Главная особенность правового режима недвижимости - особый порядок возникновения, изменения и прекращения права собственности и других прав на эти объекты, специальные требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом[54].

Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. вступил в силу с 31 января 1998 г. Он не имеет обратной силы и применяется к правоотношениям, которые возникают только с введением его в действие. Поэтому права на недвижимое имущество, возникшие до вступления в силу данного Закона, признаются действительными и не требуют дополнительной государственной регистрации. Но по желанию обладателя этих прав государственная регистрация может быть произведена.

Во исполнение ст.9 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав" во всех субъектах Российской Федерации созданы учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - учреждения юстиции). К их компетенции относятся признание и подтверждение от имени государства бесспорного права на недвижимое имущество.

Создание учреждения юстиции, как свидетельствует практика, положительно влияет на укрепление взаимодействия всех структур, участвующих в обороте недвижимости, способствует повышению доходов местных бюджетов, объективно влечет за собой реальное снижение криминализации на рынке недвижимости. Созданная система позволила сделать рынок недвижимости в России более "прозрачным" и привлекательным для инвесторов[55].

Согласно Закону о регистрации учреждение юстиции по регистрации прав - государственный орган, наделенный властными полномочиями по проверке действительности и юридической силы документов, поданных на регистрацию прав или сделок с недвижимостью, соответствия их формы и содержания действующему законодательству Российской Федерации.

Учреждению юстиции предоставлено право принимать участие в правовом регулировании отношений, предметом которых выступает недвижимое имущество, не на уровне общих норм, а на уровне конкретных правоотношений определенных субъектов по поводу индивидуализированного объекта недвижимости. В этом случае государственная регистрация приобретает также значение правоприменительной деятельности учреждений юстиции по изданию индивидуальных правовых актов, влекущих возникновение, изменение или прекращение правоотношений, предметом которых выступает недвижимость[56].

Предприниматель Подпорин Ю.В. обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к Администрации г. Самары о признании права собственности на здание магазина общей площадью 27,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский филиал, 12 микрорайон, (литера 1).

Заявитель приводит следующие аргументы.

Предпринимателем произведено строительство здания магазина на земельном участке, предоставленном ему в аренду на основании Постановления Главы г. Самары, однако заявитель лишен возможности регистрации права собственности на вновь созданный объект вследствие отсутствия Постановления Администрации г. Самары об утверждении акта приемки в эксплуатацию мини-магазина.

На основании Постановления Главы г. Самары от 18.04.97 № 552 Предпринимателю Подпорину Ю.В. для строительства мини-магазина типа металлопластик предоставлен в аренду земельный участок, о чем заключен договор аренды от 10.05.2000 № 00568/3.

Впоследствии Предпринимателем изготовлено архитектурно-планировочное здание № 162/07, которое утверждено Управлением главного архитектора города, получены положительные заключения санитарно-эпидемиологической службы от 10.04.2003 и ГУВД Самарской области (пожарная часть) от 26.05.2005, а также изготовлен технический паспорт по состоянию на 07.08.2003.

Требования о признании права собственности относятся к вещно-правовому способу защиты и могут быть предъявлены лицом в случае оспаривания данного права.

Из анализа материалов дела следует, что Администрация г. Самары не претендует и не оспаривает права на спорный объект, возведенный Предпринимателем.

В отзыве на иск Администрацией г. Самары указано со ссылкой на ст. ст.131, 218, 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, что для возникновения права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец вправе обратиться в Государственное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области для соответствующей регистрации прав.

В соответствии с п.4.27 Строительных норм и Правил 3.01.04. - 87 "Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения", утвержденных Постановлением Госстроя СССР от 21.04.87 N 8 (в редакции от 18.11.97), акт приемки в эксплуатацию объектов утверждается решением (Приказом, Постановлением) органов, назначивших комиссии.

При отказе в утверждении акта о приемке в эксплуатацию вправе заинтересованное лицо обжаловать данные действия (бездействие) государственных органов в усыновленном законом порядке.

Таким образом, учитывая, что Администрация г. Самары не оспаривает право на возведенную постройку, Предприниматель Подпорин Ю.В. заявил требование о применении мер защиты (признание права собственности), не соответствующее характеру нарушенных прав.

Кроме этого, признание права собственности по решению суда дает возможность истцу зарегистрировать право собственности на объект без обязательной процедуры - приемки объекта в эксплуатацию.

Однако Предприниматель в установленном порядке в регистрирующий орган не обращался[57].

"Государственная регистрация прав на недвижимое имущество является средством введения оборота недвижимости в цивилизованные рамки, осуществляя его на принципах гласности и публичности"[58]. Поэтому ст.131 ГК РФ предусматривает осуществление регистрации в Едином государственном реестре с предоставлением информации о производственной регистрации и зарегистрированных правах любому лицу. При этом орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан по запросу правообладателя предоставить ему информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого имущества, на который он имеет права. Сохраняется и фискальная цель государственной регистрации, которая была основной причиной ее создания за рубежом.

Таким образом, регистрация недвижимости выполняет следующие основные функции: представляет владельцам гарантии их прав на принадлежащее им имущество; дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие его сведения из Единого реестра (гарантии от мошенничества); создает систему контроля за расходами на покупку недвижимости[59].

Классик российской цивилистики Д.И. Мейер писал, что вопрос о признании права со стороны общественной власти стоит в тесной связи с приобретением права. Поскольку каждое юридическое отношение может прийти в соприкосновение с общественной властью, может нуждаться в ее охране, а это возможно только тогда, когда само существование права представляется несомненным[60].

Это последнее условие необходимо для того, чтобы общественная власть могла принять принудительные меры к осуществлению права. Поэтому возникновение права всегда должно быть обозначено "каким-либо резким следом", свидетельствующим о его существовании. И поэтому все законодательства очень дорожат наружным проявлением права, установлением наружного знака, обличающего его существование. Установление такого знака составляет "укрепление права"[61].

То есть право может быть укреплено посредством совершения определенного акта, который служит надлежащим доказательством (знаком) того, что право возникло, изменилось, прекратилось и для участников правоотношения, и для третьих лиц[62].

Принцип признания права собственности или иного права на недвижимое имущество только после государственной регистрации этого права приводится в целом ряде статей ГК. Право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает только с момента такой регистрации (ст.219 ГК), право собственности у приобретателя по договору (п.2 ст.223) и иное право на недвижимость (п.2 ст.8 ГК) возникают с момента регистрации, если иное не установлено законом. Сделки с недвижимым имуществом подлежат регистрации в случаях, предусмотренных Кодексом и Законом о регистрации (п.1 ст.164 ГК) [63].