Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
В цивилистической литературе встречаются такие понятия, как "правовой режим недвижимости",[1] "правовой режим земельных участков",[2] "правовой режим объектов",[3] "правовой режим имущества",[4] "правовой режим вещей",[5] "правовой режим водоемов"[6] и т.д.
Однако само понятие правового режима в гражданском праве не сложилось.
Изучив мнения различных авторов (например, В.Б. Исаков, С.С. Алексеев, Н.И. Матузов, А.В. Малько и др.), по вопросу определения правового режима, мы можем выделить следующие точки зрения.
По мнению В.Б. Исакова: "Правовой режим - это социальный режим некоторого объекта, закрепленный правовыми нормами и обеспеченный совокупностью юридических средств". [7] На наш взгляд, недостатком данного определения является то, что автор определяет правовой режим через социальный режим, который в свою очередь требует уточнения. Тем более что понятие социального режима более широкое, чем понятие правового режима. [8]
Обобщая все приведенные позиции, мы можем констатировать, что авторы демонстрируют самые разнообразные подходы к понятию правового режима. Мы также можем сделать важный для нас вывод о том, что ключевым в понятии правового режима является установление определенных дозволений и запретов в отношении объекта правого воздействия. Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.
Однако только ли дозволения и запреты являются специфической характеристикой правового режима недвижимости. Возвращаясь к точке зрения, высказанной рядом авторов (Е.А. Суханов,[9] М.Н. Марченко[10]), мы можем согласиться, что значительную роль в характеристике правового режим недвижимости оказывают ограничения прав, установленные в отношении данных объектов.
Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами имущества. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.
Под ограничением права понимается то, что субъект не может делать, что он обязан терпеть, причем ограничения могут затрагивать все правомочия, в том числе, и право распоряжения вещью. [11] Ограничение не приводит к установлению нового права на объект. Ограничения права строго предусмотрены федеральным законом. В соответствии с ч.3 ст.55 Конституции РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов граждан и других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.
Ограничения не устанавливают права на чужое действие, субъект обязывается к лишь к воздержанию от совершения каких-либо действий. Так, если это ограничения в отношении жилого помещения (п.1 ст.288 ГК РФ), то это касается воздержания от действий, имеющих цель изменить назначение данного объекта. Анализ ряда других ограничений (п.3 ст. 209 ГК РФ, ч.2 ст.12 Водного кодекса и т.д.) позволяет нам сделать аналогичные выводы.
К признакам, характеризующим ограничения, мы можем отнести, во-первых, цель установления ограничений - интересы государства и общества; во-вторых, наличие в правоотношениях заранее неопределенного, широкого круга лиц, в чью пользу установлены ограничения; в-третьих, отсутствие в ограничении конкретного правомочия у лиц, в чьих интересах устанавливается ограничение.
Законодательство о недвижимости насыщено нормами, об ограничении прав на данные объекты. Это и ограничение не изменения целевого назначения земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ); не причинения ущерба природной среде (п.3 ст. 209 ГК РФ), особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах; особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных; условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков (п.2 ст.56 Земельного кодекса РФ). Статья 26 Водного кодекса РФ устанавливает ограничения для обеспечения рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, как входящих, так и не входящих в лесной фонд, а также земель лесного фонда, не покрытых лесной растительностью. Статья 288 п.1 ограничивает собственника в изменении назначения жилого помещения и т.д. Следовательно, установлена зависимость правового режима от ограничений прав на объект недвижимости, как предмет воздействия правового режима.
Учитывая большое количество ограничений, установленных в отношении прав на объекты недвижимости, необходимо рассматривая специфику правового режима недвижимости, указывать на данные ограничения.
Следовательно, специфика правового режима недвижимости будет заключаться не, сколько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные дозволения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях, складывающихся между субъектами права по поводу объектов недвижимости.
Учитывая все выше изложенное, мы можем сформулировать понятие правового режима недвижимости - это порядок правового регулирования, выраженный в форме установления дозволений, запретов и ограничений, создающих особый объем прав и обязанностей субъектов по отношению к объекту недвижимости.
Большое влияние на характеристику правового режима недвижимости оказывает оборотоспособность объектов гражданских прав.
Недвижимость может относиться к объектам, изъятым из гражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте без ограничений.
Правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.
А.Г. Калпин и А.И. Масляев[12] видят различие правого режима в том, что их обращение связано с выполнением, определенных формальностей, а именно, в совершение сделок с ними и оформление права на них требуют государственной регистрации. В некоторых случаях п.2 ст.131 ГК РФ помимо государственной регистрации, могут осуществляться и специальные регистрации.
Проведя анализ действующего законодательства, позиций ряда цивилистов[13] нами сделаны следующие выводы.
Различие правового режима движимых и недвижимых вещей заключается в следующем:
а) отчуждение и приобретение недвижимых вещей связано с необходимостью государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение (ст.131, п.1 ст.164, п.2 ст.223 ГК РФ. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости (ст.219) либо перехода права собственности на нее к покупателю (ст.551);
б) особый порядок приобретения права собственности на недвижимые бесхозяйные вещи (п.3 ст.225 ГК РФ);
в) особый режим залога - ипотека (п.2 ст.335 ГК РФ); обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК РФ);
г) действуют специальные правила совершения сделок с недвижимостью, предусматривающие зависимость прав на земельный участок от прав на недвижимость (ст.340 ГК РФ).
д) обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;
е) особый порядок распоряжения государственным и муниципальным предприятием принадлежащим им недвижимым имуществом (ст.295 ГК РФ);
ж) наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения;
з) более длительные сроки приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК РФ);
и) споры о праве собственности и иных вещных правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (п.1 ст.30 ГПК РФ).
к) особые требования к форме сделок (составление одного документа, подписанного сторонами (ст. ст.550, 560, 651 ГК РФ и т.д.). Не допускает заключение договора путем обмена письмами, телеграммами и т.д.).
Признаки недвижимости
В гражданском законодательстве подавляющего большинства стран закрепляется деление вещей на движимые и недвижимые. Такое деление исходит из объективных свойств вещей и считается одним из основных.
В связи с развитием рыночных отношений в Российской Федерации роль недвижимости в имущественном положении граждан и юридических лиц значительно выросла.
Деление вещей на движимые и недвижимые было хорошо известно римскому праву. К недвижимым вещам, прежде всего, относилась земля (praedia, fundi) и недра земли, а также, и все созданное трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения). [14] Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу: "сделанное над поверхностью следует за поверхностью" (superticie solo cedit). Воздушное пространство над земельным участком также рассматривалось как часть поверхности. Поэтому не допускалось установления отдельного права собственности на дом и соответственно на земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Как отметил И.А. Покровский, различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение (а именно, разные сроки приобретательной давности и некоторые другие различия), а как содержание права собственности, так и формы вещного оборота определяются в нем для обеих категорий вещей совершенно одинаково. [15]
В России история понятия "недвижимость" берет свое начало в XVIII веке. Термин "недвижимое и движимое имущество" появился в законодательстве Российской империи в январе 1712 г., во времена правления Петра I. Он объединил смысл существовавших тогда понятий, регулировавших правовое положение земельных участков и строений. [16] Этот термин тогда имел значение для ограничения оборота недвижимого имущества и его наследования.
В Указе Петра I под недвижимостью понималось, прежде всего, часть земной поверхности и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не могла быть порвана без нарушения вида и цели вещи.
Законодательство дореволюционной России проводило деление имущества на движимое и недвижимое. Также оно указывало иные признаки недвижимого имущества - такие, как неподвижность, незаменимость, индивидуальную определенность. К недвижимости закон относил часть земной поверхности и все то, что с нею связано так прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи. Строения, хотя они и были прочно укреплены в земле, считались переходящими в разряд движимых вещей, если сделка направлена на приобретение материалов, из которых они состоят, без участка земли, под ним находящегося, например, при продаже на снос или на слом.
В XIX веке в России были широко распространены понятия "имение", "поместье", что определялось как имущество или личная собственность в виде земельного владения помещика, обычно с усадьбой. В тот период (дореволюционный гражданский закон) недвижимым имуществом признавались земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, в том числе пустующие, а также железные дороги.
Специалисты считали, что корабли тоже являются недвижимостью и в доказательство ссылались на статью 119 Устава торгового. [17] Под недвижимостью понимали и водоемы. Сенат относил к этому разряду "сокровенные в недрах земли ископаемые". Неопределенность закона была очевидна.
Г.Ф. Шершеневич, приводя в пример переносные торговые палатки, указывал на то, что далеко не всякое строение является недвижимостью. [18]
Вопрос о прочности связи строения с землей был достаточно сложным. Решение об отнесении строения к недвижимому или движимому имуществу зависело от ряда конкретных обстоятельств. Недвижимостью признавались как строения, возвышающиеся над землей, так и постройки под землей, например, шахты, а также полезные ископаемЕле, металлическая руда, минералы и другие ископаемые, находящиеся в земле. [19]
Признавались недвижимыми так же: деревья, плоды, вообще всякие растения, металлы и др. пока они находились в прочной связи с почвой, обусловленной самой природой этих вещей.
Разработчиками проекта Гражданского уложения в начале XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В статье 32 проекта упоминались земля, строения, сооружения, "неподвижно к земле прикрепленные". [20] Но проект в силу так и не вступил. С 1835 по 1917 гг. действовал Свод законов Российской империи, т. X, который и содержал приведенное легальное определение недвижимости.
Вопросы и споры в цивилистической литературе того времени о признании или непризнании того или иного объекта недвижимостью возникали не случайно. Особая важность таких объектов для общества и государства была отмечена давно, и Свод законов 1835 года уже предусматривал особые правила совершения операций с ними (наследование, дарение, купля-продажа, мена и т.д.).
Но критериев отнесения того или иного имущества к недвижимому он также не содержал, ограничиваясь лишь простым перечислением. Право собственности на землю владелец недвижимости не получал. Фактически собственник земли санкционировал в силу обязательства такое использование земли (территории, земельного участка), как создание и эксплуатация строений. Речь идет о суперфиции или праве достройки, которое существовало в русском праве (пришло из римского права).
В период Союза ССР деление имущества на недвижимое и движимое было исторически связано с поземельным оборотом, ибо, как уже упоминалось, основой недвижимости является земельный участок. Такое деление оказалось ненужным в связи с установлением в первые годы советской власти исключительно государственной собственности на землю и изъятием земли "из частного оборота". Поэтому в советском законодательстве понятие "недвижимость" использовалось лишь первоначально. [21] В примечании к ст.21 Гражданского кодекса РСФСР 1922 г. [22] прямо указывалось, что "с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено".
В Гражданском кодексе РСФСР 1964 года[23] понятия недвижимости не было. Но при отсутствии права собственности на землю, для строений был создан особый правовой режим, близкий к режиму недвижимости, имелись некоторые нормы, позволявшие выделять права собственности граждан на отдельные вещи и на совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (право личной собственность па жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи).
Законодатель был вынужден пользоваться длинной описательной формулой "жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков", вовсе не потому, что не мог быть найден объединяющий термин, критерий, а потому, что только указанные объекты из всех тех, которые охватывались бы этим объединяющим, общим понятием, по советскому законодательству могли находиться у граждан в личной собственности (эта формулировка применялась для обозначения той части недвижимости в жилищной сфере, которая могла находиться в личной собственности граждан).
Здания и сооружения могли находиться в собственности колхозов, иных кооперативных организаций и их объединений, профсоюзных и иных общественных организаций (ГК РСФСР 1964г), а также жилые дома, квартиры.
В современное российское законодательство деление вещей на движимые и недвижимые было возвращено законом "О собственности в РСФСР". [24]
Сначала понятие "недвижимое имущество" было лишь упомянуто применительно к институту приобретательной давности в п.3 ст.7 этого закона. Его формулировка не отличалась должной четкостью. Ч.1 п.4 ст.2 закона содержала перечень объектов права собственности, среди которых назывались предприятия, имущественные комплексы, здания, сооружения, земельные участки. В п.3 ст.7 закона употреблялся термин "недвижимое имущество", хотя определения его данный закон не давал.
В Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик, принятых Верховным Советом СССР 31 мая 1991 г.,[25] содержались нормы, делящие имущество на движимое и недвижимое. Так, в ст.4 было реанимировано вполне классическое деление имущества на движимое и недвижимое, хотя дальше факта этого деления Основы не пошли, ибо в них не предусматривалась какая-либо специфика в правовом режиме недвижимых вещей. Но именно в п.2 ст.4 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., кроме перечисления (земельные участки, здания, сооружения и т.д.) впервые дается "критерий недвижимости": прочная связь с землей и невозможность перемещения имущества без существенного ущерба его назначению. Данное определение недвижимости было воспроизведено в Указе Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России". [26] Следующий шаг в развитии понятия недвижимости был совершен в российском законодательстве в связи с принятием Конституции Российской Федерации 1993 г. После того, как было возрождено право частной собственности на землю, впервые предусмотренное в Законах РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"[27] и "О земельной реформе",[28] ситуация изменилась. Недвижимость возвращалась в гражданский оборот, так как одним из правомочий собственника является распоряжение собственностью.
Согласно нормативным актам, принятым в период рыночных отношений с 1990 - 1996 г. г., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Это наиболее фундаментальный, основательный товар из всех существующих, его нельзя похитить или потерять.
Решающий шаг в утверждении категории недвижимого имущества в российском законодательстве сделал новый Гражданский кодекс Российской Федерации, который не только посвятил специальную статью классификации вещей на недвижимые и движимые (ст.130), но и ввел целый ряд статей и положений, определяющих специальный правовой режим недвижимого имущества.
ГК РФ относит к вещам, недвижимым по их природе, участки недр и обособленные водные объекты, ставя их в один ряд с земельными участками и делая их, по существу, независимыми от последних. В то же время леса, согласно ГК РФ, относятся к недвижимости по принципу их связи с землей наряду со зданиями и сооружениями.
Статья 130 ГК РФ отнесла к недвижимым вещам также "подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты", тем самым, отойдя от традиции русского законодательства, где в принципе движимые вещи к недвижимости не относились. Так, русское дореволюционное законодательство относило "мореходные и речные суда всякого рода" к движимым вещам. В ст.130 ГК РФ перечислены не все виды недвижимых вещей. Специальная ст.132 относит к недвижимому имуществу предприятие как имущественный комплекс. Такого рода недвижимое имущество рассматривается как недвижимость по назначению.
Несмотря на кажущуюся с первого взгляда содержательную полноту приведенного перечня недвижимости ГК РФ, он подвергается неустанной критике специалистов.
Исторический анализ становления и развития института недвижимости показал, что российская правовая история построена на чередовании признания деления вещей на движимые и недвижимые и на отрицании этого факта.
В чем же заключается значение деления вещей на движимое и недвижимое. Мы обращали внимание на это в предыдущем параграфе, указывая, что правовое значение деление вещей на движимые и недвижимые связывается с установлением различного правового режима для них.
Возрождение института недвижимости в российском гражданском праве стимулирует появление исследований, посвященных этому гражданско-правовому явлению. [29]
Будучи фундаментальной гражданско-правовой категорией, понятие недвижимости лежит в основе всей системы права недвижимости, правового регулирования сделок с недвижимым имуществом. Однако законодатель не дает определение недвижимости. В связи с этим согласимся с О.Ю. Скворцовым,[30] что недостатки легального определения недвижимости влекут проблемы в правоприменительной практике и в конечном итоге негативным образом сказываются на гражданском обороте.
Обращаясь к цивилистической литературе, мы констатируем, что, не все авторы выделяют собственное понятие недвижимости, большинство из них ограничиваются толкованием ст.130 ГК РФ, выделяя только критерии отнесения объектов к недвижимому имуществу. Такие, как М.И. Брагинский, О.М. Козырь, О.Н. Садиков и др.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Понятие недвижимости можно встретить в энциклопедиях и словарях. Например, в современной энциклопедии: "недвижимость в гражданском праве земельные и другие естественные угодья, вещные права на землю, а также всякое иное имущество, прикрепленное к земле и прочно связанное с ней (здания, сооружения и т.д.). Противопоставляется движимости". [31]
В толковом словаре живого великорусского языка Владимира Даля, можно встретить следующее определение недвижимости - это, свойство и состояние недвижимого, неподвижность, покой, косность (недвижимое имение). Здесь же в примечании, недвижимость от недвижный (недвижимый) - не движущийся и не двигаемый никем, стоящий в покое, на месте,[32] Необходимо отметить, что понятие недвижимости как правовой категории существенно отличается от экономической трактовки данного понятия.
Чтобы сформулировать понятие недвижимости, нам необходимо провести анализ признаков данного объекта гражданских прав, а также выделить критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости.
М.В. Абрамова[33] выделяет четыре признака присущих недвижимому имуществу:
1. недвижимым имуществом признается вещь, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения;
2. вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств, она должна быть юридически незаменима;
3. этой вещи должны быть присуще такие признаки, как прочность и непотребляемость; эта вещь должна находится в определенной связи с землей. Причем прочность связи с землей считается достаточной, если перемещение объекта без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, а также возможность причинения несоразмерного ущерба при изъятии некоторых объектов недвижимости из привычной среды эксплуатации и использования.
Мы поддерживаем признаки, выделенные авторами, однако необходимо отметить, что признак связи с землей не характеризует все объекты недвижимости, названные законодателем. Во-первых, он не относится к самим земельным участкам, а во-вторых, к в принципе движимым вещам, которые названы непосредственно законом, как недвижимые.
Помимо этого, на наш взгляд, данная характеристика выглядит не полной без указания на то, что режим правового регулирования недвижимости зависит от того является ли объект недвижимости главной вещью или принадлежностью.
Так, например, обособленный водный объект, не имеющий самостоятельного значения всегда является принадлежностью земельного участка, а, следовательно, при совершении, к примеру, сделки купли-продажи всегда следует за земельным участком.
Другое дело, когда речь идет об обсоленном водном объекте, имеющем самостоятельное хозяйственное значение, например, используемый для судоходства. Тогда уже водный объект выступает главной вещью, и уже земельный участок следует его судьбе. В виде передачи права собственности, другого права, либо установления сервитута для прохода, проезда к водному объекту. Помимо этого, существенным является и указание на сложность данной вещи.
1. Недвижимым имуществом признается вещь или имущество, т.е. предмет природы или результат труда, по поводу которого возникают гражданские правоотношения. [34]
Однако на практике не всегда верно проводят разграничение недвижимых объектов в зависимости от того создан ли он трудом человека, или является объектом природы. Например, по делу № 8224/07 Закрытое акционерное общество "Салон недвижимости" обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Оренбурга. Истец просил признать объектом недвижимости одноэтажное деревянное здание и асфальтовое покрытие. Решением от 19.06.98 иск удовлетворен. В протесте заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации предлагается состоявшиеся по делу судебные акты отменить, в иске отказать. Президиум считает, что указанные судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.
Однако асфальт не относится к самостоятельным объектам недвижимости, это принадлежность земельного участка (асфальт - это покрытие), поэтому самостоятельного юридического значения не имеет. Это лишь характеристика, которая позволяет указать на индивидуальные особенности земельного участка. Деревянный домик будет являться недвижимостью, если стоит на фундаменте. Поэтому, дело должно быть разрешено следующим образом: недвижимостью должен признаваться домик, стоящий на фундаменте и земельный участок. [35]
2. Вещь эта должна быть индивидуально-определенной, т.е. необходимо наличие особых, только ей присущих черт, характеристик и качеств.
3. Этой вещи должен быть присущ признак - непотребляемость.
4. Недвижимость может выступать и в качестве главной вещи, и в качестве принадлежности.
5. Это всегда сложная вещь.
Однако на практике не всегда правильно проводят различия между понятиями "сложная вещь" и "имущественный комплекс". Так по делу № 10676/02 ЗАО "Научно-производственное предприятие "Тема" (далее - предприятие) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Москомрегистрации, ООО. "Главный вычислительный центр Интуриста" (далее - центр) о признании недействительным акта государственной регистрации права собственности центра от 20.09.01 № 77 НН 059753 на здание трансформаторной подстанции, расположенное по адресу: Москва, ул. Бутырская, д.67, стр.4. Исковые требования мотивированы тем, что спорное здание вошло в состав объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70, который перешел в собственность истца на основании заключенного им с ОАО "АКБ "Еврофинанс" (далее - банк) договора купли-продажи от 18.02.2000 № 01-01. Решением суда первой инстанции от 27.12.01 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.04: 02 названные судебные акты отменил, дело передал на новое рассмотрение. Решение подлежит отмене, дело - направлению на новое рассмотрение по следующим основаниям.
Этот вывод сделан без учета обстоятельств спора. Проектом строительства Главного вычислительного центра АО "Интурсистема" (правопредшественника ответчика) предусматривалось строительство 6-этажного здания главного вычислительного центра, а также 1-этажных зданий трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Центром зарегистрировано право собственности на здание площадью 7284 кв. метра, расположенное по адресу: Москва, ул. Вятская, д.70 (свидетельство о регистрации от 02.02.95). Из технических паспортов бюро технической инвентаризации следует, что площадь здания дизельной составляет 53,2 кв. метра, трансформаторной подстанции - 60 кв. метров. В сумме площадь трех зданий соответствует площади принятого в эксплуатацию по акту приемки здания.
Арбитражный суд признал ошибочной регистрацию объекта недвижимости как имущественные комплексы. Органами юстиции были зарегистрированы как имущественный комплекс 6-этажное здание главного вычислительного центра, и 1-этажные здания трансформаторной подстанции и дизельной с подземным резервуаром для хранения резервного 3-дневного запаса дизельного топлива, которые предназначены для дополнительного и аварийного обеспечения электроэнергией основного здания. Однако эти два здания не объединены общей целью, следовательно, не могу выступать имущественным комплексом. [36]
Недвижимость представляет собой особый объект права собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от прав владения, пользования и распоряжения другими видами собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью в большей степени, чем пользование движимыми вещами затрагивает интересы других граждан и юридических лиц. Кроме того, недвижимое имущество по сравнению с другими вещами обладает, как правило, более высокой стоимостью. Наконец, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью многих объектов недвижимости законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.
Недвижимость в целом может относится к объектом, изъятым из гражданского оборота, ограниченным в обороте и участвующими в обороте без ограничений.
Некоторые объекты недвижимости могут относится только к объектам, изъятым из оборота. Например, в соответствии с Законом от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 "О недрах"[37] участки недр не могут быть предметом купли-продажи, дарения, наследования, вклада, залога или отчуждаться в иной форме.
Некоторые объекты недвижимости могут находится в трех группах. И как, изъятые из оборота, и как ограниченные в обороте и, как неограниченные в обороте. Это земельные участки. В настоящее время оборот земельных участков регулируется Земельным кодексом РФ от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ. [38]
Установив признаки, правовой режим и оборотоспособность объектов недвижимости необходимо рассмотреть критерии отнесения тех и иных объектов к недвижимому, что позволит нам в итоге сформулировать понятие недвижимого имущества.
1.3 Проблема определения критериев в понятии недвижимости
Вряд ли можно говорить о том, что те критерии, которые заложил Гражданский кодекс РФ в описание недвижимости, в полной мере позволяют сформировать представление о недвижимости как объекте гражданских прав.
При изучении законодательства, сталкиваешься с недостаточно полными и четкими критериями определения недвижимости, с отсутствием для нее общих признаков. Отсюда возникает множество вопросов.
Гражданский кодекс РФ пошел по пути простого перечисления объектов, относящихся к недвижимости. Согласно п.1 ст.130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, здания, сооружения объекты незавершенного строительства.
К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.
Проведя анализ точек зрения авторов, мы в зависимости от числа критериев, выделенных для определения недвижимости, можем разделить их на три группы.
Первая группа авторов ограничивается выделением двух критериев. Так, при отнесении вещей к категории недвижимых А.Г. Калпин и А.И. Масляев[39] использовали два критерия: материальный - степень связи этих вещей с землей, и юридический - отнесение законом тех или иных вещей к разряду недвижимых. Материальный критерий используется для отнесения к недвижимости двух видов вещей.
Первые представляют собой земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. то, что отдельно от земли физически быть не может.
Второй вид объектов - вещи, которые могут быть отдельны от земли физически, но это приведет к несоразмерному ущербу их назначению (это леса, многолетни насаждения, здания, сооружения).
Юридический критерий используется для отнесения к категории недвижимости вещей, которые не имеют связи с землей и могут быть отделены от нее без всякого ущерба для их назначения, но их роль в гражданском обороте столь важна, что законодатель счел необходимым распространить на них правовой режим недвижимого имущества (это воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).
Разделим следующих авторов на группы в зависимости от численности выделенных ими критериев.
Последователями выделения двух критериев являются: Ю. Немец, Т.Е. Абова и А.Ю. Кабалкин, О.Н. Садиков и др.
С точки зрения Ю. Немец,[40] законодатель разделил недвижимые вещи на два вида:
1. недвижимые (земельные участи, участки недр и т.д.)
2. движимые по своей природе, но отнесенные к категории недвижимых.
Автор ограничился всего двумя критериями, что не соответствует толкованию нормы ст.130 ГК РФ.
Авторы комментария к части первой Гражданского кодекса РФ Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. [41] выделяют так же два критерия: первый характеризует вещи, недвижимые по их природе. В свою очередь они подразделяются на:
а) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, т.е. объекты, составляющие единое целое с земельными участками;
б) объекты, прочно связанные с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
И второй - вещи, отнесенные к недвижимым в силу закона. О.Н. Садиков[42] выделяя два критерии, приводит достаточно отдаленный от легального перечень объектов недвижимости. В зависимости от выделяемых критериев к недвижимости он относит:
во-первых, объекты естественного происхождения - участки земли, участки недр;
во-вторых, все то, что прочно связано с землей - здания, сооружения, леса, многолетни насаждения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможны.
Как видно в перечне не присутствуют объекты, движимые по своей природе, но отнесенные законом в силу своей особой значимости к недвижимости.
Следующая группа авторов выделяют три критерия, сюда в частности относятся О.Ю. Скворцов и т.д.
По мнению О.Ю. Скворцова,[43] необходимо выделять три критерия:
1 отнесение к недвижимости земельных участков;
2. отнесение к недвижимости объектов, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;
3. отнесение к недвижимости движимых по природе вещей, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.
Все указанные группы объектов недвижимости не имеют между собой каких-либо общих признаков. Необходимо отметить, что данная позиция поострена в строгом соответствии со ст.130 ГК РФ. Однако в первую группу автор по непонятным причинам не включил недра, и обособленные водные объекты, названные законодателем.
И.В. Козлова, в статье: "Понятие недвижимости и вопросы регистрации прав на недвижимость в законодательстве Российской Федерации",[44] выделяет следующие группы объектов недвижимости.
Первая группа - это земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. Все указанные объекты, по мнению автора, обладают общим свойством - объективной неперемещаемостью.
Возвращаясь к объектам, которые автор включила в первую группу, мы констатируем, что наряду с лесами, многолетними насаждениями, зданиями и сооружениями, обособленными водными объектами, то есть теми объектами, которые при современном развитии уровня техники можно переместить в пространстве, в первую же группу И.В. Козловой отнесены и земельные участки, участки недр, то есть те объекты, которые, действительно, не перемещаемы в пространстве. Следовательно, в этой группе мы можем выделить две подгруппы:
Первая - не перемещаемые объекты недвижимости. И именно к ним вполне закономерно было бы применить термин "объективной" неперемещаемости. Сюда относятся земельные участки и участки недр.
Вторая группа - объекты, которые прочно связаны с землей, но которые при современном развитии уровня техники, в принципе, могут быть перемещены в пространстве.
На наш взгляд, такое деление более соответствует смыслу ст.130 ГК РФ. Хотя необходимо отметить, что в процессе дальнейшего исследования нами будет сделан вывод о необходимости выделения в самостоятельную группу такого объекта, как земельные участки.
Четыре критерия недвижимого имущества выделяют В. Витрянский, В.А. Порошков, М.И. Брагинский и др.
В. Витрянский выделяет следующие критерии. [45] Во-первых, к недвижимым вещам прямо и непосредственно отнесены земельные участки, участки недр и обособленные водные объекты (недвижимое имущество по своим природным свойствам).
Во-вторых, недвижимостью признаются объекты, для которых характерны тесная связь с землей и невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их целевому назначению. К этой категории объектов отнесены: леса, многолетние насаждения, здания и сооружения, а также иные объекты, обладающие соответствующими признаками (недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с земельным участком).
В-третьих, режим недвижимости распространен и на ряд объектов, указанных в ст.130 ГК РФ, которые по своим свойствам относятся к движимым вещам: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты ("недвижимость по закону").
В-четвертых, ст.130 содержит положение о том, что законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. В частности, непосредственно в тексте ГК РФ имеются нормы об отнесении к недвижимому имуществу таких объектов как предприятие, иными федеральными законами к недвижимому имуществу отнесены также жилые помещения.
В.А. Порошков, М.И. Брагинский, М. Орлова в качестве четвертого критерия выделяют необходимость государственной регистрации объектов недвижимости. Рассмотрим представленные авторами критерии.
Первый критерий - прямое перечисление объектов недвижимости в законе. Соответственно, объекты, не перечисленные относятся к движимым, если не отвечают остальным критериям. Думается, такой прием оправдан, т.к позволяет обойтись без лишних перечислений и уточнений, движимых вещей. К недвижимости относятся земельные участки, участки недр, которые по своей природе являются неперемещаемыми, и составляют основу для всего остального недвижимого имущества.
В Гражданском кодексе Российской Федерации земельные участки называются в числе основополагающих объектов недвижимости. Такой вид недвижимости по широко признанной в юридической литературе классификации относится к недвижимости по природе.
Однако, определяющее значение естественных свойств вещей для признания их недвижимыми вовсе не означает, что они становятся таковыми автоматически.
Так, по мнению О.И. Крассова, главным критерием признания недр в качестве недвижимости - факт предоставления их в пользование. Все остальное пространство недр законодательство не признает в качестве недвижимого имущества, за одним исключением. Статья 19 Закона РФ "О недрах", ст.40 и 41 Земельного кодекса РФ предоставляют право на использование подземного пространства, а также определенной части его содержимого лицу, использующему на законных основаниях земельный участок. Закон разрешает использовать в установленном порядке для нужд хозяйства, имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды. Таким образом, недра рассматриваются в качестве недвижимости не только в тех случаях, когда они предоставлены в пользование, но и в тех случаях, когда определенная категория лиц вправе их использовать, реализуя свое право на подземное пространство на основании закона. [46]
Позволим себе не согласиться с представленной позицией. Автор подменяет в своих рассуждениях два юридических понятия. Говоря о "наличие или отсутствие пользования" как о критерии, автор на самом деле ведет речь о признаке вещи. Вещь становится объектом гражданских прав, только тогда, когда она представляет интерес для субъектов гражданского права и становится товаром. Передача недвижимости в пользование характеризует вещь, именно как товар, а не выступает критерием отнесения вещей к недвижимости. [47]
Нет сомнения, что вышеперечисленные объекты являются недвижимыми.
Однако, по мнению О.Ю. Скворцова, анализ законодательных актов об участках недр, водных объектов, земельных участках, не позволяют выделить общих признаков этих объектов, как объектов недвижимости.
Соглашаясь с данной точкой зрения, необходимо отметить, что в данной группе действительно объединены разные по свойствам объекты. Можно было бы попробовать их объединить по свойству неперемещаемости, то водные объекты переместись, возможно. Если объединять по признаку того, что они являются основой для всех остальных объектов недвижимости, то эту функцию выполняют лишь земельные участки. На наш взгляд, земельные участки обладают одним специфическим свойством, которые значительно выделяет их из массы недвижимых вещей - все остальные объекты имеют связь с землей, расположенные на поверхности и под поверхностью земельных участков.
Более того, выделение земельных участков в отдельную группу связано с уникальностью положения, занимаемого этим объектом. Земля имеет фиксированное положение, она не перемещаема в пространстве. Разделение земельных участков с другими объектами недвижимости строится не только на том, что мы имеем дело с определенной степенью зависимости одного объекта от другого, но и на особой роли земельных участков для государства. Совокупность всех земельных участков и России составляют территорию российского государства - один из самых важных атрибутов государственности.
Следует отметить, что современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать здания, сооружения без причинения существенного ущерба их назначению. "При определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована, например, выработка леса на продажу, или продажа здания на строительные материалы; в итоге получается, что данные объекты становятся движимым имуществом". [48] В процессе трансформации они теряют те признаки, по которым их можно отнести к недвижимости.
Показательным примером является перемещение зданий, представляющих архитектурную ценность, на значительные расстояния. Если четко исходить из критерия, предусмотренного законодательством, то, ввиду отсутствия ущерба при их перемещении, подобные объекты к недвижимым имуществам не относятся. [49]
Поэтому данный критерий носит оценочный характер, в силу этого не следует ждать точного и однозначного решения вопроса о прочности связи с землей того или иного объекта. Следовательно, необходимо дополнить указанный критерий признаком, каковым и является несоразмерный ущерб назначению вещи.
Следуя логике нашего рассуждения о том, что, в общем, выделение таких критериев является относительным, что любую недвижимость можно передвинуть и без несоразмерного ущерба хотелось заметить следующее. Ни для кого не секрет, что перемещение различных объектов характеризуется различными затратами труда. Переместить, к примеру, велосипед и стенной шкаф требует различных усилий, не говоря уже о перемещении дома. Вещи, которые легко перемещаемы - это движимые вещи. Вещи, которые достаточно тяжело перемесить или невозможно - недвижимые вещи.
Поэтому вполне уместно выделить такой критерий как "значительная затрата труда и денежных средств". Соответственно, если для перемещения объекта требуются значительные затраты труда и денежных средств мы будем говорить об объекте недвижимости. Если таких затрат не требуется речь идет о движимом объекте.
Обобщая все выше изложенное, формулировка п.1 ст.130 ГК РФ выглядела бы следующим образом: "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, и все то, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно, в том числе участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства..."
Исходя из того, что законодатель, выделяя второй критерий, не перечисляет все объекты недвижимости, отнесенные в силу него к данной группе, следует сделать вывод о том, что список недвижимых вещей может быть дополнен.
Так, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1992 г. №122-ФЗ ст.1 расширяет примерный перечень объектов недвижимости, данный в ГК РФ, добавляя жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы. [50] Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ добавляет дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. [51]
Выделяя третий критерий отнесения имущества к недвижимому, законодатель устанавливает, что к данной группе недвижимого имущества следует отнести вещи, в принципе движимые, но прямо указанные в законе в качестве недвижимости. Особенностью этой группы вещей является их способность к перемещению. То есть в отличие от иных объектов недвижимого имущества, данные вещи не только не имеют прочной связи с землей, но и, напротив, в большей части представляют собой транспортные средства (например, воздушные суда).
Следует отметить, что воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты по своей сути являются движимыми, причем в буквальном смысле этого слова. Предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. И, надо заметить, что эту группу объектов ни что не объединяет с такими объектами, как земельный участок, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения - даже такой признак, как связь с земельными участками, т.е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе, либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.
Надо заметить придание статуса недвижимости в принципе движимым вещам (воздушным и морским суда, судам внутреннего плавания космическим объектам) является новеллой в российском законодательстве.
Ряд авторов полагает, что законодатель выделяет еще один критерий отнесения объектов к недвижимому имуществу и этот критерий есть государственная регистрация недвижимости.
Так М.И. Брагинский отмечает: "Законодатель объединил их (в принципе движимые вещи - прим. автора) с естественно недвижимыми вещами, поскольку и те, и другие подлежат государственной регистрации". [52]
М. Орлова считает, что, так как абз.2 п.1 ст.130 ГК РФ говорит о том, что "к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда", то данное положение позволяет считать государственную регистрацию в качестве факультативного признака недвижимого имущества. [53]
Однако надо заметить, что такой признак выделяется законодателем только к определенному виду имущества, отнесенного законом к недвижимому - воздушным, морским судам и т.д.
Чтобы придать юридический статус объекту вначале необходимо его создать. В результате создания он должен отвечать признакам недвижимого имущества, выделенным законодателем. И только после этого право собственности на данный объект может быть зарегистрировано. Отсутствие регистрации на объект недвижимости не говорит о том, что данный объект перестал быть недвижимостью. Это говорит только о том, что у лица не возникло права собственности (или иного права) на данный объект.
Учитывая все выше изложенное можно сделать вывод, что для определения недвижимости не выделяется такой критерий как регистрация. Он лишь подчеркивает особый характер таких объектов.
Проведя рассмотрение всех выделенных законодателем критериев, можно отметить, что ни один из них не позволяет нам отнести к объектам недвижимого имущества - предприятие. Наиболее близким является третий критерий - прямое указание в законе на движимое имущества, подлежащее государственной регистрации, как на объекты недвижимости. Но здесь же можно сразу возразить.
Во-первых, предприятие это комплекс движимого и недвижимого имущества, включая имущественные права, долги и т.д.
Во-вторых, группа объектов, объединенных законодателем в третью группу, объединяет транспортные средства, и нахождение среди них предприятии было бы весьма странным. Аналогичный аргумент можно высказать и по поводу возможности применения первого критерия. Дело в том, что первая группа объектов представляет собой объекты природы. Предприятие же, как объекта человеческого труда не совсем подходило под эту группу. Мы не будем искать критерия для отнесения предприятия к той лил иной группе недвижимости, так как, забегая в перед скажем, что мы согласны с позицией авторов, что предприятие не может являться объектом права несоответственно, относится к недвижимому имуществу.
Проведя подробный анализ критериев отнесения объектов к недвижимости, мы можем утверждать, что все недвижимые объекты должны обладать следующими свойствами: неподвижности и связью с землей. Соответственно нами выделяется только два критерия отнесения объектов к недвижимости.
Первый - неподвижность объектов в пространстве (в первую очередь сюда относятся сами земельные участки, участки недр.). В эту же группу можно отнести и жилые помещение, на которые мы не можем распространить критерий связи с землей.
Второй - связь с землей. Этот критерий понимается как невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств.
Обобщив признаки недвижимости, выявив критерии отнесения тех или иных объектов к недвижимости, мы можем сформулировать понятие. Недвижимость - это индивидуально-определенная вещь или имущество, обладающее свойством неподвижности или прочности связи с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению, значительной затраты труда и денежных средств невозможно.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 182.