Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Содержание
Введение
1. Характеристика доходного подхода
2. Определение чистого операционного дохода
3. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты
4. Прямая капитализация
5. Методы расчёта ставки капитализации
6. Дисконтирование потока доходов
7. Оценка с применением техники остатка
8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Заключение
Литература
Введение
В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.
ТЕОРИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ И КАПИТАЛИЗАЦИОННЫЕ
КОЭФФИЦИЕНТЫ
Капитализация дохода представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценивать стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. При этом учитывается:
· сумма будущих доходов;
· момент получения доходов;
· продолжительность времени получения доходов.
Капитализация доходов предусматривает расчёт текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник или владелец может получить от объекта недвижимости.
Финансовые выгоды:
· из потока периодических доходов, получаемых на протяжении ожидаемого срока удержания определённых прав на объект недвижимости;
· выручки от перепродажи или передачи объекта недвижимости по окончании этого срока (реверсии[1]).
Капитализация дохода – это процесс пересчёта потока будущих доходов в единую текущую стоимость на основе ставки (коэффициента) капитализации.
Показателем доходности бизнеса в сфере недвижимости является ставка капитализации Cк, поскольку за счёт деления на данный показатель значения ожидаемой в будущем прибыли и вычисляется искомая стоимостная оценка.
Наилучшим источником для определения показателя доходности являются рыночные данные о продажах интересующего нас типа объектов приносящих доход недвижимости. При этом ключевой является рыночная информация о чистых операционных доходах. Эта информация должна быть доступной (то есть реально существующей и возможной для получения без целенаправленных искажений и сокрытия источниками информации) и достаточной (в смысле достаточного количества прецедентов, то есть, по крайней мере, несколько адекватных продаж).
ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ
Целью приобретения доходной недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода. Следовательно, цена приобретения объекта представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения известного или прогнозируемого дохода.
На основании данных по недавним продажам сравнимых объектов можно найти взаимосвязь между величиной дохода и стоимостью прав на получение этого дохода.
Коэффициент, выражающий эту взаимосвязь, позволяет оценивать стоимость объекта на основании дохода, который он приносит владельцу.
Метод прямой капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода в текущую стоимость.
Этот метод наиболее применим в тех случаях, когда объект недвижимости имеет стабильную загрузку.
Недостатком этого метода является то, что внимание принимается только доход за первый год и не учитывается поток дохода за весь срок владения, не учитываются прогнозы предположения инвестора, связанные с периодом владения, динамикой дохода, динамикой имущественных стоимостей. Но так как ставки капитализации извлекаются из текущих продаж схожих объектов, то подразумевается, что эти показатели отражают сложившиеся на данный момент ожидания инвесторов относительно изменения уровня доходов и имущественных стоимостей.
В процессе прямой капитализации ставка капитализации не разбивается на ставку дохода на инвестиции и норму возмещения первоначально вложенных средств.
Метод прямой капитализации не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии не завершённого строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.
Стоимость объекта методом прямой капитализации рассчитывается следующим образом:
| С= | NOY |
| Ck |
где C – стоимость объекта недвижимости;
NOY – репрезентативная величина ожидаемого чистого операционного годового дохода;
Ck – коэффициент капитализации.
Этапы оценки объекта недвижимости методом прямой капитализации следующие:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;
2) расчёт ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путём деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Прямая капитализация может использоваться для оценки частичных имущественных прав, а так же стоимости отдельных физических компонентов объекта (земли и улучшений). В каждом из этих случаем применяется соответствующий показатель дохода, в зависимости от которого меняется название ставки капитализации, рассчитанной на его основе (рис. 4)
Соответствие видов дохода ставкам капитализации
| Используемый показатель дохода | Соответствующая ставка капитализации (Ck) |
| Чистый операционный доход (ЧОД) | Общая Ck |
| Доход инвестора | Re |
| Доход банка | Rm |
| Доход на земельный участок | Rl |
| Доход для улучшения | Rb |
Рис. 4
Заключение
Необходимость оценки недвижимости возникает в случае совершения сделок купли-продажи, передаче имущества в залог, страховании и пр. Часто оценка недвижимости требуется при вступлении в наследство для уплаты соответствующих налогов и разделе имущества в случае бракоразводного процесса. В целом, оценка недвижимости представляет собой комплексное исследование, основная цель которого — объективное определение рыночной стоимости объекта.
Как правило, оценка недвижимости имеет фиксированную цену, но в ряде случаев стоимость данной операции может колебаться в зависимости от удаленности объекта, площади и других параметров.
В данной работе я рассматривала разные подходы к оценке недвижимости, а так же методы и характеристику этих подходов.
Литература
1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации";
2. Оценка и налогообложение недвижимого и другого имущества предприятий: методы и практика: учебно-методическое пособие/Л.В. Попова, И.А. Дрожжина, Б.Г. Маслов. – М.:Дело и Сервис, 2009;
3. Оценка недвижимости. И.Х. Наназашвили, В.А.Литовченко – 2005;
4. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и методы оценки любых активов. 2-е изд. - М.: Альпина Бизнес Букс – 2004;
5. Практические аспекты оценки коммерческой и жилой недвижимости, объектов незавершенного строительства и земельных участков "Банковское кредитование", 2007. N 3;
6. Оценка недвижимости: учеб. пособие для студентов вузов, обучающихся по специальностям экономики и управления /Л.Н. Тепман; под ред. В.А. Швандара. -2-е изд., перераб. и доп. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2007
7. http://www.irn.ru
8. http://www.indeks.ru/
9. Борисов Л.П. Оценка результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятия/ Консультант, № 8, 2005;
10. Крейнина М.Н. Финансовое состояние предприятия. Методы оценки. – М.: ДиС, 2005;
[1] Реверсия (лат.Reversio - возврат) - а)временная передача кредитору каких либо ценностей для обеспечения обязательства, возвращаемых после погашения этого обязательства;
б) возврат имущества первоначальному владельцу.
[2] Репрезентативная выборка – выборка имеющая такое же распределение относительных характеристик, что и генеральная совокупность
[3] Страновый риск – риск, связанный с инвестициями в конкретной стране и одинаковой для всех компанией; инфляционный риск, риск возникновения социальной нестабильности и т.п.
[4] ОФЗ – государственная именная купонная ценная бумага, имеющая срок обращения более 1 года и представляющая право владельцу на получение процентного дохода, начисляемого к номинальной стоимости облигаций, и суммы основного долга (номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента), выплачиваемого при погашении ОФЗ.
[5] Аннуитет (от лат. аnnuitas – ежегодный платёж, англ. Annuity, Anny) – а) вид срочного государственного займа, когда ежегодно выплачиваются проценты и погашается часть суммы; б) вид долгосрочного займа, когда кредитор ежегодно получает определённый доход (ренту) взимаемый с расчётом на постепенное погашение основной суммы вместе с процентами; в) равные друг другу денежные платежи, выплачиваемые через промежутки времени в счёт погашения получаемого кредита, займов и процентов по нему.
Содержание
Введение
1. Характеристика доходного подхода
2. Определение чистого операционного дохода
3. Теория капитализации и капитализационные коэффициенты
4. Прямая капитализация
5. Методы расчёта ставки капитализации
6. Дисконтирование потока доходов
7. Оценка с применением техники остатка
8. ЗА И ПРОТИВ ПРИМЕНЕНИЯ ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Заключение
Литература
Введение
В настоящее время недвижимое имущество является одним из необходимых ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническими и информационными ресурсами) обеспечения эффективной деятельности акционерного общества, государственного и муниципального собственника и, наконец, нормальной жизнедеятельности каждого отдельно взятого физического лица.
При этом недвижимость является важнейшим имущественным компонентом собственников. По своей оценочной стоимости недвижимость составляет до 30-40% (конечно, есть ряд современных направлений деятельности, где недвижимость используется минимально, например, в малом бизнесе, в интернет-магазинах и т.п.)
Поэтому оценка недвижимого имущества является важной и актуальной на современном этапе развития. Оценка движимого имущества также важна как в целях налогообложения, так и в целях купли-продажи, залога, аренды и др.
Существует несколько методов оценки недвижимого и другого имущества предприятий. Такие как: доходный, сравнительный, затратный и имущественный подходы к оценке недвижимого и другого имущества. В данной работе я рассматриваю доходный подход к оценке недвижимости, используемый для оценки недвижимого имущества, приносящего доход.
ХАРАКТЕРИСТИКА ДОХОДНОГО ПОДХОДА
Доходный метод основан на принципе ожидания, который утверждает что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения от неё бедующих доходов или выгод, то есть отражает:
· качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;
· риски как характерные для оцениваемого объекта, так и для региона.
Таким образом, стоимость объекта может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Здесь действует фактор времени, и сумма будущих доходов должна быть приведена нулевому моменту времени путём капитализации доходов и дисконтирования.
Теоретической базой доходного подхода являются принципы оценки, наиболее значимые из которых, а также факторы и обстоятельства, анализ который базируется на соответствующих принципах (рис. 1)
Принцип Сфера влияния
| ОЖИДАНИЯ (основной принцип, на котором базируется оценка по доходу) | Ценообразующие факторы |
| Характеристика дохода | |
| Характеристика капитала | |
| Коэффициенты | |
| ЗАМЕЩЕНИЯ | Выбор и анализ объектов-аналогов |
| Анализ альтернативных инвестиций | |
| СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ | Учёт и анализ факторов: полезность; дефицитность; конкурентоспособность; доступность рынка капитала; монопольный, государственный контроль, деловая активность; характеристики населения |
| ПРЕДЕЛЬНОЙ ПРОДУКТИВНОСТИ (баланса, вклада) | Анализ объекта недвижимости: экономическое соответствие элементов недвижимости; её использование и тип землепользования |
Рис. 1
Основное преимущество доходного подхода по сравнению с рыночным и затратным заключается в том, что он большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Доходный подход к оценке тесно связан с рыночным и затратным подходами. Например ставки дохода, применяемые в доходном подходе, обычно определяются из анализа сопоставимых инвестиций; затраты на реконструкцию используются при определении денежного потока как дополнительные инвестиции; методы капитализации используются при корректировке различий рыночного и затратного подходов.
Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличии от других подходов к оценке основан на прогнозных данных.
В рамках доходного подхода возможно применение двух методов:
· прямой капитализации доходов;
· дисконтированных денежных потоков.
Достоинства и недостатки методов определяются по следующим критериям (рис. 2)
| Критерии сравнения методов доходного подхода | Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя (инвестора) | |
| Тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ | ||
| Способность учитывать конкурентные колебания | ||
| Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость | месторасположение | |
| размер | ||
| потенциальная доходность |
Рис. 2.
В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учётом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.
При использовании методов капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предлагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от предпродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Дата: 2019-05-28, просмотров: 163.