ОТЧЕТ

О прохождении преддипломной практики

студентки _____________________

(Ф.И.О.)

курс ___________________________

специальность _____________________

Руководитель практики __________________

(Ф.И.О.)

Дата сдачи отчета _______________________

Введение

Ипотека в России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье. Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку на длительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитовании покупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и с минимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделок в Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количество сделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущего года количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом, в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля в минуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя еще год назад одного только предположения о такой возможности было достаточно, чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто очень неприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкиры вместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящий вал спроса со стороны заемщиков. Первым на отмену авансового платежа решился Банк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговой акцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке. Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиков первоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: как сообщили в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредиты без первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. Идею Банка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволить себе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса. Летом о снижении до нуля минимального размера первоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектора России - "Внешторгбанк. Розничные услуги" (ВТБ-24), дочерняя структура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличие от того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которого заемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед за ВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли и другие игроки. Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагают кредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, как минимум 10% своих средств.

Предложению ВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения и оформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагать клиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимого первоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки по таким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем по ипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижает конкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитами без первоначальных взносов.

Ипотека в г. Сочи

"Ипотека пришла в Сочи" не вчера. Еще год назад такую программу кредитования начал реализовывать филиал "Внешторгбанка" совместно с московским агентством недвижимости "АСТА Элит". О старте программы было объявлено в июле 2004-го, а в сентябре обе компании приняли совместное участие в круглом столе "Ипотечное кредитование и социальные жилищные программы", проходившем в рамках первой специализированной выставки-ярмарки "Риэлтор-Инвестиции-Недвижимость-2004". Речь шла о создании условий для развития массового кредитования населения на приобретение жилья через механизм привлечения долгосрочных финансовых ресурсов в жилищную сферу. Выделим здесь слово "массового". Спустя год заместитель управляющего филиалом "Внешторгбанка" Надежда Поплавская на вопрос о количестве выданных ипотечных кредитов отвечает: "Менее полусотни".

Согласитесь, достаточно скромный результат, не правда ли? Но не ищите в моих словах упрека в адрес Надежды Викторовны или её банка в целом. Равно как и в адрес других банков, ступивших на стезю ипотечного кредитования. Не в том дело, что они по-скупердяйски "над златом чахнут" и не хотят, как принято выражаться, повернуться лицом к клиенту. Проблемы, с которыми они сталкиваются, весьма непросты, и их решение от одного конкретного банка, как бы ни был он солиден, не зависит.

Буквально лет пять назад первенцы российского ипотечного кредитования вынуждены были всем и вся доказывать, что ипотечный механизм - это важная и неотъемлемая составляющая во всех цивилизованных странах. Теперь, особенно после слов президента, такой необходимости нет. Но даже если все банки страны поголовно отрапортуют о начале ипотечных программ, станет ли этот вид кредита для нас сразу доступным?

Большинство экспертов полагает, что развитию ипотечного кредитования в России мешают два главных фактора, а именно: высокий уровень инфляции и отсутствие спроса на ипотечные бумаги на вторичном рынке. Если взять в качестве примера Казахстан, где в ипотеке продвинулись значительно дальше, чем в России, то опыт покажет: не может быть дешевой и доступной ипотеки, если инфляция превышает уровень в семь процентов.

Добавим к мнению экспертов еще один немаловажный фактор: низкие доходы населения. И растут эти доходы значительно медленнее, чем цены на жилье. Приведем здесь в качестве цитаты слова управляющего партнера крупной консалтинговой компании "Bauman Innovation" Сергея Лозинского. Говорит он о Москве, но поскольку в Сочи цены на недвижимость со столичными уже практически сравнялись, слова его будут вполне применительны и для нашей ситуации: "Сейчас есть определенный уровень дохода, до достижения которого брать ипотечный кредит не имеет смысла. Например, если выплачивать за двухкомнатную квартиру менее 700 долларов в месяц, можно платить по кредиту до конца жизни и не расплатиться".

Отметим, что в условиях ипотечного кредитования банки, как правило, устанавливают сроки погашения, не превышающие десяти лет. Так что же, уважаемые читатели, подавляющее большинство из нас слово "ипотека" может благополучно забыть? И дальше этот текст читать, соответственно, не за чем?

Отнюдь не так мрачно выглядит перспектива. Да, борьба с инфляцией - дело долгое и многотрудное. Рост доходов и в целом жизненного уровня нашего народонаселения - тоже задача не из простых. Но в проблеме ипотечного кредитования есть задачи на уровне структурных. Которые можно решать уже сейчас и которые в свою очередь решат многие проблемы банков на пути к нам, вожделеющим новое жилье.

Любому банку нужен надежный источник длинного и недорогого финансирования кредитов. И он потенциально существует. Сейчас стоимость рефинансирования длинных кредитов чрезмерно высока. Нет эффективно работающего механизма оборота ипотечных бумаг на вторичном рынке. Источником финансирования мог бы стать Пенсионный фонд - это, пожалуй, главный потенциальный инвестор на том рынке, о котором мы ведем речь. Обязательства у банков по ипотечным займам выкупает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, но его облигации сейчас находятся в "подвешенном" состоянии - вместе с вопросом о предоставлении агентству государственных гарантий на следующий год. Не будет таких гарантий - не сможет вкладывать в них накопления граждан Пенсионный фонд.

В проекте бюджета 2006 года, находящемся в Госдуме, агентство не указано в качестве бюджетополучателя, которому будут даны такие гарантии. Следовательно, ему предстоит идти на конкурс? Идея конкурсной соревновательности, на первый взгляд, современна и привлекательна. Однако на практике может привести к краху всей только начавшей отлаживаться системы. Пока не прошел конкурс и не определился победитель, никто не может гарантировать банку выкуп закладных. А стало быть, и приток инвестиций в жилищное строительство может сразу же резко снизиться, а цены на вторичное жилье - взлететь до "новых высот". Ну а победит, предположим, в конкурсе частная компания. Сможет ли она работать по государственным стандартам кредитования? Ведь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию позволяет себе это только потому, что имеет в одном лице и акционера и гаранта. А обязать частную компанию государство не может априори. Вот и получим то, что уже "проходили" в США, где наряду с государственным агентством были созданы частные компании, получавшие госгарантии, но на практике работавшие далеко не в интересах ипотечного рынка и его участников - банков и их клиентов.

Заключение

Ипотека, или, чтобы быть точным, ипотечный кредит, представляет собой кредит под залог недвижимости. Это означает, что возврат взятой Вами суммы в качестве кредита будет обеспечен недвижимостью. И хотя кредит может выдаваться на разные нужды и залогом может служить уже имеющаяся в собственности заемщика квартира, обратимся к самому распространенному направлению ипотечного кредитования – кредитованию под залог приобретаемой квартиры.

Как сказал М.Булгаков «Квартирный вопрос погубит Россию». Покупка квартиры для большинства граждан выглядит нереальной задачей, особенно в сегодняшних условиях, когда рост цен на жилье и инфляция «съедают» сбережения. Выходом из сложившейся ситуации может стать покупка квартиры в кредит. Преимущества такого кредита очевидны:

1. Вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше Вы снимали жилье и платили деньги хозяину квартиры, теперь Вы будете платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры.

2. Плата за обслуживание кредита, скорее всего, будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому, фактически, Вы ничего не теряете.

3. Вы платите меньше налогов. Все выплачиваемые Вами проценты по кредиту и часть стоимости квартиры в размере до 1 000 000 руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц).

Однако надо довольно реально оценивать свои возможности и расходы по обслуживанию и возврату кредита. При получении кредита обратите внимание:

1. На что начисляются проценты: на остаточную сумму долга или на всю сумму долга целиком. В первом случае – проценты начисляются только на ту часть долга, которую Вы еще не вернули. Т.е. все вполне справедливо: есть долг – есть плата за пользование этим долгом. Во втором случае проценты начисляются на всю сумму кредита целиком вне зависимости от того, сколько кредита Вы уже возвратили.

2. Какие дополнительные расходы, кроме платы за кредит, еще возникают. Например, комиссии при переводе денег, плата за оформление кредита и т.д. Они могут оказаться существенными.

3. Обязательно приплюсуйте к своим расходам плату за страхование, которая составляет примерно 1,5% от остаточной суммы долга.

4. Есть ли возможность досрочного погашения кредита. Если Вы накопите некоторую часть денег, Вы можете уменьшить срок кредита и сэкономить на процентах, вернув часть долга раньше, чем этого требует Ваш договор. Обязательно надо посмотреть, предусмотрена ли такая возможность договором и не введены ли штрафные санкции за это.

Если вы решили приобрести жилье в кредит, прежде всего, внимательно изучите предложения на рынке. Всю информацию о продуктах банка можно получить на его сайте. Обратите внимание, насколько подробно описан продукт: условия программы кредитования, дополнительные расходы, информацию о пакете документов, калькулятор расходов, типовые формы договора, список партнеров риэлторов и страховых компаний. Позвоните в банк, уточните информацию о продукте, задайте менеджеру все интересующие вас дополнительные и уточняющие вопросы, запишитесь на первую консультацию. Помните, банк, имеющий хорошую деловую репутацию, очень внимательно относится к работе и общению с клиентами, и уже по телефону в такой компании вы получаете очень полную и квалифицированную информацию о кредите, всех комиссиях, которые вам придется заплатить.

ОТЧЕТ

о прохождении преддипломной практики

студентки _____________________

(Ф.И.О.)

курс ___________________________

специальность _____________________

Руководитель практики __________________

(Ф.И.О.)

Дата сдачи отчета _______________________

Введение

Ипотека в России развивается не вопреки, а благодаря стремительному росту цен на жилье. Покупатели, ожидая роста цен на квартиры, стараются не откладывать покупку на длительный срок. В то же время банкиры, предвкушая сверхприбыль на кредитовании покупок жилья, совершенствуют технологии: выдают кредиты быстро и с минимальными затратами для заемщика. Как следствие, количество ипотечных сделок в Петербурге за девять месяцев 2006 года почти вдвое превысило количество сделок за весь 2005 год и приблизилось к отметке 7,5 тыс. А к концу текущего года количество сделок, по прогнозу банкиров, превысит и все 10 тыс.

Летом, в период галопирующего роста цен на жилье, когда квартиры дорожали на 3 рубля в минуту, банки начали предлагать кредиты без первоначального взноса. Хотя еще год назад одного только предположения о такой возможности было достаточно, чтобы финансисты изменялись в лице, словно у них спрашивают нечто очень неприличное. Между тем заемщикам так понравилось это предложение, что банкиры вместо сезонного спада на рынке выдачи ипотечных кредитов получили настоящий вал спроса со стороны заемщиков. Первым на отмену авансового платежа решился Банк Москвы. Правда, его топ-менеджеры назвали этот ход временной маркетинговой акцией, которая призвана помочь банку быстрее захватить значимую долю на рынке. Предполагалось, что уже с конца лета банк снова будет требовать от заемщиков первоначального взноса. Однако в итоге срок действия акции был продлен: как сообщили в пресс-службе петербургского филиала Банка Москвы, выдавать кредиты без первоначального взноса банк будет как минимум до конца этого года. Идею Банка Москвы тут же подхватили государственные банки, которые могут позволить себе брать дополнительные риски, поскольку не нуждаются в рефинансировании ипотечных кредитов, а таковое невозможно в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса. Летом о снижении до нуля минимального размера первоначального взноса объявил один из крупнейших игроков банковского сектора России - "Внешторгбанк. Розничные услуги" (ВТБ-24), дочерняя структура Внешторгбанка. Причем процентная ставка по такому кредиту, в отличие от того же Банка Москвы, была аналогична ставке по кредиту, в рамках которого заемщик вносит в качестве первоначального взноса собственные средства. Вслед за ВТБ-24 на отмену или снижение первоначального взноса до уровня 5% пошли и другие игроки. Впрочем, большинство ипотечных банков по-прежнему предлагают кредиты, требуя от заемщика заплатить за квартиру, приобретаемую в кредит, как минимум 10% своих средств.

Предложению ВТБ многие из них противопоставили более высокую скорость принятия решения и оформления ипотечной сделки. Кроме того, банки стали активно предлагать клиентам кредиты под залог уже имеющегося у них жилья для покрытия необходимого первоначального взноса при покупке в кредит новой квартиры. Правда, ставки по таким кредитам для формирования первоначального взноса гораздо выше, чем по ипотечному кредиту. Разница может составлять 3%, что снижает конкурентоспособность подобного рода схем по сравнению с ипотечными кредитами без первоначальных взносов.