Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
За нанимателем в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда законодательством в известных пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной из важнейших форм реализации этого права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Как известно, первые законодательные акты, положившие начало формированию этой правовой категории, относятся к началу 20-х гг. Постановление Президиума Моссовета "Об улучшении жилищного дела в Москве" от 28 июля 1924 г. впервые в истории советского права урегулировало складывающиеся отношения по обмену жилыми помещениями. На более высоком уровне регламентация обмена жилыми помещениями была осуществлена в Постановлении ЦИК и СНК СССР от 4 января 1928 г. "О жилищной политике"[1] и в других постановлениях.
Следует отметить, что с момента возникновения советского государства регулированию жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию общественных отношений преимущественно административными методами не могли не сказаться на том, что и обмен жилыми помещениями сформировался в усложненную юридическую конструкцию.
Обмену жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 ЖК РСФСР 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте.
При этом ЖК РСФСР дополнительно указывал, что "обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения..." (ч. 2 ст. 67 ЖК). Эта формула выражала наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования и перевод долга[2].
Наряду с этой точкой зрения существовала и другая, расценивавшая обмен как новацию договора, вследствие чего "прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А., перестает существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новирующим договор"[3].
Спорность указанных положений, однако, подтверждал анализ некоторых ранее действовавших нормативных актов. Так, еще до распада СССР, в соответствии с п. 12 Правил обмена жилыми помещениями в Латвийской Республике обмен жилыми помещениями не допускался, если за меняющимся нанимателем числилась задолженность по квартирной плате или по платежам за коммунальные услуги. Правила обмена Эстонии и Таджикистана предусматривали, что до погашения соответствующей задолженности заявление об обмене не подлежало рассмотрению.
Если исходить из того, что обмен помещениями - это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя.
Как отмечал И.Б. Марткович, "если выбывший по обмену из жилого помещения наниматель не произвел необходимого ремонта его, то эта обязанность переходит к нанимателю, занявшему помещение, а наймодатель сохраняет соответствующее право требования и к этому последнему"[4].
Продолжая свою мысль, автор, рассматривающий обмен как изменение жилищного правоотношения, указывал, что иная квалификация привела бы к тому, что наймодатель был бы обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Указанное же состояние предполагает полную пригодность имущества для его использования. Следовательно, жилое помещение должно быть отремонтировано наймодателем, который вправе был требовать производства ремонта от выбывшего нанимателя, но не имеет этого права по отношению к новому нанимателю.
Однако следует признать, что это высказывание не совсем следовало требованиям закона. Часть 2 ст. 142 ЖК РСФСР предусматривала, что наниматели жилых помещений должны производить за свой счет текущий ремонт жилых помещений, а при освобождении помещения - сдать его в надлежащем состоянии.
Поскольку ЖК РСФСР не указывал на то, что должно пониматься под "освобождением" жилого помещения, вполне допустимо предположить, что этим термином охватываются все случаи выезда нанимателя с занимаемой площади - как при расторжении договора найма, так и при обмене имеющегося жилья.
Кроме того, если согласиться с тем, что обмен жилыми помещениями - это изменение жилищного правоотношения, то договор поднайма, заключенный на обмениваемое помещение, оставался бы в силе и по отношению к въезжающему в порядке обмена субъекту.
В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Так, И.П. Прокопченко полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены только по истечении срока действия договора поднайма[5].
ЖК РСФСР (ст. 80) содержал общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в ЖК не содержалось, однако оно было бы целесообразным.
Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее.
В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна.
Так, по ЖК РСФСР наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Указанные права неотделимы от личности, неразрывно с ней связаны, поэтому их "передача" в смысле ст. 391 ГК РФ была исключена[6].
Вместе с тем и перевод долга, и уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности. В то же время очевидно, что обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим.
В этой связи правильно отмечалось, что "по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения. Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к... зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера жилого помещения, полученного в порядке обмена"[7].
Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять. Кроме того, как отмечалось в литературе, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется[8].
Объем полномочий переселяющегося по обмену субъекта вряд ли был важен и для наймодателя, который обязан заключить с ним договор жилищного найма на основании обменного ордера независимо от того, что содержание нового договора будет отлично от прежнего.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что в результате обмена жилыми помещениями договор жилищного найма не изменяется, а прекращается. Об этом свидетельствовал и тот факт, что перевод долга по ст. 391 ГК РФ требовал обязательного согласия кредитора - в данном случае наймодателя, однако, при обмене жилых помещений в домах муниципального жилищного фонда такого согласия не требовалось. Не было в нем необходимости и при обменах ведомственной жилой площади как разновидности государственного жилья (нельзя смешивать согласие на обмен ведомства в лице администрации предприятия с согласием жилищно-эксплуатационной организации, с которой заключается договор жилищного найма). К тому же отказ организации на обмен мог быть также обжалован в судебном порядке.
Вызывает замечания и предложение С.Н. Ландкофа рассматривать обмен как новацию договора. Новация, как представляется, недостаточно распространена в российском праве, а известная ее форма, предусмотренная ст. 414 ГК РФ, используется, когда происходит замена одного обязательства другим между теми же лицами. В то же время при обмене жилыми помещениями происходит изменение субъектов договора.
Число авторов, признающих последствием договора обмена жилыми помещениями прекращение жилищного правоотношения, достаточно велико. В принципе разделяет это мнение и Ю.К. Толстой, хотя и с оговоркой о правоизменяющем характере так называемого родственного обмена[9].
Некоторые авторы, рассматривающие обмен жилыми помещениями как прекращение договора жилищного найма, пытаются отнести указание закона на взаимную передачу прав и обязанностей его сторонами не ко всем правам и обязанностям. Они распространяют его только на те права и обязанности, которые в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения составляли содержание всякого договора жилищного найма[10].
К их числу действующие Типовые договоры относили право на вселение в занимаемое помещение в установленном порядке родственников, нетрудоспособных иждивенцев или иных лиц, право требования предоставления жилого помещения меньшего размера при наличии излишков жилой площади сверх установленных норм, право расторжения договора найма в любое время и др. Кроме того, наниматели обязаны были использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования им. Гражданам запрещалось использовать жилое помещение в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и т.д. Нанимателям запрещалось производить переоборудование и перепланировку жилых и подсобных помещений без согласия наймодателя, они обязывались к возмещению убытков, связанных с повреждением жилого помещения по их вине.
Однако нетрудно заметить, что все перечисленные Типовыми договорами найма жилого помещения права и обязанности сторон предусматривались в первую очередь законом - ЖК РСФСР. Возникали они у обменивающихся нанимателей не в силу того, что субъекты взаимно "передавали" их друг другу, а в результате того, что такие же правомочия были прямо закреплены в действующем законодательстве, предоставлялись каждому гражданину.
Поэтому допустимо говорить только о том, что каждый из обменивающихся становился пользователем конкретного жилого помещения по тому же правовому титулу, что и его предшественник[11].
К тем же выводам приводит и обращение к теории правоотношения. Как известно, в правоотношении как общественном отношении, возникающем в результате наступления предусмотренных правовой нормой юридических фактов, выделяют объект, субъекты, а также принадлежащие им права и обязанности, составляющие содержание правоотношения. Причем в развитии правоотношения очень часто бывает трудно отграничить трансформацию правовой связи от случаев ее прекращения, а также подобрать общий, универсальный критерий, позволяющий различить эти этапы.
Так, Ю.Г. Басин указывал, что "под изменением правоотношения мы понимаем изменение его содержания, появление новых, прекращение старых, трансформацию существующих правомочий и обязанностей сторон"[12].
По мнению других авторов, правоотношение может изменяться в двух направлениях - по линии его содержания и по линии его субъектов. Не исключена также возможность изменения правоотношения в обоих направлениях[13].
Б.С. Лесин определял изменение правоотношения через изменение как всех образующих его элементов, так и каждого из них в отдельности (объекта, субъектов и содержания)[14].
Исследуя динамику жилищного правоотношения, Б.К. Комаров писал: "При обмене в договоре жилищного найма происходит изменение его основных элементов: сторон - наймодателей, нанимателей и объектов найма. При изменении таких существенных элементов в договоре жилищного найма он не может сохраниться и прекращается"[15].
Вместе с тем это не совсем так. Не вызывает сомнения, что в результате обмена происходит смена одной из сторон договора - нанимателя. Однако новый договор жилищного найма заключается по поводу прежнего жилого помещения, объект правоотношения остается в неизменности, объем же прав и обязанностей для другого нанимателя может оказаться иным: он может увеличиться или уменьшиться. Следовательно, произойдет трансформация содержания обязательства.
Из этого следует, что в результате обмена жилыми помещениями происходит, как правило, изменение субъекта и в некоторой степени содержания правоотношения. Эти изменения в свою очередь приводят к прекращению старого и появлению нового правоотношения.
Представляется, что правовая природа обмена жилыми помещениями в домах государственного и муниципального жилищного фонда не может быть раскрыта только через одну внешнюю характеристику стадий развития правоотношений. Необходимо показать, какие практические последствия влечет за собой та или иная характеристика, различия в правах и обязанностях сторон в зависимости от оценки правовой природы обмена. Одни лишь рассуждения о квалификации обмена жилыми помещениями как изменения или прекращения правовой связи вне зависимости от того, как эта квалификация может отразиться на реальных правовых последствиях, правах и обязанностях сторон, являются бесперспективными и даже схоластическими.
Казалось бы, смысл противопоставления обмена, как перемены лиц в обязательстве, конструкции прекращения и возникновения права на жилое помещение, должен был бы заключаться в закреплении максимальной свободы договора, снятии административных препон обмена, ибо перемена лиц в обязательстве является чисто гражданско-правовым институтом. Соответственно и обмен должен был бы конструироваться как гражданско-правовой договор. Однако такого четкого вывода сторонники этой конструкции не делают, и практические отношения по обмену не строятся по этой схеме. Предлагаемая конструкция настолько игнорирует реальность, что она никак не препятствует сохранению существующей практики. Административное начало в отношениях по обмену продолжает играть важную роль. И ст. 391 ГК РФ дает для этого известные основания. Необходимость согласия кредитора - наймодателя - легко переходит в административную сферу, дающую основания для отказов в обмене не только со стороны наймодателя, но и его вышестоящих органов, наделенных властными полномочиями.
В чем заключается трудность юридической квалификации отношений обмена, которую никак нельзя игнорировать?
Отношение по обмену является достаточно сложным. В нем участвуют не только наниматели жилых помещений, вступающие в отношения между собой. Недостаточно включить в эти отношения и наймодателей, с которыми наниматели состоят в гражданских правоотношениях, прекращающихся и возникающих в результате обмена. Даже учет этой двойной связи тоже недостаточен.
Необходимо учитывать также общую ситуацию с удовлетворением потребностей в жилье и порядок предоставления жилой площади. Предоставление жилой площади осуществляется на административной основе. В результате такого предоставления возникает гражданское правоотношение, гражданские права и обязанности, заключается договор. И вполне естественной была бы система, при которой носители этих гражданских прав и обязанностей имели бы возможность по собственной инициативе, на основе взаимного соглашения удовлетворять свои потребности в жилье. Для этого такие соглашения должны иметь гражданско-правовой характер.
Но вместе с тем было бы неправильным допустить, чтобы гражданско-правовая форма использовалась в целях обхода установленного порядка предоставления жилых помещений. Значит, этот вполне свободный обмен должен быть поставлен под контроль, который может иметь и административный характер. Нужен контроль не только за возникновением прав, но и за их прекращением (чтобы, например, лицо, право которого прекратилось, не попало в категорию нуждающихся в предоставлении жилого помещения). Контроль этот осуществляет орган, наделенный властными полномочиями. Но это должен быть именно контроль, а не административное разрешение на обмен.
Контрольный характер административной деятельности может выражаться в том, что он ограничивается только проверкой соблюдения законности. Обмен может не допускаться только при нарушении запретительных условий, прямо предусмотренных законом.
Когда нет четкости в постановке этого вопроса, административное начало гипертрофируется, особенно с учетом исторической традиции.
Задача заключается в том, чтобы ввести административное начало в рамки, обусловленные действительными потребностями данного этапа, а в принципе должна существовать свобода обмена, осуществляемого на гражданско-правовой основе.
Между тем конструкция перемены лиц в обязательстве, будучи нереалистичной, позволяет полностью игнорировать гражданско-правовую природу обмена и усиливать административно-правовое начало. Однако это начало должно иметь отнюдь не разрешительное, а чисто регистрационное содержание, связанное только с проверкой законности.
Суть дела, подлинная природа обмена затушевывается, вуалируется потому, что содержание гражданско-правового отношения по найму жилого помещения в большей мере определяется императивными правилами. Поэтому мало заметно, что при прекращении одного и возникновении другого правоотношения речь идет уже не о тех же правах, которые принадлежали прежней стороне правоотношения, а о таких же правах, хотя правоотношение и возникло заново.
Договор об обмене жилой площади - это не соглашение о перемене лиц в обязательстве. Обмен – это прекращение и возникновение такого же жилищного обязательства, но взаимообусловленное, взаимосвязанное возникновение и прекращение. Именно эта взаимосвязь и взаимообусловленность и составляют предмет гражданско-правового отношения. Только при такой конструкции административный элемент может получить надлежащее место, не препятствующее использованию обмена для лучшего удовлетворения потребностей в жилье.
Поэтому очень важно точно оценить участок, на котором имеет место гражданско-правовое отношение, суть которого - во взаимообусловленном прекращении и возникновении обязательства.
Различия между договором аренды и договором найма жилого помещения ведут к тому, что перемена лиц в обязательстве в обоих договорах приводит к разным результатам: в первом случае происходит изменение существовавшего обязательства, а во втором случае - его прекращение и возникновение другого обязательства. Права по одному договору прекращаются при условии, что возникают по другому договору и наоборот. Вместе с тем названное условие - это отнюдь не условие, присущее условным сделкам. Оно призвано выразить лишь взаимосвязь прекращения одного правоотношения и возникновения другого правоотношения.
Стремление к признанию за обменом жилыми помещениями взаимообусловленной правопрекращающей связи не является самоцелью. Ценность любых теоретических конструкций и юридических средств определяется, в первую очередь, их значимостью для практики, способностью содействовать решению практических задач. В связи с этим безусловный интерес представляют те изменения, которые претерпело жилищное законодательство за последнее время.
В качестве общего правила ст. 20 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики"[16] предусматривала, что наниматель или арендатор жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имел право с согласия проживающих совместно с ним совершеннолетних членов семьи произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или арендатором, в том числе с проживающим в другом населенном пункте. Оставляя за скобками справедливую критику того, что возможность участия в обмене нанимателей жилых помещений, проживающих в домах государственного, муниципального и общественного жилищных фондов на основании договора аренды (т.е. коммерческого найма), была вызвана недоразумением, в том числе и по причине срочного характера договора коммерческого найма[17], следует отметить, что законодатель не оговорил для этих случаев условия о взаимной передаче прав и обязанностей сторон по договору. В то же время условие о такой передаче упоминалось в отношении обменов, которые могли осуществлять наниматели или арендаторы жилых помещений с собственниками частного жилищного фонда, приобретая взамен право собственности на жилой дом (жилое помещение) (ч. 2 ст. 20 Закона).
Однако, как уже отмечалось, если часто не совпадают объемы прав и обязанностей даже у нанимателей, то тем более они неодинаковы у лиц, пользующихся жилыми помещениями на разных правовых режимах. Следовательно, все ранее сказанное в отношении ошибочности квалификации отношений по обмену как конструкции о взаимной передаче прав и обязанностей сторон сделки касается и рассматриваемой статьи Закона "Об основах федеральной жилищной политики".
Тем не менее нельзя не отметить заслуживающего поддержки указания законодателя на то, что какие-либо административные ограничения в обмене жилых помещений не допускаются, если это прямо не предусмотрено законодательством. Это, как представляется, наглядно продемонстрировало его стремление превратить обмен в полноценную гражданско-правовую сделку.
Можно ли считать, что преемственность в решении этого вопроса сохраняется? Предстоящее серьезное обновление жилищного законодательства, связанное с принятием нового Жилищного кодекса РФ, обусловлено в том числе и тем, что необходимо строго урегулировать отношения по социальному найму жилья, участниками которого, в основном, будут выступать малоимущие, а также иные указанные в законе граждане, в первую очередь социально не защищенные. Объясняется это тем, что для реализации их конституционного права на получение жилья бесплатно или за доступную плату необходимо "резервирование" определенного количества жилой площади, которая должна будет использоваться только для целей обеспечения жильем таких категорий граждан и, соответственно, должна составлять ту часть жилищного фонда, которая не может менять своего целевого назначения.
Не вызывает сомнений, что целевое назначение жилых помещений может обусловливать определенные ограничения пределов его использования, а также допустимых правомочий распоряжения.
Обмен жилья, занимаемого по договору социального найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе РФ[18] 2004 г. по сравнению с ЖК РСФСР 1983 г. более подробно. С одной стороны, вызывает безусловное удовлетворение тот факт, что законодатель однозначно отказался от конструирования обмена как результата перемены лиц обязательства. С другой стороны, провозгласив право на обмен жилья для нанимателя, который допустим лишь с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, новый Жилищный кодекс РФ, к сожалению, указал на то, что обмен жилыми помещениями между нанимателями по договору социального найма осуществляется с согласия соответствующего наймодателя[19].
Таким образом, новый Жилищный кодекс РФ фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действовавшем ЖК.
Справедливости ради следует отметить, что эта новелла нового Жилищного кодекса РФ расположена в том числе в ст. 74, которая именуется "Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма", что дает основание для суждения о том, что под "оформлением" обмена нельзя понимать то же самое, что "согласие" наймодателя на обмен. Однако появление в законодательстве норм, которые могут вызывать разное прочтение на практике, вряд ли может приветствоваться. Эта же статья предусматривает, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в ЖК.
А.И. Пергамент правомерно полагала, что жилищные органы вправе отказать в обмене лишь в случаях, когда обмен данного помещения не допускается по основаниям, предусмотренным законом[20].
Это означает, что фактически при совершении обменных операций должно проверяться лишь одно - нарушены ли запретительные нормы об обмене. Даже в случае согласия на обмен, который противоречит ЖК, он должен признаваться недействительным. Поэтому, представляется, сохранение в жилищном законодательстве правила о согласии наймодателя на обмен в этой ситуации является анахронизмом и не соответствует тому значению, которое придается ему как особому условию для обменов жилой площади.
Понятие жилого помещения
Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.
Способствовало таким злоупотреблениям и отсутствие в законодательстве понятия жилого помещения. Так, в Жилищном кодексе РСФСР 1983 года[21] отсутствовало такое понятие. Лишь в ст. 7 ЖК РСФСР говорилось о назначении жилых домов и жилых помещений, которые должны были предназначаться для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений, жилых помещений из фондов жилья для временного поселения, общежитий и других специализированных жилых помещений. Однако уже 24 декабря 1992 года в Законе РФ № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики"[22] при определении помещения в качестве жилого говорилось о предназначении его для постоянного и временного проживания.
Аналогичное определение появилось в п. 2 ст. 288 ГК РФ, только отмечалось их предназначенность для проживания граждан. Как видно, был утрачен такой признак жилого помещения, как предназначенность для постоянного проживания.
Таким образом, нельзя не констатировать, что нормативно-правовыми актами предъявлялись разные требования к жилому помещению.
Прежде чем выявить признаки жилого помещения в соответствии с требованиями действующего законодательства, отметим, что понятие "жилое помещение", "жилое строение" употребляется в законодательстве в нескольких смыслах: в одних случаях - в качестве родового понятия, охватывающего все виды жилых помещений (квартиры, жилые дома и т.п.), которые могут быть объектом договора найма жилого помещения; в других случаях - как часть жилого дома, например, жилое помещение (квартира, комната в многоквартирном доме); в-третьих, в качестве учетной категории наряду с жилым домом[23].
Согласно п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 ГК РФ, согласно которому к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми[24]. Следует отметить, что именно по поводу второго критерия возникают споры, как в доктрине, так и на практике[25].
Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.
Хотя известен случай, когда судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала жилым щитовой сборно-разборный дом, в котором истец проживал на основании договора имущественного найма с 1989 г. Щитовой дом, в котором он проживал, пришел в негодность и был снесен. Взамен ему предложено помещение в аналогичном щитовом сборно-разборном доме, на переселение в которое он вначале согласился, подписав договор имущественного найма, а затем отказался, так как предоставленное помещение не отвечает санитарно-техническим требованиям, и потребовал предоставить ему благоустроенное жилое помещение.
Районный суд иск оставил без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам областного суда это решение отменила и вынесла новое, обязав ответчика предоставить в пользование истцу отдельную благоустроенную квартиру жилой площадью не менее 12 кв. м в виде отдельной квартиры. Президиум Верховного Суда РФ, отклонив протест заместителя Генерального прокурора РФ, указал, что истцу по договору имущественного найма было передано не просто имущество, а жилое помещение, которое он оплачивал как наниматель.
Такое решение вызвало неоднозначную реакцию. Так, И. Кузьмина отмечает, что при вынесении своего постановления по анализируемому делу Президиум Верховного Суда РФ руководствовался в большей степени такими гуманными соображениями, чем буквой закона. А между тем признание жилым всякого помещения, хотя и не предназначенного, но пригодного и используемого фактически для проживания, приведет, как представляется, к ущемлению жилищных прав граждан[26].
Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона "Об основах федеральной жилищной политики", в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
С первым признаком связан такой признак, как пригодность для постоянного проживания. Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма (п. 3 ст. 85 ЖК РФ)[27].
О соответствии установленным санитарным и техническим требованиям говорилось в ст. 40 ЖК РСФСР.
С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда, - бюро технической инвентаризации (БТИ) и др[28].
Как уже отмечалось, такой признак, как предназначенность для постоянного проживания, не всегда получает свое закрепление в нормах действующего законодательства. Так, согласно п. 4 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47[29], жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания. В ст. 673 ГК РФ применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Санитарные требования устанавливаются специальным законодательством. Согласно ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 года "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"[30] жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. Так, Санитарными правилами установлены гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий. В частности, отмечается, что помещение с постоянным пребыванием людей должны иметь естественное освещение[31].
Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается. В свою очередь и содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (п. 3 ст. 23 вышеуказанного Закона). С данным положением корреспондирует обязанность нанимателя в качестве пользователя жилого помещения допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ. Такая обязанность закреплена в п. 10 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 года № 25[32].
Жилое помещение должно отвечать техническим требованиям. Согласно Федеральному закону от 27 декабря 2002 года № 184-ФЗ "О техническом регулировании"[33] должны приниматься специальные технические регламенты, в том числе и по вопросам безопасной эксплуатации и утилизации машин и оборудования; безопасной эксплуатации зданий, строений, сооружений и безопасного использования прилегающих к ним территорий; пожарной безопасности; биологической безопасности; электромагнитной совместимости; экологической безопасности; ядерной и радиационной безопасности. Так, в соответствии с п. 1 ст. 54 Градостроительного кодекса РФ[34] осуществляется государственный строительный надзор при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 указанного Кодекса. Предметом такого надзора является проверка соответствия выполняемых работ в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации. Органами, осуществляющими такой надзор, являются в зависимости от вида объекта соответственно федеральные органы исполнительной власти и органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора.
Жилое помещение в соответствии с Федеральным законом от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ "О пожарной безопасности"[35] должно отвечать требованиям пожарной безопасности - специальным условиям социального и (или) технического характера, установленным в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом.
После приемки жилое помещение должно эксплуатироваться в соответствии с определенными правилами. К таким правилам относятся Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 года № 170[36].
Среди требований, которые предъявляются к жилому помещению, можно назвать, в частности, следующие:
- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;
- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;
- допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека, входящего в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах, и обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и жилого дома в целом.
В процессе эксплуатации жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, а многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу. Основания и порядок признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу установлены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу. Так, должны быть признаны непригодными для проживания комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.
По мнению Л.М. Мокроусовой, исходя из различных степеней социального значения договора социального найма и договора коммерческого найма, представляется, что такой особый подход к этому критерию должен быть применим скорее к первому, нежели к последнему виду договора, т.к. стороны при заключении договора коммерческого найма свободны в своих действиях (ст. 421 ГК РФ) и вольны сдавать в наем и нанимать не отвечающее всем установленным требованиям жилищного законодательства помещение, например, предусмотрев по этому поводу особые условия договора[37].
Вместе с тем, как отмечает М.И. Брагинский (анализируя положения действующей на тот момент ст. 40 ЖК РСФСР), указанная норма закрепляет не только частный интерес нанимателя, но и интерес публичный[38]. Поэтому жилое помещение, не пригодное для проживания, не может быть предоставлено нанимателю даже с его согласия, а, следовательно, вообще не может быть предметом договора жилищного найма[39].
На основании вышеизложенного можно прийти к следующему выводу, что предназначенность для постоянного проживания является одним из основных признаков жилого помещения, что предопределяет необходимость внесения соответствующих изменений в нормативно-правовые акты, в которых говорится только лишь о пригодности для проживания.
Другое дело, что жилое помещение, пригодное для постоянного проживания, может быть предназначено как для постоянного, так и временного пользования. Основное число жилых помещений предназначено для постоянного пользования. Другие же помещения изначально предназначаются для их временного использования (гостиницы, общежития).
Следующим признаком жилого помещения является его изолированность. Об этом говорится и в п. 2 ст. 15 ЖК РФ. Это положение распространяется как на договор коммерческого найма, так и на договор социального найма. Так, в ст. 673 ГК РФ речь идет об изолированном жилом помещении. В п. 2 ст. 62 ЖК РФ отмечается, что неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения[40]. Аналогичное положение было закреплено в ст. 52 ЖК РСФСР, согласно которой не могли быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения.
В соответствии с п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Далее в ЖК РФ даются определения отдельных видов жилых помещений.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п. 2 ст. 16 ЖК РФ).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).
Как отмечает А.А. Титов, в ч. 1 ст. 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений, только непонятно, сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4).
В результате А.А. Титов приходит к выводу, что жилым помещением может быть:
- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;
- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (мест вспомогательного использования);
- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;
- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире[41].
Как видно, часть жилого дома в толковании ученого включает в себя и комнату, и часть квартиры в свете ст. 16 ЖК РФ, но вместе с тем он выделяет еще в отдельную группу часть квартиры, но при этом включая в нее только комнату (комнаты) в коммунальной квартире. Но в любом случае нельзя не согласиться с тем, что в ЖК РФ отсутствует понятие части жилого дома и части квартиры, тогда как и часть жилого дома, и часть квартиры могут включать в себя и часть комнаты. А, как отмечалось выше, признаком жилого помещения является его изолированность.
Вместе с тем справедливо отмечает П.В. Крашенинников, что закрепление правового режима комнаты как самостоятельного объекта гражданского оборота, относящегося к жилым помещениям, вряд ли можно отнести к достижениям законодательства, поскольку отдельные комнаты не могут в полной мере удовлетворить жилищные потребности граждан. Однако законодатель не мог не отреагировать на сложившуюся социально-экономическую ситуацию в жилищной сфере. Сегодня сотни тысяч семей проживают в комнатах в коммунальной квартире. Запрет на оборот комнат по существу означал бы ограничение прав граждан, в них проживающих, по сравнению с другими гражданами - пользователями других жилых помещений[42].
Эта проблема, которая возникает с вопросом об изолированности жилого помещения, вытекает и из содержания ст. 673 ГК РФ, а именно среди изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного проживания, называются квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома, то есть в самом п. 1 указанной статьи заложено противоречие. Помещение, чтобы быть жилым, должно быть изолированным, но им может быть и часть комнаты (это следует из буквального толкования п. 1 ст. 673 ГК РФ).
В.Н. Литовкин пишет: "Закон определяет в качестве объекта найма часть квартиры и часть жилого дома, что необоснованно. Так может определяться доля в праве общей собственности. Но режим права собственности нельзя механически переносить на отношения найма жилого помещения. Часть квартиры - это и комната, это и часть комнаты. Последнее следует исключить в наемных отношениях независимо от форм собственности на жилье. Жилое помещение трудно представить в виде многоквартирного жилого дома. Объектом наемных отношений могут быть только реальные изолированные помещения"[43]. Отмечает невозможность части комнаты или комнаты, связанной с другой комнатой общим входом (смежной комнаты), быть самостоятельным объектом договора найма и С.М. Корнеев[44].
Иной точки зрения придерживается Ю.К. Толстой. Указывая на то, что положение об изолированности распространяется как на коммерческий, так и на социальный наем, он отмечает, что в домах или квартирах, принадлежащих на праве собственности, внаем могут сдаваться и неизолированные жилые помещения (например, проходная или запроходная комната или ее часть)... Достаточно широко распространение и поселение в приватизированные квартиры угловых жильцов (например, студентов). То есть сдача внаем части квартиры... Статью же 673 ГК РФ нельзя безоговорочно распространять на все случаи коммерческого найма жилого помещения[45]. Б.М. Гонгало также указывает на возможность возникновения жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры - в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов[46].
Но в любом случае предметом договора найма не может быть помещение, которое не является жилым (коридор, кладовка).
Отметим, что понятие видов жилых помещений закрепляется и в законодательстве других стран. Согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля 1969 года[47] в ст. 52 и 77а даются понятия таких жилых помещений, как дом, квартира, кооперативный дом. Причем в понятиях есть различия в зависимости от того, какой дом: кооперативный дом или дом, не зарегистрированный как кооперативный дом. Так, в первом случае под домом понимается постоянное сооружение, в том числе и земельный участок, на котором оно возведено, а во втором случае - это постоянное сооружение, в котором имеется не менее двух квартир, включая земельный участок, на котором оно построено, не зарегистрированное в качестве кооперативного дома.
Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ не допускается размещение в жилых домах промышленных производств. Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ, согласно которому жилое помещение предназначено для проживания граждан. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств (п. 3 ст. 17). Только в отличие от ГК РФ, в п. 2 ст. 17 ЖК РФ допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение[48]. В этой части интерес представляет понятие квартиры согласно Закону о недвижимом имуществе Израиля, в котором под квартирой понимается комната или комнатная ячейка, либо система комнат или комнатных ячеек, которые предназначены для использования как самостоятельная единица для проживания, занятия бизнесом или любой иной цели.
В действующем ЖК РФ признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ такое выселение, производимое в судебном порядке, возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений, с предоставлением других жилых помещений, без предоставления других жилых помещений.
Кроме того, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно соответствовать установленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 года № 541 установлен федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина[49].
Таким образом, помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 201.