Государственная регистрация недвижимости исключительна важна для защиты прав и законных интересов граждан, а также играет большую роль в системе налогообложения и наполнения бюджета государства.

21 июля 1997 года был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Согласно этому закону ипотека, в установленном порядке, подлежит госрегистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

16 июля 1998 года принят Федеральный закон «Об ипотеке». Госрегистрация ипотеки посвящена глава IV.

Принятые законы о госрегистрации и ипотеке должны существенно стабилизировать положение в сфере купли-продажи недвижимости, ее залога, аренды и других сделок с нею, а также стимулировать бизнесменов, предпринимателей и других участников гражданского оборота к реализации этих видов сделок. Помимо всего, следует отметить, что регистрация представляет собой также акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество.

Помимо Закона о государственной регистрации прав вопросам государственной регистрации ипотеки посвящен ряд норм Закона об ипотеке. Вопрос о соотношении данных законов разрешается следующим образом. Как следует из п. 5 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав, приоритет имеет Закон об ипотеке; второй Закон рассматривается как специальный по отношению к первому. Поэтому если нормы этих законов применительно к государственной регистрации будут устанавливать разные правила, действовать будут правила Закона об ипотеке.

Особенности правового регулирования государственной регистрации ипотеки как ограничения права собственности залогодателя проявляются при законодательном разрешении следующих вопросов: 1) момент возникновения ипотеки; 2) документы, необходимые для государственной регистрации; 3) удостоверение государственной регистрации; 4) погашение регистрационной надписи.

Момент возникновения ипотеки. Закон о государственной регистрации прав называет ряд подлежащих государственной регистрации ограничений вещных прав на недвижимое имущество. В открытом перечне этого закона названы: сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Каждое из перечисленных ограничений вызывается определенным субъективным правом: правом обладателя сервитута, залогодержателя, арендатора, доверительного управляющего. Момент возникновения ограничения вещного права на недвижимость, обусловленного субъективным правом иного лица, совпадает с моментом возникновения последнего субъективного права.

Такой же вывод следует и из Закона об ипотеке, п. 2 ст. 11 которого предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Однако Закон об ипотеке содержит существенное дополнение: согласно п. 6 ст. 20 для третьих лиц ипотека считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Обязательственное отношение между залогодателем, передающим в залог недвижимое имущество, и залогодержателем возникает с момента государственной регистрации договора об ипотеке. Именно с этого момента появляются как права залогодержателя, так и корреспондирующие им обязанности залогодателя.

Документы, необходимые для государственной регистрации. Общий перечень документов, необходимых для государственной регистрации возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержится в ст. 16, 17 Закона о государственной регистрации прав. Согласно названным статьям, с также п. 1 ст. 29 этого же закона для государственной регистрации ипотеки, основанной на договоре, залогодатель должен приложить к своему заявлению договор об ипотеке, названные в договоре документы, обязательные приложения, документ об оплате регистрации. К приведенному перечню ст. 20 Закона делает добавления. В соответствии с п. 2 указанной статьи помимо перечисленных документов для государственной регистрации ипотеки залогодатель должен представить в осуществляющий государственную регистрацию орган также документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

Удостоверение государственной регистрации ипотеки. В Законе о государственной регистрации прав вопрос об удостоверении государственной регистрации получил четкое разрешение только применительно к удостоверению государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимое имущество и удостоверению государственной регистрации сделок. В первом случае правообладателю выдается свидетельство о государственной регистрации прав, во втором – на документе, выражающем содержание сделки, совершается специальная регистрационная надпись. Таким образом, исходя из норм указанного Закона, достаточно сложно понять, каким образом удостоверяется проведение государственной регистрации ограничения вещного права на недвижимое имущество. Пробел был восполнен Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случае с ипотекой морских судов это будет судовой реестр. Как следует из Правил, свидетельство о государственной регистрации прав выдается не только правообладателю при регистрации вещного права на объект недвижимого имущество, но и залогодержателю при регистрации ипотеки. Закон об ипотеке разрешает данный вопрос иначе. Согласно п. 2 ст. 22 этого Закона государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована.

Итак, если Правила устанавливаются такой же порядок удостоверения проведения государственной регистрации ипотеки, какой предусмотрен для удостоверения прав, то Закон об ипотеке – то же порядок, что введен для регистрации сделок. Приоритет имеет соответствующая норма п. 2 ст. 22 Закона об ипотеке. Однако, думается, что на практике было бы целесообразно выдавать залогодержателю так же и свидетельство о регистрации ипотеки. Государственной регистрации подлежат и договор об ипотеке, и ипотека как обременение. Поэтому даже при одновременной их регистрации на выражающем содержание договора об ипотеке документе регистрирующим органом должны быть совершены обе регистрационные надписи (вначале надпись, удостоверяющая регистрацию договора, затем надпись, удостоверяющая регистрацию ипотеки).

Погашение регистрационной записи об ипотеке. Поскольку законодательством не установлено иное, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав ограничение вещного права на недвижимое имущество, обусловленное правом другого лица, чем и является ипотека, прекращается с прекращением соответствующего субъективного гражданского права. Общей нормы, регулирующей порядок погашения регистрационных записей об ограничениях в Едином государственном реестре прав, законодательство не устанавливает. Однако применительно к ипотеке вопрос о погашении регистрационной записи получил урегулирование – ст. 25 Закона об ипотеке, ст. 29 Закона о государственной регистрации прав.

Согласно п. 4 ст. 29 Закона о государственной регистрации прав регистрационная надпись об ипотеке погашается на основании заявления залогодержателя, заявления залогодателя с приложением документов об исполнении основного обязательства либо на основании вступившего в законную силу решения суда, арбитражного суда, арбитражного суда или третейского суда. Иной перечень оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке устанавливает ч. 1 ст. 25 Закона об ипотеке. В соответствии с данной статьей регистрационная запись об ипотеке погашается: на основании заявления законного владельца закладной; совместного заявления залогодателя и залогодержателя; решения суда; арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.