Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Оформление ипотеки в настоящее время вызывает много проблем и трудностей, так как это довольно громоздкая и сложная процедура. Закон "О залоге" в качестве основания возникновения залогового правоотношения по поводу недвижимости предусматривает наличие юридического состава, то есть связанной системы юридических фактов. Такую систему составляют заключение договора в письменной форме, нотариальное удостоверение договора и государственная регистрация залога.
Форма договора о залоге определяется законодательством места его заключения. Но из этого правила установлено исключение для зданий, сооружений, предприятий, земельных участков, залог которых определяется по законодательству РФ, если они находятся на территории России. Российским же законодательством определяется форма договора залога зарегистрированных в РФ гражданских, морских, речных судов, подвижного состава железных дорог, космических объектов.
Законодательство РФ подробно определяет содержание договора об ипотеке. Необходимо отметить достаточно обширный, по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами, перечень условий договора о залоге недвижимости, которые признаются существенными. Значение существенных условий всякого договора заключается в том, что договор не может считаться заключенным, если сторонами не достигнуто соглашение по каждому из них (ст. 432 ГК РФ.). К разряду существенных условий договора об ипотеке относятся: предмет залога, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Так, при ипотеке жилых домов и квартир должна быть дана их индивидуальная характеристика как в целом, так и жилых, вспомогательных помещений в них и их инженерного оборудования в отдельности.
В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавший это право залогодателя.
Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при этом оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.
К договору ипотеки земельного участка должна быть приложена копия чертежа границ этого участка, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков, в частности, это могут делать риэлторские фирмы.
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его величины в денежном выражении, основанием его возникновения и прекращения и сроком исполнения. Если величина обеспеченного ипотекой обязательства подлежит определенно в будущем, должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.
Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры ибо условия, позволяющие определить эти размеры.
В договоре об ипотеке может быть предусмотрено, что ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, либо в фиксированной сумме. Если в договоре указана общая фиксированная сумма требований залогодержателя обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в объеме, превышающем эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой.
Договоры о залоге отдельных видов недвижимого имущества имеют свои особенности. В частности, согласно письму Госкомимущества России от 2 сентября 1992 года № ДВ-17/585/ в договоре о залоге государственных предприятий должны были отсутствовать следующие условия:
- о переходе к залогодержателю, а также третьим лицам прав собственности, аренды, владения на предмет залога;
- об отчуждении, сдаче в аренду, реализации предмета залога при обращении на него взыскания в порядке и условиях, противоречащих законодательству РФ о приватизации;
- о переводе долга залогодателем третьему лицу;
- об удовлетворении требований залогодержателя третьими лицами;
- о последующем залоге уже заложенного имущества;
- о включении представителей залогодержателя в руководящие органы предприятия, об ограничении прав распоряжения произведенной продукцией и иным имуществом предприятия.
В основных Положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке предусматривается принятие договора об ипотеке в виде закладной и указываются основные ее реквизиты, которые в целом соответствуют тем условиям договора об ипотеке, которые были перечислены выше.
По закладной допускается уступка права залогодержателя другому лицуй тем самым уступка прав по обеспеченному соответствующей ипотекой основному обязательству, которая осуществляется путем совершения на закладной нотариально удостоверенной именной передаточной надписи в пользу нового залогодержателя.
Представляется, что такая позиция законодателя должна стать общепризнанной, так как совершение договора ипотеки в виде закладной и передачи прав по ней создает основу для развития ипотечного кредитования в России, ведь закладную можно рассматривать в качестве ценной бумаги. Интересно, что проект закона "Об ипотеке" предусматривает заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой. Эта позиция, по моему мнению, представляется наиболее верной, так как на сегодняшний ^день высокая обращаемость ценных бумаг, имеющих вещную обеспеченность, актуальна только для особой категории залогодержателей, осуществляющих кредитование под залог в качестве профессиональной деятельности. Обычный залогодержатель не заинтересован помимо выполнения формальностей, связанных с нотариальным заверением договора и государственной регистрацией права на недвижимость, еще и в дополнительном оформлении закладной как ценной бумаги. Ведь уступка права требования конкретному лицу может быть произведена и в договорном порядке.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке.
В соответствии с ч.2 п.2 ст.339 ГК РФ договор о залоге недвижимого имущества подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Ранее аналогичное требование закреплялось в Законе о залоге РФ.
Нотариальное удостоверение договора об ипотеке совершается в соответствие с принятыми Верховным Советом РСФСР II февраля 1993 года Основами законодательства о нотариате и Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами, которая утверждена приказом Министра Юстиции РСФСР от 6 января 1987 года № 01/1601.
Техника оформления договора ипотеки в нотариате довольно проста, но тем не менее, количество этих сделок, удостоверяемых у нотариуса невелико - в месяц оформляется 2-3 договора об ипотеке на одну нотариальную контору. Так как условия ипотеки невыгодны для людей, возвращать приходится в 5-10 раз больше денег, чем взяли в кредит.
Однако с возрастанием в России роли ипотечного кредитования, с установлением более гибкого механизма предоставления кредита, на более длительный срок и под меньшие проценты возрастет и количество сделок, удостоверяемых в нотариате.
Согласно Основам законодательства о нотариате договор ипотеки может удостоверяться как в частных, так и в государственных нотариальных конторах (исключительно по месту нахождения недвижимого имущества). К его оформлению применяются общие правила удостоверения сделок у нотариуса.
Для оформления ипотеки в нотариальную контору должны явиться два лица: лицо, которое дает имущество под залог (залогодатель), и лицо, которое принимает имущество (залогодержатель) со своими документами, с паспортами, подтверждающие удостоверение личности. Нотариус должен проверить эти документы и обязательно выяснить, способно ли лицо, совершающее сделку, понимать значение своих действий или руководить ими, не заблуждается ли оно в отношении сделки, нет ли обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения сторон или стечения тяжких обстоятельств. Кроме того, нотариус обязан разъяснить лицу, совершающему сделку его права, обязанности, ответственность и главное - последствия совершаемого нотариального действия с тем, чтобы юридическая неосведомленность не могла быть использована ему во вред. Это является одной из существенных гарантий охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.
При удостоверении договора ипотеки нотариус обязан выяснить дееспособность физических лиц, заключающих этот договор. Если имеются основания предполагать, что кто-либо из участников сделки вследствие душевной болезни или слабоумия не может понимать значения своих действий и руководить ими либо вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими веществами ставит сою семью в тяжелое материальное положение, а сведений о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным не имеется, нотариус откладывает совершение сделки и выясняет, не выносилось ли судом решения о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным. При отсутствии такого решения нотариус сообщает о своем предположении одному из лиц или одной из организаций, указанных в статье 258 ГПК РСФСР, способных поставить перед судом вопрос о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, а также просит сообщить ему о принятом решении. В зависимости от принятого этим лицом (организацией) решения нотариус либо совершает сделку, либо приостанавливает ее совершения до рассмотрения дела судом.
При удостоверении договора ипотеки, где одна из сторон - юридическое лицо, нотариус обязан проверить его правоспособность.
Юридическое лицо действует на основании устава, либо учредительного договора и устава, либо только учредительного договора. Нотариус требует предъявить указанные документы и проверяет, чтобы совершаемая сделка соответствовала целям деятельности предусмотренным в учредительных документах юридического лица и не выходила за пределы полномочий, предусмотренных данным уставом или положением.
Если устав подлежит регистрации нотариус до удостоверении договора ипотеки проверяет выполнение данного требования закона.
Дееспособность юридических лиц следует из их правоспособности и поэтому специально не проверяется. Но поскольку юридические лица вступают в сделки через свои органы, нотариус требует от руководителей юридических лиц, выписки из протокола об их избрании, распределение обязанностей между ними. В других случаях руководители юридических лиц, совершающие сделки, представляют нотариусу документы, подтверждающие их должностное положение. Если от имени юридического лица действуют другие лица, например, представители правлении, то проверяются их полномочия на совершение данной сделки по уставу. Если по нему таких полномочий представителем не предоставлено, то сделка будет считаться недействительной.
Так, например, в Президиуме ВАС РФ рассматривался протест Председателя ВАС РФ на решение ВАС Республики Саха о признании недействительным договора о залоге имущества, заключенного между банком "Инфробанк" и ФОЗТ "ЯПВТИ".
Между коммерческим банком "Инфробанк" и АОЗТ "ЯПВТИ" был заключен договор залога имущества общества в обеспечение возврата кредита. Договор залога со стороны залогодателя подписан председателем правления акционерного общества, действующим, как указано в договоре, на основании устава. Между тем, как усматривается из устава АОЗТ "ЯПВТИ", председатель правления не наделен полномочиями совершать такие сделки, Следовательно, договор о залоге недвижимого имущества. нужно считать недействительным.
При удостоверении договора ипотеки, субъектами которого являются юридические лица, нужно также руководствоваться нормативными актами, регулирующими деятельность отдельных юридических лиц, так как в них указывается в отдельных случаях к компетенции какого органа относятся принятие решение о залоге имущества. На практике договор ипотеки, заключенный на основании решения некомпетентным органом юридического лица должен быть признан недействительным.
Так, ВАС[14] РФ рассматривается спор между Курганским банком Сбербанка России и акционерным обществом "Фирма "Курганоблонаб" о недействительности сделок по кредиту и залогу недвижимого имущества. При заключении предприятия заемщика представил в банк доказательства наличия у него полномочий на заключение таких сделок, а именно протокол общего собрания акционеров от 24.06.94 о делегировании совету директоров права распоряжения имуществом акционерного общества, составляющим более 10% его активов.
Однако в силу статьи 103 ГК РФ вопросы, отнесенные законом об акционерных обществах к исключительной компетенции общего собрания акционеров, не могут быть переданы им на решение исполнительных органов общества. Законом также не предусмотрена возможность делегирования полномочий общего собрания акционеров совету директоров.
Согласно Типовому уставу АООТ к исключительной компетенции собрания акционеров относится принятие решений о порядке, сдаче в аренду или ином распоряжении имуществом общества, составляющим более 10% его активов. В связи с этим договор залога не соответствует требованиям закона и эта сделка является ничтожной.
После проверки правосубъектности лиц, заключающих договор ипотеки, нотариус требует представления ими правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности на то или иное закладываемое имущества. Если это жилой дом или квартира, то это могут быть:
- справка жилищного или жилищно-строительного кооператива о том, что пай на квартиру членом кооператива выплачен полностью;
- договор передачи квартиры в собственность граждан;
- договор дарения, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, если квартира или жилой дом ранее отчуждались или передавались по наследству;
- решение суда по гражданскому делу о признании за истцом права собственности на квартиру или жилой дом;
- свидетельство о праве собственности на квартиру или жилой дом.
Документами, устанавливающими права на земельные участки являются:
- решения, постановления, распоряжения, принимаемые органом, в компетенции которого находится право принятия данного правового акта;
- договор продажи недвижимости;
- договор продажи предприятий;
- договор купли-продажи (купчая) гражданами земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства;
- договор купли-продажи земельного участка при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленного гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности;
- договор дарения;
- свидетельство о праве собственности на земельный участок
- свидетельство о праве на наследство.
Кроме правоустанавливающих документов, в обязательном порядке должны быть представлены документы, подтверждающие стоимость закладываемого имущества. В случаях, когда закладываются жилые дома или квартиры, таким документом является справка БТИ, если такой оценки нет, то по их страховой оценке. Земельные участки оцениваются соответствующими комитетами по земельным ресурсам и землеустройству, но не ниже нормативной цены земли. Оценка недвижимости, сделанная названными организациями, - минимальная, залоговая же стоимость недвижимости может быть и иной, но не должна быть менее той, что указана в страховой оценке, справке БТИ, либо в оценке земельного комитета. Залоговая стоимость может превышать в несколько раз первоначальную стоимость и устанавливается по соглашению сторон.
При удостоверении договора ипотеки, кроме перечисленных выше документов, нотариус проверяет отсутствие запрещений отчуждения или ареста, о чем делается отметка на экземпляре договора, оставляемом у нотариуса.
Залог жилого дома(части дома) или квартиры, находящейся в общей совместной собственности, может быть удостоверен только с согласия всех собственников. Залог собственником своей доли в общей долевой собственности не требует согласия остальных собственников. Собственник жилого дома или квартиры решает вопрос о сдаче их в залог по собственному усмотрению. При залоге жилых домов и квартир, в которых проживают несовершеннолетние лица, имеющие право постоянного пользования жилыми помещениями в них, должно быть получено предварительное согласие органа опеки и попечительства в порядке п. 4 ст. 292 ГК РФ, как и при отчуждении жилых домов и квартир.[15] Когда залогодателем выступает один из супругов, то согласно п.З ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения сделки по залогу недвижимости необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
Если договор о залоге заключается в связи с удостоверением договора купли-продажи жилого дома (части дома), квартиры с рассрочкой платежа и у нотариуса имеются соответствующие документы, вторично эти документы не истребуются.
После проверки всех перечисленных документов, нотариус удостоверяется в правильности составления проекта договора ипотеки, в наличии всех перечисленных выше условий данного договора, или сам составляет проект этого договора. Текст договора ипотеки должен быть написан четко и ясно, относящиеся к содержанию документа числа и сроки обозначены хотя бы один раз словами, а наименование юридических лиц - без сокращений, с указанием адресов их органов, фамилия имя отчество граждан, их места жительства должны быть написаны полностью. Договор об ипотеке составляется не менее чем в двух экземплярах, один из которых остается в делах нотариальной конторы.
Нотариус придает юридическую силу данному договору путем совершения удостоверительной надписи на документе, содержание и форма которой утверждается Министерством Юстиции. Удостоверительная надпись содержит сведения о дате и месте совершения нотариального действия, характере действия, фамилию и инициалы нотариуса, регистрационный номер, отметку о взыскании пошлины, подпись нотариуса.
При удостоверении договора ипотеки какие-либо сделки в отношении заложенного имущества, в частности купли - продажа, не допускаются. Поэтому о заложенном имуществе в нотариальной конторе и других соответствующих органах (БТИ) делается отметка о запрещении отчуждения указанной недвижимости в связи с заключением договора залога на весь период до момента расчета кредитора с залогодателем. Наложение запрещения производится путем надписи об этом по установленной форме на договоре о залоге. О наложении запрещения по договору о залоге нотариальная контора сообщает БТИ, осуществляющему регистрацию строения.
Наложение запрещения отчуждения регистрируется в реестре запрещений, а также в алфавитной книге учета запрещений и ареста.
Помимо регистрации договора ипотеки в этих реестрах, данный договор регистрируется, как и все нотариальные действия, в реестре по форме №1, в который заносятся следующие факты:
- порядковый номер нотариального действия;
- дата совершения нотариального действия;
- наименование лиц, для которых совершено нотариальное действие, место их жительства:
- документы, удостоверяющие их личность;
- сумма, взысканной государственной пошлины;
- расписка в получении нотариально оформленного документа.
За удостоверение договора ипотеки нотариус взимает государственную пошлину, которая определяется в соответствии с законом РФ "О государственной пошлине" 1991 года и равняется 1,5% от суммы .залога плюс дополнительно 1% от стоимости закладываемого имущества, если проект договора залога составляет нотариус.
Регистрация ипотеки.
Договор ипотеки вступает в силу после его государственной регистрации. Это положение закрепляется в ряде нормативных актов - в ГК РФ, законе РФ "О залоге", в Основных положениях о залоге недвижимого имущества - ипотеке. Но ни один из этих актов не установил единого порядка регистрации объектов недвижимости, вернее в Основных положениях эта попытка была сделана, но они так и не вступили в силу. А залог недвижимости не может нормально существовать и развиваться пока не налажена регистрация недвижимого имущества и сделок с ним. Так на практике суды постоянно сталкиваются с ситуацией, когда одно и тоже имущество закладывается 3, 4, 5 раз в разные банки, под него получаются ссуды, и никто из банков не знает о том ,что он является 3-м, 4-м, или 5-м залогодержателем. И пока такое положение сохраняется, всегда отношение к залогу недвижимости будет очень настороженное.
ГК РФ предусматривает, что регистрация будет производиться органами юстиции в едином государственном реестре. Но так как опыт становления систем регистрации в других странах свидетельствует, что формирование соответствующего реестра представляет собой сложный и длительный процесс, законодатель счел необходимым в статье 7 Федерального закона "О введение в действие части 1 ГК РФ" подчеркнуть необходимость сохранения действующего порядка регистрации недвижимого имущества и сделок с ним впредь до вступления в силу специального закона.
Так как все объекты недвижимого имущества прочно связаны с землей, то вполне естественно, что для достижения целей, для которых вводится регистрация ипотеки, необходима единая система учета прав на земельные участки. В числе нормативных актов, посвященных этой проблеме, следует отметить Указ Президента РФ от II декабря 1993г. №2130. В нем, в частности, предусматривается необходимость единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась данным указом на Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Кроме того, Роскомзему и Госкомимуществу РФ совместно с Государственно-правовым управлением Президента РФ предписывалось в месячный срок представить проект положения о поземельной книге и порядке ее ведения. А также проект Указа Президента РФ о Комиссии при Президенте РФ по вопросам недвижимости и предложения по созданию единой системы регистрации недвижимости.
Только в августе 1994г. в соответствии с Указом Президента РФ от II декабря 1993г. и постановлением Правительства РФ от 25 августа 1992г. "О совершенствовании ведения государственного земельного кадастра в РФ" Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству подготовил и направил для использования в практической работе на местах следующие документы: Методические указания о государственной регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость; Методические указания о регистраторе прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость;
Структуру и содержание поземельной книги для регистрации прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, письмо Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству от 31 августа 1994г.№ 2-14/1316).
В соответствии с этими документами все права на недвижимость подлежали обязательной государственной регистрации в поземельной книге. Поземельная книга определялась в Методических указаниях о регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость как "главный (основной) районный(городской) документ системы регистрации прав на недвижимое имущество, в котором содержаться сведения юридического характера, касающиеся прав на недвижимое имущество". В соответствии со ст. 12 поземельная книга должна содержать все необходимые сведения для однозначного определения прав на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости и должна являться единственным источником информации, который служит основой для определения существующих прав на недвижимое имущество для граждан, юридических лиц, судебных органов и органов управления. Особо подчеркивалось, что правила ведения поземельной книги являются едиными для всей России.
Регистрация прав на недвижимость должна осуществляться в районном Отделе по регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости. Отдел, согласно указаниям, должен возглавлять регистратор прав на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, который по должности является первым заместителем председателя районного комитета по земельным ресурсам и землеустройству.
Статья 28 указанного документа специально посвящалась регистрации залога. В соответствии с этим регистрация залога должна осуществляться на основании документов, содержащих информацию о сроках и условиях залога, а также о недвижимости, являющейся предметом ипотеки(включая чертеж сдаваемой части участка или объекта недвижимости).
Однако в самом тексте документа отмечалось, что указанные документы действуют как временные до принятия Земельного кодекса, ГК РФ и Закона РФ "О регистрации прав собственности на недвижимость". Тем самым пробел в праве в сфере регистрации прав на недвижимость пока не ликвидирован и не может быть ликвидирован по крайней мере до принятия специальных законов, в том числе и предусмотренных частью 1 ГК РФ, после принятия которого Комитет РФ по земельным ресурсам и землеустройству в письме от 6 января 1995г.№ 2-21/27 сообщил, что до введения в действие Закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним, установленный перечисленными выше правилами. В связи с принятием 28 февраля 1996 г. Указа Президента РФ "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" Правительство РФ приняло постановление от 15 апреля 199бг.№475 "Об утверждении положения о структуре и порядке учета кадастровых номеров объектов недвижимости и порядка заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В соответствии с этим постановлением определяется порядок присвоения кадастрового номера объектам недвижимости, что является необходимым условием осуществления государственной регистрации прав на недвижимость и позволяет однозначно определить объект недвижимости. Кадастровый номер имеет иерархическую структуру - от номера субъекта РФ до номера конкретного объекта недвижимости. В целях систематизации процесса присвоения кадастровых номеров их учет ведется в специальном журнале, в котором указывается кадастровый номер объекта, его местоположение и наименование правообладателя. Кадастровый номер объекта недвижимости остается неизменным в течение всего времени существования объекта недвижимости. Кроме того, данным постановлением устанавливается порядок заполнения форм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Формы заполняются органами, осуществляющими регистрацию и оформление документов о правах на соответствующие объекты недвижимости и являются источником юридически значимой информации для определения прав на недвижимое имущество. Формы организуются в виде картотеки или книги, разделенной на блоки, содержащие сведения о регистрации прав на объекты недвижимости в пределах одного земельного участка.
Таким образом, все перечисленные нормативные акты не восполняют пробел в действующем российском законодательстве, связанный с ипотекой и ее регистрацией, хотя и затрагивают многие ее проблемы.
В настоящее время регистрация ипотеки в РФ производиться следующими органами: по земельным участкам территориальными органами Комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам - Бюро технической инвентаризации района(города, района в городе), по предприятию - органом, осуществляющим регистрацию этого предприятия; по другому недвижимому имуществу - органом, проводящим регистрацию этого имущества.
При ипотеке земельного участка вместе с находящимися на нем зданиями и сооружениями государственная регистрация ипотеки производится органом, осуществляющим регистрацию ипотеки земельного участка, который обязан передать сведения о регистрации ипотеки, органу проводящему регистрацию соответствующих зданий и сооружений.
На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, договор ипотеки, документы, названные в договоре в качестве приложения к нему, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию. Кроме того, когда объектом залога выступает государственное предприятие необходимо согласие соответствующего Государственного комитета по управлению имуществом.
Регистрационная запись включает сведения о залогодателе, информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.
В случае необоснованного отказа в регистрации ипотеки заинтересованное лицо вправе обжаловать незаконное действие в суд по месту нахождения органа, осуществляющего регистрацию.
Орган, осуществляющий регистрацию ипотеки, обязан предоставлять информацию заинтересованным лицам о произведенном действии. Данная информация предоставляется в соответствии с Указом Президента РФ "Об утверждении Порядка предоставления информации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 27 августа 1996г.№ 1270. В соответствии с этим Указом информация о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предоставляется в соответствии с законодательством РФ заинтересованным в ее получении пользователям - гражданам, юридическим лицам, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Предоставление информации о регистрации осуществляется на основании письменного запроса, в котором указываются наименование объекта недвижимости, его местоположение, наименование заявителя. Информация предоставляется любым заинтересованным субъектам за плату, а правоохранительным, судебным и налоговым органам бесплатно.
Орган, осуществляющий регистрацию залога недвижимости, обязан выдавать залогодержателю и залогодателю свидетельства о регистрации, а также выписки из реестра по запросу залогодержателя, залогодателя и других заинтересованных лиц. За выполнение этих действий взимается государственная пошлина в следующих размерах:
- гражданам - двукратный размер минимального размера оплаты труда за каждое действие;
- юридическим лицам - пятикратного размера минимального размера оплаты труда за каждое действие;
- за предоставление выписки из реестра государственной регистрации договора об ипотеке - 50 % от минимального размера оплаты труда.
Государственная пошлина уплачивается в рублях в банки(их филиалы), а также путем перечисления сумм государственной пошлины со счета плательщика через банки на счет местного бюджета. Государственная пошлина уплачивается плательщиком до предоставления соответствующих документов на регистрацию. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины предоставляется плательщиком в орган, осуществляющий регистрацию.
Такой порядок регистрации предусматривается нормативными актами Российской Федерации, однако многие субъекты РФ принимают и вводят в действие свои правила регистрации договоров о залоге. Так, Московским правительством было принято постановление от 20 сентября 1994г. №788 "О введении на территории Москвы единой системы регистрации залога и единого реестра договоров залога", направленное на усиление контроля над кредитными операциями предприятиями всех организационно-правовых форм.
В данном постановлении речь идет о своеобразной "двойной" регистрации залога имущества, подлежащего государственной регистрации. В первую очередь в соответствии с Законом о залоге государственная регистрация залога соответствующего имущества возложена на органы, которые осуществляют регистрацию самого имущества. А затем с целью сведения воедино всей информации о залоге имущества, подлежащего регистрации, данным постановлением введен единый реестр договоров залога, держателем которого является Московская регистрационная палата.
Данным положением подробно урегулирована процедура регистрации залоговой сделки. Вначале в регистрирующий орган представляются соответствующие документы(заявление, договор ипотеки, документы, прилагаемые к нему), при получении которых этот орган формулирует регистрационную запись, присваивает заявлению и комплекту документов учетный номер, оформляет бланк свидетельства о регистрации залога и направляет документы вместе с бланком свидетельства о регистрации держателю Единого залогового реестра. Держатель залогового реестра присваивает свидетельству о регистрации залога номер(код) Единого залогового реестра и оформляет его за подписью и печатью держателя Единого залогового реестра, формирует из поступивших документов архивное дело, вносит в Единый залоговый реестр под вышеуказанным номером(кодом) соответствующую запись и передает регистрирующим органам в срок непозднее двух рабочих дней с момента поступления документов держателю Единого залогового реестра окончательно оформленное свидетельство о регистрации залога, передает сведения о регистрации залога недвижимости в Москомзем, а также в иные органы по месту расположения территориально обособленных подразделений предприятия, организации.
Наконец, регистрирующий орган по получении от держателя Единого залогового реестра свидетельства о регистрации ипотеки наносит номер Единого залогового реестра на договор ипотеки, вносит соответствующую обязательную регистрационную запись в ведомственный реестр, формирует из поступивших документов архивное дело, выдает договор об ипотеки, оформленное свидетельство о регистрации залога залогодержателю, его копию - залогодателю.
Таким образом, в Москве появилась двухуровневая структура регистрации залога, состоящая из собственно регистрирующих органов и держателя Единого залогового реестра, что является изобретением правительства Москвы. Если исходить из буквального положения Закона о залоге, касающегося регистрации залога, то Единый залоговый реестр становится излишним. Если же при этом еще обратиться к ст.2 Закона о залоге, в которой сказано, что отношения залога, не урегулированные Законом о залоге, регулируются иными актами законодательства РФ, то соответствующее положение может рассматриваться в качестве выходящего за пределы компетенции правительства Москвы.
Помимо этого акта правовое регулирование регистрации договоров ипотеки на уровне г. Москвы осуществляется с помощью следующих нормативных актов:
Положением о Московском земельном комитете, утвержденное распоряжением мэра Москвы от 21 июля 1993г., согласно которому Москомзем обеспечивает и ведет регистрацию всех, заключаемых на территории г. Москвы залоговых операций на земельные участки;
Постановление правительства Москвы от 27 апреля 1993г.№415 "О государственной регистрации залога жилых помещений, принадлежащих гражданам или юридическим лицам на праве собственности", согласно которому Департаменту муниципального жилья вменено в обязанность проводить госрегистрацию залога жилых помещений и выдавать свидетельство о регистрации, форма которого утверждена в приложении к данному постановлению:
Приказ Москомимущества №10-п от 5апреля 1996года "О регистрации сделок о залоге недвижимого имущества", согласно которому регистрация этих сделок временно возлагается на Управление реестра собственности.
В противовес нормативным актам города Москвы в Тверской области была сделана попытка создать систему регистрации залога, предусматривавшую единого держателя реестра залогов и единую регистрирующую организацию - областной комитет по управлению имуществом.
В Санкт-Петербурге государственная регистрация осуществляется комитетом по земельным ресурсам и землеустройству исключительно после государственного учета объекта недвижимости или одновременно с ним в соответствии с Инструкцией о порядке прохождения документов при регистрации договоров залога, утвержденная приказом комитета по земельным ресурсам и землеустройству от 30 мая 1996г.
Проведенный анализ дает основания для вывода о том, что порядок государственной регистрации залога объектов недвижимого имущества в том виде, как он закреплен в действующем законодательстве, еще не вполне соответствует реальным условиям хозяйствования при рыночных отношениях. Поэтому проблемы совершенствования этого порядка, повышения его эффективности продолжают оставаться весьма актуальными.
Наиболее актуальной проблемой является большое количество регистрирующих органов, их несовпадение между собой в различных субъектах РФ, что далеко не способствует защите прав залогодателя и залогодержателя. Поэтому целесообразно в законодательном порядке закрепить единый орган, осуществляющий регистрацию ипотеки - в этом качестве могут выступать органы юстиции. Однако и эта позиция вызывает возражения. И, прежде всего, это связано с тем, что органы юстиции на местах имеются только на областном уровне, а в республике местные органы юстиции вовсе отсутствуют. К тому же фактическая реализация этой идеи представляется трудно выполнимой в связи с сложностями, возникающими при регистрации сделок с земельными участками. Сейчас эту работу ведут местные земельные органы. Имеет ли смысл эту, требующую особой квалификации функцию возлагать на вновь создаваемые особые органы регистрации. Мое мнение, что это наиболее подходящий путь, так как существование единого органа регистрации на всей территории РФ позволит устранить те препятствия, которые тормозят развитие ипотечных отношений в РФ. Ведь наличие единого органа регистрации, а не сети разрозненных органов - гарантия и защита прав залогодателя и залогодержателя, так как информация о всех объектах недвижимости будет сосредоточена в одном источнике.
В целях совершенствования системы регистрации ипотеки целесообразно также:
1) установить единый российский реестр регистрации залогов недвижимости;
2) унифицировать правила государственной регистрации ипотеки и ввести единые образцы закладных и свидетельств о регистрации (возможен переход от свидетельств о регистрации к отметкам о государственной регистрации залога на закладных);
3) ввести уведомительную систему регистрации ипотеки - при ее функционировании регистрирующий орган лишь ставится в известность о залоге недвижимости в установленной форме с приложением экземпляра закладной);
4) уменьшить размер государственной пошлины за регистрацию договоров об ипотеке и ввести регрессивную шкалу исчисления государственной пошлины в зависимости от цены договоров о залоге недвижимости.
Все эти рекомендации, которые должны привести к более быстрой реализации права на государственную регистрацию, к исключению необоснованных в ней отказов, должны обеспечиваться и устанавливаться специальным законом. В основу этого закона должны быть положены принципы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Представляется целесообразным ограничиться рассмотрением лишь 6 принципов.
Центральное место среди них занимает принцип специальности, основное содержание которого заключается в необходимости обеспечить укрепление прав относительно строго определенного недвижимого имущества путем занесения его в поземельную книгу. Немаловажное место занимают принципы обязательности и гласности, которые обозначают обязательное занесение всех прав на недвижимое имущество в поземельную книгу и доступность этой книги всем лицам, имеющим интерес ознакомиться с ее содержанием. Принципы достоверности и бесповоротности означают, что, во-первых, данные поземельной книги должны соответствовать реальному правовому положению недвижимого имущества, и, во-вторых, внесенные в поземельную книгу данные предполагаются заведомо правильными. Последним принципом регистрации недвижимости выступает принцип старшинства, согласно которому внесенные в поземельную книгу права должны осуществляться в порядке времени их занесения, если иное не установлено законом. Как справедливо отмечал американский профессор Вильям Батлер, регистрация ипотеки на Западе вводилась преимущественно для того, чтобы точно определить приоритет между кредиторами. Если этого не происходит, то инвесторы не могут узнать, пользуются ли другие кредиторы приоритетом перед ними. Поэтому этот принцип является наиболее важным для регистрации ипотеки.
Все эти принципы нашли свое выражение в Федеральном Законе РФ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", принятого Государственной Думой 19 июля 1996г. Данный закон не подписан Президентом РФ и в настоящее время согласительная комиссия работает над уточнением отдельных его положений.
Закон от19 апреля 1996г. определяет порядок регистрации всех объектов недвижимости и сделок с ним, за исключением таких объектов недвижимого имущества как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. В соответствии с этим законом государственная регистрация проводится на всей территории РФ по установленной системе записей каждого объекта недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрация осуществляется учреждениями юстиции по месту нахождения объекта недвижимости в пределах района( города). Закон также определяет форму удостоверения государственной регистрации в виде совершения на договоре специальной надписи. Важно, что устанавливаются требования к регистрации отдельных договоров, в том числе и договора ипотеки. Регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество. К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами. В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством РФ и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Таким образом. Федеральный Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отразил в себе все те положения, которые необходимы для нормального функционирования системы регистрации в России и соответственно для развития ипотечного кредитования.
Подводя итог рассматриваемой в данной главе проблеме оформления договора ипотеки, необходимо отметить, что две основные стадии этого процесса - нотариальное удостоверение и регистрация -лаконично дополняют друг друга. Ведь регистрация ипотеки дабы считаться законной, то есть публично гарантировать надежность юридической процедуры, должна основываться на нескольких существенных и обязательных элементах:
1)Формальные требования: аутентичность документов, а именно договора ипотеки, в том смысле, что они не должны оставлять сомнений относительно подлинности подписей договаривающихся сторон, дееспособности сторон, соответствия договора предписаниям закона;
2)существенный элемент - отчуждающий субъект действительно обладает правом собственности и его осуществлению не препятствуют положения закона или иные обязательства.
Контроль за наличием всех указанных элементов должен осуществляться заслуживающим доверия лицом, не связанным с договаривающимися сторонами, а именно нотариусом. Следовательно, нотариальное удостоверение договора ипотеки занимает доминирующее положение в оформлении этого договора, тогда как регистрация придает ему полную силу юридического документа, уделяя большее значение формальной стороне этого вопроса.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 172.