Если рассматривать здание и участок земли или сооружение и участок земли в комплексе по признаку их связанности между собой, то они будут представлять собой категорию главной вещи и принадлежности, где главной вещью будет здание или сооружение, а принадлежностью - земельный участок, поскольку его цель - обслуживание главного объекта в силу его целевого назначения - под застройку. Это соотношение нельзя использовать в отношениях земельной аренды, где предметом являются земли сельскохозяйственного назначения и где обслуживающий характер, напротив, имеет строение. По правилу ст. 135 ГК РФ принадлежность следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следовательно, передача в пользование главной вещи влечет за собой передачу в пользование и принадлежности (обслуживающей вещи). Поэтому согласно п. 1 ст. 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования.

Основанием перехода к арендатору права пользования соответствующим земельным участком является соглашение об этом сторон или закон. Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, то основанием может быть как договор, так и закон.

В первом случае стороны включают в договор условие о передаче в аренду соответствующего участка земли. Его минимальные размеры определяются в соответствии с п.1 ст.652 ГК РФ. Стороны, однако, могут договориться о передаче большего земельного участка, если его использование не противоречит целевому назначению земли. Передача земельного участка арендатору здания или сооружения возможна и на ином праве, а не только на праве аренды. Статья 652 ГК РФ, допуская такую возможность, не содержит, однако, указаний на конкретные виды такого права. Следовательно, земельный участок можно передать на любом праве, в частности в безвозмездное срочное пользование, на праве постоянного (бессрочного) пользования (с учетом ограничений, введенных ЗК РФ) или даже на праве собственности, что целесообразно при аренде с последующим выкупом арендованного имущества (ст.624).

Во втором случае, если стороны своим соглашением не урегулировали отношения в части прав на земельный участок, право пользования им возникает у арендатора непосредственно из закона, а именно ч. 2 п. 2 ст. 652 ГК РФ. На этом же основании арендатор получает право пользования земельным участком, если арендодатель не является его собственником и соответственно не может вступать в соглашение по его передаче другому лицу.

п.3 ст.652 ГК РФ содержит норму о том, что собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, но не абсолютно свободно, а постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором с собственником этого земельного участка. Поэтому собственник здания или сооружения, не являющийся собственником земельного участка, может сдать в аренду здание и сооружение, находящееся на чужом участке, без согласия собственника этого участка при соблюдении требования о таком «непротиворечии». Например, если при этом не нарушаются требования земельного законодательства об использовании земельного участка в соответствии с его целевым назначением.

Согласно Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в случае если земельный участок является неделимым, арендаторы нежилого помещения имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.