Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Наболевших проблем у относительно молодого направления - профессиональной оценочной деятельности - в современных условиях немало. Главным образом все они порождены длительным забвением оценки как таковой. Плановая экономика не могла вместить в себя право частной собственности, что повлекло отсутствие понятия рыночной стоимости в чистом виде. А именно за счет этого понятия и родилась потребность в специалистах умеющих грамотно ее (стоимость) определить.
Институт независимой оценки является необходимым элементом экономики, ориентированной на наиболее полное и качественное удовлетворение человеческих потребностей на основе эффективного использования дефицитных ресурсов.
По мере вступления на путь цивилизованного рынка в Российской Федерации все острее встает проблема грамотного определения стоимости. Прежде всего, это касается предприятий, правильного налогоисчисления, кредитных организаций и многих других.
Бурный расцвет оценка получила в 95-97 годах, когда законодательно была определена возможность привлекать независимых оценщиков к переоценке основных фондов. Практически моментально стали создаваться учебные заведения, отделения при действующих институтах для получения специальности оценщика. За одно-двух недельные курсы и за солидное вознаграждение они гарантировали профессиональный уровень обучения. Но, как известно за счет скорости всегда идет потеря качества. Отсутствие единой методологической базы, каких либо общеобязательных стандартов отнюдь не способствовало развитию упорядоченной системы оценки. Крупные государственные органы, такие, например как Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг, не дожидаясь появления Федерального Закона, регулирующего оценочную деятельность, издают собственные нормативные акты, чтобы хоть как то стандартизировать ведение оценочной деятельности и отчетности. Главным образом это касается защиты интересов вкладчиков. Наиболее полно требования к оценщикам определены в Методических рекомендациях по оценке имущества паевых инвестиционных фондов (утверждены распоряжением ФКЦБ РФ 25 сентября 1996 г. N 6-р). Постановлением Федеральной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку от 30 августа 1995 г. N 7 введен порядок лицензирования деятельности по оценке недвижимого имущества паевых инвестиционных фондов.
Ключевым из факторов отрицательно сказавшихся на профессиональном развитии оценки является малая информированность предприятий и населения о необходимости и случаях, когда грамотная экспертиза стоимости позволяет решить многие насущные проблемы. Например, различного вида споры, купля-продажа, оценка материального ущерба и многое другое. Ограниченность элементарных знаний о принципах оценки у потребителей этого рода услуг влекло безнаказанные нарушения со стороны недобросовестных оценщиков, что, в конечном счете, подрывало доверие к специалистам оценщикам.
Выход «Закона об оценочной деятельности» в Российской Федерации, как указывалось ранее, частично снял проблемы касающиеся ответственности оценщиков. В обязательном порядке предусмотрено страхование ответственности и лицензирование деятельности. Но не определен сам порядок лицензирования. Выработка положения о лицензировании подразумевает разработку единой информационной и методологической базы, позволяющей определить соответствие образовательного уровня эксперта. В этом же контексте необходимо разработать и практически воплотить в жизнь разумную и эффективную систему контроля за качеством оказываемых оценщиками услуг. Здесь представляется необходимым расширение (по региональному уровню) единой общероссийской профессиональной организации «Российское общество оценщиков» с развитой сетью филиалов (представительств) в субъектах Федерации. Одним из ключевых направлений деятельности такой структуры и могло бы служить решение вопросов контроля за качеством осуществляемой оценочной деятельности, а также осуществление мероприятий по повышению эффективности работы независимых оценщиков. Это сложная и кропотливая работа. И пока она не будет решена окончательно, в стране так и будут существовать различные, зачастую противоречащие “школы оценки”.
В настоящее время оценочная деятельность в России находится в стадии становления - вырабатываются механизмы правового регулирования, унифицируются стандарты оценки, решаются другие вопросы, связанные с оценочной деятельностью. Среди них немаловажным является вопрос ответственности оценщиков за результаты их деятельности по оценке, так как риск совершения оценщиком ошибки или упущения при осуществлении своих профессиональных обязанностей является достаточно высоким. А ущерб, нанесенный оценщиком своим клиентам, может исчисляться миллиардами рублей.
При этом оценщик или оценочная фирма, в отличие, например, от банков или страховых компаний, не имеют установленных законодательством специальных резервных фондов и других механизмов, обеспечивающих возможность компенсации нанесенного ущерба.[28]
В случае причинения оценщиком или оценочной фирмой ущерба клиенту в результате ошибок или упущений при проведении оценки клиент имеет право требовать и будет требовать от оценщика возмещения причиненного ущерба. И оценщик обязан возместить причиненный ущерб. Однако, необходимых для этого финансовых средств или имущества он может не иметь. В случае отказа от возмещения ущерба причиненный вред может быть взыскан клиентом через арбитражный суд или суд общей юрисдикции. Что в итоге приводит к убыткам и для клиента и для оценщика, а в ряде случаев и к банкротству. Все это будет подрывать авторитет оценочной деятельности в целом.
Однако, существует и отработан механизм, обеспечивающий защиту имущественных интересов и оценщиков, и их клиентов.
Этим механизмом является страхование профессиональной и гражданской ответственности. И важной частью этого механизма является обязанность носителя той или иной профессии, в данном случае оценщика, или юридического лица (оценочной фирмы) заключить договор страхования гражданской (профессиональной) ответственности.
Действующая норма Закона Российской Федерации «Об оценочной деятельности» (ст. 17) содержит положения о страховании профессиональной (гражданской) ответственности оценщиков и направлена на защиту имущественных интересов потребителей услуг. Это особенно важно, поскольку Закон регулирует новую и сложную сферу деятельности. В этой связи представляется целесообразным конкретно установить в Законе минимальную страховую сумму в размере, например, 1000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда (по аналогии со ст. 158 «Таможенного Кодекса Российской Федерации», где зафиксировано, что «для получения лицензии, дающей право на осуществление деятельности в качестве таможенного брокера, необходимо: ... 2) заключить договор страхования своей деятельности. Страховая сумма не может быть менее 10 000-кратного установленного законом размера минимальной месячной оплаты труда).
Сопоставляя современные подходы к оценке недвижимости в развитых странах с рыночной экономикой, и подходы к оценке недвижимости в России в начале века, можно достаточно обоснованно сделать вывод, что основные принципы оценки за почти восьмидесятилетний период остались неизменными. Совершенствовались же в основном расчетная формализация и математический аппарат оценки, а также законодательно установленные взаимосвязи оценки с другими экономическими дисциплинами — бухгалтерским учетом, аудитом, финансовым менеджментом, инвестиционным проектированием и т. д. При этом практически в каждой стране оценка недвижимости развивалась в соответствии со сложившимися естественноисторическими традициями.
Именно поэтому дальнейшие перспективы развития оценки недвижимости в России связано не с копированием зарубежных моделей, а с возрождением и продолжением на современной научно-методической базе традиций русской оценочной статистики. Только опираясь на отечественные особенности ценообразования в строительстве и методологию технической диагностики, учитывая фактическое состояние рынка недвижимости и сложившиеся традиции строительного производства, одновременно используя при этом современные методические разработки и международные стандарты оценки, можно говорить об адекватном отражении результатами оценки текущей экономической ситуации в России. При этом успех дальнейшего совершенствования оценки недвижимости, как самостоятельной прикладной экономической дисциплины, невозможен без постоянного научно-методического сопровождения и исследований.
Еще одним важным моментом, является вопрос интеграции оценки недвижимости, как и всей экономики России, в мировую систему рыночных отношений. Другими словами, российская система оценки недвижимости должна давать результаты, понятные в плане методологии и терминологии потенциальным зарубежным инвесторам. И наоборот, оценки, выполненные зарубежными оценщиками, должны адекватно восприниматься в России.
Заключение
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения им и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с имуществом требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость имущества не задается директивно, а зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни обществ в целом. Поэтому постоянно возникает необходимость в определении стоимости объектов собственности.
Нормативная база, регулирующая профессиональную деятельность по оценке собственности в Российской Федерации лишь начала складываться. Первым этапом ее формирования стал Закон РФ «Об оценочной деятельности». Однако, механизм действия данного закона требует решения целого ряда проблем, которые в настоящее время тормозят его функционирование.
Представляется необходимой, прежде всего, разработка и введение в действие пакета подзаконных актов, регламентирующих следующие области деятельности субъектов оценочной деятельности:
Во-первых, требует скорейшего разрешения на законодательном уровне вопрос о порядке лицензирования деятельности оценщиков. В настоящее время нет общего мнения о том, какой орган и по каким направлениям оценочной деятельности должен выдавать соответствующие лицензии. Возможно, здесь будет предусмотрен такой порядок, когда в зависимости от объекта лицензирования определенные структуры (Центральный Банк РФ, Мингосимущества РФ, Федеральная комиссия по ценным бумагам РФ и др.) получат право выдавать лицензии на конкретную, узконаправленную область оценки (оценка в сфере банковской деятельности, оценка инвестиционных проектов, оценка имущественных комплексов и т.п.). Целесообразнее предусмотреть создание единого органа лицензирования деятельности оценщиков, устроенного по региональному принципу, который учитывал бы наличие определенной специфики оценки в каждом из регионов.
Во вторых, важным для дальнейшего расширения сферы деятельности профессиональных оценщиков является отработка механизма оценки государственного и муниципального имущества. Законом (ст.8) предусмотрен перечень обстоятельств, при которых проведение оценки таких объектов является обязательным. Но, как показывает практика, действие указанной нормы ограничивается лишь проведением тендера на право оценки объектов собственности, принадлежащих российским акционерным обществам (Газпром, ЕЭС), не более. Очевидно, что наиболее грамотным в этом случае будет создание такого механизма, когда Министерство государственного имущества РФ возьмет под свой контроль вопросы оценки объектов государственного и муниципального имущества. Через структуры указанного органа любые действия в отношении указанного имущества, подпадающие под обязательное лицензирование, должны будут передаваться для исполнения независимым оценщикам на конкурсной или подобной основе.
В-третьих, в целях единообразного применения профессиональными участниками рынка оценочной деятельности норм и правил оценки следует ввести единые стандарты, применяемые на всей территории России с учетом строго фиксированных показателей. Преодолеть существующий разброд в методологии оценки поможет и создание специализированных образовательных учреждений, занимающихся подготовкой и переподготовкой специалистов по оценке собственности. В решении этих задач наиболее эффективным, координирующим органом может послужить созданная в 1996 году общественная организация «Российское общество оценщиков».
И, наконец, еще одним из немаловажных факторов развития оценочной деятельности будет решение на законодательном уровне вопросов, связанных с участием оценщиков в качестве экспертов в работе судебных органов. В настоящее время ситуация складывается таким образом, что сторона судебного процесса вправе самостоятельно производить расчет, например, причиненного имуществу ущерба, и доказывать его правомерность не прибегая к мнению экспертов в этой области. Представляется, что суды должны в таких случаях, принимать в качестве доказательства лишь те расчеты, которые основаны на соответствующих нормах и правилах оценки, а также совершены непосредственно или с участием специалистов-оценщиков, которые, при необходимости смогут дать определенные разъяснения и толкования в процессе судебного разбирательства.
Практика оценочной деятельности ставит перед законодателями немало вопросов, требующих детального регламентирования и в немалой степени от того, каким оперативным будет отклик на эти запросы зависит будущее не только самой оценки собственности, но и имущественных отношений в целом.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Нормативные акты
1. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть первая//СЗ РФ.-1994.- N 32. ст. 3301.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации. Часть вторая//СЗ РФ.-1996.- N 5. ст. 410.
3. Федеральный закон от 25 мая 1992г. О залоге//Ведомости СНД и ВС РФ, 1992, N 23, ст. 1239.
4. Федеральный закон от 8 декабря 1995г. О сельскохозяйственной кооперации//СЗ РФ, 1995, N 50, ст. 4870.
5. Федеральный закон от 26 декабря 1995г. Об акционерных обществах//СЗ РФ, 1996, N 1, ст.1.
6. Федеральный закон от 8 мая 1996г. О производственных кооперативах//СЗ РФ, 1996, №20, ст. 2321.
7. Федеральный закон от 8 января 1998г. О несостоятельности (банкротстве)//СЗ РФ, 1998, №2, ст.222.
8. Федеральный закон от 14 февраля 1998г. Об обществах с ограниченной ответственностью//СЗ РФ, 1998, №7, ст.785.
9. Федеральный закон от 15 апреля 1998г. О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан//СЗ РФ, 1998, №16, ст.1801.
10. Федеральный закон от 29 июля 1998г. Об оценочной деятельности в Российской Федерации//СЗ РФ, 1998, №31, ст.3813.
11. Федеральный закон от 25 февраля 1999г. О несостоятельности (банкротстве) кредитных организаций// СЗ РФ, 1999, №9, ст.1097.
12. Положение Банка России от 1 июня 1998г. О методике расчета собственных средств (капитала) кредитных организаций//Вестник банка России, 1998, №38.
2. Специальная литература
1. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций: Пер. с англ. перераб. и дополн//М.: Изд-во Интер-экс-перт, ИНФРА-М, 1995г.
2. Бойко М. Д. Диагностика повреждений и методы восстановления эксплуатационных качеств зданий//Л.: Стройиздат, 1975 г.
3. Бойко М. Д. Техническое обслуживание и ремонт зданий и сооружений//М.: Стройиздат, 1993 г.
4. Васильев С.Т. Некоторые вопросы компенсации ущерба.//Бизнес и банки. 1998.№4.
5. Вольфсон В. А. и др. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 1995 г.
6. Григорьев В.В. Оценка предприятий. Имущественный подход//М.: Изд-во Дело, 1998.
7. Григорьев В.Л. Российские банки – опыт и практика.//Эксперт, 1999, №13.
8. Джек Фридман, Николас Ордуэй Анализ и оценка приносящей доход недвижимости//М.: Изд-во Дело, 1997.
9. Коплус С., Д. Павлов, Е. Терехова Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса//М.: Изд-во РЭА им.Плеханова, 1997.
10. Котлер Ф. Основы маркетинга: Пер. с англ. — М.: "Прогресс", 1990г.
11. Красовский Ю.Д. Оценка для целей судопроизводства. По материалам научно-практического семинара.//Вопросы оценки, 1998, №4, С.3.
12. Круглов В.А. Деятельность губернских оценочных комиссий.// Харьков, 1911.
13. Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. — Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC)//М.: 1991 г.
14. Мескон М., Альберт М., Хедуори Ф. Основы менеджмента. Пер. с англ.//М.: Изд-во Дело, 1992 г.
15. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий//М.: Стройиздат, 1990г.
16. Прокопишин А. П. Справочник инженера-сметчика по капитальному ремонту жилых и общественных зданий//М.: Стройиздат, 1982г.
17. Разъяснения по вопросам оценки недвижимости при использовании сборников Укрупненных показателей восстановительной стоимости//М.: Республиканское управление технической инвентаризации, 1995 г.
18. Русов А. А. Краткий обзор развития русской оценочной статистики//Киев, 1913 г.
19. Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации. Мин-строй России//СПб., 1995 г.
20. Тарасевич Е.И. Методы оценки недвижимости//СПб.: Техно-балт,1995г.
21. Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость//СПб.: СПбГТУ, 1996г.
22. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997.
23. Ухалова Л.Н. Переоценка основных фондов предприятий.//Экономика и жизнь. 1998. №2.
24. Финкельман Я.М. Купля-продажа недвижимости.//Эксперт. 1997. №45.
25. Хорошев Д.Т., Василевская О.Д. Анализ и оценка бизнеса.//Российский оценщик.1997.№1.
3. Материалы арбитражной практики
1. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20.08.96г. № 951/96;
2. Приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 No. 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости";
3. Приложение к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 21.04.98 No. 33 " Обзор практики разрешения споров по сделкам, связанным с размещением и обращением акций";
4. Постановление пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 03.03.99г. № 4 “О некоторых вопросах, связанных с обращением взыскания на акции”;
5. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 09.02.99г. № 5569/98;
6. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 07.07.98г. № 3762/98;
7. Постановление президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.06.98г. № 2033/98;
8. Дело № А50-CI-1290/98 Арбитражного суда Ямало-Ненецкого Автономного Округа.
[1] Е.И. Тарасевич. Оценка недвижимости.//С-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. С.12.
[2]А.А. Русов. Краткий обзор развития русской оценочной статистики// Киев, 1913. С.23.
[3] А.А. Русов. Краткий обзор развития русской оценочной статистики// Киев, 1913. С.25.
[4] В.А. Круглов. Деятельность губернских оценочных комиссий.// Харьков.: 1911. С23.
[5] Е.И. Тарасевич. Оценка недвижимости.//С-Пб.: Изд-во СПбГТУ, 1997. С.26.
[6] См.: Г.С. Харрисон. Оценка недвижимости//М.: РИО Мособлупрполиграфиздата, 1994,С.178.
[7]Свод правил по определению стоимости строительства в составе предпроектной и проектно-сметной документации.// СП 81-01-94. Мин-строй России. -СПб., 1995.
[8] См. Закон РСФСР.О приватизации жилищного фонда в РСФСР от 04 июля 1991г.//БНА, 1992, N 1.Ст.134.
[9] См. ст. 5. Федеральный закон РФ от 29 июля 1998г. Об оценочной деятельности в РФ// СЗ РФ, 1998, N 31, Ст. 3813.
[10] См. Д. Фридман, Н. Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости.// М.: Изд-во Дело.1997. Ст.15.
[11] См.: Тарасевич Е.И. Финансирование инвестиций в недвижимость//СПб.: СПбГТУ, 1996г.Ст.24.
[12] См.: В.Л. Григорьев. Российские банки – опыт и практика.//Эксперт, 1999, №13, С.19.
[13] СМ.: Международные стандарты оценки. Общие понятия и принципы оценки. — Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC)//М.: 1991 г.Ст.56.
[14] См.: Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997.Ст.44.
[15]См.: Красовский Ю.Д. Оценка для целей судопроизводства. По материалам научно-практического семинара.//Вопросы оценки, 1998, №4, С.3.
[16] См. Ст.10. Федеральный закон от 8 мая 1996 г. О производственных кооперативах//СЗ РФ, 1996,N 20, Ст. 2321.
[17] См. С. 15. Федеральный закон от 8 февраля 1998г. Об обществах с ограниченной ответственностью//СЗ РФ, 1998, №7, Ст. 785.
[18] См. Ст. 77 Федеральный закон от 26 декабря 1995г. Об акционерных обществах//СЗ РФ, 1996,№1,Ст1.
[19] См Ст.17 Положение ответственностью от 19 июня 1990г. Об акционерных обществах и обществах с ограниченной//СП СССР, 1990, №15, Ст.82.
[20] См. Положение от 25 декабря 1990 г. Об акционерных обществах//СП РСФСР, 1991, №6, Ст.92.
[21] . С. Коплус, Д. Павлов, Е. Терехова. Стоимостной анализ предприятия и оценка бизнеса//М.: Изд-во РЭА им. Г.В. Плеханова.1998.С.34.
[22] См. С. 49 Положения от 4 июня 1993г. О бухгалтерском учете и отчетности в РФ//БНА РФ, 1992, №6, Ст. 33.
[23] Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости//СП.: Изд-во СПбГТУ, 1997, Ст. 85
[24] Ш.Пратт. Оценка бизнеса: анализ и оценка компаний закрытого типа.//М.: 1995.Ст.56.
[25] См. ст. 102. Федеральный закон РФ от 8 января 1998г. О несостоятельности (банкротстве)//СЗ РФ,1998, №2Ю Ст.222.
[26] Итоги деятельности кредитных учреждений области за 1998 год.//Сибирский посад, 1999, №10, Ст.3.
[27] См. Ст.9. Федеральный закон РФ от 16 июля 1998г. Об ипотеке (залоге недвижимости)//СЗ РФ, 1998, №29, Ст.3400.
[28] См.: Васильев С.Т. Некоторые вопросы компенсации ущерба.//Бизнес и банки. 1998.№4,ст.16.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 236.