Оценка рыночной стоимости недвижимости
Поможем в ✍️ написании учебной работы
Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Курсовая работа

 

«К защите допускаю»

Руководитель:__________________

(ученая степень, звание, Ф. И. О.)

______________________________

(подпись)

«___» ________________2009 г.

Оценка при защите:

_________________________

(подпись)

«___» ______________2009 г.

 

Уфа 2010



Рецензия

 

на курсовую работу студента___________________________________ на тему ____________________________________________________

_____________________________________________________________

1. Обоснованность выводов и предложений по дальнейшему улучшению анализируемого объекта _________________________________

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2. Качество оформления курсовой работы, использованной литературы, титульного листа ___________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________

3. Замечания по усмотрению рецензента __________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Фамилия И.О., ученая степень, ученое звание и занимаемая должность рецензента ________________________________________________________

Подпись ___________________        «___» ___________ 20___г.



Оглавление

Введение

1 Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

1.2 Нормативно-правовое регулирование

2 Описание и анализ объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Характеристика объекта

3 Расчет величины рыночной стоимости квартиры

3.1 Расчет стоимости доходным подходом

3.2 Расчет стоимости сравнительным подходом

3.3 Расчет стоимости затратным подходом

3.4 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Заключение

Библиографический список



Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [1].

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности[8].

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [1].

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[8]

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.



Описание объекта оценки

Произведем оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, ул. Николая Дмитриева д. 11 кв. 65.

Для начала рассмотрим общую характеристику рынка недвижимости.

Уфа - это духовный и культурный центр республики. В городе действуют 6 театров, филармония, балетный и хореографические студии, 7 Дворцов культуры, 17 кинотеатров, 5 музеев, 3 выставочных зала, училище и институт искусств.

В постоянном развитии находится сфера городского здравоохранения. Город располагает 24 больницами, 27 поликлиническими учреждениями, 6 стоматологическими поликлиниками. На территории города - 4 родильных дома, 4 детских санатория, 5 диспансеров, 4 разнопрофильных центра, 2 госпиталя.

Зарождение рынка недвижимости в Республике Башкортостан относится к началу 90-х годов и связано с реформированием земельных отношений, приватизацией государственных и муниципальных предприятий, передачей в собственность граждан занимаемых ими жилых помещений.

Осуществляемый с 1992 года процесс приватизации государственной и муниципальной собственности способствовал развитию рынка жилья.

Одной из наиболее развивающихся составляющих рынка недвижимости является рынок жилых помещений, формируемый за счет строительства и инвестиционной деятельности, приватизации объектов жилищного фонда и продажи муниципальных квартир, осуществление операции с жилыми помещениями, находящиеся в собственности граждан. На сегодняшний день в республика приватизировано около 270 тыс.квартир общей площадью более 13 млн.кв.метров.

Для целей оценки квартир в городе Уфе анализировался рынок жилой недвижимости города Уфы как развитый. Рынок жилой недвижимости на сегодняшний день характеризуется ажиотажным спросом. Информация по сделкам на рынке недвижимости выбиралась из печатных изданий, таких как газета «Из рук в руки», журналы «Витрина недвижимости» и др..

По ценовым характеристикам город Уфа можно разбить на несколько ценовых зон. Это:

центр (от ул. Айской до ул. Гафури и ул Воровского до бульвара Ибрагимова)

район Зеленой Рощи, проспект Октября

район «Сипайлово», район «Черниковка»

район «Затон», район «Инорс»

район «Дема», район «Шакша»

Проанализировав рынок продаж недвижимости (квартир) можно заметить: наиболее дорогими районами города Уфы являются «Центр», «Зеленая Роща», «Проспект», «Сипайлово». Самое дешевое жилье, можно приобрести в микрорайоне «Затон».

Цены на вторичное жилье имеют устойчивую тенденцию к росту.

Активное строительство жилья ведется в нескольких районах - Сипайлово, Центр, Проспект Октября, Зеленая Роща.

Основные факторы, влияющие на стоимость 1 кв.м. общей площади строящегося жилья, следующие:

месторасположение строительства

материал стен дома

вид отделки (черновая, получистовая, чистовая)

срок окончания строительства

наличие рассрочки

продажа от заказчика - застройщика или посредника

Средние цены в зависимости от места расположения строящегося дома можно увидеть в таблице 2.1.


Таблица 2.1 Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района

Средние цены на рынке первичного жилья в зависимости от района (в тыс.руб./кв.м)

  Центр Зеленая роща Проспект Сипай-лово Черниковка Инорс-Док Дема Затон
Средние цены 55,0 43,0 43,5 46,0 35,5 35,0 34,65 35,0

 

Цены получены в результате проведенного оценщиком анализа предложения первичного жилья на рынке недвижимости г. Уфы, опубликованного в журнале «Витрина недвижимости» № 6 (57) от 16-21 января 2009 г.. Цены на строящееся жилье пока заморожены, в связи с экономическим кризисом, который повлиял на банковскую деятельность и иностранное инвестирование, от чего многие банки уже перестали рассматривать ипотечное кредитование в положительную сторону.

Рассмотрим ситуацию на рынке вторичного жилья в Уфе.

Наблюдается спрос населения на вторичную недвижимость.

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка.

Принимая во внимание месторасположение оцениваемого объекта, подъездные пути, сказанное в предыдущих разделах, я считаю, что использование объекта по своему функциональному назначению в качестве жилья, отвечает критерию наилучшего и наиболее эффективного использования собственности. В данное время объект эксплуатируется в оптимальном режиме. Описание объекта оценки можно рассмотреть в талице2.2:


Таблица 2.2 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель Описание или характеристика показателя
Район Советский район г. Уфа
Местоположение в микрорайоне РБ, г. Уфа, ул. Николая Дмитриева, д.11, кв. 65
Преобладающая застройка Здания в 5, 9 этажей
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) десять минут ходьбы до остановки на ул. Проспект Октября
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км). Детский сад № 126, школа, магазины, кафе и т. д.
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры Район с развитой инфраструктурой
Объекты пром-ой инфраструктуры мкр-на нет
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона Автобусный, троллейбусный
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) Хорошее
Дополнительная существенная информация Местоположение объекта на карте города приведено в приложениях к Отчёту

 



Характеристика объекта

Критерием наилучшего и наиболее эффективного использования собственности как улучшенной является максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска. Данный анализ базируется на тех же 4-х критериях:

A) Физически возможные варианты использования

Необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. На мой взгляд, физически возможный вариант использования это - жильё

Б) Законодательно разрешенное использование

Текущее использование объекта оценки не нарушает законодательство.

B) Экономически целесообразное использование

Принимая во внимание текущее состояние и историю объекта оценки, я считаю наиболее экономически целесообразным один вариант - жильё.

Г) Наиболее доходное использование

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность из всех физически и законодательно возможных вариантов, а также экономически целесообразных при соответствующем уровне ассоциированных рисков является наиболее эффективным использованием имеющихся улучшений.

Характеристика оцениваемого объекта представлена в виде таблицы 2.3.

 

Таблица 2.3 Характеристика оцениваемой квартиры

Адрес квартиры:

РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65

Собственники

Иванов Иван Иванович

Адрес владельца:

РБ, г. Уфа, ул. Дмитриева, д. 11, кв. 65

Оцениваемые права

Право собственности

Технический паспорт

 

Свидетельство ГРП

 

Инвентар. стоим., руб.

 

Планировка

Никаких изменений в планировке квартиры произведено не было, т.е. отмечено полное соответствие плану квартиры по тех. паспорту.

Материал стен

Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели

Год постройки

1979

Этаж/этажность 4/9

Кол-во комнат

1
Общая площадь кварт., 22,3

Жилая площадь, м2

12,4
Общая площадь жилого помещения, (без балк.) 21,6

Высота помещений, м2

2,51
Ванная комната, м2 2,3

Балкон, м2

0,7
Кухня, м2 4,7

Коридор, м2

2,2
Встроенные шкафы, м2 0

Лоджия, м2

0

Строительные характеристики

Фундамент

Ж/бетонный

Двери деревянные
Стены

Крупноразмерные блоки и однослойные несущие панели

Внутр. отделка Обои, побелка, потолочное покрытие, кафель.
Перекрытия

ж/бетонные

Качество строительства хорошее
Полы

Дерево, кафель, линолеум

Привлекательность/внешний вид хороший
Окна

Деревянные

   

Системы инженерного обеспечения

Водопровод +

Входная дверь металлическая

+
Канализация +

Домофон

-
Газ +

Лифт

-
ТУ-антенна с колл. +

Радио

+
Водяное отопление +

Электросети

+
Горячее водоснабжение +

Телефон

+

Внешнее благоустройство

Озеленение +

Детская площадка

+
Стоянка для а/м +

Двор

+
         

 



Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости – это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.). Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Разумеется, и сегментация рынка, и позиционирование продукта – все это лишь инструменты, которые используются для достижения главной задачи – принятия оптимального экономического решения, приносящего максимальный доход предпринимателю. Их значение состоит, прежде всего, в том, чтобы физические характеристики (качество) создаваемых (продаваемых) объектов соответствовали их экономическим характеристикам (цене, доходу) и представлениям потребителей предлагаемых к реализации объектов.

Необходимым элементом рыночной экономики выступает институт независимой оценки собственности, без которого невозможно становление права собственности и демократизация экономической жизни. [2]

В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие которого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.

Объективная оценка различных видов стоимости (рыночной, инвестиционной, залоговой, страховой, налогооблагаемой и других) недвижимого имущества необходима:

— при операциях купли-продажи или сдачи в аренду;

— при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

— для привлечения новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

— при кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

— для страхования объектов недвижимости;

— при кредитовании под залог объектов недвижимости;

— при внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

— при разработке инвестиционных проектов и привлечения инвесторов, в том числе и зарубежных;

— при ликвидации объектов недвижимости;

— при исполнении прав наследования, судебного приговора;

- при других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.



Библиографический список

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406с.

2. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года № 135-ФЗ.

3. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса и инноваций. — М.: Информационно-издательский дом «Филинъ», 1997.

4. Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 519 от 06.07.2001г.

5. «Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. № 568-р

6. Генри С. Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. — М.: РИО Мособлупрполиграфиздат. 1994.

7. Грибовский С.В. Методы капитализации доходов. — СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.

8. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости. — СПб.: Питер, 2001.

9. Григорьев В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. — М.: Инфра — М, 1997.

11. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости/СПбГТУ, СПб, 1997.

12. Фридман. Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. — М: Дело ЛТД, 1995.

13. Оценка недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2002г.

14. Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред. Григорьева В.В. – М.: ИНФРА-М, 1997.

15. http://www.apex-group.ru/ocenka/omain/nedvi/

Оценка рыночной стоимости недвижимости

Курсовая работа

 

«К защите допускаю»

Руководитель:__________________

(ученая степень, звание, Ф. И. О.)

______________________________

(подпись)

«___» ________________2009 г.

Оценка при защите:

_________________________

(подпись)

«___» ______________2009 г.

 

Уфа 2010



Рецензия

 

на курсовую работу студента___________________________________ на тему ____________________________________________________

_____________________________________________________________

1. Обоснованность выводов и предложений по дальнейшему улучшению анализируемого объекта _________________________________

_________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

2. Качество оформления курсовой работы, использованной литературы, титульного листа ___________________________________________________

_______________________________________________________________________________________________________________________________

3. Замечания по усмотрению рецензента __________________________

___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Фамилия И.О., ученая степень, ученое звание и занимаемая должность рецензента ________________________________________________________

Подпись ___________________        «___» ___________ 20___г.



Оглавление

Введение

1 Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

1.2 Нормативно-правовое регулирование

2 Описание и анализ объекта оценки

2.1 Описание объекта оценки

2.2 Характеристика объекта

3 Расчет величины рыночной стоимости квартиры

3.1 Расчет стоимости доходным подходом

3.2 Расчет стоимости сравнительным подходом

3.3 Расчет стоимости затратным подходом

3.4 Определение итоговой величины стоимости объекта оценки

Заключение

Библиографический список



Введение

 

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права. Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные трактовки понятия «недвижимое имущество».

«Недвижимое имущество – это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней».

«Недвижимое имущество – это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле».

«Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги» [1].

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость».

Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности[8].

Понятие «недвижимость» и «недвижимое имущество» больше определяют правовые отношения, чем характеризуют физический объект, который необходимо именовать как «объект недвижимости» [1].

Оценка недвижимости - наука прикладного экономического анализа, цель которого заключается в выявлении наиболее эффективного с экономической точки зрения использования объекта, в исследовании спроса и предложения на соответствующем рынке, а также в разработке модели оценки объекта, которая прогнозировала бы наиболее вероятную цену его продажи.

Оценка рыночной стоимости – итоговое значение рыночной стоимости имущественных прав на оцениваемый актив как наиболее вероятного значения цены.[8]

Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника – попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от различных условий и обстоятельств рынка.

Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой.

Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Цели оценки - самые разнообразные: вступление в наследство (квартиры), оценка недвижимости под залог кредитования, для определения стоимости при страховании объектов, для внесения недвижимости в уставной капитал. Содержание типового отчета по оценке недвижимости как правило включает несколько постоянных разделов: описание объекта оценки и прав на него, анализ и выводы оценщика относительно его наилучшего и наиболее эффективного использования; анализ рынка недвижимости; описание применяемых методик оценки; расчет стоимости с использованием различных подходов или обоснование от использования того или иного подхода; согласование результатов оценки и расчет итоговой стоимости объекта.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости. Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной — стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода: 1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод); 2) доходный метод, или метод капитализации доходов; 3) затратный метод, или метод калькуляции.

Оценщик может оценивать несколько видов стоимости. Каждая оценка основывается на определенной методологии, имеет определенные требования к расчетам. Оценка объектов недвижимости и определение рыночной стоимости играет важную роль в настоящее время. Недвижимость заняла одно из важных мест в жизни человека, как место проживания, так и вложение капитала. Люди, не имеющие собственного жилья, стремятся его приобрести, а тот, у кого уже оно есть, и кто имеет достаточно средств на его приобретение, желает проживать в более комфортных условиях, и покупает более дорогое и современное жилье. Так как рынок жилья сейчас очень развит, то без оценки и стоимости недвижимости невозможно совершить практически ни одной операции.



Дата: 2019-05-29, просмотров: 155.