Описание объекта оценки

Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Уфа - это духовный и культурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.

В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города - 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.

Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья.

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.

Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др..

По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:

центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)

район Зеленой Рощи, проспект Октября

район «Сипайлово», район «Черниковка»

район «Затон», район «Инорс»

район «Дема», район «Шакша»

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».

Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.

Активное строительство жилья ведется в нескольких районах - Сипайлово, Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща.

Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

месторасположение строительства

материал стен дома

вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)

срок окончания строительства

наличие рассрочки

продажа от заказчика - застройщика или посредника

Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.

Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района

Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.

Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.

Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:

Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Характеристика объекта

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A) Физически возможные варианты использования

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё

Б) Законодательно разрешенное использование

Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.

B) Экономически целесообразное использование

Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.

Г) Наиболее доходное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде таблицы 2.3.

Таблица 2.3 Характеристика оцениваемой квартиры