Вместе с техническим прогрессом в ХХ веке аренда становилась еще более актуальной. Теперь новым толчком в ее развитии стал повышенный интерес самих производителей оборудования к аренде как к инструменту продаж. Уже в начале века производители оборудования поняли, что единовременно изыскать необходимые средства для приобретения дорогостоящего оборудования очень трудно, а в большинстве случаев просто невозможно. Значительная часть производителей оборудования рассматривали аренду, при которой право собственности в течение срока договора остается за арендодателем, как способ сохранить право собственности и над технологией, легшей в основу производства оборудования. В качестве примера можно привести телефонную компанию Белла, которая уже в 1877 г. объявила свое решение передавать произведенные ей аппараты только на условиях аренды. Аналогичные явления имели место и в других отраслях до тех пор, пока не было принято антимонопольное законодательство, и производители оборудования не были принуждены продавать его.

С развитием автомобилестроения аренда стала частью жизни общества в США и странах Западной Европы. Первые сделки по передаче автотранспортных средств в аренду зафиксированы в 1918 г. Тем не менее, отцом современного авто-лизинга считается продавец автомобилей из Чикаго Золли Фрэнк, первым предложивший в начале 40-х годов XX века уже не аренду отдельных транспортных единиц, а долгосрочный лизинг целого парка автомобилей.

Как было сказано выше, главной причиной активизации арендных отношений в первой половине XX века было использование аренды производителями оборудования как способа продвижения своей продукции и защиты технологии ее производства. По мере развития этих отношений произошла их эволюция, в результате которой большинство производителей оборудования, первоначально напрямую занимавшихся арендой, создали специализированные финансовые компании, полностью принадлежавшие и контролировавшиеся ими. Те производители оборудования, которые не занимались арендой, начали активно стимулировать создание независимых арендных компаний. Первоначально эти компании все же имели узкую специализацию, так как начинали свою работу за счет кредитов от производителей, но по мере своего роста утеряли узкий отраслевой признак.

Датой рождения лизинга принято считать 1954 год, когда обычная аренда получила некую дополнительную черту, впоследствии давшую гигантский рост данной отрасли в развитых странах Запада. Речь здесь идет о возможности использования ускоренной амортизации предмета аренды в целях налогообложения у его балансодержателя.

Действительно, вся история развития лизинговой отрасли на Западе демонстрирует, что ускоренная амортизация в целях налогообложения является одним из главных признаков, отличающим обычную аренду от лизинга. Аренда в совокупности с ускоренной амортизацией позволяет лизинговым компаниям условно "передавать" выгоду от ускоренной амортизации арендаторам, что выражается в уменьшении стоимости финансовой аренды.

В большом количестве случаев аренда содержала обязательство либо право арендатора приобрести предмет аренды в собственность по окончании срока договора. С одной стороны, ускоренная амортизация позволяла оптимизировать налогообложение у арендодателей в течение действия договора, а с другой, по его окончании не возникало дополнительного налогообложения при передаче имущества в собственность арендатора, т.к. оборудование было практически полностью амортизировано. Именно институт ускоренной амортизации лег в основу создания лизинга как такового, а также сделал лизинг конкурентоспособным по сравнению с обычной арендой или кредитом.