При оцінці цього фактору треба враховувати як внутрішні, так і зовнішні фактори. До внутрішніх факторів слід віднести перш за все можливу цінову підтримку та стратегічні культури урядом та законодавством України. Прогнозування зовнішніх факторів пов’язане із можливістю вільної купівлі-продажу землі іноземними юридичними особами та можливістю запровадження в України вільного ціноутворення на сільськогосподарську продукцію з урахуванням кон’юнктури світових ринків. Якщо прогнозовані ціни на майбутні врожаї зростатимуть, то зростатиме і сучасна ціна земельних угідь.

Прогнозовані втирати на виробництво стратегічної сільськогосподарської продукції.

Вони включають всі науково обгрунтовані витрати, пов’язані із отриманням майбутнього врожаю. У випадках продажу земельних ділянок (ферм) із будівлями та технологічним обладнанням прогнозуються і амортизаційні витрати. В разі купівлі-продажу землі перевага повинна надаватись земельним ділянкам разом із будівлями та технологічним обладнанням.

Віддаленість земельних ділянок від центрів комунікацій та комунікаційних мереж.

Цей фактор у ціновому виразі враховується не тільки в матеріально-грошових витратах на виробництво та збут майбутньої продукції, але й у ціні землі при необхідності її продажу в майбутньому. Найбільш точну цінову оцінку вищезазначеного фактора може враховувати тільки аукціонна торгівля.

Фактор дисконту.

Цей фактор зкориговує (дисконтує) вартість надходжень чистих заробітків та майбутню ціну продажу землі залежно від норми банківського проценту протягом усього періоду експлуатації земельних угідь (ферми).

Майбутня вартість землі.

Цей фактор пов’заний із специфічністю такого товару, як земля. А специфічність полягає в тому, що після експлуатаційного періоду із дотриманням факторів підвищення родючості земля не зношується, а її знову можна продати для подальшої експлуатації іншими суб’єктами господарювання.

Агровиробнича якість землі (бонітетна оцінка землі).

Цей показник враховує якість землі, яка визначена за агрономічними властивостями (вміст і запаси гумусу, елементів живлення, гранулометричний склад, поправки на клімат, еродованість, гідроморфність, солонцюватість, каменястість). Бонітування грунтів за агрономічними властивостями було проведене в 1993 році за завданням Кабінету Міністрів України і бал бонітету конкретної ділянки землі є самим об ’єктивним показником ї якості.

Враховуючи вищевказані фактори, є рекомендованими два методичні підходи до визначення ціни землі:

· перший, який враховує агровиробничу якість землі (бонітетну оцінку землі).

                                                     ,

де Ц – ціна землі, яка з метою порівняння із цінами в розвинених країнах визначається в доларах США;

20 – чистий дохід з 1 га пшениці (ц), який складає 1/3 природно-економічного потенціалу озимої пшениці з 1 га ріллі (за даними науковців 60 ц/га) при 41 балу бонітету;

Б – бонітетна оцінка землі;

41 – середньозважений бал бонітету землі в Україні;

С – ціна 1 ц пшениці (С=12 доларів за 1 ц);

R – банківська норма проценту.

Зазначимо, що при визначенні ціни землі слід брати ті культури, вирощування яких найбільш прибуткове і характерне для даної природно-економічної зони. Наприклад, для штату Айова (США) такими культурами є соя, кукурудза, а для зони Лісостепу України можуть бути пшениця, цукровий буряк та соняшник.

Розрахункові стартові ціни землі за допомогою представленої формули наведені в таблиці.

Таблиця 1: Стартова ціна землі в Україні в залежності від природно-економічних умов господарювання (за бонітетом землі).

· другий підхід враховує надходження чистого доходу в результаті експлуатації землі та майбутню прогнозовану ціну землі після виходу економіки України з кризи:

де PV – чистий дохід з 1 га ріллі;

n – кількість років експлуатації землі ( n=20);