Права и обязанности сторон взаимно корреспондируют - существование определенного права у одной стороны неразрывно связано с обязанностью другой. Часть прав и обязанностей сторон установлена в законодательстве и не может быть скорректирована соглашением сторон (к примеру, обязанность по передаче имущества или по внесению арендной платы), другие хотя и регулируется законодательством, но могут быть перераспределены по соглашению сторон (например, обязанность по содержанию имущества), третьи появляются, только если это прямо установлено соглашением сторон (чаще всего, это право на выкуп арендованного имущества).

В п. 1 ст. 611 ГК РФ данная обязанность сформулирована как необходимость «предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества».

Предоставление может состоять в передаче имущества арендатору во владение и пользование, либо в допуске арендатора к пользованию нанятым имуществом. Передачей вещи считается указание места нахождения, символическое действие (например, передача ключей). Она может сопровождаться составлением документа о передаче (ст. 655 ГК РФ).

АЛ. Иванов обоснованно сделал вывод о том, что арендатор вправе истребовать от арендодателя «передачи принадлежностей (документов) и (или) возмещения убытков»[46], а требование о расторжении договора в данном случае не могут быть заявлены. Расторжение допускается только в ситуации, когда использовать вещь без принадлежностей невозможно, затруднительно либо неэффективно. При этом арендатор вправе взыскать и причиненные убытки.

Основное назначение принадлежности - «обслуживать главную вещь, выполняя функции по сохранению формы и технического состояния последней, устранению в ней конструктивных недостатков, регулировке, созданию повышенной комфортности и др.»[47].

В связи с этим принадлежность следует отличать от составных (комплектующих) частей вещи, а также от запасных частей главной вещи.

Под составными частями обычно понимают такие детали вещи, «которые связаны с ней конструктивно независимо от того, что главная вещь может функционировать и без этих деталей». Запасные части представляют собой аналоги составных частей вещи и предназначены для замены в случае их выхода из строя. Предоставление запасных частей вещи производится только если это оговорено в договоре или нормативном акте, в то время как комплектующие должны в обязательном порядке быть переданы арендодателем арендатору в составе взятого внаем имущества. В противном случае считается, что вещь предоставлена с недостатками.

Предоставление имущества должно производиться в срок, указанный в договоре аренды, а если этот срок не указан, то в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК РФ). Под разумным сроком понимается реально выполнимый срок. К примеру, если для договора бытового проката передача вещи может иметь место практически сразу за заключением договора, то для хозяйственного проката при необходимости получать согласованное имущество со склада арендодателя срок увеличивается на время оформления вещи.

Однако в некоторых ситуациях это правило не может быть применено в договоре аренды. В частности, это происходит в случае перехода права собственности на арендуемую вещь от арендодателя к третьему лицу. Несмотря на правило ст. 617 ГК РФ, гласящее, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, в ст. 398 ГК РФ установлено, что право отобрания «отпадает, если вещь передана третьему лицу, имеющему право собственности». У арендатора остается лишь право требования возмещения убытков.

Определение места передачи вещи подчиняется требованиям ст. 316 Гражданского кодекса РФ «Место исполнения обязательства»: она осуществляется в месте, определенном правовыми актами, или согласованном сторонами, или явствующим из обычаев делового оборота. Если место предоставления не определено, то передача недвижимого имущества будет производиться в месте нахождения недвижимого имущества, Для движимого имущества будет играть роль, выступает ли арендодатель в качестве предпринимателя или нет. В первом случае передача будет осуществляться в месте изготовления или хранения имущества, а во втором - по месту жительства (месту нахождения) должника.

В соответствии со ст. 613 ГК РФ арендодатель при заключении договора обязательно должен уведомить арендатора о наличии прав третьих лиц на передаваемую в наем вещь.

В определенных случаях на арендодателя возлагается обязанность по проведению текущего ремонта и содержанию сданного внаем имущества. Это касается, прежде всего, случаев аренды транспортных средств с экипажем. Но и в этом случае не затрагиваются вопросы оплаты расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортных средств, которые лежат на арендаторе.

Как правило, именно арендодатель должен производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.

Такой ремонт состоит «в замене и восстановлении основных составных частей, элементов вещи в связи с их износом или разрушением»[48] и имеет целью сохранение целостности вещи и ее стоимости. Нормативное определение можно найти в Постановлении Госкомстата РФ от 14.07.1995 № 101 «Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению»: «Капитальным ремонтом машин, оборудования и транспортных средств считается такой вид ремонта с периодичностью свыше одного года, при котором, как правило, производятся полная разборка агрегата, замена или восстановление всех изношенных деталей и узлов, ремонт базовых и других деталей и узлов, сборка, регулирование и испытание агрегата. При капитальном ремонте зданий и сооружений производятся смена изношенных конструкций и деталей или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов»[49].

Обязанность по проведению капитального ремонта возложена на арендодателя в п. 1 ст. 616 ГК РФ. Это общее правило может быть изменено нормативными актами или соглашением сторон. В частности, в Гражданском кодексе РФ для ряда договоров аренды установлена обязательность по проведению капитального ремонта не арендодателем, а арендатором. Это, к примеру, аренда транспортных средств без экипажа и аренде предприятия.

При аренде объектов, относимых к основным средствам, в хозяйственной деятельности капитальный ремонт проводится, в основном, за счет амортизационных отчислений от стоимости имущества. Капитальный ремонт может производиться и за счет дополнительных средств, превышающих размер амортизационных отчислений.

Капитальный ремонт бывает комплексным, когда он затрагивает объект в целом, и выборочным, когда ремонтируются отдельные конструктивные элементы, части объекта[50].

Проведение капитального ремонта может быть плановым, заранее установленным соглашением сторон или обязательными для них правилами, и аварийным, вызванным неотложной необходимостью.

Перечень работ, относимых к капитальным, определяется в отношении различных объектов с учетом существующей нормативно-технической документации, как правило, по соглашению сторон. Последнее необходимо в силу ряда причин.

1. Ремонту, в том числе капитальному, подлежат только рукотворные объекты, то есть созданные человеком. Не каждый объект аренды подлежит капитальному ремонту. Например, в отношении животных, природных объектов не применяется понятие ремонт, а используется понятия «лечение», «восстановительные, хозяйственные, мелиоративные работы».

2. Ремонт некоторых объектов в технической документации именуется как профилактический, аварийный, восстановительный и др.[51], так что установить, является ли он капитальным или нет сразу невозможно.

3. Даже в отношении объектов, достаточно полно урегулированных в плане проведения ремонтов, разработанных и изученных (в частности, здания и сооружения), имеются проблемы в применении на практике имеющихся правил, что связанно с быстро протекающим старением технических, производственных требований.

В связи с этим в спорных случаях возможно передать рассмотрение вопроса в соответствующий суд[52].

Сказанное выше, по мнению автора, говорит о настоятельной необходимости для сторон договора аренды не только согласовать распределение бремени ведения капитального ремонта, но и определить конкретный перечень этих работ.

Тесно связана с перечисленными обязанность арендодателя по возмещению расходов арендатора по улучшению имущества. Под улучшением нанятого имущества понимают «произведенные арендатором изменения в его состоянии, которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала или стоимости»[53]. При этом речь идет именно об улучшении, то есть о дополнительном увеличении основных характеристик объекта аренды, а не о восстановлении состояния имущества, как при ремонте.

Ст. 623 ГК РФ предусмотрено возмещение арендодателем расходов на улучшение при наличии трех условий:

1) арендатор произвел неотделимые улучшения, то есть такие усовершенствования, изъятие которых без ущерба для арендованного имущества при его возврате арендодателю невозможно. Ущерб может выражаться как в физическом повреждении имущества, так и в лишении его возможности эксплуатировать по назначению;

2) произведенные улучшения осуществлялись с согласия арендодателя. Это соглашение может быть прямо выражено в договоре, либо дано арендодателем позже. В таком согласии должны быть указаны объем и характер допускаемых улучшений, в противном случае можно предполагать, что разрешены любые улучшения, не меняющие назначение арендованного имущества.

Возмещение улучшений, произведенных без согласия арендодателя возможно лишь в случаях, прямо указанных в законе. К примеру, без его согласия арендатор вправе вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (ч. 2 ст. 660 ГК РФ);

3) улучшения должны производиться за счет собственных средств арендатора. Любые улучшения, произведенные за счет амортизационных отчислений являются собственностью арендодателя.

Стоимость произведенных улучшений должна определяться по соглашению сторон. В случае спора суд имеет право применить правила п. 3 ст. 424 ГК РФ об определении цены. Но, на наш взгляд, установленное возмещение не должно быть меньше реальных затрат на проведение улучшений, если только они не были недобросовестно или неразумно завышены арендатором.

Дополнительной обязанностью арендодателя в некоторых случаях является обязанность по страхованию. В частности, по договору фрахтования на время он должен застраховать транспортное средство и (или) застраховать ответственность за ущерб, который может быть причинен третьим лицам в связи с его эксплуатацией, если это страхование необходимо в силу закона или договора (ст. 637 ГК РФ).

Обязанности по предоставлению вещи в надлежащем состоянии, предупреждении о правах третьих лиц на арендованное имущество, по непрепятствованию пользованию имуществом носят императивный характер, как и предоставление экипажа и содействие в защите прав. Остальные обязанности входят в число диспозитивных и могут по соглашению сторон быть возложены на арендатора.

Среди обязанностей арендатора необходимо назвать обязанность принять имущество от арендодателя. Это «кредиторская обязанность, являющаяся условием выполнения обязанности должника по передаче имущества». Несвоевременная приемка имущества влечет последствия, установленные ст. 406 ГК РФ: арендодатель получает право на возмещение убытков, вызванных просрочкой арендатора в приемке имущества.

Приемка нанятого имущества подразумевает не просто получение объекта аренды во временное владение и пользование, но и проведение осмотра имущества или проверку его исправности (п. 2 ст. 612 ГК РФ), а в необходимых случаях также подписания документа о передаче объекта (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

При не совершении действий арендатором по осмотру или проверке нанятого имущества с арендодателя снимается ответственность за те недостатки, которые могли быть при этом обнаружены. Уклонение от подписания акта о приемке или иного подобного документа, когда это необходимо, вообще рассматривается как отказ от исполнения обязанности по приемке арендованного имущества.

Главным, основным правом арендатора является право пользоваться объектом аренды, но одновременно в его обязанность входит надлежащее пользование арендованной вещью.

Под надлежащим пользованием следует понимать применение нанятого имущества «в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества» (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Если характер пользования определен специальными правилами или инструкциями, наниматель обязан их соблюдать[54].

При существенном нарушении арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель в соответствии с п. 5 ст. 614 ГК РФ вправе потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за 2 срока подряд. На наш взгляд, это разовая мера оперативного воздействия[55], которую арендодатель вправе применить при существенном нарушении сроков платежей.

Г.С. Шапкина предположила, что «под существенным нарушением следует понимать неоднократную либо длительную задержку внесения арендной платы»[56]. Но при таком подходе две просрочки арендных платежей по одному дню при ежемесячных расчетах уже дают арендодателю право требовать досрочной выплаты. Кроме того, не следует забывать, что при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока арендодатель вправе расторгнуть договор досрочно (ч. 4 ст. 619 ГК РФ)[57].

На случай несвоевременной уплаты арендной платы стороны вправе установить в договоре неустойку. Так, между Комитетом по управлению имуществом г. Тольятти и ТОО ПКФ "Лада-Асако", г. Тольятти, 19 апреля 2003 года был заключен договор №107/1447 об аренде нежилых помещений. В пункте 4.2.1 указанного договора устанавливалась ответственность за несвоевременное внесение арендной платы - пени в размере 0,7% неуплаченной суммы за день просрочки. Поскольку арендатор несвоевременно вносил арендную плату, арендодатель потребовал уплаты пени. Спор был передан в Арбитражный суд Самарской области. Решением от 21.10.2005 года требования арендодателя были удовлетворены[58].

По окончании срока действия договора аренды, а если он заключен без указания срока, то по истечении установленного законом или договором срока после предупреждения контрагентом об отказе от договора, арендатор обязан возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ). Договором, к примеру, может быть установлено, что имущество должно быть отремонтировано, без износа и т.п.[59] Под нормальным понимается износ, который арендованное имущество понесло бы при обычном его использовании по назначению, определенном договором, в течении срока действия последнего.

Возврат представляет собой передачу имущества от арендатора обратно арендодателю. Как правило, он совершается с соблюдением тех же требований, что и предоставление имущества нанимателю. Так, в соответствии со ст. 664 ГК РФ возврат предприятия производится:

а) без передачи прав арендатора, полученных на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью;

б) с предварительным уведомлением кредиторов предприятия;

в) с составление передаточного акта.

Вещь возвращается со всеми принадлежностями и документами, которые были переданы вместе с ней арендатору. Передача производится в месте, указанном правовыми актами или договором. Если оно не определено, и не может быть установлено из обычаев делового оборота или существа обязательства, то применяются правила статьи 316 ГК РФ «Место исполнения обязательства». На практике, во многих случаях возврат движимого имущества производится арендатором в месте нахождения арендодателя, т.е. кредитора. Поскольку сомнительно признание такого положения в качестве обычаев делового оборота, то, по нашему мнению, необходимо в законодательном порядке установить данный порядок возврата для ряда договоров, в частности, для проката.

Отсутствие четкого регулирования правила о месте возврата объекта аренды, пожалуй, позволяет сохранить институт возобновления договора на неопределенный срок, предусмотренный ст. 621 ГК РФ, поскольку со стороны арендатора присутствует явное нарушение обязанности по возврату вещи. Его можно оправдать только тем, что возврат должен происходить в месте жительства (нахождения) арендатора.

Если наниматель не возвратил арендованное имущество либо возвратил его позже установленного срока, то арендодатель имеет право потребовать внесения арендной платы за все время просрочки (ч. 2 ст. 622 ГК РФ). Когда арендная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, то он вправе потребовать их возмещения. Кроме того, если договором аренды предусмотрена неустойка за несвоевременный возврат имущества, то арендодатель взыскивает убытки сверх суммы неустойки, если договором не предусмотрено иное, при этом за арендодателем сохраняется право на получение арендной платы.

Арбитражным судом Самарской области 12 октября 2005 года было рассмотрено дело №А55-221/05 по иску ОАО "Нефтемаш", г. Сызрань к Дирекции строящегося завода медицинского оборудования, г. Сызрань о взыскании платы за пользование имуществом после прекращения договора аренды. В заседании было установлено, что после прекращения действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться имуществом, невзирая на возражения истца. В соответствии со ст. 622 ГК РФ требования ОАО «Нефтемаш» были полностью удовлетворены[60].

Право арендатора не может быть реализовано, если арендодатель больше не собирается заключать договор аренды на используемое имущество, либо арендодатель желает заключить договор ссуды в отношении указанной вещи. Но если после отказа в заключении договора аренды на новый срок, но в течении одного года со дня истечения срока договора заключил договор аренды с новым лицом, арендатор получает альтернативные права: либо потребовать перевода на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещение таких убытков (ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Для обоснования требований арендатор обязан представить в соответствующий суд документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому лицу имущество ранее находившееся в аренде по договору, срок которого истек, или доказывающие передачу этого имущества в аренду другому контрагенту. Кроме того, истец (арендатор) должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с новым арендатором[61].

Как ранее отмечалось, арендатор заключает договор аренды, испытывая необходимость в каком-либо имуществе. Поскольку иногда потребность носит постоянный характер, а не временный, арендатор может быть заинтересован в получении данной вещи в собственность.

Гражданский кодекс РФ позволяет совершить переход права собственности в рамках действующего договора аренды. Условие о передаче этого права может быть как включено в текст договора имущественного найма, так и появиться в течение срока аренды (но не после окончания действия договора). Переход права собственности приводит к прекращению аренды в соответствии со ст. 413 ГК РФ: совпадением должника и кредитора в одном лице.

Арендованное имущество может перейти в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК РФ). Если же договором право на выкуп не предусмотрено, то стороны имеют право ввести его дополнительным соглашением сторон. Законом даже допускается, что ранее выплаченная арендная плата будет зачтена в выкупную цену.

В целях предупреждения таких ситуаций было бы целесообразно дополнить ст. 625 ГК РФ пунктом следующего содержания: «Если иное не установлено договором, уплачиваемая арендная плата включается в счет выкупной цены».

Выкуп арендованного имущества на сегодняшний день признан в качестве одного из способов приватизации государственного и муниципального имущества[62] возможность выкупа нередко предусматривается при лизинговых отношениях.

Не каждый договор аренды может содержать условие о выкупе нанятого имущества. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества (п. 3 ст. 624 ГК РФ).