возник спор, еще не был принят в эксплуатацию. Суд ошибочно, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена и как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору - Б. Однако к участию в деле она не привлекалась. Между ОАО «Машиностроительная компания «Кранэкс» и М. 22.08.95 был заключен договор №95/252 «Об инвестировании и строительстве жилья». По условиям договора М. должен был передать компании сумму, эквивалентную 30050 долларам США, что соответствовало его доле в строящемся жилом доме в виде 3-х и 4-комнатных квартир.

В связи с длительным неисполнением обязательств по оплате и задолженностью по основному платежу и пеням компания 03.10.97 расторгла договор с М. В связи с тем что М. в октябре 1997 г. самовольно занял одну из квартир в недостроенном доме и произвел в ней перепланировку, ОАО «МК «Кранэкс» обратилось в суд с иском о возмещении причиненного его имуществу ущерба. В свою очередь, М. заявил встречное требование о признании расторжения договора об инвестировании и строительстве жилья недействительным и обязании компании передать ему причитающуюся долю в жилой площади в виде 4-комнатной квартиры №63. Свое требование обосновал тем, что ее стоимость соответствует сумме произведенных им платежей.

Решением Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 с М. в пользу ОАО «МК «Кранэкс» в счет возмещения ущерба взыскано 7668 руб. Одновременно суд признал расторжение договора об инвестировании №95/252 от 22.08.95 недействительным, а также признал за М. право на получение квартиры №63 в доме №23 по ул. Фрунзе в г. Иваново в собственность после внесения окончательной оплаты ее стоимости.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 02.04.98 решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Постановлением президиума Ивановского областного суда от 15.01.99 из резолютивной части решения Октябрьского районного суда г. Иваново от 17.02.98 исключено указание: «после внесения окончательной оплаты ее стоимости». В протесте, внесенном в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, поставлен вопрос об отмене состоявшихся по делу решений в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации, обсудив доводы протеста, выслушав объяснения представителей, находит протест подлежащим удовлетворению, а постановленные по делу решения - отмене в части признания за М. права на получение квартиры №63.

Удовлетворяя требования о предоставлении истцу 4-комнатной квартиры в строящемся доме, суд сослался на то, что ответчик был обязан передать М. квартиру после приема дома в эксплуатацию. В связи с этим судом сделан вывод о том, что он должен быть признан собственником квартиры №63 указанного дома после выплаты ее полной стоимости.

Этот вывод мотивирован лишь тем, что в этой квартире он произвел перепланировку и это никем не оспаривалось. Согласилась с таким выводом и кассационная инстанция. Между тем с таким выводом суда согласиться нельзя, так как он противоречит обстоятельствам дела, сделан судом без учета условий договора сторон об инвестировании и строительстве жилья, которые не содержат обязательства о предоставлении истцу именно квартиры №63, а определяют только тип жилой площади. В силу п. 4.4 договора конкретная квартира (ее номер, место расположения) определяется компанией после сдачи дома государственной комиссии, при этом приоритет имеют инвесторы, соблюдавшие дисциплину платежей.

Как видно из дела, указанная судом квартира была распределена другому инвестору - Б. Однако к участию в деле она не привлекалась, хотя ее права на этой жилье судом существенно нарушены, на что она указывает в жалобе в порядке надзора. Передав квартиру №63 М. в собственность, суд оговорил условие этого: после внесения окончательной оплаты.

По материалам дела видно, что истец должен компании сумму, эквивалентную 3957 долларам США, и, исключив это условие, президиум областного суда, по существу, признал за истцом право собственности на квартиру, стоимость которой полностью им не оплачена. Кроме того, разрешая спор, суд не учел, что жилой дом, по поводу которого возник спор, был принят в эксплуатацию лишь 29 декабря 1998 г., а сведения о государственной регистрации дома отсутствуют в материалах дела. Между тем в силу ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, судом первой инстанции постановлено решение, выводы которого являются следствием неправильного применения норм материального права, в связи с чем оно подлежит отмене в части, касающейся передачи М. жилой квартиры в собственность. По этой причине подлежат отмене постановления кассационной и надзорной инстанций (Определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 9 сентября 1999 года по делу № 7-В99-17).

При совершении сделок по распоряжению имуществом возникает немало вопросов, связанных с применением норм гражданского и семейного законодательства об общей совместной или долевой собственности.

В данной главе рассмотрены проблемы и судебная практика правового регулирования совместной собственности супругов. В соответствии с Гражданским кодексом РФ имущество (в том числе недвижимое), которое находится в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. По ныне действующему законодательству участниками общей совместной собственности могут быть только граждане. Это супруги (гл. 7 раздела III Семейного кодекса); члены крестьянского (фермерского) хозяйства (п. 1 ст. 258 Гражданского кодекса); члены семьи, ранее приватизировавшие квартиру с установлением на нее совместной собственности (в связи с изменениями в Законе РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», внесенными Федеральным законом от 15 мая 2001 г. № 54-ФЗ, после 31 мая 2001 г. лицам, не являющимся супругами, жилое помещение может передаваться только в долевую собственность). При этом во всех указанных случаях допускается переход с режима общей совместной собственности на режим общей долевой собственности (например, если в период брака купили квартиру, а затем развелись или по другим причинам решили поделить ее).

В общей совместной собственности супругов не имеет значения, на имя кого из супругов зарегистрировано жилое помещение. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом супруги осуществляют по обоюдному согласию. Кроме того, чтобы один из супругов мог совершить сделку по распоряжению недвижимым имуществом (например, продать, подарить, заложить), потребуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга: имущество же общее. Если такое согласие не было получено, то другой супруг вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении.

Совместная собственность, в отличие от долевой, не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее доли. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ. Стоит отметить, что режим совместной собственности сохранятся и после расторжения брака, если раздел общего имущества не произведен. Требование о разделе может быть заявлено в течение трех лет после расторжения брака. Течение срока исковой давности для требований о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, исчисляется со дня, когда бывший супруг, обращающийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о том, что другим бывшим супругом совершено действие, препятствующее осуществлению им своих права в отношении этого имущества. В силу п. 7 ст. 38 Семейного кодекса РФ к требованиям супругов, брак которых расторгнут, о разделе их общего имущества, применяется трехлетний срок исковой давности. Течение срока исковой давности в соответствии с общими правилами, закрепленными в п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ, начинается с того дня, когда супруг, обратившийся за судебной защитой, узнал или должен был узнать о нарушении своего права. В частности, если после расторжения брака бывшие супруги продолжают сообща пользоваться общим имуществом, то срок исковой давности начинает течь с того дня, когда одним из них будет совершено действие, препятствующее другому супругу осуществлять свои права в отношении этого имущества (например, произведено отчуждение имущества).

Кроме того, хотелось бы отметить следующее: важно помнить, что правовые нормы существуют не отдельно друг от друга, а в единой системе права, поэтому применение одной нормы влечет, как правило, применение другой, связанной с ней. Это относится в первую очередь к вопросу о необходимости получения нотариального согласия супруга по распоряжению общим имуществом, к исковым требованиям о разделе общего имущества супругов, моменту прекращения брака, а также к оформлению прав на наследство пережившего супруга. Владеть всей квартирой (домом) одному гораздо проще, но если все же собственников несколько, то, осуществляя владение, пользование и распоряжение этим имуществом, необходимо учитывать интересы всех. Расходы по содержанию общего имущества должны делиться между всеми, сохранение имущества должно стать целью каждого.

В главе рассмотрены примеры решений судов по искам о признании права собственности на жилое помещение, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве.

Заключение

Завершая работу, сделаем краткие выводы.

Право общей собственности возникает тогда, когда право собственности на одну и ту же вещь возникает у нескольких лиц, которые именуются сособственники.

Право общей собственности может принадлежать любым субъектам гражданского права в любом сочетании.

Субъекты права общей собственности как и любые другие субъекты права собственности могут осуществлять правомочия собственника, то есть владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, однако указанные правомочия они осуществляют сообща.

Общая собственность может быть с определением долей (долевая собственность) и без определения долей (совместная собственность) участников. Соответственно этому различают право общей долевой собственности и право общей совместной собственности.

В целом в гражданском законодательстве установлен приоритет общей долевой собственности над совместной, по общему правилу общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено обязательное образование совместной собственности на имущество (п. 2 ст. 244 ГК РФ). Следует обратить особое внимание на разницу между частью недвижимого имущества и долей в праве на это имущество. В действующем законодательстве не существует таких понятий как «доля помещения», «доля квартиры» или «доля дома». Доли определяются исключительно в праве на конкретное имущество (на помещение, квартиру, дом, часть квартиры в виде комнаты и т.д.), они не могут быть выражены в виде частей (долей) самого имущества. Доля в праве собственности выражается в виде простой дроби и является по своей сути абстрактной, идеальной конструкцией, разработанной законодателем для ситуации, когда имущество поступает в собственность двух или более лиц.

Отношения общей совместной собственности могут иметь место только в случаях, предусмотренных законом ГК предусматривает два вида общей совместной собственности: общую совместную собственность супругов и общую совместную собственность крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 257 ГК).

Общая совместная собственность супругов. Во-первых, целый ряд норм, регламентирующих эти отношения, включены в Гражданский кодекс. Во-вторых супругам предоставлены достаточно широкие возможности самим определить правовой режим имущества, нажитого во время брака. В отношении имущества, нажитого супругами во время брака, предусмотрено, что оно является их совместной собственностью, если договором между ними не установлен иной режим этого имущества (в брачном контракте). Что касается имущества, принадлежавшего каждому из супругов до вступления в брак, то оно, как и прежде, признается их раздельной собственностью. Аналогичный правовой режим распространяется на имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар или по наследству, а также на вещи индивидуального пользования (кроме предметов роскоши), хотя бы они и были приобретены во время брака за счет общих средств. С другой стороны, имущество каждого из супругов может быть отнесено к совместной собственности, если во время брака в указанное имущество за счет общего имущества супругов или за счет личного имущества другого супруга были внесены вложения, которые значительно увеличили стоимость имущества.

Фермерское хозяйство не является юридическим лицом, но подлежит государственной регистрации, его глава во время регистрации приобретает статус индивидуального предпринимателя. Члены крестьянского хозяйства по своим личным обязательствам будут отвечать только своей долей в совместном имуществе. Выдел в натуре доли одного из членов хозяйства не допускается. Но в любой момент можно выйти из хозяйства, потребовав при этом денежной компенсации своей доли (поскольку выдел в натуре не допускается). Если происходит прекращение существования хозяйства, то тогда осуществляется разделение в натуре.

Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников совместной собственности, если иное не вытекает из соглашения между ними. Согласие других сособственников на совершение сделки предполагается. В тех случаях, когда один из сособственников совершил сделку по распоряжению общим имуществом, не имея необходимых полномочий, она может быть признана недействительной.

Изложенные правила о порядке владения, пользования и распоряжения совместной собственностью применяются, если законом для отдельных видов совместной собственности не установлено иное. Совместная собственность в отличие от долевой не имеет заранее определенных долей, они определяются лишь при разделе совместной собственности или выделе из нее. Доли признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением сособственников. Основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, поскольку иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений участников совместной собственности.

Приобретение жилых помещений в общую собственность уже давно стало широко распространенным явлением. Однако она ограничена порядком совершения сделок с квартирой, находящейся в общей собственности, и с отдельными долями этой квартиры. Нередко эти особенности значительно ограничивают возможности собственника по распоряжению своей долей.

Как показывает судебная практика, в последнее время возросло количество споров, связанных с правами общей собственности на имущество. В работе проведен анализ правовых особенностей режима общей собственности на имущество и судебная практика сделок сними. Кроме того, обобщена практика рассмотрения судами дел о признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве.