Один из наиболее распространенных в настоящее время способов строительства и приобретения жилья - договор долевого участия в строительстве. Большинство отношений, связанных со строительством жилья, оформляется именно как договор долевого участия. Вместе с тем такой договор прямо не регулируется гражданским законодательством, а судебная практика по данным договорам противоречива. Если в соответствие с заключенным до 1 апреля 2005г. договором на гражданина возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию, то, как разъяснял в Обзоре судебной практики Верховный Суд РФ , вне зависимости от названия такого договора (подряда, долевого участия в строительстве , совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии), инвестирования и др.), возникшие отношения регулируются нормами Гражданского кодекса о договоре подряда и законом о Защите прав потребителей. То есть название такого договора не играет существенного значения, главное – его содержание.

1 апреля 2005 года вступил в силу Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Согласно его п.2, статьи 27, «действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона». Учитывая, что заниматься строительством многоквартирных жилых домов по нормам «нового» закона, достаточно жестко регламентирующего отношения между участниками долевого строительства и организациями, привлекающими для этих целей денежные средства граждан, застройщикам не очень хотелось, последние поспешили получить разрешение на строительство, датируемое «до вступления в силу закона». В итоге, на сегодняшний день, несмотря на то, что закон действует более 4 лет, все еще имеем огромное количество действующих договоров долевого участия в строительстве, возникшие правоотношения из которых регулируются нормами ГК РФ о строительном подряде и нормами закона «О защите прав потребителей». Нормы указанных законов не обеспечивают исполнение обязательств застройщиками, тогда как ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» подобные нормы содержит. Например, имущество, по новому закону (земельный участок, право аренды на него, строящийся дом), в силу закона находится в залоге у дольщиков.

Согласно п.п. 1,2 ст.13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Что делать, если деньги по договору дольщиком уплачены, объект введен в эксплуатацию, но квартиры гражданам по договору не передаются, право собственности за гражданами не регистрируется (застройщик не предоставляет документы, необходимые для осуществления регистрации права в регистрационную службу), либо при регистрации права в регистрационной службе обнаруживаются противоречия между заявляемыми правами дольщика и уже зарегистрированными правами, и т.д.? Если говорить о выборе способа защиты права, то требование о признании права собственности всегда более предпочтительно, нежели требование о понуждении контрагента исполнить обязательство в натуре.

Удовлетворение иска о понуждении совершить какие-то действия не гарантирует исполнения решения суда, тогда как решение о признании права собственности – достаточное основание для регистрации права в регистрирующем органе. Иск о расторжении договора, взыскании неосновательного обогащения, возмещении убытков тоже с большой долей вероятности не принесет дольщику желаемых последствий в виде возврата уплаченной денежной суммы, поскольку на счетах организации-застройщика никаких денежных средств, скорее всего, обнаружено не будет и решение суда останется неисполненным. Кроме того, сумма, внесенная дольщиком несколько лет назад, с учетом инфляции не будет иметь такую же «стоимость» сегодня.

Формулировка исковых требований дольщика зависит от того, сдан ли в эксплуатацию дом или нет. В первом случае требование будет звучать, как «прошу признать право собственности на квартиру, расположенную по адресу… площадью…», во втором – корректнее просить «признать право собственности на долю в праве на незавершенный строительством объект».

Рассмотрим примеры решений судов именно по искам о признании права собственности на жилое помещение.

1. О признании права собственности на жилые помещения, являющиеся предметами договоров долевого участия в строительстве (если получено разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, но по каким-то причинам ответчик не исполняет обязательства)».

Суд надзорной инстанции не согласился с доводами заявителя о нарушении решением суда его прав и законных интересов, решение суда первой инстанции о признании права собственности оставлено в силе

Т. обратился в суд с иском к ЗАО «ИНГРАС-М» об исполнении обязательств по договору долевого участия в строительстве и признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, кв. 32. Истец просил взыскать с ответчика неустойку в сумме 2500 долларов США. В обоснование требований истец ссылался на то, что 3 апреля 2003 года между ним и ответчиком был заключен договор N ИМД-32/03 долевого участия в строительстве, по условиям которого он, как дольщик, принимает участие в инвестировании строительства двухэтажной надстройки в жилом доме, расположенном по адресу: г. Королев, Московской области, проезд Матросова, д. 3а, а ЗАО «ИНГРАС-М» обязуется передать ему в собственность после ввода надстройки в эксплуатацию четырехкомнатную квартиру №32 общей площадью 119,6 кв. м, расположенную на 4, 5 этажах надстройки во втором подъезде указанного жилого дома. Он исполнил предусмотренную договором обязанность и внес на расчетный счет ЗАО «ИНГРАС-М» денежные средства в обусловленном размере, однако ответчик в установленный договором срок свои обязательства не выполнил.

Ответчик иск признал в части признания за истцом права собственности на квартиру.

Решением Королевского городского суда Московской области от 13 мая 2005 года исковые требования Т. удовлетворены в части признания права собственности на квартиру. Суд признал за Т. право собственности на квартиру, расположенную по адресу г. Королев, Московской области, ул. Матросова, д. 3а, кв. 32.

В надзорной жалобе ООО «Рамстрой» просит отменить решение суда. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум не находит оснований для удовлетворения надзорной жалобы. Удовлетворяя исковые требования Т. о признании права собственности на спорную квартиру, суд исходил из признания ответчика иска, поскольку оно не противоречит закону и не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц. В надзорной жалобе указывается, что суд не привлек к участию в деле ООО «Рамстрой» и решением суда нарушены права и законные интересы ООО «Рамстрой». Между тем с доводами надзорной жалобы согласиться нельзя.

В обоснование своих доводов о том, что суд обязан был привлечь к участию в деле ООО «Рамстрой», его представитель в надзорной жалобе ссылается на то, что в Арбитражном суде Московской области находится дело по иску ООО «Рамстрой» к ЗАО «Инграс-М» о признании права на долю в праве общей долевой собственности на двухэтажную надстройку дома и на спорную квартиру №32, находящуюся в этой надстройке. Однако в надзорной жалобе не приводится никаких данных, подтверждающих, что ООО «Рамстрой» участвовало в инвестировании или строительстве указанной надстройки к дому и о нарушении прав общества на спорную квартиру, а само по себе наличие дела в арбитражном суде не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов ООО «Рамстрой». И в материалах дела таких данных не имеется. При таких обстоятельствах у суда первой инстанции не имелось оснований для привлечения ООО «Рамстрой» к участию в деле (Постановление Президиума Московского областного суда от 26 июля 2006г. № 449, по делу №44г-293/06).