В зависимости от сроков аренды имущества выделяют долгосрочную (сроком более 3 лет), среднесрочную (сроком от 1 года до 3 лет) и краткосрочную (сроком до одного года).

Проверка данных по арендной плате за имущество осуществляется по текущей (краткосрочной) и долгосрочной аренде (лизингу).

Далее необходимо проверить правильность начисления и отнесения на счета бухгалтерского учета арендной платы за имущество. Аудитор должен тщательно проверить правильность составления договоров по аренде и лизингу имущества, порядок расчета и структуру арендных платежей, хорошо знать схему возможных проводок для отражения операций по начислению и перечислению этих платежей.

При обнаружении ошибок необходимо довести их до сведения клиента, который должен их исправить путем внесения соответствующих исправительных записей в регистры бухгалтерского учета.

Аудитору необходимо проверить:

- правильность отнесения аренды основных средств к текущей или долгосрочной, оформление актов передачи основных средств в аренду;

- договор аренды, который оформляется приемо-сдаточным актом (при передаче имущества в аренду);

- отражение финансовых результатов от сдачи в аренду;

- ведение бухгалтерского учета текущей и долгосрочной аренды;

- начисление износа (при долгосрочной аренде);

- отражение капиталовложений в арендованные основные средства;

- учет лизинговых операций (следует руководствоваться приказом Минфина России от 17 февраля 1997 г. N 15 «Указания об отражении в бухгалтерском учете операций по договору лизинга») [2. с. 188-217].

Наиболее простым и эффективным способом получения предварительной необходимой информации о состоянии внутреннего контроля основных средств является тестирование по вопросам, приведенным в таблице 2.

Таблица 2. Вопросник для оценки внутреннего контроля: основные средства и учет соответствующих хозяйственных операций

Практика аудиторских проверок показывает, что нарушения и ошибки в бухгалтерском учете допускаются главным образом при оформлении движения основных средств. Поэтому следует отметить, что, в отличие от других материальных ценностей основные средства требуют особого первичного учета. Например, при поступлении (приобретении) основных средств применяются накладные или счета-фактуры (товарные документы) но эти документы не могут служить основанием для оприходования и введения в эксплуатацию основных средств. Оприходование и ввод в эксплуатацию объекта основных средств должно быть оформлено актом приема-передачи основных средств (форма № 101-АПК или ОС-1).

Только с этого момента начинается отсчет начисления амортизации (износа) и возмещения уплаченного поставщикам налога на добавленную стоимость (НДС) по основным средствам. Разумеется, НДС должен быть выделен отдельной строкой в расчетно-платежных документах. Отсюда следует вывод, что несвоевременное оприходование основных средств влечет за собой недоначисление амортизации (износа), что приводит к искажению остаточной стоимости объектов и финансовых результатов деятельности организации, а также к увеличению платежей в бюджет по НДС в данном периоде.

Проверка основных средств не ограничивается вышеизложенными процедурами. Наиболее важные с учетом опыта теории и практики аудита западных стран, приведены в табл. 3 [2. с. 188-217].

Кредитный риск у многих людей ассоциируется с банковской деятельностью. Кредитный риск - риск потери части доходов или капитала банка, возникающий в результате неспособности заемщика или контрагента выполнить условия договора с банком. Кредитный риск присутствует в любой деятельности, где успех зависит от контрагента, эмитента финансовых инструментов или заемщика. Он возникает каждый раз, когда кредитная организация предоставляет, инвестирует денежные средства или принимает обязательства в отношении их предоставления в соответствии с действующими соглашениями или на основании подразумеваемых в них условий независимо от того, отражаются ли они в составе активов на балансе или как условные обязательства за балансом.

Таблица 3. Аудиторская программа проверки основных средств и соответствующих счетов

Аренда — широко используемый метод передачи рисков. Широкое распространение получила финансовая аренда (лизинг). Часть рисков, связанных с арендованным имуществом, остается лежать на собственнике: полностью, например, риск физических повреждений собственности, увеличение налогов на имущество, или частично, например, риск снижения коммерческой ценности объекта. Однако весомая часть рисков может быть передана путем специальных оговорок в договоре аренды.

Согласно ст. 669 ГК РФ к арендатору полностью переходит риск случайной гибели и риск случайной порчи арендованного имущества в момент передачи ему этого имущества.

При реализации проекта недвижимостью заемщик может подвергаться риску, вызванному фактором конкуренции (например, когда удельный вес недвижимости, сданной в аренду, ниже запланированного показателя).

Фактор конкуренции может быть вызван чрезмерно оптимистическими прогнозами спроса, снижением спроса или непредвиденным насыщением рынка. На усиление фактора конкуренции может повлиять большой объем продаж описанного имущества, когда инвесторы, приобретающие данные объекты, взимают более низкую арендную плату для привлечения арендаторов.

Арендодатель, передавая имущество в аренду, может гарантировать себе постоянный доход на определенный период. Но при длительном сроке аренды возрастает риск и для арендодателя, и для арендатора, так как трудно предсказать будущее изменение коммерческой ценности арендованного имущества, а следовательно, и изменение размера арендной платы.

Возможное решение, снижающее риск собственника имущества, в этом случае может быть связано с фиксированной рентой, то есть установлением арендной платы в процентах к объему продаж арендатора, но не ниже определенной фиксированной суммы [2. с. 188-217].

ОРГАНИЗАЦИЯ АУДИТОРСКОЙ ПРОВЕРКИ УЧЕТА АРЕНДЫ НА ПРИМЕРЕ ПРЕДПРИЯТИЯ ООО «ЭФЕС»