Стоимость любого имущества можно определить двумя тесно связанными между собой способами: во-первых, как некоторое количество какого либо другого имущества (имеется в виду денежный эквивалент), на которое это имущество можно обменять, и, во-вторых, на текущую стоимость до­ходов, которые ожидает получить в будущем владелец имущества.

Важно проводить различия между понятиями стоимость, затраты и цена.

Стоимость - мера того, сколько покупатель (инвестор) будет готов заплатить за оцениваемую собственность. Затраты - мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую будет готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на определенную дату оценки.

Стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенного рынка. Стоимость в применении к имуществу представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена совершившийся факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупку сходных объектов в прошлых сделках. Только сделав анализ, оценщик может утверждать, является ли текущая выплаченная или полученная цена отражением стоимости имущества.[7]

Существуют четыре основных условия, при которых возникает стоимость: спрос, полезность, дефицитность и возможность передачи прав собственности.

1. Спрос - количество товара (услуг) или объектов собственности, которое может быть куплено на рынке за определенный период времени. Увеличение спроса влечет за собой рост цен.

2. Полезность. Полезностью называется способность товаров (услуг) или объектов собственности удовлетворять определенные человеческие потребности. Чем больше потребностей способна удовлетворить данная вещь, тем больше будет спрос на нее. Рост полезности обычно сопровождается :увеличением цены.

3. Дефицитность. Несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока не будет дефицитным.

4. ­Возможность передачи прав собственности. Любая вещь только становится товаром (и, соответственно, приобретает стоимость), когда существует возможность передачи прав собственности на нее.

В силу различных потребностей и выполняемых функций на практике, оценщиком используются следующие основные виды стоимости.

Обоснованная рыночная стоимость - цена, характерная для данного вида имущества на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и сознательно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений в сделке. Эта стоимость используется в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности.[8]

Нормативно рассчитываемая стоимость - стоимость имущественного комплекса, рассчитываемая на основе утвержденных соответствующими органами управления методик и нормативов. При этом применяются единенные шкалы нормативов (ставок, коэффициентов, удельных цен) для рассматриваемых типов имущественных комплексов. Примером нормативно рассчитываемой стоимости является налогооблагаемая стоимость имущества предприятия. Налоговой базой для - исчисления налога на имущество предприятия служит среднегодовая остаточная - стоимость основных средств, нематериальных активов, запасов и затрат. Для расчета налогооблагаемой стоимости берутся отражаемые в активе баланса остатки по соответствующим счетам, имущества предприятия бухгалтерского учета. Другой пример нормативно рассчитываемой стоимости - определение стоимости земельного участка для исчисления земельного налога. Существуют утвержденные ставки налога в тенге с одного квадратного метра и корректирующие, коэффициенты, учитывающие различные характеристики земель или участков.

С точки зрения системы бухгалтерского учета различают стоимость балансовую, подразделяемую на первоначальную, восстановительную и остаточную.

Балансовая стоимость – затраты на строительство или приобретение элемента собственных основных средств предприятия, числящегося на его балансе.[9]

Первоначальная стоимость отражается в учетных документах на момент ввода объекта в эксплуатацию на данном предприятии. Находящийся в эксплуатации объект имущества учитывается по первоначальной стоимости либо до момента, когда он подвергается реконструкции или модернизации, либо до момента официально назначенной переоценки фондов.

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданных основных средств в современных условиях. Оценщиком рассчитывается полная восстановительная стоимость элементов основных фондов методом замещения, то есть по современной рыночной стоимости аналогичных объектов.

Остаточная стоимость. Если из балансовой стоимости вычесть накопленную за период эксплуатации сумму износа, то получим остаточную стоимость. Остаточная. стоимость может иметь рыночный характер, если ее оценку ведут по ценам вторичного рынка.

В зависимости от порядка оценки различают стоимость воспроизводства и стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства - стоимость точной копии оцениваемого объекта имущества, приобретаемого или воспроизводимого в настоящее время по действующим ценам и из тех же или очень похожих материалов.

Стоимость замещения - текущая стоимость производства аналогичного объекта собственности, эквивалентного по полезности оцениваемому объекту.

Различают стоимость имущественного комплекса продолжающего функционировать, и ликвидационную стоимость.

Стоимость имущественного комплекса, продолжающего функционировать – стоимость такого объекта купли-продажи, который после совершения сделки будет по-прежнему функционировать и приносить доход.

Ликвидационная стоимость представляет собой цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок меньше разумно приемлемого для рынка.

В зависимости. от ситуации оценки различают также несколько видов стоимости: инвестиционную, потребительную, страховую, утилизационную.

Инвестиционная стоимость- стоимость имущественного комплекса, если его рассматривать как инвестиционный вклад в реализацию какого-либо инвестиционного проекта.

Потребительная стоимость. Она отражает стоимость, или важность объекта собственности для конкретного владельца, который может и не иметь намерений выставлять его открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности, удобств).

Страховая стоимость - рыночная стоимость объекта, определяемая для целей страхования и отражаемая в страховом договоре.

Утилизационная стоимость -стоимость утилизируемых материаль­ных активов, достигших. Предельного состояния вследствие полного износа или чрезвычайного события потерявших свою первоначальную полезность.

Выбор величины мультипликатора является наиболее сложным и ответственным этапом, требующим особенно тщательного обоснования, зафиксированного впоследствии в отчете об оценке, представляемом заказчику. Поскольку одинаковых компаний не существует, диапазон величины одного и того же вида ценового мультипликатора, рассчитанного по всему списку компаний-аналогов, может быть достаточно широким. Аналитик прежде всего отсекает экстремальные величины мультипликатора и рассчитывает его среднюю и медианную величину по аналогам.[10]

Выбор величины ценового мультипликатора производится на ос­нове анализа фактических средних и медианных значений по каждо­му финансовому коэффициенту, а также позиции оцениваемой ком­пании по элементу сравнения. Методика поиска аналогов сводится к отбору компаний, чьи показатели наиболее близки к оцениваемой по таким критериям, как:

• структура балансового отчета;

• отчеты о финансовых результатах;

• значения финансовых коэффициентов.

Для отбора аналогов можно предложить математическое обоснование: отбираются компании-аналоги, показатели которых не превышают заданного отклонения по всему диапазону значений от показателя оцениваемой компании, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В этом случае перечень сопоставимых компаний уменьшается, однако экономическая логика не всегда совпадает с математическим расчетом и в этом случае всем элементам сравнения придается равное значение.

Затем к оценке привлекаются результаты финансового анализа, сосредоточенные в так называемой «Сводной таблице финансовых коэффициентов» Для выбора величины конкретного вида ценового мультипликатора аналитик использует финансовые коэффициенты, наиболее тесно с ним связанные. На основе сопоставления величин финансового коэффициента определяется положение (ранг) оцениваемой фирмы среди аналогичных компаний. Выбор значения ценового мультипликатора для оцениваемой компании с использованием данных «Сводной таблицы финансовых коэффициентов» производится обычно экспертным путем. Для этих целей можно применять методику графического сравнения значений финансовых коэффициентов оцениваемой компании с адекватными финансовыми показателями компаний-аналогов с целью определения места занимаемого оцениваемой компанией. Анализируются минимальное и мак­симальное значение коэффициента по всему списку аналогов, а также рассчитанное среднее и медианное значение.

Затем оценщик проводит графическое сравнение значений мультипликаторов по аналогам с наиболее близкими значениями рассчитанных минимальных, максимальных и медианных величин финансовых коэффициентов. Обычно выбирается не конкретная величина ценового мультипликатора, а диапазон наиболее объективных значений. Например, если диапазон значений финансовых коэффициентов оцениваемой компании по сравнению с аналогами — ниже среднего, итоговое значение мультипликатора будет определяться в диапазоне: среднее или ниже среднего.

Метод компании-аналога предполагает использование ценовой информации с фондового рынка по открытым акционерным обществам, поэтому выбранную величину ценового мультипликатора рекомендуется скорректировать (уменьшить) в связи с более низким уровнем капитализации оцениваемой компании.

Согласование предварительных результатов рыночной стоимости. Сравнительный подход позволяет использовать аналитику максимальное число всех возможных видов мультипликаторов, следовательно, в процессе расчета будет получено столько же вариантов стоимости. Если аналитик в качестве итоговой величины предложит простую среднюю всех полученных величин рыночной стоимости собственного капитала, то это будет означать, что он одинаково доверяет всем мультипликаторам.[11]

Наиболее объективным приемом определения итоговой величи­ны рыночной стоимости является метод взвешивания. Оценщик в зависимости от конкретных условий, целей и объекта оценки, степе­ни доверия к той или иной информации придает каждому мульти­пликатору и, соответственно, варианту стоимости свой вес. На основе такого взвешивания получается итоговая величина стоимости, которая может быть взята за основу для проведения последующих корректировок.[12]

Внесение итоговых корректировок

Итоговая величина стоимости, полученная в результате применения всей совокупности ценовых мультипликаторов, должна быть откорректирована в соответствии с конкретными условиями оценки бизнеса. Наиболее типичными являются следующие поправки.

Портфельная скидка представляется при наличии не привлека­тельного для покупателя характера диверсификации активов. Аналитик при определении окончательного варианта стоимости должен учесть имеющиеся нефункционирующие активы, например непроизводственного назначения.

Если в процессе финансового анализа выявлена либо недостаточность собственного оборотного капитала, либо экстренная потребность в капитальных вложениях, полученную величину необходимо вычесть.

Возможно применение скидки на низкую ликвидность.

В некоторых случаях вносится поправка в виде премии за предоставляемые инвестору элементы контроля. Данная поправка обеспечивает универсальность метода компании-аналога, так как позволя­ет применять его для оценки контрольной доли собственного капи­тала.

Сравнительный подход, несмотря на достаточную сложность и трудоемкость расчетов и анализа, является неотъемлемым приемом определения обоснованной рыночной стоимости. Результаты, полу­ченные данным способом, имеют наиболее объективную рыночную основу, качество которой зависит от возможности привлечения ши­рокого круга компаний-аналогов. Следовательно, основным факто­ром, сдерживающим применение в российской практике метода компании-аналога и метода сделок, является отсутствие достаточной и достоверной ценовой и финансовой информации по отечествен­ным компаниям-аналогам. Однако появление в последние годы фирм, специализирующихся на сборе и анализе подобной информа­ции, а также различных электронных источников является сущест­венным прорывом в данном направлении. Таким образом, дальней­шее развитие оценочной инфраструктуры будет способствовать рас­ширению сферы использования сравнительного подхода.