В качестве еще одной тенденции развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе можно выделить отказ от прежних процедур, которые, по сути, можно рассматривать в качестве самостоятельных институтов, и появление новых правовых механизмов предоставления и оформления прав на земельные участки. Например, отмена процедуры предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов (статьи 30 - 32 ЗК РФ в редакции, действовавшей до вступления в законную силу Закона N 171-ФЗ) и появление относительно новых процедур и механизмов оформления прав на земельные участки:

- предварительное согласование предоставления земельного участка (статья 39.15 ЗК РФ);
- использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута (глава V.6 ЗК РФ);
- механизм перераспределения земель (глава V.4 ЗК РФ) и т.д.

   Необходимо отметить, что общей тенденцией предоставления земельных участков для строительства является правило, содержащееся в пункте 7 статьи 39.11 ЗК РФ, согласно которому в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, то предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

  При этом согласно пункту 2 статьи 39.1 ЗК РФ продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в пункте 2 статьи 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со статьей 39.18 ЗК РФ.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что позиция законодателя при предоставлении земельных участков для строительства сводится к следующему: по общему правилу предоставление земельных участков осуществляется только на праве аренды по результатам торгов, за исключением случаев, установленных законом

  Рассматриваемую тенденцию можно оценивать по-разному. С одной стороны, можно говорить о неэффективности ранее существовавших механизмов предоставления земельных участков либо о наличии существенных недостатков, которые могли бы быть устранены путем внесения соответствующих изменений, направленных главным образом на совершенствование существовавших механизмов, с другой - можно говорить о принципиальном изменении подхода законодателя к правовому регулированию рассматриваемых отношений, который может быть обусловлен фактическим либо желаемым уровнем развития отношений в этой сфере.

 
Одновременно независимо от этого можно сделать вывод о том, что процедура вовлечения земельных участков в хозяйственный оборот изменилась существенно, при этом сегодня давать оценку таким изменениям достаточно трудно ввиду отсутствия широкой правоприменительной практики.

1.3 Детальная регламентация процедур предоставления земельных участков, находящихся в собственности публично-правовых образований

   Другой немаловажной тенденцией развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе, в том числе с точки зрения формирования правового государства, является достаточно подробная регламентация процедур предоставления и оформления прав на земельные участки, находящиеся в собственности публично-правовых образований, либо земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

   В качестве примера можно привести нормы главы V.3 ЗК РФ "Установление сервитута в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности", в которой довольно детально определена процедура установления сервитутов на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в том числе сроки и последовательность совершения юридически значимых действий уполномоченными органами.

Важным отличием современного этапа развития земельного законодательства по сравнению с предыдущим периодом является установление четких, конкретных и однозначных оснований для отказа уполномоченными органами в совершении необходимых заинтересованным лицам действий.

  Так, пункт 4 статьи 39.26 ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований, когда уполномоченный орган принимает решение об отказе в установлении сервитута. Аналогичные нормы содержатся практически в каждой главе ЗК РФ, в том числе в главах, касающихся образования и предоставления земельных участков (п. 16 ст. 11.10, п. 8 ст. 39.11, п. 24 ст. 39.11, п. 8 ст. 39.15, ст. 39.16 и т.д.), что является весьма показательным.
Наличие подобных норм представляется объективно необходимым, поскольку служит юридической гарантией реализации заинтересованными субъектами своих прав в сфере земельных правоотношений, ограничивая при этом возможность произвольного усмотрения и необоснованных отказов в совершении юридически значимых действий уполномоченными органами.
Одновременно наличие таких норм создает эффективную возможность защиты своих прав заинтересованными лицами в судебном порядке и должно быть направлено на обеспечение единства правоприменительной практики.

1.4 Дифференцированный подход к правовому регулированию управления и распоряжения земельными участками различными публично-правовыми образованиями

  Еще одной немаловажной тенденцией развития земельного законодательства Российской Федерации на современном этапе является дифференцированный подход законодателя к правовому регулированию управления и распоряжения земельными участками различными публично-правовыми образованиями - Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации и органами местного самоуправления, в том числе создание различных по юридическому объему правомочий в указанной сфере. Такой подход существовал ранее, однако начал активно развиваться с принятием и вступлением в силу Закона N 171-ФЗ.

Согласно подпункту "к" статьи 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, в частности, находится земельное законодательство.
Основой осуществления полномочий Российской Федерации в области земельных отношений, как справедливо отметил О.И. Крассов, являются положения Конституции Российской Федерации, имеющие принципиальное значение для развития всего земельного законодательства

  В числе наиболее важных и значимых полномочий Российской Федерации в области земельных отношений, установленных пунктом 1 статьи 9 ЗК РФ, следует отметить следующие:

- установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;
- установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;
- осуществление государственного земельного надзора;
- разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель.

Реализация федеральной политики в области регулирования земельных отношений Российской Федерации на практике осуществляется главным образом посредством издания соответствующих федеральных законов, которым должны соответствовать законы субъектов Российской Федерации и акты органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Таким образом, правовое регулирование земельных отношений объективно делится на два уровня:

1) федеральный уровень;

2) уровень субъектов Российской Федерации.

Невзирая на отнесение к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации земельного законодательства, главенствующую роль играет федеральное законодательство, которое устанавливает рамки правового регулирования земельных отношений субъектами Российской Федерации, предоставляя им определенную степень свободы, которая в ряде случаев сознательно ограничивается, чтобы обеспечить равномерное развитие экономики всех субъектов Российской Федерации.

Вместе с тем анализ ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что на федеральном уровне существуют особенности правового регулирования земельных и иных тесно связанных с ними правоотношений в городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе (см., например [23, 24]), что ставит эти субъекты в неравное, более привилегированное, положение по сравнению с иными субъектами Российской Федерации.

Особенности правового регулирования земельных правоотношений на федеральном уровне в городах федерального значения обусловлены таким факторами, как:

- размещение в городах федерального значения различных институтов и органов государственной власти;

- высокая плотность населения;

- относительная территориальная ограниченность таких субъектов Российской Федерации;

- необходимость проведения единой градостроительной политики;
- ограниченность земельных участков как пространственного базиса для строительства и развития внутригородских территорий;

- обеспечение поиска оптимального соотношения интересов органов государственной власти и органов местного самоуправления городов федерального значения.

Основной принцип, который используется законодателем при регулировании земельных правоотношений на территории городов федерального значения, сводится к тому, что в этих субъектах Российской Федерации ряд полномочий, касающихся управления и распоряжения земельными участками, осуществляется в силу прямого указания закона органами государственной власти этих субъектов, если их законами не предусмотрено иное, за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами, а также к наличию особой юридической возможности перераспределения таких полномочий.

Таким образом, законодатель предоставляет городам федерального значения больше прав, чем иным субъектам Российской Федерации. Вместе с тем наличие таких норм в силу особой значимости городов федерального значения представляется правильным и необходимым, хотя формально наличие таких норм свидетельствует о различном правовом подходе к равноправным субъектам Российской Федерации.

Закон N 171-ФЗ, как было отмечено ранее, внес существенные изменения в земельное законодательство Российской Федерации, которые в том числе сводятся к увеличению количества случаев, когда субъекты Российской Федерации вправе самостоятельно регулировать земельные отношения, а также к существенному перераспределению полномочий в сфере земельных отношений между публично-правовыми образованиями, что должно привести к повышению самостоятельности субъектов Российской Федерации в сфере регулирования земельных отношений.

Обобщение последних изменений ЗК РФ позволяет сделать вывод о том, что основной чертой развития земельного законодательства России в указанной сфере является передача субъектам Российской Федерации гораздо больших по сравнению с предыдущим периодом полномочий, внедрение правового механизма перераспределения земель и механизма перераспределения полномочий между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, а также между органами местного самоуправления в сфере земельных отношений, что обусловлено объективной необходимостью решения земельных вопросов на местах. При этом представляется, что указанные изменения должны положительно отразиться на социально-экономическом развитии субъектов Российской Федерации.
Анализ последних изменений и тенденций развития земельного законодательства Российской Федерации позволяет выделить ряд наиболее актуальных проблем в рассматриваемой сфере.