А) Закон об оценке недвижимого имущества от 8 июня 1893 года.

Когда в большинстве губерний России земские статистические работы стали выполняться для целей оценки недвижимости, когда в 1888 году подушный налог был полностью заменен для бывших крестьян поземельным налогом, у Правительства России появилась потребность иметь сведения о ценности и доходности основного вида имущества — недвижимости. Поэтому весьма актуальным на государственном уровне стал вопрос о принятии единообразного подхода к вопросам оценки, как земли, так и городской недвижимости.

Имея в виду будущую реформу земского налогообложения, Правительство России 8 июня 1893 года издало закон о переоценке всех видов недвижимого имущества в 34 губерниях. Одновременно с законом были утверждены "Правила оценки недвижимых имуществ", а 4 июня 1894 года министр финансов Витте утвердил инструкцию по разъяснению закона.

Для развития оценки и оценочной статистики принятие этого закона дало новый мощный импульс. Как и прежде после принятия "Положения о земских учреждениях", общественность начала широко обсуждать проблемы оценки. В 1894 году на IX съезде русских естествоиспытателей и врачей в Москве профессор А. И. Чупров организовал подсекцию статистики при географической секции, на заседании которой присутствовало 86 статистиков из 16 губерний. Этим было положено начало регулярным съездам специалистов в области оценочной статистики.

На втором съезде, который проходил в Киеве в 1898 году в рамках Х съезда естествоиспытателей и врачей, присутствовало уже 188 человек из 35 губерний и областей.[4] На третьем в Санкт-Петербурге (1901) и на четвертом в Москве (1911) съездах присутствовало уже большое количество гостей, не являющихся специалистами в области статистики. Предметом обсуждения на съездах были конкретные методические и практические вопросы, которые возникали по мере продвижения вперед прикладной науки. Можно достаточно обоснованно утверждать, что в рассматриваемый нами период лучшие силы русской науки принимали участие в развитии оценочной статистики.

Организационная часть закона 1893 года предполагала создание губернских и уездных оценочных комиссий, состоявших их чиновников и представителей выборных органов, причем председательствовать в обеих комиссиях должны были соответствующие предводители дворянства.

Порядок организации оценки предполагал следующую последовательность действий:

• уездная земская управа выполняет работу по делению уезда на местности, угодья, разряды, определяет средние величины расходов и недоборов от пустых площадей в городе, о процентном отношении дохода от недвижимого имущества к его ценности;

• подготовленные уездной управой предложения рассматриваются уездной оценочной комиссией, которая принимает их в качестве основания для оценки и представляет на рассмотрение уездному земскому собранию;

• на основании замечаний отдельных землевладельцев и заключения уездного земского собрания, уездная оценочная комиссия может изменить (что не обязательно) основания для оценки, после чего их вместе с заключением уездного земского собрания передает на согласование губернской оценочной комиссии;

• губернская оценочная комиссия, на которую возлагается роль объединения и согласования оценочных норм, передает их на согласование губернскому земскому собранию, а затем на утверждение губернатором.

Таким образом, главная роль в установлении оценочных норм по закону 1893 года отводилась уездным оценочным комиссиям, которые лучше знали местные условия. При этом непосредственно оценкой каждого объекта занимались уездные земские управы, которые вели поземельные книги и инвентаризационные описи строений, собирали сведения об арендных платах, определяли доходность и т. д.

Для оценки стоимости конкретной недвижимости владелец был обязан по требованию земской управы сообщить сведения о составе, ценности и доходности имущества с подтверждением соответствующими документами. Декларации владельцев проверялись данными страховых и кредитных учреждений, сведениями о продажах и арендных платах. На основании имеющихся материалов земская управа производила расчет доходности и сообщала о нем владельцу. По окончании работ по оценке составлялась общая ведомость оценок, которая публиковалась в открытой печати, обеспечивая, таким образом, контроль общественного мнения.

Б) Закон об оценке недвижимого имущества от 18 января 1899 года

Как видно из описания порядка организации оценки в соответствии с законом 1893 года, устанавливалась полная децентрализация земского кадастра. Первые результаты оценочной работы показали, что, несмотря на усилия губернских оценочных комиссий по согласованию и объединению норм оценки, в силу объективных обстоятельств им это не удавалось. Следствием явилась невозможность создания единообразия оценки не только в масштабах государства, но даже в масштабах одной губернии. Именно поэтому 18 января 1899 года был принят новый закон об оценке недвижимого имущества.

Главным изменением в организации оценки, в соответствии с новым законом, стала передача компетентности установления оценочных норм от уездных к губернским оценочным комиссиям.

Новый порядок предполагал следующую последовательность действий:

• губернские оценочные комиссии собирают сведения и разрабатывают проект оценочных норм для уездов;

• проект оценочных норм представляется на заключение уездным оценочным комиссиям;

• составленные губернскими оценочными комиссиями оценочные нормы передаются на согласование уездным земским собраниям, после чего публикуются;

• с замечаниями уездных земских собраний оценочные нормы передаются на согласование губернскому земскому собранию и затем на утверждение губернатору.

Функции непосредственной оценки имуществ возложены как на уездные оценочные комиссии, так и на уездные земские управы.

Необходимо заметить, что к этому времени в губернских земских управах появились сильные отделы статистики, материалами которых можно было пользоваться для выработки оценочных норм.

Следующим отличием нового закона стали изменившиеся условия финансирования оценочных работ. Рассматривая этот вопрос в историческом плане, можно сделать вывод, что выполнение кадастровых работ, выполнение масштабных работ по оценочной статистике и непосредственное выполнение оценки недвижимого имущества требуют существенного государственного финансирования. В тех государствах, где достаточное финансирование отсутствовало, результаты работ не позволяли решать проблемы оперативного создания системы налогообложения недвижимости на основе оценки.

В соответствии с законом 1893 года финансирование оценочной деятельности должно было вестись за счет земств. Но так как средств земским органам хронически не хватало, то и работы по оценке за 6 лет существования подобных правил практически не продвинулись вперед. Новый закон 1899 года устанавливает объем государственного финансирования оценочных работ в 34 губерниях в размере 1 миллиона рублей в год. Для более эффективного стимулирования работы данная сумма рассматривается как долгосрочное казенное пособие земствам, которое после выполнения оценочных работ остается в распоряжении местного губернского земства. Однако ощутимый эффект, по объективным историческим причинам, бюджетное финансирование дало только в следующие два года после принятия закона.

В) Методологические основы оценки недвижимости

Более чем тридцатилетний опыт русских ученых по сбору, статистическому анализу и нормированию данных, необходимых для оценки недвижимости, позволил сформулировать достаточно четкие нормативные инструкции для выполнения практических оценок. Еще раз следует заметить, что работы основоположников русской оценочной статистики по исследованию земельных угодий в Черниговской и Нижегородской губерниях, городской недвижимости в Харькове и Риге, концептуально заложили основы методологии оценки, которая впоследствии расширялась, дополнялась и конкретизировалась.[5]

Основные концепции оценочной статистики, как науки, призванной обеспечивать решение задач оценки недвижимости, были сформулированы в следующем виде:

• оценочная статистика является самостоятельной наукой, определяющей степень доходности и ценности недвижимого имущества для данного момента времени в данной местности;

• изучаемая оценочной статистикой ценность недвижимости должна пониматься не как абстрактная величина, а как продукт общественного труда, увеличивающийся по мере общественно-экономического развития данной страны и отражающий текущую экономическую ситуацию;

• в силу необходимости постоянного отражения изменяющихся характеристик общественно-экономического развития, оценочная статистика должна постоянно развиваться в изучении факторов доходности и ценности недвижимости. В рамках основных концепций были разработаны и постоянно совершенствовались конкретные методы сбора и обработки информации для целей оценки, позволяющие выработать методики оценки недвижимости.

Современные подходы к вопросам оценки, культивируемые в развитых странах рыночной экономики, практически повторяют в своей основе концептуальные положения, заложенные создателями русской оценочной статистики. К началу XX века методические разработки и организационные подходы к оценке в России, впитавшие в себя передовые идеи и опыт развитых стран того времени, позволили добиться в вопросах оценки недвижимости выдающихся результатов, зачастую не имеющих аналогов в мире. Анализ исторических фактов позволяет обоснованно сделать вывод о том, что стараниями своих выдающихся ученых Россия, с точки зрения методологии и организации оценки недвижимости, была одной из ведущих стран.

В то же время, нельзя сказать, что оценка собственности, как система, работающая в интересах государства, была совершенна.

К основным причинам, сдерживающим на взгляд современников успешное завершение работ по оценке недвижимого имущества для целей налогообложения, относились причины систематического и не систематического характера.

Причины несистематического характера включали общественно-политические события начала XX века — крестьянские волнения в ряде губерний в 1901 — 1902 годах, Русско-японскую войну, революционные события 1905 — 1906 годов и так далее. Учесть влияние причин несистематического характера можно было принятием каких-либо экстренных мер, актуальных для конкретной ситуации.

Причины систематического характера сдерживали развитие оценочного дела в целом и представляют с исторической точки зрения больший интерес. К таким причинам можно отнести:

• отсутствие единого планирования оценочной деятельности и централизованного финансирования;

• отсутствие специального государственного органа и его исполнительной вертикали для руководства оценкой;

• неадекватная структура губернских и уездных оценочных комиссий;

• отсутствие единообразия в методических подходах к оценке;

• конфликты оценочных комиссий с земствами;

• неправильное распределение исполнителей оценки по видам работ;

• не заинтересованность земств в оценке недвижимости.

Г) Опыт рыночной оценки объектов недвижимости

С начала первой Мировой войны и до конца 1980-х годов развитие оценки недвижимости в рамках естественного совершенствования уже достигнутого на 1914 год уровня было остановлено. И только в начале 1990-х годов, с началом процесса перехода экономики России на рыночные принципы, появилась реальная потребность в решении проблем оценки стоимости недвижимости.

Современный российский рынок недвижимости начал формироваться примерно в 1991 г. Именно с этого периода стал накапливаться опыт рыночной оценки объектов недвижимости. Попытки оценить недвижимость с учетом рыночных факторов были предприняты Правительством Москвы, что нашло отражение в соответствующих документах Правительства Москвы, а также частными риэлторскими и оценочными фирмами. Несмотря на то, что в московских нормативных документах имелись методики оценки недвижимости в рыночных условиях, они, к сожалению, не вполне отвечали современным требованиям и международным стандартам. Так, одна из методик учитывала средне аукционную цену продажи 1 кв. м в предыдущем месяце, но не учитывала качественные различия в предлагаемом на продажу жилье. Другая методика ориентировалась только на балансовую стоимость помещения, приведенную к современному уровню цен, и вообще не была связана с рыночной конъюнктурой.[6]

В наибольшей степени рыночным требованиям отвечала методика основанная на учете инфляции в данном секторе рынка недвижимости через привязку оценки к размеру стоимости 1 кв. м нового строительства на дату оценки и использовании большого количества поправочных коэффициентов, учитывающих влияние на стоимость оцениваемого здания (сооружения) основных качественных параметров.[7] Такой подход представляется наиболее перспективным, так как может быть распространен и на другие объекты недвижимости, включая квартиры и комнаты, но требует более глубокого обоснования значений этих коэффициентов на основе соответствующих статистических и/или экспертных методов. И это тем более актуально, поскольку в настоящее время рынок городских квартир и комнат - наиболее массовый и развитый сектор рынка недвижимости в России. Более того, в стране сложилась соответствующая законодательная база, основу которой составляет Закон "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" от 4 июля 1991 г. с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992г.[8] В Москве около 2 миллионов квартир уже находятся в собственности граждан и сотни тысяч из них поменяли своих владельцев путем купли-продажи, т.е. этот вид недвижимости превратился в товар массового спроса. В этих условиях сформировалась средняя рыночная стоимость квартир и, естественно, возникла потребность в разработке методик, пригодных для массовой оценки стоимости квартир.

В первую очередь такие методики стали разрабатывать риэлторские фирмы, ведущие активные операции на квартирном рынке.