Регулирование арендных отношений в зарубежных странах имеет значительные различия.

Существуют разнообразные условия аренды - от более либеральной (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой.

В число стран с либеральной практикой рынка аренды кроме США можно отнести также Австралию и Канаду.

В Западной Европе в таких странах, как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды. В Дании срок аренды 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление срока аренды и поощряет арендаторов к выкупу земель, чтобы стать ее собственником. В других странах срок аренды может быть продлен и сверх установленного.

Разный подход и к установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются о размере арендных платежей.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но рассматривают и утверждают ее местные власти согласно стандартам, регулирующим размер такой оплаты.

В Ирландии и Франции власти могут контролировать арендную плату, устанавливая максимальные или стандартные ее размеры. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. В Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии исчисляют арендную плату при этом в денежной форме, исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Таким образом, регулирование арендной платы зависит от специфики каждой страны, и поэтому выявить общую закономерность трудно, хотя различие между более либеральной заокеанской и более регламентируемой европейской и японской видно.

В Дании арендная плата за сельскохозяйственные угодья составляет 15,9 % стоимости предполагаемого урожая; в Швеции – 7 - 9 % стоимости, ежегодно реализуемой фермером продукции или более 40 % валового дохода.

Темпы и эффективность развития арендных отношений в значительной мере зависят от принципов формирования и вида арендных платежей. В зарубежной практике применяют следующие формы арендной платы: фиксированная денежная - устанавливают и выплачивают в виде определенной суммы денег; натуральная - устанавливают и выплачивают в виде определенного количества сельскохозяйственной продукции; гибкая денежная оплата или натурально-денежная. Вид арендной платы подбирают арендатор и землевладелец, исходя из конкретных условий, и фиксируют его в договоре.

Арендная плата представляет собой вид прибыли, ежегодно поступающей владельцу земельного участка от сдачи ее в аренду. Она имеет двоякую природу: во-первых, это компенсация владельцу за временное лишение права собственности; во-вторых, это плата арендатора собственнику земельного участка. Арендная плата состоит: из амортизации основного капитала, инвестированного в данный участок земли в виде различных зданий, сооружений, ссудного процента за остальной инвестированный капитал; земельной ренты в зависимости от плодородия и местонахождения земельного участка. Она включает дифференциальную ренту (первую и вторую), монопольную и абсолютную ренты. Земельную ренту как компонент арендных платежей определяют в соответствии с земельным кадастром. При денежной форме оплаты аренды арендатор выплачивает землевладельцу фиксированную ставку арендной платы, рассчитанной за весь участок или погектарно. Такая плата не зависит от полученного урожая, от эффективности работы арендатора. Ее могут выплачивать до начала уборки урожая или после нее или частями в течение года. Владелец земли полностью устраняется от управления хозяйством. Арендатор независим в управлении фермой и несет неограниченную ответственность за риск.

Фиксированная денежная арендная плата гарантирует владельцу земли стабильный доход, освобождая его от участия в производственном и сбытовом риске. Эта форма оплаты подходит для владельцев земельных долей, которые не проживают в местах расположения этих наделов и не занимаются сельскохозяйственным производством. Арендатор в этом случае полностью ответствен за риск и располагает широкими полномочиями, полной производственной независимостью в управлении арендованным участком и распределении дохода, а владелец доли, не теряя прав на нее, получает фиксированный доход.

Ставка фиксированной арендной платы определяется рынком конкретного региона, отражая баланс спроса и предложения в области аренды сельскохозяйственных угодий. Размер арендной платы зависит от района и обусловлен местными традициями. Ставка может быть рассчитана с учетом затрат каждого из партнеров, связанных с производством сельскохозяйственной продукции. Но она все равно не зависит от результатов хозяйственной деятельности. Так, в Канаде арендатор выплачивает землевладельцу фиксированную сумму за использование земли и ее улучшения. Однако денежная форма арендной платы связана с довольно большим риском для арендатора в условиях значительных изменений урожайности и цен на сель­скохозяйственную продукцию. При падении цен или валового сбора при фиксированной ставке арендной платы фермер может столкнуться с серьезными финансовыми затруднениями. Это обстоятельство обусловливает распространение натуральных форм арендной платы.

Натуральная арендная плата - традиционный тип гарантированных платежей при издольной (натуральной) аренде, когда арендатор расплачивается с землевла­дельцем частью полученного продукта. Размер натуральной арендной платы составляет определенную долю полученной продукции (1/3 - во Франции, 1/2 - в Испании, до 1/4 - в США и др.) в натуре или денежном выражении (в текущих ценах). Землевладелец оплачивает налог на собственность и при необходимости организует хранение продукции. Арендатор получает оставшуюся часть продукции, обеспечивает машины, труд и несет текущие расходы, необходимые для получения урожая.

Пропорционально ограничиваются при этом хозяйственная самостоятельность и доход арендатора. Эта форма арендной платы может быть эффективна при расчетах с владельцами участков (долей), которые сами не могут участвовать в производственном процессе (пенсионеры, инвалиды, сельская интеллигенция).

Можно выделить два наиболее распространенных (США, Канада) способа определения натуральной арендной платы. До заключения арендного договора партнеры подсчитывают и распределяют между собой необходимые затраты, а затем пропорционально устанавливают долю участия в полученном результате. При втором способе заранее оговаривают долю урожая как размер арендной платы и пропорционально этому делят затраты.

Оплата аренды частью произведенной продукции обеспечивает владельцу земли определенные преимущества в благоприятные годы, но и вынуждает делить с арендатором риск, связанный с колебаниями цен и объемов производства. Смягчение рисковой ситуации для арендатора сопровождается частичной потерей хозяйственной самостоятельности. Арендатор обязан согласовывать с землевладельцем целый ряд важных вопросов своей деятельности, например вид возделываемых культур, структуру занимаемых ими площадей, тип и объем применяемых удобрений и т.д.

Распределение рисков между партнерами арендного договора приводит также к тому, что арендная плата при издольщине обычно выше, чем при фиксированной денежной аренде, - это естественная плата арендатора за более низкий риск.

В целом ряде зарубежных стран договор аренды земельного участка относится к регулируемым договорам, при заключении которых обеспечиваются устойчивость арендных отношений и максимальная продолжительность действия договора. Законы запрещают арендатору изменять сельскохозяйственное назначение недвижимости без предварительного согласия арендодателя. Арендатору запрещено также без разрешения арендодателя пе­редавать право пользования объектом аренды третьему лицу, передавать земельный участок третьим лицам для совместного использования. На арендатора, который передал право пользования земельным участком третьему лицу, возлагается ответственность за задолженность субарендатора также в случае, когда арендодатель дал на это согласие.

Начиная с послевоенных времен законодательство ФРГ, некоторых других стран Европы устанавливает режим наибольшего благоприятствования для предпринимательской деятельности арендатора. Если арендный договор заключен на срок более 30 лет или на неопределенное время, то о его прекращении должно быть заявлено за 3 мес.

В случае, если арендатор заключает договор на фиксированный срок, он несет ответственность за уплату арендной платы за весь фиксированный срок аренды, даже если он пытается досрочно прекратить арендные отношения.

Если договор аренды не предусматривает возможности его продления, ни одна из сторон не обязана давать уведомление о его прекращении и арендные отношения в таком случае прекращаются автоматически. Прекращение договора аренды, предусматривающего возможность его продления, должно быть обусловлено подачей уведомления в установленный в нем определенный срок или в установленный законодательством трехмесячный срок.

Закон обеспечивает режим наибольшего благоприятствования предпринимательской деятельности арендатора и в тех случаях, когда запрещает расторжение договора, заключенного на срок жизни арендатора или арендодателя. В случае возникновения профессиональной непригодности арендатора ему предоставлено право требовать расторжения арендного договора даже тогда, когда арендодатель возражает против передачи объекта аренды третьему лицу.

В случае смерти арендатора его наследники или арендодатели имеют право расторгнуть договор, заявив об этом за 6 месяцев до конца календарного года.

Особые правила установлены для расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендодателя из-за вины арендатора. Арендодателю предоставлено, в частности, право требовать расторжения договора до истечения установленных сроков в случае, когда арендатор задержал выплату арендной платы или ее значительной части более чем на 3 месяца. В этом случае заявление о расторжении договора аренды должно быть изложено письменно.

Контрольные вопросы: 1. Как регулируются земельные отношения в США, Канаде и странах Западной Европы? 2. Какие особенности регулирования земельных отношений присутствуют в странах с федеративным устройством? 3. Назовите уровни управления земельными ресурсами в зарубежных странах. 4. Какие различия имеются в управлении земельными ресурсами в разных странах. 5. Назовите особенности ведения земельного кадастра и землеустройства в зарубежных странах. 6. Как планируется использование земель в зарубежных странах? 7. Назовите особенности управления земельными ресурсами в Германии. 8. Какие особенности управления земельными ресурсами в странах с переходной экономикой. 9. Назовите различия в регулировании арендных отношений в зарубежных странах.