Земельный кодекс Российской Федерации состоит из 18 глав, в которых содержится 103 статьи.

В соответствии со сложившейся в нашем праве традицией, в нем определяются общие вопросы, касающиеся всех категорий земель (первые 13 глав), и устанавливается правовой режим каждой категории земель по отдельности (последние 5 глав).

Земельный кодекс Российской Федерации составлен на основе требований Конституции Российской Федерации и в соответствии с основными нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.

В Земельном кодексе Российской Федерации содержатся наиболее важные нормы земельного права в согласованном между собой и систематизированном виде. Земельный кодекс Российской Федерации не только заменил недействующий в значительной части Земельный кодекс РСФСР, но и нормы ряда правовых актов последних лет, во многом не увязанных между собой, неполных и недостаточно четких. Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает формирование на единой основе системы федеральных законов (о разграничении государственной собственности на землю, землеустройстве, государственном земельном кадастре, зонировании территорий, переводе земель из одной категорию в другую и так далее).

Земельный кодекс последовательно реализует постулат о том, что земля является особого рода товаром, недвижимостью. Он регулирует земельные отношения на основе гармоничного взаимодействия норм земельного и гражданского права.

Земельный кодекс Российской Федерации гарантирует права на землю, но исходит из того, что они не должны носить абсолютный характер. В Земельном кодексе Российской Федерации определяются ограничения прав на землю, в том числе права собственности, а также предусматриваются меры по государственному регулированию рыночных и иных отношений в земельной сфере.

Земельный кодекс Российской Федерации (статья 8) впервые определил конкретные органы власти, которые вправе относить земли к определенным категориям или переводить их из одной категории в другую. Соответствующие вопросы решаются:

Правительством Российской Федерации в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

органами местного самоуправления в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Вопросы, касающиеся категорий земель, теперь требуется решать в соответствии с федеральными законами о зонировании территорий и переводе земель из одной категории в другую. Данные законы еще предстоит подготовить и принять.

2. Важное место в Земельном кодексе Российской Федерации занимают нормы, регулирующие вопросы собственности на землю.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и Гражданским кодексом Российской Федерации Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 15 - 19) предусмотрел три формы собственности на землю:

частную собственность (собственность граждан и юридических лиц);

государственную собственность (федеральная собственность и собственность субъектов Российской Федерации);

муниципальную собственность.

Собственниками земли могут быть иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица. Однако следует учитывать, что указанные лица не вправе получить в собственность земельные участки, находящиеся на приграничных территориях и на иных, установленных особо, территориях Российской Федерации (пункт 3 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации).

Земельный кодекс Российской Федерации (статьи 17 - 19) требует разграничить государственную собственность на землю на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность. Он определяет виды земельных участков, передаваемых в собственность Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, а также специально оговаривает, что процесс разграничения названной собственности должен осуществляться в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О разграничении государственной собственности на землю". Земельный кодекс Российской Федерации не только урегулировал общие вопросы, связанные с определением федеральной собственности на землю.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации к федеральной собственности отнесены земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации (пункт 4 статьи 87), а также земли государственных заповедников и национальных парков (пункт 6 статьи 95).

3. Большое значение имеют нормы Земельного кодекса Российской Федерации (статьи 20 и 21), которые сужают круг лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный кодекс Российской Федерации существенно ограничивает применение таких неизвестных большинству правовых систем вещных прав, как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения.

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

В пожизненное наследуемое владение земельные участки предоставлять запрещено.

Право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения земельными участками, возникшее у соответствующих лиц до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется.

Граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения имеют право однократно бесплатно приобрести в собственность указанные земельные участки, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.