Условия действительности сделок вытекают из её определения как правомерного юридического действия субъектов гражданского права, направленного установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Для того чтобы считаться юридически фактом, сделка не должна противоречить закону и иным нормативно-правовым актам. Для того чтобы соблюдалось это требование необходимо соблюдения нескольких условий:

¾ содержание и правовой результат сделки не должны противоречить закону;

¾ физические и юридические лица, совершающие сделку, должны обладать способностью к участию в ней;

¾ волеизъявление участника сделки должно соответствовать его действительной воле;

¾ волеизъявление участника должно быть совершено в форме, предусмотренной законом для данной сделки.[10]

Ст. 158 ГК РФ по этому поводу определяет, что важнейшее требование к сделке – ее полное соответствие закону. При этом имеются в виду не любое нарушения закона. Большое количество нарушений служит основанием недействительности сделок в соответствии со ст. 159 ГК РФ и иными законодательными правилами. А ст. 158 ГК РФ направлена против несоответствия закону содержания сделки, т.е. против не соответствия закону. Это могут быть условия сделки, предусматривающие совершение преступления, уклонение от исполнения императивных правил закона, продажу частным лицам предметов, изъятых из оборота, и пр.

Однако одно лишь отсутствие в законе нормы, разрешающей совершать ту или иную сделку, не может вести к ее недействительности. Недействительной должна быть признана сделка, содержание которой нарушает запреты закона. Необходимо также доказательство того, что участники сделки хорошо понимали ее противозаконную или антиморальную направленность[11].

Кауза в российском праве также относится к необходимым условиям действительности сделки. Цель совершения сделки является составной частью сделки, ее существенным элементом, не менее важным, чем содержание сделки, и этот элемент, так же как и содержание сделки, порождает правовые последствия.

Вообще в том, что цель совершения сделки имеет существенное юридическое значение, нет ничего необычного. Юридическое значение цели закреплено во многих нормах Гражданского кодекса РФ. Важнейшая из целей содержится в абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ, где характер деятельности (предпринимательская) поставлен в зависимость от ее цели, - систематического извлечения прибыли. Благодаря правовой цели, преследуемой лицом, совершающим сделку, она приобретает конкретную юридическую определенность, позволяющую ответить на вопрос, к какому признаваемому действующим гражданским законодательством типу волеизъявлений относится эта сделка.

Цель и правовой результат не могут совпасть, когда в виде сделки совершаются неправомерные действия. Если, совершая для вида дарение, то есть осуществляя мнимую сделку, гражданин спасает от конфискации преступно нажитое имущество, то правовое последствие в виде перехода права собственности в силу недействительности мнимой сделки не наступит и имущество будет конфисковано. При совершении в виде сделок неправомерных действий наступают последствия, предусмотренные законом на случай неправомерного поведения, а не те последствия, наступления которых желают субъекты, совершившие их. Правовой результат, к которому стремились субъекты сделки, может быть не достигнут, например в случае неисполнения обязательства, порожденного ею, или стать недостижимым, например в случае гибели вещи, являвшейся предметом сделки.

Так как сделка – это действие лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав или обязанностей. Поэтому совершить ее могут только лица, волевым действием которых закон придает юридическое значение. ГК РФ определил, что сделками признаются действия граждан (физических лиц) и организаций (юридических лиц). Это не означает, что все без исключения физические и юридические лица могут быть субъектами сделок. К участникам сделок закон предъявляет ряд требований.

Действительных сделок, прежде всего, необходимо, чтобы ее субъекты обладали правоспособностью и необходимым для данной сделки объемом дееспособности.

Таким образом, поскольку сделка – волевое действие, совершать ее могут только дееспособные граждане. Лица, обладающие частичной или ограниченной дееспособностью, вправе самостоятельно совершать только те сделки, которые разрешены законом. Юридические лица, обладающие общей правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом. Юридические лица, обладающие специальной правоспособностью, могут совершать любые сделки, не запрещенные законом, за исключением противоречащих установленным законом целям их деятельности. Отдельные виды сделок могут совершаться юридическими лицами при наличии специального разрешения. Волю юридического лица при совершении сделки выражает его орган. При этом по общему правилу правовые последствия возникают у юридического лица, если орган действовал в пределах правомочий, предоставленных ему в соответствии с законом, иными правовыми актами.

 В России, согласно ст. 158 ГК РФ, сделка считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершать сделку. Совпадение между волей и волеизъявлением выступает необходимым условием действительности сделки. Поэтому несоответствие между реальными намерениями лица и их выражением вовне может служить основанием признания сделки недействительной. При этом, как утверждает Е.А. Суханов, следует учитывать, что до обнаружения судом указанного несовпадения действует презумпция совпадения воли и волеизъявления. Волеизъявление должно правильно отражать внутреннюю волю и довести ее до сведения участников сделки. Доведение внутренней воли до остальных участников сделки должно совершаться только способами, предусмотренными законом, т.е. в определенной законом форме. Отсутствие требуемой законом формы выражения волеизъявления может привести к недействительности сделки.[12]

Несоответствие между волей и волеизъявлением субъекта может быть результатом как ошибки или существенного заблуждения относительно предмета и условий сделки, так и умышленных действий, например, субъектов, совершающих притворные и мнимые сделки. Случаи несоответствия между волей и волеизъявлением субъекта, , необходимо отличать от случаев дефектности воли лица, совершающего сделку. Дефектная воля субъекта формируется несвободно под влиянием обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств или искажается в результате злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой. Такая воля может совпадать с волеизъявлением, но она формируется несвободно или искажается представителем. Дефектная воля не отражает действительные желания и устремления субъекта.

Законодательство и большинство доктринальных источников сходятся во мнении, что волеизъявление лица, направленное на установление, прекращение или изменение прав и обязанностей, должно быть совершено в требуемой законодательством форме. Требования к форме сделки могут иметь императивный характер либо стороны могут сами определить, в какой форме они намереваются совершить сделку. Чаще всего договоры заключаются в устной или письменной форме. Письменная форма может быть простой и квалифицированной. Стороны, заключая договор в простой письменной форме, составляют его текст на бумаге и подписывают в количестве экземпляров по числу участников соглашения. Квалифицированная письменная форма означает необходимость совершения дополнительных действий: удостоверения подписи у нотариуса, нотариального подтверждения каких-либо фактов и т.д.

Форма сделок бывает устная или письменная. Устно могут совершаться сделки, если: законом или соглашением сторон для них не установлена письменная форма; они исполняются при самом их совершении (исключение составляют сделки, требующие нотариальной формы, а также сделки, для которых несоблюдение простой письменной формы влечет их недействительность); сделка совершается во исполнение письменного договора и имеется соглашение сторон об устной форме исполнения (ст. 159 ГК РФ).

Все остальные сделки должны совершаться в письменной форме. Письменная форма бывает простой и нотариальной. Простая письменная форма представляет собой выражение воли участников сделки путем составления документа, отражающего содержание сделки и подписанного лицами, совершающими сделку. Нотариальная форма отличается от простой письменной тем, что на документе, отвечающем перечисленным выше требованиям, совершается удостоверительная надпись нотариусом или другим должностным лицом, который имеет право совершать такое нотариальное действие (ст.160, 163 ГК РФ). Согласно ст. 161 ГК РФ, в простой письменной форме (за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения) должны совершаться все сделки юридических лиц между собой и с гражданами, а также сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей. А в некоторых случаях, предусмотренных законом, – независимо от суммы сделки. Нотариальная форма требуется для совершения сделок, прямо предусмотренных законом, а также соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма и не требовалась бы (п. 2 ст. 163 ГК РФ). Она обычно предусматривается для сделок, в которых волеизъявление сторон необходимо зафиксировать определенно, например завещание, дарение, купля-продажа недвижимости. Наряду с вышеперечисленными формами совершения сделок существует еще одна – государственная регистрация (например, для сделок с землей и другим недвижимым имуществом). Если законом [28] предусмотрено, что та или иная сделка подлежит государственной регистрации, то до момента государственной регистрации сделка не считается совершенной.