Поможем в ✍️ написании учебной работы

Имя

Поможем с курсовой, контрольной, дипломной, рефератом, отчетом по практике, научно-исследовательской и любой другой работой

Выберите тип работыЧасть дипломаДипломная работаКурсовая работаКонтрольная работаРешение задачРефератНаучно - исследовательская работаОтчет по практикеОтветы на билетыТест/экзамен onlineМонографияЭссеДокладКомпьютерный набор текстаКомпьютерный чертежРецензияПереводРепетиторБизнес-планКонспектыПроверка качестваЭкзамен на сайтеАспирантский рефератМагистерская работаНаучная статьяНаучный трудТехническая редакция текстаЧертеж от рукиДиаграммы, таблицыПрезентация к защитеТезисный планРечь к дипломуДоработка заказа клиентаОтзыв на дипломПубликация статьи в ВАКПубликация статьи в ScopusДипломная работа MBAПовышение оригинальностиКопирайтингДругое

Нажимая кнопку "Продолжить", я принимаю политику конфиденциальности

Дипломная работа

Тема: Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История развития договора аренды

1.2 Понятие и признаки договора аренды

ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ

2.1 Стороны и предмет договора аренды

2.2 Заключение, изменение и расторжение договора аренды

2.3 Права, обязанность и ответственность сторон договора аренды

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Аренда движимого имущества

3.2 Аренда недвижимого имущества

3.3 Договор лизинга как особый вид аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

На морском транспорте заключаются договоры фрахтования судна на время (тайм-чартера), с предоставлением экипажа, и бербоут-чартера (аренды судна без экипажа).

Помимо непосредственно аренды судов предприятиями транспорта, государственными органами производится сдача в наем имущества морских портов, прежде всего, причальных сооружений. Перечисленные договоры заключаются также на внутреннем водном транспорте.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Степень разработанности темы. Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Я.В. Абрамова. Т.Д. Алексеева, М.В.Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, О.С.Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Работы, непосредственно связанные с обязательствами по имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи:

- раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

- показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего арендные обязательства;

- показать правовой статус субъектов арендных договоров:

- определить условия нормального исполнения обязательств по найму имущества;

- проанализировать практику применения договоров аренды, дав авторские оценки основным положениям, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;

- выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методы проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный и аксиологический.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.

 

Заключение, изменение и расторжение договора аренды

По общему правилу, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

К существенным условиям ч. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации отнесены условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Исходя из этого существенные условия можно разделить на нормативно-обязательные (требуемые в силу правовых актов) и индивидуально-обязательные (появляющиеся в договоре по требованию хотя бы одной из сторон). Количество нормативно-обязательных условий может колебаться от одного (договор бытовой аренды, в котором необходимо наличие условия о предмете) до десяти и более (договор бербоут-чартера). Индивидуально-обязательные условия теоретически в договоре могут и не присутствовать[37].

Предметом договора аренды, как уже отмечалось, является имущество, передаваемое во временное владение и пользование или временное пользование.

Помимо предмета договора других существенных условий, общих для всех договоров аренды нет. Однако для отдельных видов аренды в законодательстве РФ установлены дополнительные существенные (необходимые) условия. К примеру, для аренды зданий и сооружений таким условием является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ).

Поскольку договор аренды является возмездным, выплата арендной платы признается обязательным атрибутом (требованием) данного договора. Однако, по общему правилу, конкретный размер наемной платы может быть и не указан в договоре, а определятся по условиям п. 3 ст. 424 ГК РФ: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

Так общество с ограниченной ответственностью "Агентство "Имидж-Ресурс" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному учреждению "Химки-СМИ" (далее - учреждение) об обязании последнего вернуть арендуемое оборудование для студии кабельного телевидения, а также о взыскании с ответчика 245000 рублей задолженности по арендной плате и 6101 рубль договорной неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Судами установлено, что спорное оборудование после прекращения договора аренды находилось в пользовании у учреждения.

Согласно статье 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки[38].

И наконец, по соглашению сторон в арендном договоре может быть предусмотрено и другое соотношение между неустойкой и убытками, т.е. могут быть взысканы или неустойка, или одни убытки, что соответствует уже изложенному принципу зачетного характера неустойки.

Таким образом, в части 3 ст. 622 ГК РФ налицо приоритет договорной ответственности сторон, что соответствует главной идее законодателя об утверждении принципа свободы договора в договорном праве России (ст. 421 ГК РФ).

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться в любой момент о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупной цене (п. 2 ст. 624 ГК)[39].

Для определения порядка, условий и сроков внесения арендной платы используются порядок и сроки, обычно применимые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ).

В отличие от этого общего порядка ст. 654 для договора аренды зданий и сооружений размер арендной платы должен быть предусмотрен в договоре под угрозой признания договора незаключенным.

Для аренды участков лесного фонда установлен, кроме того, и минимальный предельный срок -1 год.

Следствием установления предельного срока является то, что при заключении договора аренды на срок, превышающий установленный в законе, договор считается заключенным на предельный срок, а при истечении этого предельного срока договор автоматически прекращается (п. 3 ст. 610 ГК РФ),

Продолжение арендных отношений после истечения предельного срока влечет последствия, предусмотренные п. 2 ст. 621 ГК РФ: «договор считается заключенным на условиях прежнего договора на неопределенный срок», если иные правила не установлены действующим законодательством РФ.

Для договора аренды, как и для других гражданско-правовых договоров, применяются общие правила о форме сделок с некоторыми особенностями. Может использоваться устная, простая письменная и нотариальная форма договора.

В ст. 609 ГК РФ подтверждается общее требование о необходимости письменной формы, когда хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо. В то же время договоры между физическими лицами должны заключаться в письменной форме при сроке аренды более одного года. По мнению автора, достаточно спорна позиция В.В. Витрянского, нашедшего в п. 1 ст. 609 «отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, и только в случаях установленных законом, - независимо от суммы сделки (ст. 161)»[40]. Мы считаем, что ст. 609 ГК РФ только дополняет, вводит новые требования к форме договора исходя из сроков аренды, сохраняя ранее установленные. К тому же, в Гражданском кодексе РФ нигде прямо не говорится о неприменении положений о форме сделок к договору аренды.

Вне зависимости от срока договора и цены договора установлена обязательная письменная форма для договора проката (п. 2 ст. 626 ГК РФ), договоров аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа (ст.ст. 633 и 643 ГК РФ) и др.

Более того, основываясь на ч. 3 п. 1 ст. 160 ГК РФ, гласящей, что «законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки», во второй части Гражданского кодекса РФ введена необходимость заключать договор аренды зданий и сооружений в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Такое же требование установлено к договору аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК РФ).

Особое правило введено в отношении договоров аренды с правом выкупа. Они должны заключаться в форме, предусмотренной для договоров купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК РФ).

По общему правилу, установленному п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор считается заключенным с момента получения отправителем оферты акцепта. В то же время для договоров, подлежащих государственной регистрации, момент прохождения государственной регистрации будет считаться датой его заключения (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В соответствии со ст. 164 ГК РФ государственной регистрации подлежат сделки с недвижимым имуществом. В число этих сделок согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ входят и договоры аренды недвижимого имущества, если иное не установлено законом.

Это дополнительное правило действует для договоров аренды зданий и сооружений, аренды предприятий, аренды земельных участков и т.п. Не подлежит государственной регистрации аренда транспортных средств, отнесенных к недвижимому имуществу (статьи 633 и 643 ГК РФ), аренда зданий и сооружений на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Следует обратить внимание на не очень удачную формулировку п. 2 ст. 651 ГК РФ: «Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации». Отмена государственной регистрации договоров аренды зданий и сооружений сроком менее одного года здесь только подразумевается.

Как и другие гражданско-правовые сделки, договоры имущественного найма в большинстве случаев заключаются по усмотрению самих субъектов, желающих вступить в арендные отношения. При этом можно выделить две стадии, которые проходит договор при его заключении: это оферта и акцепт.

Предложение лица признается офертой, когда оно, во-первых, содержит четко выраженное намерение лица заключить договор, во-вторых, включает в себя, как минимум, все условия договора, признаваемые существенными или необходимыми для данного рода договоров в силу закона или иного нормативного акта. Направление предложения конкретным, известным оференту лицам, по мнению автора, нельзя признать обязательным требованием к оферте, так как в этом случае мы имеем дело с публичной офертой (п. 2 ст. 437 ГК РФ). Оферта может исходить как от потенциального арендодателя, так и от возможного арендатора.

Оферент считается «свободным» от своего предложения либо с момента получения отказа адресата, либо по прохождении нормально необходимого срока для ответа.

Акцептом является положительный ответ о заключении договора на условиях, предложенных оферентом. Он может состоять в предоставлении письменного или устного ответа (в частности, возврат подписанного договора) либо, в ряде случаев, в совершении действий, направленных на исполнение условий предложенного договора, к примеру, в уплате авансом арендной платы.

Любые дополнения или изменения к предложению оферента являются отказом от оферты (даже если они направлены к выгоде лица, сделавшего предложение о заключении договора), но в то же время считаются новой офертой (ст. 443 ГК РФ).

Заключение договора аренды возможно путем установления двусторонних контактов, когда одна из предполагаемых сторон договора обращается непосредственно к другой. Это достаточно распространенный способ, а иногда и единственно приемлемый. К примеру, договор проката заключается либо по инициативе арендатора, который обращается непосредственно в прокатную организацию, либо по инициативе арендодателя, когда он выступает с публичной офертой.

Кроме того, можно выделить способы заключения договора на торгах или по итогам торгов. Различие между этими видами состоит в том, что в первом случае уже присутствует проект договора, и по итогам торгов подписывается протокол, имеющий силу договора. Во втором случае предметом торгов является право на заключение договора, который должен будет подписан сторонами позже (п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Любой возможный арендодатель может выступить в качестве инициатора проведения торгов, однако чаще всего к этой форме прибегают государственные и муниципальные образования. Следует заметить, что арендатор, исходя из смысла ст. 449 ГК РФ, не должен проводить торги на право заключения договора с участием нескольких потенциальных арендодателей, поскольку их проведение обусловлено наличием вещи в собственности или обладанием какого-либо имущественного права. Он может, разве что, выставить на конкурс какое-нибудь имущество в качестве предполагаемой арендной платы.

Торги могут проводиться в форме конкурсов и аукционов. При аукционе победителем будет являться лица, предложившее наиболее высокую цену (арендную плату). Победителем конкурса будет признано лицо, предложившее лучшие условия (к примеру, по срокам освоения арендованного земельного участка, по участию в развитии инфраструктуры, по наиболее удачному архитектурно-планировочному решению[41], по максимизации размера годовой арендной платы[42] и др.).

Гражданский кодекс допускает проведение как открытых, так и закрытых по составу участников торгов (п. 1 ст. 448 ГК РФ). Однако, на практике, проведение закрытых торгов для заключения договора аренды не очень целесообразно. Встречается проведение закрытых конкурсов[43], когда конкурсная комиссия определяет его участников, но чаще всего проводятся открытые торги, когда любой желающий, выполняющий условия участия в торгах, может стать претендентом на заключение договора аренды. В ряде случаев торги могут быть только открытыми (например, в статье 6 Порядка организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды указано, что торги являются открытыми по составу).

Аукционы, помимо того, что могут быть открытыми и закрытыми по составу участников, также могут быть открытыми и закрытыми по форме подачи заявления по цене. В первом варианте участники устно заявляют в определенном порядке свои предложения по цене (размеру арендной платы) в присутствии других участников. Победителем будет признано лицо, последним поднявшее цену.

Во втором варианте участники заранее в закрытых конвертах направляют свои предложения по цене (размеру арендной платы), а комиссия позже выбирает из них наиболее высокое. В этом случае есть вероятность того, что предложения двух или более участников будут равными, и тогда победителем станет лицо, чья заявка была подана раньше.

Как уже отмечалось, стороны, заключая договор аренды, действуют добровольно, основываясь на обоюдном интересе. Можно согласиться с мнением С.Э. Жилинского, что «заключение договора в обязательном порядке есть исключение из гражданско-правового принципа о свободе договора»[44]. Но в ряде случаев, закон устанавливает обязанность заключить договор найма. Такая ситуация, к примеру, возникает при договоре проката, который в силу п. 3 ст. 626 ГК РФ является публичным договором, что означает, что прокатная организация (наймодатель) при наличии возможности сдать имущество в аренду обязана заключить данный договор (ч. 2 п. 3 ст. 426 ГК РФ). Такое же правило действует в отношении победителя или организатора торгов, если кто-либо из них уклоняется от подписания протокола или договора (ч. 2 п. 5 ст. 448 ГК РФ).

Кроме того, обязательным для арендодателя будет заключение договора найма с субарендатором при прекращении основного договора аренды. Арендодатель может отказаться от заключения, если он не давал согласия на сдачу имущества в поднайм, а такое согласие в силу закона или договора было необходимо, либо если основной договор аренды являлся ничтожным (п.п. 1 и 2 ст. 618 ГК РФ).

Также наймодатель должен заключить договор аренды с нанимателем по истечении срока договора, когда последний обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

На взгляд автора, необходимо затронуть вопрос о применении положений ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке» к вышеприведенным ситуациям. Указанная статья, в частности, предусматривает возможность лицу, получившему оферту, дать ответ об акцепте или об отказе в акцепте в течение 30 дней со дня получения оферты. Применение этих правил к публичному договору во многом дезавуирует значение института публичного договора. К примеру, прокатная организация, используя эту норму, может «на законном основании» оказывать предпочтение одному лицу перед другим, рассматривая их оферты в более длинные или короткие сроки в рамках 30 дней.

Поэтому в законе было бы желательно установить, что заключение публичного договора должно осуществляться немедленно при обращении заинтересованного в этом лица.

Основанием совершения ряда договоров аренды может быть наличие соответствующих решений государственных или муниципальных органов. К примеру, предоставление в аренду участков лесного фонда на срок от одного года до пяти лет допускается производить без проведения торгов на основании решений органов государственной власти субъектов Российской Федерации о заключении соответствующего договора, передача в аренду вагонов железными дорогами осуществляется на основании разрешения Министерства путей сообщения Российской Федерации, передача объектов, находящихся в федеральной собственности без проведения торгов возможна на основании решений Президента Российской Федерации и т.д.

Интересы стабильности договорных связей требуют неизменности устанавливаемых отношений. Однако постоянно меняющаяся экономическая обстановка подчас требует корректировки этих отношений, а иногда и их полного прекращения. В исключительных случаях такую корректировку может проводить правовой акт, имеющий силу закона (когда это указано в нем самом - ч. 2 ст. 422 ГК РФ). Иные правовые акты, имеющие меньшую юридическую силу, не могут напрямую изменять установленный договором порядок распределения прав и обязанностей. Это положение должно уменьшить ранее существовавшую практику безграничного вмешательства государственных органов любого уровня в установившиеся гражданско-правовые отношения.

По общему правилу, изложенному в п. 1 ст. 450 ГК РФ, расторжение и изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором. Примером случая, когда расторжение договора происходит в одностороннем порядке в соответствии с Гражданским кодексом РФ является отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок (ч. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Расторжение или изменение договора возможны при отсутствии соглашения сторон по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

В Гражданском кодексе подобные правила содержит ч. 1 ст. 613 и ст.ст. 619 и 620 ГК РФ. Для арендодателя расторжение по решению суда возможно, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

До заявления требований о досрочном расторжении договора наймодатель должен направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 7 ст. 619 ГК РФ). Поскольку данное правило носит императивный характер, то контрагенты не могут отменить его своим решением.

Досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке по инициативе арендатора может производиться по решению суда, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначения имущества;

2) преданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;

5) при заключении договора арендодатель не предупредил о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Стороны своим соглашением могут установить и иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке по инициативе нанимателя.

Помимо этого. Гражданским кодексом РФ впервые введено правило, по которому изменение и расторжение договора могут иметь место в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Ярким примером существенного изменения обстоятельств является резкое падение курса рубля в тех случаях, когда размер арендной платы устанавливается в какой-либо конвертируемой валюте (валютная привязка). При этом за один день арендная плата может вырасти в несколько раз.

При установлении существенного изменения обстоятельств суд расторгает договор, а если установит, что расторжение противоречит общественным интересам или повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях, то производит внесение соответствующих поправок в договор (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Приняв решение о расторжении или изменении договора, стороны совершают его в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иного (п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В отношении государственной регистрации изменения или расторжения договора такого правила Гражданским кодексом не введено, однако, учитывая, что принятому позднее закону основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются не только договоры, но и другие сделки в отношении недвижимого имущества[45], то и изменение, и расторжение договора, являющиеся сделками, также подлежат государственной регистрации.

Особым случаем изменения договора аренды является продолжение пользования имуществом арендатором по окончании срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. П. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что в данной ситуации договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По нашему мнению, некорректно говорить о возобновлении договора «на тех же условиях», так как не продолжает действовать старый договор в прежнем объеме в отношении срока. Мы не сохраняем ранее действовавший договор, а получаем модифицированный. При этом изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался договор аренды, а путем совершения конклюдентных действий со стороны арендатора (продолжение пользования имуществом) и молчания со стороны арендодателя (он не препятствует пользованию и не заявляет о намерении изъять вещь у арендатора).

Подводя итог изложенному, можно отметить следующее:

1. Заключение договора аренды может происходить в любых формах, предусмотренных гражданским законодательством России, как путем двусторонних переговоров, так и путем проведения торгов.

2. Существующие положения ст. 460 ГК РФ о публичном договоре находятся в противоречии с правилами о заключении договора в обязательном порядке, изложенными в ст. 445 ГК РФ. Поскольку публичный договор в большей мере отвечает интересам потребителей, нормам об этом договоре следует отдать предпочтение в применении, уточнив, что заключение договора происходит по обращению заинтересованного лица к соответствующей коммерческой организации.

3. Если по окончании срока договора аренды наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет место не возобновление договора, а заключение нового.

Аренда движимого имущества

Прокат представляет собой краткосрочный наем имущества, при котором предмет проката (найма) многократно используется различными нaнимaтeлями.

Предоставление имущества по договору проката традиционно рассматривалось и в научной литературе[63], и в нормативных актах в рамках обязательств по бытовому обслуживанию населения. Данный договор выделялся в Гражданском кодексе РСФСР 1964 года исключительно как бытовой прокат с отсылкой к правилам, устанавливаемым типовыми договорами бытового проката[64].

Хотя договор проката относится к числу договоров на передачу имущества в пользование, в ряде нормативных актов его включают в число договоров на оказание услуг. Получается, что обязанность по передаче имущества отрывается от самого имущества и существует в виде услуги (определенного рода деятельности). Исходя из этого в Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утвержденный Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 года №163, имеется подраздел «Услуги предприятий по прокату».

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Особенностью проката является то, что объектом аренды является только движимое имущество (движимые вещи). Это могут быть как бытовые приборы, музыкальные инструменты, спортивный инвентарь, легковые автомобили, так и измерительная техника, производственное оборудование и др. По договору проката могут передаваться кинофильмы, видеокассеты, компьютерные, аудио- и видеодиски, литература и т.п. при условии, что в качестве арендодателя не выступает автор или иное лицо, являющееся обладателем авторских или смежных прав, поскольку передаются в аренду материальные носители (вещи) - копии произведений.

В качестве арендодателя выступает специальный субъект - лицо, которое осуществляют сдачу в прокат в качестве постоянной предпринимательской деятельности. Им может быть как коммерческая организация, так и индивидуальный предприниматель[65]. Но сделки по сдаче имущества внаем должны занимать в их деятельности постоянное место. Осуществление разовой сделки проката не составляет. В то же время, во многих случаях предоставление имущества производится не в качестве основной деятельности: бани предоставляют напрокат банное белье, полотенца и др., высокоразрядные гостиницы обязаны обеспечивать прокат предметов культурно-бытового назначения, аптеки осуществляют прокат медицинского оборудования, коммерческие организации, оказывающие ритуальные услуги, обязаны обеспечивать прокат похоронных принадлежностей и т.п.

В качестве арендатора в договоре проката могут выступать физические и юридические лица, государство и муниципальные образования.

При заключении договора бытового проката арендаторами могут быть только физические лица. В зависимости от арендуемого имущества к ним могут предъявляться дополнительные требования. К примеру, для получения напрокат автомобиля арендатор обязан предоставить удостоверение на право вождения[66].

Договор проката является публичным договором (п. 3 ст. 626 ГК РФ). Поэтому арендодатель при наличии технических возможностей не вправе отказать никому в заключении договора, а также оказывать кому-либо предпочтения. Условия по договору проката должны быть равными для всех арендаторов, за исключением тех, для кого законами и иными правовыми актами установлены льготы. Договор проката будет публичным и в тех случаях, когда он заключается для удовлетворения личных потребностей, так и когда арендованное имущество используется для предпринимательских целей.

Предмет проката передается во владение и пользование арендатору. Он не должен оставаться в обладании арендодателя. Это условие прямо вытекает из сформулированного в Гражданском кодексе определения договора. В связи с этим не должны признаваться прокатом договоры, в которых пользование осуществляется арендатором без получения правомочия владения.

Прокат ни при каких обстоятельствах не должен носить бессрочный характер. Максимальный предельный срок установлен в п. 1 ст. 627 ГК РФ в 1 год. К договору проката не применяются правила о возобновлении на неопределенный срок. Поэтому, даже когда арендатор по истечении установленного договором аренды срока продолжает пользоваться имуществом без возражений арендодателя, и наниматель, и наймодатель утрачивают право на защиту своих интересов на основании договора. Из этого следует, что если арендодатель обратиться в соответствующий суд для взыскания арендной платы, то он должен ссылаться для обоснования своих требований не на прекративший свое действие договор, а на ч. 2 ст. 622 ГК РФ.

Арендатору в данном договоре не предоставляется преимущественное право на возобновление договора на новый срок. В то же время арендатор обладает правом отказаться от договора проката в любое время, предупредив об этом письменно арендодателя не менее чем за десять дней (п. 3 ст. 627 ГК РФ). Указанное правило является исключением не только для аренды, в общих положениях которой установлен подобный порядок исключительно для договоров, заключенных на неопределенный срок, но и для договоров в целом, так как расторжение договора допускается, как правило, по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

На наш взгляд, законодатель, предоставляя приведенное право арендатору в императивной форме, скорее всего, направлял его на защиту интересов граждан-потребителей, забыв о том, что помимо бытового проката существует и предпринимательский. В последнем случае арендатор, являющийся предпринимателем, получает определенное преимущество над арендодателем, не являясь такой «слабой» стороной, как гражданин-потребитель. Если учесть, что при этом у арендатора имеется право на возврат арендной платы, то результатом для наймодателя станут значительные финансовые потери. Такая перспектива не может не сдерживать развитие предпринимательского проката в России.

К договору проката установлено требование письменной формы, что является изъятием из правила п. 1 ст. 609 ГК РФ (в отношении физических лиц). Для договоров бытового проката применяются бланки, установленной формы[67].

Отдельные особенности присущи объему прав и обязанностей сторон, что объясняется как публичным характером проката, так и профессиональным статусом арендодателя. В частности, в дополнительные обязанности арендодателя входит (ст. 628 ГК РФ):

проверка исправности сдаваемого в аренду имущества в присутствии арендатора;

ознакомление арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдача ему письменных инструкций о пользовании этим имуществом.

Перечисленные обязанности не являются новыми для договора проката[68], но они впервые нашли закрепление в нормативном акте такой силы.

Ряд обязанностей появляется для наймодателей, предоставляющих имущество по договору бытового проката. Это, например, доведение до потребителя информацию о своем режиме работы, информация о передаваемом имуществе и т.д.

В случае предоставления некачественного имущества, которое мешает или исключает пользование имуществом, арендодатель должен в 10-дневный срок со дня заявления арендатора или в меньший срок, если он установлен договором, отремонтировать имущество на месте или предоставить в надлежащем состоянии другое аналогичное имущество (п. 1 ст. 629 ГК РФ). Право выбора способа устранения недостатков принадлежит арендодателю[69], хотя выбор во многом зависит от характера имеющихся недостатков.

Арендная плата устанавливается только в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно (п. 1 ст. 630 ГК РФ). Таким образом. Гражданский кодекс РФ не предполагает применение иных форм арендной платы для договора проката, кроме денежной.

Наемная плата вносится только за время фактического нахождения имущества у арендатора, и при досрочном возврате имущества арендодатель обязан вернуть излишне уплаченную часть.

Важной особенностью договора проката, призванной в определенной мере компенсировать большой объем требований к арендодателю, является предоставляемая ст. 630 Гражданского кодекса РФ возможность взыскать в бесспорном порядке задолженность по арендной плате на основании исполнительной надписи нотариуса. Следует заметить, что законодатель сохранил существовавший ранее порядок.

В договоре проката проведение и текущего, и капитального ремонтов возложено на арендодателя (ст. 631 ГК РФ). Это положение действует даже, когда необходимость ремонта возникла по вине арендатора, к примеру, из-за нарушений правил эксплуатации и содержания имущества. В этом случае наниматель обязан возместить стоимость ремонта и транспортировки имущества (ст. 629 ГК РФ).

Договор аренды транспортного средства - это гражданско-правовой договор, по которому арендатору за плату предоставляется транспортное средство во временное владение и пользование[70].

В Гражданском кодексе РФ данный договор выделен исходя из особого объекта аренды, которым является транспортное средство.

В Общероссийском классификаторе основных фондов к транспортным средствам отнесены средства передвижения, предназначенные для перемещения людей и грузов: железнодорожный подвижной состав; подвижной состав водного транспорта; подвижной состав автомобильного транспорта; подвижной состав воздушного транспорта; подвижной состав городского транспорта; средства напольного производственного транспорта, а также транспортные средства прочих видов. К последним могут быть отнесены транспортные средства со специализированными кузовами, назначением которых является транспортировка грузов и людей (например, автоцистерны, молоко-, цементо-, муковозы).

Автомобили и прицепы автомобильные и тракторные, вагоны железнодорожные специализированные и переоборудованные, основным назначением которых является выполнение производственных или хозяйственно-бытовых функций, а не перевозка грузов и людей (передвижные электростанции, передвижные трансформаторные установки и т.п.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения, а не транспортными средствами, и подлежат учету как здания (по аналогии с соответствующими стационарными предприятиями) или оборудование.

Применительно к аренде мы находим понятие транспортного средства у А.А.Иванова, который определяет его как «техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве»[71].

На основании имеющихся нормативных актов можно сделать вывод, что к транспортным средствам обычно относят свободно перемещающиеся механические устройства, как оборудованные двигателем (автомобили, самолеты, локомотивы, теплоходы, космические корабли и др.), так и необорудованные таковым (велосипеды, прицепы, баржи, вагоны и др.). Кроме того, выделяются устройства, непосредственно направляемые обслуживающим персоналом, (к примеру, автомобили, тепловозы) и управляемые опосредованно, через другое транспортное средство (железнодорожные вагоны, прицепы и т.п.).

Помимо Гражданского кодекса положения, регламентирующие аренду транспортных средств исходя из отнесения их к различным видам транспорта, содержатся в Кодексе торгового мореплавания РФ 1999 года. Уставе железнодорожного транспорта РФ 2003 года, Федеральном законе РФ «О железнодорожном транспорте в Российской Федерации» 2003 года, Воздушном кодексе РФ 1997 года, а также в принятых в соответствии с перечисленными документами подзаконных актах по отдельным видам транспорта. Но приведенные акты не используют общего понятия «транспортное средство», а применяют отраслевые термины: воздушное судно, подвижной состав, судно и др.

Во многих случаях заключение договора аренды транспортных средств (независимо от условия по предоставлению экипажа) предполагает получение арендатором лицензии на осуществление определенной деятельности на транспорте (к примеру, по перевозке грузов на коммерческой основе).

Главное отличие аренды с экипажем (его конституирующий признак) состоит в предоставлении арендодателем услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства. Если изменение других условий договора (например, по содержанию транспортного средства) не меняет его сути, то исключение условия о предоставлении экипажа автоматически переводит его в разряд договоров аренды без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

Предоставление услуг по управлению невозможно в отношении транспортных средств, эксплуатируемых без экипажа: грузовых вагонов, цистерн, прицепов и т.п.

Услуги по управлению и технической эксплуатации оказывают члены экипажа, являющиеся работниками арендодателя (ст. 635 ГК РФ), в объеме, обеспечивающим нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства. Экипаж должен быть укомплектован в соответствии с обязательными для сторон требованиями и принятой практикой эксплуатации транспортного средства, что включает в себя как предоставление необходимого количественного и качественного состава членов экипажа, так и соответствие их квалификации установленным требованиям[72]. Поскольку недоукомплектование экипажа может повлечь запрет на эксплуатацию транспортного средства, то арендатор вправе потребовать возмещения убытков требовать досрочного расторжения договора в связи с созданием препятствий пользованию имуществом в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Следует отметить, что договором аренды может быть предусмотрен более широкий спектр услуг, предоставляемых нанимателю (п. 1 ст. 635 ГК РФ). Г.С.Шапкина правильно отмечает, что эти дополнительные услуги «выходят за рамки технической эксплуатации»[73]. Это, например, может быть предоставление экскурсионного обслуживания при аренде транспортного средства в туристических целях.

Как правило, расходы по оплате услуг членов экипажа и их содержание производится ардодателем, что, естественно, влияет на размер арендной платы. Однако допускается передача обязанностей по содержанию и по оплате услуг на арендатора.

По общему правилу, обязанность по страхованию транспортного средства и гражданско-правовой ответственности возлагается на арендодателя, если это необходимо в силу закона или договора. Такая необходимость, например, появляется в отношении воздушного судна при получении свидетельства эксплуатанта.

На арендодателя возлагается обязанность по поддержанию транспортного средства в надлежащем состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта, а также предоставление необходимых принадлежностей, то есть, арендодатель полностью отвечает за состояние транспортного средства в течение всего срока аренды, если договором не предусмотрено иное.

На арендатора возлагается обязанность по несению расходов по коммерческой эксплуатации транспортного средства, включая оплату топлива, иных расходуемых материалов, сборов. В торговом мореплавании сюда, в частности, включаются оплата бункера, портовых, канальных, лоцманских сборов и т.п.

Аренду транспортного средства без экипажа иногда именуют «чистой» по арендой. В данном подвиде аренды после передачи транспортного средства наймодателем практически все обязанности лежат на арендаторе.

Наниматель в течение всего срока аренды должен поддерживать транспортное средство в исправном состоянии, проводить текущий и капитальный ремонт (ст. 644 ГК РФ). Однако, если, например, выявлены скрытые недостатки, то их устранение лежит на арендодателе.

Наниматель своими силами осуществляет управление транспортным средством, а также его техническую и коммерческую эксплуатацию (ст. 645 ГК РФ). В данном случае «своими силами» означает, что управление и эксплуатация могут производиться либо лично арендатором, либо его работниками, либо лицами, привлеченными арендатором по гражданско-правовым договорам. Возможен вариант, когда экипаж арендодателя перенанимается арендатором, то есть переходит в его полное подчинение по всем вопросам, как коммерческой, так и технической эксплуатации транспортного средства.

Во всех перечисленных случаях состав экипажа и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а также не противоречащим им требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

В отличие от аренды транспортных средств с экипажем при аренде без экипажа ответственность перед третьими лицами за вред, причиненный транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет не арендодатель, а арендатор как владелец этого объекта (ст. 648 ГК РФ).

Договор аренда транспортных средств не отменяет возможность сторон ввести в соглашение условие о выкупе транспортного средства.

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании изложенного можно сделать следующие выводы. Законодательство не содержит единого подхода к имущественному найму. Подтверждением точки зрения, что аренда, связанная с передачей имущества во владение, имеет вещно-правовой характер, может служить часть 2 пункта 3 статьи 335 ГК РФ: «Залог прав аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц». Так как «право на другую вещь» является синонимом понятия «ограниченное вещное право», то можно сделать вывод, что законодатель таким образом указал на включение арендных прав в число ограниченных вещных прав. В статье 132 ГК РФ аренда названа в числе «сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».

Отношения по договору аренды настолько многогранны и сложны, что в Российском законодательстве существуют противоречия и проблемы права, на которые следует обратить внимание.

Используемые на практике договоры, подчиняясь общим правилам об аренде, имеют ряд особенностей, отражаемых в специальных нормах. Для регулирования арендных отношений важную роль имеет отнесение имущества к движимому или недвижимому.

1. Понятие "сооружение" является родовым по отношению к понятию "здание", и правильнее употреблять сочетание "здания и иные сооружения", как это предложено в научной литературе.

Ч.1 ст. 607 УК РФ следует изложить в следующей редакции: « В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здании и иные сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи)».

2. Несмотря на то, что нежилое помещение является недвижимостью по признаку неразрывной связи с землей, к отношениям аренды нежилых помещений неприменимы специальные правила, регулирующие аренду зданий и иных сооружений. В виду того, что объектом аренды может выступать не все здание, а отдельное помещение.

Было бы предпочтительнее ввести в Гражданский кодекс новую главу 351 «Наем нежилых помещений». За основу построения норм этой главы можно взять главу 35 «Наем жилых помещений», с изъятием норм неприменимых в найму нежилого помещения.

3. Необходимо либо унифицировать правила о регистрации недвижимости, либо распространить действие статьи 651 ГК РФ на отношения, связанные с нежилыми помещениями.

Так возможна следующая редакция ч. 2 ст. 651 ГК РФ « Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации».

4. Кроме того, при заключении договора аренды стороны пользуются правовыми средствами защиты, предусмотренными п. 3 ст. 165 ГК РФ. В соответствии с данной нормой в случаях, когда сделка, требующая госрегистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. После этого основанием регистрации договора будет решение суда.

Однако анализ статей Закона о государственной регистрации не предусматривает возможность регистрации договора аренды на основании решения суда, как это сделано в отношении регистрации перехода права собственности в п. 1 ст. 16 Закона. Следовательно, целесообразным было бы приведение норм Закона о государственной регистрации в соответствие с ГК РФ и по этому вопросу.

Так возможна следующая редакция п. 1 ст. 26 «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества, либо это регистрация договора аренды осуществляется на основании решения суда».

5. Попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Необходимо детально разработать порядок залога прав аренды и внести изменения в действующие законодательство. Это может быть либо отдельная глава в части второй Гражданского кодекса, либо глава в законе об ипотеке.

6. Существуют проблемы соотношения критериев, которые позволяют разграничивать договор аренды и близкие договорные правовые институты.

Договоры хранения в автоматических камерах хранения определены как договоры хранения, поскольку функция самих камер и направленность договора заключаются именно в хранении;

7. Договор коммерческой концессии отличается от договора аренды прежде всего по объекту, если же предусматривается передача не только исключительных прав, но и вещей, договор коммерческой концессии должен быть определен как смешанный договор (с элементами аренды);

8. Договор хранения в целом легко отличается от договора аренды по обязанности хранителя лишь хранить вещь без пользования. В тех случаях, когда он получает также право и пользоваться хранимым, это правомочие у него возникает опять же в интересах поклажедателя для обеспечения сохранности имущества;

9. Договор фрахтования (чартер) в работе определен как договор перевозки, поскольку с его помощью удовлетворяется потребность фрахтователя переместить груз в место назначения; само транспортное средство интересует его лишь косвенно и только в указанной связи. В договоре же фрахтования на время с экипажем фрахтователя интересует именно само транспортное средство и его возможности в целом, этот договор должен быть отнесен к арендному типу договоров;

10. Концессионные соглашения, в том числе соглашения о разделе продукции, образуют самостоятельный тип договоров, для которых характерен особый субъектный состав (участвует Российская Федерация), административный характер ряда отношений, особый объект (предоставляются исключительные права, а не само имущество). Совокупность этих и других специфических признаков не позволяет смешивать такие соглашения с арендой земельных участков. Договор аренды недр невозможен, в том числе в связи с отсутствием у недр свойств непотребляемости и определенности (недра есть естественное состояние земли);

11. Практикуемая в настоящее время купля-продажа права на заключение договора аренды допустима. Но если она применяется в случаях, когда договор аренды уже заключен, то отношения следует квалифицировать как перенаем и применять правила главы 24 ГК РФ, в том числе необходимо и согласие кредитора.

12. Существующие положения о публичном договоре находятся в противоречии с правилами о заключении договора в обязательном порядке. Поскольку публичный договор в большей мере отвечает интересам потребителей, нормам об этом договоре следует отдать предпочтение в применении, дополнив ГК РФ уточнением, что «Заключение договора происходит по обращению заинтересованного лица к соответствующей коммерческой организации. Если по окончании срока договора аренды наниматель при отсутствии возражений наймодателя продолжает пользоваться вещью, то имеет место не возобновление договора, а заключение нового».

Таким образом, действующее законодательство о договоре аренды, требует совершенствования, что будет способствовать успешному развитию арендных правоотношений в России.

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 [Текст]: офиц. текст // Российская газета. – 1993. – № 237.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [Федеральный закон № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 138-ФЗ, принят 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

6. Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 4 декабря 2006 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

7. Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, от 25 октября 2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

8. Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 60-ФЗ, принят 19 марта 1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 12. – Ст.1383.

9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 81-ФЗ, принят 30 апреля 1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 18. – Ст. 2207.

10. Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 18-ФЗ, принят 10 января 2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 2. – Ст. 170.

11. О железнодорожном транспорте в Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 17-ФЗ, принят 10 января 2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2003. – № 2. – Ст. 169.

12. О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [Федеральный закон № 178-ФЗ, принят 21 декабря 2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст.251.

13. О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федеральный закон № 164-ФЗ, принят 29 октября 1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.

14. О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге [Текст]: [Федеральный закон № 16-ФЗ, принят 16 января 1998 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 7. – Ст. 787.

15. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 17 июня 1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

16. Об образовании [Текст]: [Закон РФ № 3266-1, принят 10 июля 1992 г., по состоянию на 28.02.2008] // Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. – № 30. – Ст. 1797.

17. Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти [Текст]: [Указ Президента РФ № 1274, от 24 сентября 2007 г., по состоянию на 11.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2007. – № 40. – Ст. 4717.

18. Об утверждении формы федерального государственного статистического наблюдения за наличием и движением основных фондов (средств) и других нефинансовых активов и инструкции по ее заполнению [Текст]: [Постановление Госкомстата РФ № 101, от 14 июля 1995 г., по состоянию на 11.02.1999] // Финансовая газета. – 1995. – № 52. – С. 19.

19. О порядке регистрации транспортных средств [Текст]: [Приказ МВД РФ № 59, от 27 января 2003 г., по состоянию на 04.06.2007] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 18. – С.32.

20. Об утверждении положения о минимальном составе экипажей самоходных транспортных судов [Текст]: [Приказ Минтранса РФ № 138, от 1 ноября 2002 г., по состоянию на 14.04.2003] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 4. – С. 27.

21. Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжение Мингосимущества РФ № 774-р, от 28 июля 1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - № 20. – 1998. – С. 32.

22. Об утверждении форм документов строгой отчетности [Текст]: [Письмо Минфина РФ №16-00-30-33, от 20 апреля 1995 г] // Экономика и жизнь. – 1995. – №41. – С. 32.

23. Общероссийский классификатор услуг населению ОК 002-93, утв. Постановлением Госстандарта РФ от 28 июня 1993 г. № 163 (в ред. от 18.12.2006) – М., Издательство стандартов. 1994. – 52 с.

Специальная и учебная литература

24. Агафонов Ю.А., Лукин В.Н., Сотская Т.Е. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст] – Краснодар., 2008. – 236с.

25. Андреев П.А. Создание лизинговых предприятий в агропромышленном комплексе: методическое пособие. [Текст] – М., Юридическая литература. 1994. – 410с.

26. Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] – М., Статут. 2002. – 724 с.

27. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. [Текст] – М., Статут. 2000. –684 с.

28. Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. [Текст] – Ростов-на-Дону., Феникс. 2002. – 742 с.

29. Газман В.Д. Лизинг: Теория. Практика. Комментарии. [Текст] – М., Правовая культура. 1997. – 326 с.

30. Газман В. Комментарий к Федеральному закону «О лизинге». [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С.3.

31. Гайнетдинов М. Лизинг - Выгодная форма предпринимательства. [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – № 3. – С. 31.

32. Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 20. – С. 7.

33. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель [Текст] / Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л.., Хохлова С.А. – М., Международный центр финансово-экономического развития. 1996. – 672 с.

34. Гражданское право: в 2 т. Том I: Учебник [Текст] / Отв. ред. Суханов Е.А. 6-е изд., перераб. и доп. – М., Волтерс Клувер. 2006. – 708 с.

35. Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2006. – 746 с.

36. Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. –М., БЕК. 1999. – 462 с.

37. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая [Текст] / Под ред. Садикова. О.Н. – М., Норма. 2004. – 458 с.

38. Гражданское право. Часть I [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2004. –698 с.

39. Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2006. – 736 с.

40. Гражданское право. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Антопольская М.В., Багачева Т.А. – М., Юристъ. 1997. – 654 с.

41. Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1 [Текст] / Под общ. ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А. – М., Норма-Инфра-М. 1998. – 672 с.

42. Гуляев A.M. Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2008. – 678 с.

43. Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – №5. – С. 34.

44. Долуханян P.M. Правовое регулирование отношений между сторонами договора аренды торговых помещений: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1970. – 42 с.

45. Жилинский С.Э. Правовая основа предпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курс лекций. [Текст] – М., Норма-Инфра-М. 1998. – 568с.

46. Жуков Л.М. Новое в инвестиционном законодательстве РФ [Текст] // Предпринимательское право. – 2008. – № 1. – С. 13.

47. Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] – М., Юридическая литература. 1975. – 658 с.

48. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Основы советского гражданского права. [Текст] – Казань., Изд-во Казанского университета. 1983. – 752 с.

49. Кабалкин А.Ю. Договоры бытового обслуживания населения. [Текст] // Социалистическая законность. – 1976. – №6. – С. 32.

50. Кабатова Е.В Лизинг: правовое регулирование, практика. [Текст] – М., Инфра-М. 2008. – 312 с.

51. Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств [Текст] // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 21.

52. Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделок. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов [Текст] – М. Юрайт. 2004. – 562 с.

53. Кириллова С. Особенности сдачи в аренду земельных участков [Текст] // Законность. – 2008. – № 1. – С. 24.

54. Коган Э.Э. Правовые основы лизинга [Текст] // ЭКО-Новосибирск. – 2007. – №3. – С. 62-65.

55. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2005. – 726 с.

56. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт. 2006. – 812 с.

57. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт. 2004. – 768 с.

58. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2004. – 708 с.

59. Коммерческое право: Учебник В 2 ч. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Попондопуло В.Ф., Яковлевой В.Ф. 3-е изд., перераб. и доп. – М., Юристъ. 2004. – 586 с.

60. Корнеев С.М. Основы советского гражданского права. [Текст] – М., Юридическая литература. 1962. – 740 с.

61. Курцев Н.П., Левина Г.Н. Транспортное право России. Учебное пособие. [Текст] – Белгород., 1996. – 418 с.

62. Кучер А. Закон о лизинге - шаг вперед или два назад? [Текст] // Законодательство и экономика. – 2008. - № 1. – С. 10.

63. Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. – 2007. – № 3. – С. 16.

64. Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По изд. 1902 г. [Текст] – М., Статут. 2003. – 684 с.

65. Нигаматзянов Т.Т. Существенные условия договора лизинга [Текст] // Право и экономика. – 2007. – № 7. – С. 18.

66. Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С.19.

67. Ольхова Р. Лизинговые сделки. [Текст] // Журнал для акционеров. – 2008. – №3. – С. 39-41.

68. Плоом Э.Л. Договор бытового проката по советскому гражданскому праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] –Л., 1964. – 34 с.

69. Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза // Хозяйство и право. – 2007. – №4. – С. 114.

70. Предпринимательское право. Курс лекций [Текст] / Под ред. Клейн Н.И. – М., Юрайт. 2008. – 562 с.

71. Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С. 16.

72. Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1992. – 238 с.

73. Римское частное право: Учебник [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. – М., Статут. 2004. – 712 с.

74. Самозванцев A.M. Теория собственности в Древней Индии. [Текст] – М., Юрилитиздат. 1978. – 436 с.

75. Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон [Текст] // Современное право. – 2007. – № 6. – С. 25.

76. Советское гражданское право: Учебник. В 2-х томах. Т. 2 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. 3-е изд., испр. и доп. – М., Высшая школа. 1985. – 716 с.

77. Соколова Э.Д. Правовое регулирование бытового проката: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1963. – 250 с.

78. Стародубова Л.В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 2. – С. 23.

79. Украинский Р. Аренда и заем - противопоставление нет? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2008. – № 3. – С. 7.

80. Хачатуров Р.Л. Источники права. Вып. 1. [Текст] – Тольятти., ИПП «Акцент». 1996. – 512 с.

81. Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] – Тольятти., Волжский университет имени Татищева В.Н. 1997. – 312 с.

82. Чистов А. Закон «О лизинге» в системе внешних экономических связей РФ. [Текст] // Предпринимательское право. – 2006. – № 9. – С. 28.

83. Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика [Текст] // Закон. – 2007. – № 3. – С.20.

84. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. В 2-х томах. Т. 2. [Текст] – М., Статут. 2005. – 706 с.

85. Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. Учебное пособие. [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2008. – 342 с.

Материалы юридической практики

86. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8, от 01.07.1996 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1996. – № 9. – С. 20.

87. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Информационное Письмо Президиума ВАС РФ № 66, от 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – 2002. – № 3. – С. 22.

88. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, от 10 сентября 1993 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1993. - №11. - С.104.

89. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808, 809 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1999. - № 6. – С. 17.

90. Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2006 г. № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 6. – С. 6.

91. Постановление ФАС Поволжского округа от 29.02.2000 г. по делу № А55-362/2000 // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 6. – С. 31.

92. Постановление ФАС Поволжского округа от 25.11.2005 г. по делу № А55-285/05 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 5. – С. 36.

93. Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2005 г. по делу №А55-221/05 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 7. – С. 30.

[1] Долуханян P.M. Правовое регулирование отношений между сторонами договора аренды торговых помещений: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. [Текст] - М., 1970. - С. 17.

[2] Иоффе О.С. Обязательственное право. [Текст] – М., Юридическая литература. 1975. - С.304.

[3] Самозванцев A.M. Теория собственности в Древней Индии. [Текст] – М., Юрилитиздат. 1978. – С. 86.

[4] Хачатуров Р.Л. Источники права. Вып. 1. [Текст] – Тольятти., ИПП «Акцент». 1996. – С. 7-17.

[5] Римское частное право: Учебник [Текст] / Под ред. Новицкого И.Б., Перетерского И.С. – М., Статут. 2004. - С.420.

[6] Владимирский-Буданов М.Ф. Обзор истории русского права. [Текст] - Ростов-на-Дону., Феникс. 2002. - С.583.

[7] Мейер Д.И. Русское гражданское право. В 2-х ч. Ч. 2. По изд. 1902 г. [Текст] – М., Статут. 2003. – С. 117; Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. В 2-х томах. Т. 2. [Текст] – М., Статут. 2005. – С. 135.

[8] Гуляев A.M. Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2008. – С. 434.

[9] Шерщеневич Г.Ф. Указ. соч. - C. 355.

[10] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 361.

[11] Гуляев A.M. Указ. соч. - С.437.

[12] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 392.

[13] Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. –М., БЕК. 1999. – С. 187.

[14] Пугинский С.Б. Правовое регулирование аренды государственных и муниципальных предприятий: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1992. – С. 24.

[15] Шершеневич Г.Ф. Указ. соч. - С. 355.

[16] Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2006. – C. 178.

[17] Собрание законодательства РФ. – 1999. – № 18. – Ст. 2207.

[18] О порядке регистрации транспортных средств [Текст]: [Приказ МВД РФ № 59, от 27 января 2003 г., по состоянию на 04.06.2007] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 18. – С.32.

[19] Агафонов Ю.А., Лукин В.Н., Сотская Т.Е. Аренда в системе сельскохозяйственных отношений: учебное пособие. [Текст]– Краснодар., 2008. – С. 62.

[20] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) (издание третье, исправленное, дополненное и переработанное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Инфра-М. 2005. – С. 317.

[21] Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 308.

[22] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] – М., Статут. 2002 – С. 124.

[23] Щенникова Л.В. Вещные права в гражданском праве России. Учебное пособие. [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2008. – С.17.

[24] Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая [Текст] / Под ред. Садикова. О.Н. – М., Норма. 2004. – С. 169.

[25] Гражданское право: в 2 т. Том I: Учебник [Текст]/ Отв. ред. Суханов Е.А. 6-е изд., перераб. и доп. – М., Волтерс Клувер. 2006. – С. 591.

[26] Гражданское право. Часть I [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2004. – С. 315-316.

[27] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт. 2006. – С. 74.

[28] Ведомости СНД и ВС РФ. – 1992. – № 30. – Ст. 1797.

[29] Пункт 1 статьи 5 О финансовой аренде (лизинге) [Текст]: [Федерального закона № 164-ФЗ, принят 29 октября 1998 г., по состоянию на 26.07.2006] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 44. – Ст. 5394.

[30] Вопросы структуры федеральных органов исполнительной власти [Текст]: [Указ Президента РФ № 1274, от 24 сентября 2007 г., по состоянию на 11.10.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2007. – № 40. – Ст. 4717.

[31] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. [Текст] – М., Статут. 2000. – С. 254.

[32] Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2006. – С.128.

[33] Коммерческое право: Учебник В 2 ч. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Попондопуло В.Ф., Яковлевой В.Ф. 3-е изд., перераб. и доп. – М., Юристъ. 2004. – С. 155.

[34] Гражданское право. Часть 1 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2004. – С. 198.

[35] Гражданское право: в 2 т. Том I: Учебник [Текст] / Отв. ред. Суханов Е.А. 6-е изд., перераб. и доп. – М., Волтерс Клувер. 2006. – С. 302.

[36] Иоффе О.С. Указ. соч. - С. 313.

[37] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] – М., Статут. 2002. – С. 238; Гражданское право. Ч. 1. [Текст] / Под ред. Антопольская М.В., Багачева Т.А. – М., Юристъ. 1997. – С. 211.

[38] Постановление Президиума ВАС РФ от 14.02.2006 г. № 9895/05 по делу А41-К1-17831/04 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 6. – С. 6.

[39] Иванова Е.В. Аренда государственного имущества с правом выкупа [Текст] // Право и экономика. – 2004. – № 8. – С.25.

[40] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2004. – С. 77.

[41] Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, от 25 октября 2001 г., по состоянию на 08.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2001. – № 44. – Ст. 4147.

[42] Часть 1 пункта 9.6 Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договора аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности [Текст]: [Распоряжения Мингосимущества РФ № 774-р, от 28 июля 1998 г.] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. - № 20. – 1998. – С. 32.

[43] П. 2 Ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 200-ФЗ, принят 4 декабря 2006 г.] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

[44] Жилинский С.Э. Правовая основа предпринимательской деятельности (предпринимательское право). Курс лекций. [Текст] – М., Норма-Инфра-М. 1998. – С. 239-240.

[45] Пункт 1 статьи 17 О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон № 122-ФЗ, принят 17 июня 1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // Собрание законодательства РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

[46] Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2006. –  С.111.

[47] Гражданское право. Учебник для вузов. Часть 1 [Текст] / Под общ. ред. Илларионовой Т.И., Гонгало Б.М., Плетнева В.А. – М., Норма-Инфра-М. 1998. – С. 152.

[48] Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2006. –  С.131.

[49] Финансовая газета. – 1995. – № 52. – С. 19.

[50] Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 19.

[51] Калпин А.Г. Договор аренды транспортных средств [Текст] // Гражданское право. – 2007. – № 2. – С. 21.

[52] Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Основы советского гражданского права. [Текст] – Казань., Изд-во Казанского университета. 1983. - С. 212.

[53] Предпринимательское право. Курс лекций [Текст] / Под ред. Клейн Н.И. – М., Юрайт. 2008. – С.377.

[54] Корнеев С.М. Основы советского гражданского права. [Текст] – М., Юридическая литература. 1962. – С. 213.

[55] Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] – Тольятти., Волжский университет имени Татищева В.Н. 1997. – С.99.

[56] Гражданское право России. Часть вторая. Обязательственное право: Курс лекций [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. –М., БЕК. 1999. – С.202.

[57] Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 20. – С. 7.

[58] Постановление ФАС Поволжского округа от 25.11.2005 г. по делу № А55-285/05 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 5. – С. 36.

[59] Иоффе О.С. Указ. соч. - С.319.

[60] Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2005 г. по делу №А55-221/05 // Вестник ВАС РФ. – 2006. – № 7. – С. 30.

[61] Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, от 10 сентября 1993 г.] // Вестник ВАС РФ. - 1993. - №11. - С.104.

[62] Часть 1 пункта 1 статьи 13 О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [Федеральный закон № 178-ФЗ, принят 21 декабря 2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2002. – № 4. – Ст. 251.

[63] Кабалкин А.Ю. Договоры бытового обслуживания населения. [Текст] // Социалистическая законность. – 1976. – №6. – С. 32; Соколова Э.Д. Правовое регулирование бытового проката: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] – М., 1963. – С. 67.

[64] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель [Текст] / Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л.., Хохлова С.А. – М., Международный центр финансово-экономического развития. 1996. – С. 336.

[65] Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Общие положения. [Текст] – М., Статут. 2000. - С. 649.

[66] Советское гражданское право: Учебник. В 2-х томах. Т. 2 [Текст] / Под ред. Красавчикова О.А. 3-е изд., испр. и доп. – М., Высшая школа. 1985. – С. 109.

[67] Об утверждении форм документов строгой отчетности [Текст]: [Письмо Минфина РФ №16-00-30-33, от 20 апреля 1995 г] // Экономика и жизнь. – 1995. – №41. – С. 32.

[68] Плоом Э.Л. Договор бытового проката по советскому гражданскому праву: Автореф. дисс. канд. юрид. наук. [Текст] –Л., 1964. – С. 16-18.

[69] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание четвертое, исправленное и дополненное) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт. 2004. – С. 204.

[70] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2004. – С. 90.

[71] Гражданское право. Учебник. Часть 2 [Текст] / Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. – М., Проспект. 2006. – С. 177.

[72] Об утверждении положения о минимальном составе экипажей самоходных транспортных судов [Текст]: [Приказ Минтранса РФ № 138, от 1 ноября 2002 г., по состоянию на 14.04.2003] // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. – 2003. – № 4. – С. 27.

[73] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) (издание пятое, исправленное и дополненное с использованием судебно-арбитражной практики) [Текст] / Под ред. Садикова О.Н. – М., Контракт. 2006. –  С.208.

[74] Брагинского М.И., Витрянского В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества [Текст] – М., Статут. 2002. – С.93.

[75] Потяркин Д. Коммерческий наем жилого помещения с правом выкупа: правовая экспертиза [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – №4. – С. 114.

[76] Северова М.А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон [Текст] // Современное право. – 2007. – № 6. – С. 25.

[77] Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С. 16.

[78] Гутников О. Государственная регистрация права аренды [Текст] // Хозяйство и право. – 2007. – №5. – С. 34.

[79] Кабатова Е.В Лизинг: правовое регулирование, практика. [Текст] – М., Инфра-М. 2008. – С. 18.

[80] Нигаматзянов Т.Т. Существенные условия договора лизинга [Текст] // Право и экономика. – 2007. – № 7. – С. 18.

[81] Гайнетдинов М. Лизинг - Выгодная форма предпринимательства. [Текст] // Хозяйство и право. – 2008. – № 3. – С. 31.

[82] Коган Э.Э. Правовые основы лизинга [Текст] // ЭКО-Новосибирск. – 2007. – №3. – С. 62.

[83] Чистов А. Закон «О лизинге» в системе внешних экономических связей РФ. [Текст] // Предпринимательское право. – 2006. – № 9. – С. 28.

[84] Гайнетдинов М. Указ. соч. – С.31.

[85] Андреев П.А. Создание лизинговых предприятий в агропромышленном комплексе: методическое пособие. [Текст] – М., Юридическая литература. 1994. – С. 4.

[86] Козырь О.М. Лизинг (общая характеристика договора). [Текст] // Закон. – 2007. – № 2. – C. 14.

[87] Газман В.Д. Лизинг: Теория. Практика. Комментарии. [Текст] – М., Правовая культура. 1997. – С. 75; Ольхова Р. Лизинговые сделки. [Текст] // Журнал для акционеров. – 2008. – №3. – С. 39-41.

[88] Постановление ФАС Поволжского округа от 29.02.2000 г. по дело № А55-362/2000 // Вестник ВАС РФ. – 2000. – № 6. – С. 31.

[89] Коган Э.Э. Указ. соч. - С.65.

[90] Гражданское право. В 2-х томах. Том 2. Учебник [Текст] / Под ред. Суханова Е.А. – М., Волтерс Клувер. 2006. – С.141-142.

[91] Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая. Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель [Текст] / Под ред. Козырь О.М., Маковского А.Л.., Хохлова С.А. – М., Международный центр финансово-экономического развития. 1996. – С.347.

[92] Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2004. – С.98.

[93] О присоединении Российской Федерации к Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге [Текст]: [Федеральный закон № 16-ФЗ, принят 16 января 1998 г.] // Собрание законодательства РФ. – 1998. – № 7. – Ст. 787.

[94] Газман В. Комментарий к Федеральному закону «О лизинге». [Текст] // Хозяйство и право. - 2008. - № 1. - С.3.

[95] Кучер А. Закон о лизинге - шаг вперед или два назад? [Текст] // Законодательство и экономика. – 2008. - № 1. – С. 10.

[96] Жуков Л.М. Новое в инвестиционном законодательстве РФ [Текст] // Предпринимательское право. – 2008. – № 1. – С. 13.

[97] Стародубова Л.В. Ответственность сторон по договору финансовой аренды [Текст] // Законы России: опыт, анализ, практика. – 2007. – № 2. – С. 23.

[98] Кучер А. Указ. соч. - С. 10.

Дипломная работа

Тема: Анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения

 

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА АРЕНДЫ

1.1 История развития договора аренды

1.2 Понятие и признаки договора аренды

ГЛАВА 2 ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ АРЕНДЫ

2.1 Стороны и предмет договора аренды

2.2 Заключение, изменение и расторжение договора аренды

2.3 Права, обязанность и ответственность сторон договора аренды

ГЛАВА 3 ОСОБЕННОСТИ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДОВ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

3.1 Аренда движимого имущества

3.2 Аренда недвижимого имущества

3.3 Договор лизинга как особый вид аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность исследования. В настоящее время в условиях развития рыночных отношений в России ощущается значительная потребность общества в обеспечении устойчивых гарантий защиты своих имущественных интересов, связанных с осуществлением различных видов хозяйственной деятельности, что, в конечном счете, должно благоприятно отразиться на повышении уровня жизни населения.

В связи с этим большое значение приобретает изучение договорных форм ведения хозяйственной деятельности, среди которых заметное место занимает аренда.

Институт аренды опосредует как наиболее типичные отношения по переходу имущества во временное пользование (и владение) на возмездных началах, так и специфические отношения по владению и пользованию имуществом (например, лизинг).

Договор имущественного найма в одних случаях для сторон носит эпизодический характер; в других же - основной или одной из основных задач контрагента является обслуживание иных лиц путем сдачи им имущества внаем.

Аренда в своих проявлениях разнообразна и многолика. Она широко применяется в отношениях юридических лиц между собой. Юридические лица взаимодействуют с гражданами, используя форму договора аренды, для удовлетворения их личных и бытовых потребностей. Государство и муниципальные образования также оценили преимущества, которые предоставляет аренда: сохраняя право собственности на имущество, арендодатель получает определенный источник дохода.

Следует отметить большое значение договора аренды зданий и сооружений. В связи с достаточно большой стоимостью этих объектов и ограниченной возможностью по размещению в населенных пунктах, их строительство или приобретение в собственность становятся нереальными для многих.

Широкое применение находит аренда на транспорте. Железными дорогами осуществляется сдача на условиях договора найма вагонов, цистерн, контейнеров. На территории железнодорожных станций организациям связи в аренду предоставляются площади для обслуживания пассажиров почтовой, телеграфной и телефонной связью.

На морском транспорте заключаются договоры фрахтования судна на время (тайм-чартера), с предоставлением экипажа, и бербоут-чартера (аренды судна без экипажа).

Помимо непосредственно аренды судов предприятиями транспорта, государственными органами производится сдача в наем имущества морских портов, прежде всего, причальных сооружений. Перечисленные договоры заключаются также на внутреннем водном транспорте.

Распространенной формой удовлетворения потребностей в определенном имуществе является договор проката. Он применяется для передачи за плату во временное владение и пользование вещей бытового и спортивного назначения, средств производства и инвентаря для благоустройства и обработки садовых, огородных и дачных земельных участков, книг, видеокассет, кинофильмов, автомобилей. Прокат используется и для решения различных вопросов производственного характера: предоставляются измерительные средства, дорогостоящие приборы, оргтехника и т.п.

Для предпринимательской деятельности огромное значение играет договор лизинга. С применением этого договора и предприниматели, и государство связывают многие надежды на подъем экономики России.

Степень разработанности темы. Надо сказать, что отдельные вопросы данной проблемы в гражданско-правовой и экономической литературе подвергались анализу в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды можно назвать Я.В. Абрамова. Т.Д. Алексеева, М.В.Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В.Ерофеева, Ю.Г.Жарикова, О.С.Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича.

В то же время, следует отметить, что большинство исследований перечисленных авторов основано на ранее действовавшем законодательстве и, соответственно, осуществлялись в иных социально-экономических условиях.

Работы, непосредственно связанные с обязательствами по имущественному найму, как правило, освещают отдельные виды договора аренды. Между тем проходящие в Российской Федерации преобразования требуют более глубокого изучения как договора аренды в целом, так и его отдельных видов, выработки научных рекомендаций как по изменению и дополнению существующих нормативно-правовых актов, так и по правильному применению действующих гражданско-правовых норм.

Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор имущественного найма, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды.

Целями дипломной работы являются: во-первых, анализ существующей законодательной базы, регулирующей арендные отношения; во-вторых, исследование наиболее часто поднимаемых вопросов в правоприменительной практике; в-третьих, разработка рекомендаций, направленных на совершенствование теории, законодательства и правоприменительной деятельности в данной области.

В соответствии с этими целями автор ставил перед собой следующие задачи:

- раскрыть понятие, сущность, свойства, и предмет договора аренды;

- показать социальную обусловленность гражданско-правовых норм, регулирующих арендные отношения;

- выявить тенденции развития гражданского законодательства, регулирующего арендные обязательства;

- показать правовой статус субъектов арендных договоров:

- определить условия нормального исполнения обязательств по найму имущества;

- проанализировать практику применения договоров аренды, дав авторские оценки основным положениям, сделать выводы и сформулировать конкретные предложения по наиболее важным теоретическим позициям;

- выработать предложения по совершенствованию законодательной регламентации гражданско-правового регулирования аренды.

Методы проведенного исследования составляют диалектический материализм, а также такие частно-научные методы, как исторический, логический, системно-структурный и аксиологический.

Структура работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя девять параграфов, заключения и библиографического списка.