В древнейшем праве собственность имела однородный характер. Однородностью собственности римское право закончило свой путь в законодательстве Юстиниана. В классическую же эпоху, под определяющим влиянием изменений в характере экономических отношений, формы собственности разветвлялись и появлялись новые виды собственности.  

Прежде всего смягчился формализм прежней квиритской собственности и появилась более гибкая преторская собственность. Выделилось вступившее в широкий оборот право собственности перегринов. Наконец, встал вопрос о признании прав частных лиц на провинциальные земли.  

Квиритская собственность

Квиритская собственность – dominium ex iure Quiritium – могла принадлежать только полноправным римским гражданам и тем, кто был наделен ius commercii. Кроме римской правоспособности лица требовалось, чтобы и вещь была способна к участию в римском обороте. Такими вещами, прежде всего, были res mancipi, к числу которых принадлежал строго очерченный круг субъектов. Для квиритской собственности на res mancipi существовали специальные способы приобретения по договорам, как манципация или in iure cessio. Сюда относились далее res nec mancipi, приобретение которых не требовало особых формальностей (впоследствии говорили, что оборот с res nec mancipi регулируется началами ius gentium). Передача владения посредством традиции была усвоена, на почве общеиталийских обычаев, и римским квиритским правом.  

Собственность перегринов

Неримские граждане (латины и перегрины) подчинялись в Риме праву своей родины. Доступ к римской собственности путем совершения сделок правом народов, ius gentium, был открыт в начале республики, главным образом, в области оборота движимых вещей, в интересах самих римлян. По цивильному праву некоторым общинам и даже отдельным лицам из иностранцев предоставлялось право участия в обороте римлян – ius commercii. Оно относилось только к сделкам между живыми и определялось, как взаимное право купли – продажи. Это не называлось даже передачей собственности и отнюдь не означало участия в квиритском праве, а только в отдельных квиритских оборотных сделках. Из этих сделок иностранцам были доступны манципация и литеральные (счетно - письменные) договоры. Приобретаемое иностранцами право защищалось только эдиктом перегринского претора при помощи фиктивных исков. Эти иски были направлены против частых нарушений права и влекли наложение права.  

Провинциальная собственность

Провинциальная земля была собственностью римского народа по праву завоевания и носила публично - правовой характер. Обыкновенно ее делили на две части: первая – государственная, а вторая предоставлялась прежним владельцам для пользования, согласно их национальным законам. Но по воле римского государства в любое время владельцы могли быть лишены предоставленного им права пользования. Государственный провинциальный факт рано был захвачен лицами, принадлежавшими к верхушке класса рабовладельцев. Во II веке за владельцами провинциальных земель было признано право, которое обозначалось, как владение или узуфрукт.

Провинциальная собственность отличалась от квиритской собственности на италийские земли в области публичного права, главным образом, тем, что с провинциальных земель взимались в пользу казны особые платежи – tributum. В сфере частного оборота провинциальные собственники не могли пользоваться юридическими актами цивильного права, а обращались исключительно к праву народов. Это упрощало и облегчало установление и передачу права собственности и не мало способствовало развитию в провинциях оборота недвижимостей.  

Преторская собственность

Все те вещи, которые переходили из рук в руки с помощью mancipatio и in iure cessio были вещами цивильного (квиритского) права. Traditio некоторое время стояла на рубеже квиритского и преторского права собственности. С развитием ремесла и торговли, включая международную, не раз случались случаи, что сделки купли-продажи не могли совершаться с помощью квиритских способов, - потому, что совершались через представителя (представительство уже практиковалось), каким мог быть и раб-управляющий, по той ли причине, что было практически невозможно прибегнуть к mancipatio или in iure cessio (нелепо было хватать каждого раба и совершать обряд mancipatio столько раз, сколько рабов). Но даже при добросовестном продавце покупатель, не совершивший mancipatio, был лишен искать в случае пропажи, хищения, чужого неправомерного завладения через претора в суд свою оплаченную, но не узаконенную покупку. Когда же продавец был не добросовестный, нечто не мешало ему возвратить себе проданное на том основании, что покупатель не сделался квиритским собственником.

На помощь покупателю снова приходит претор. В случае, если продавец, сославшись на бесформенную продажу, требовал реституции (возвращение в первоначальное состояние), претор снабжал формулу эксцепцией, которая обязывала судью отказать в иске, если будет установлено, что спорная вещь была передана ответчику по свободному волеизъявлению сторон и оплачено денежной суммой, о которой стороны договорились при совершении сделки. Право истца (продавца) не отменялось, но оно становилось “голым” – не обеспеченным защитой.

Кем же становился приобретатель, выиграв иск – владельцем или собственником? Но владельцем нельзя стать через покупку вещи. К тому же никто не может помешать приобретателю свободно, по совей воле распоряжаться купленной вещью. Значит он становился собственником. Конечно, не квиритским, а преторским (бонитарным), так как его вещь твердо удерживалась в его имуществе – in bonis essio. По истечении срока приобретательной давности, бонитарный собственник приобретал титул квиритского собственника.  

С течением времени цивильно правовому иску могла быть противопоставлена эксцепция об обмане (exeptio doli), которая, если с ней соглашались, обесценивала формально правильный иск. Exeptio doli была тем более неблагоприятной для истца, когда обнаруживалось, что, заявляя иск, он уже знал, что отступает от требований “справедливости”. То же относилось к сделкам, совершенным под влиянием угроз или из нарушения слова, заверения, обещания, данного истцом по неформально заключенным договорам купли-продажи, займа и т. д. В случаях когда обман, нарушения слова (клятвы) обнаруживались, никаких других оснований для отклонений иска не требовалось. Так преторы настойчиво и планомерно добивались добросовестного отношения сторон к заключаемым сделкам, а значит, и самой атмосферы деловых отношений. Так возникает перемторная эксцепция – возражение, основанное на факте, разрушающим правовую основу притязания, выраженную в иске.

Около 70 года до нашей эры появляется эдикт претора Публициана. Бонитарный собственник получал, по существу, виндикационный иск по тому фактическому основанию, будто он провладел оспариваемой вещью законный давностный срок и сделался квиритским собственником.