Право граждан на жилище в Российской Федерации может быть реализовано путем предоставления или приобретения жилья. При этом правом на бесплатное получение социального жилья пользуются только малоимущие и иные указанные в законе граждане. Остальные должны решать свои жилищные проблемы за счёт собственных средств. Однако, есть граждане РФ не относящиеся к малоимущим, но не имеющие возможности приобрести жилье в собственность. Для них предусмотрено строительство наёмных домов, жилые помещения в которых будут предоставляться по договорам некоммерческого найма. При этом плата за наём по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования должна ограничиваться максимальным размером, устанавливаемым органами государственной власти субъектов РФ.В соответствии со ст. 91.16 ЖК РФ наёмным домом социального использования признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на основании договора найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или договора найма жилых помещений. В наёмном доме социального использования доля жилых помещений, предоставленных по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, в общем количестве жилых помещений не может быть менее чем 50 %, и доля общей площади таких жилых помещений в общей площади всех жилых помещений в наёмном доме также не может быть менее чем 50 %. Наёмным домом коммерческого использования является здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания на основании договора найма жилых помещений.Для строительства наёмных домов предполагается оказание государственной, муниципальной и иной поддержки. Кем и на каких условиях будет оказываться поддержка, зависит от того, в чьей собственности будет находиться наёмный дом.Государственная, муниципальная и (или) иная поддержка для создания, эксплуатации наёмного дома социального использования предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего эту поддержку. При этом договором или решением о предоставлении поддержки могут быть установлены условия её выделения, но если государственная или муниципальная поддержка предоставляется для создания или эксплуатации наёмного дома социального использования, то эти условия включаются в договор или решение обязательно. Условия предоставления поддержки – ч. 5 ст. 91.19 ЖК РФ.Все наёмные дома социального использования и земельные участки под их строительство подлежат учёту в муниципальном реестре органами местного самоуправления. Порядок учёта устанавливается нормативным правовым актом субъекта РФ.Жилые помещения в любом наёмном доме могут использоваться только путём предоставления их по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования или договорам найма жилых помещений; не допускается отчуждение помещений в наёмном доме, за исключением случая отчуждения всех помещений в наёмном доме или наёмного дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наёмного дома (иное предусмотрено Законом об ипотеке). В наёмном доме не может быть коммунальных квартир.Несмотря на то, что даже при совершении сделок с наёмными домами (помещениями в них) их целевое назначение должно сохраняться, есть случаи, когда цель использования здания может изменяться (наёмный дом социального использования становится наёмным домом коммерческого использования) и, наоборот, прекращаться (дом перестает использоваться как наёмный).Основания изменения или прекращения цели использования наёмного дома: 1) решение собственника наёмного дома (частного или публичного); 2) договор об освоении территории; 3) договор или решение государственных органов или органов местного самоуправления о предоставлении поддержки для создания и эксплуатации наёмного дома; 4) договор или решение иных лиц (частных инвесторов) о предоставлении поддержки для создания и эксплуатации наёмного дома; 5) акт или договор органов государственной власти или органов местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства наёмного дома либо для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наёмного дома; 6) решение собственника земельного участка, находящегося в частной собственности, о строительстве на таком земельном участке наемного дома.

Изменение (прекращение) цели использования здания в качестве наёмного дома не допускается в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаём гражданам, а также в том случае, если не возмещена предоставленная на строительство дома поддержка.

Управление наёмным домом (ст. 91.20 ЖК РФ) может осуществляться его наймодателем в соответствии с общими правилами управления домами, установленными в ЖК РФ. Либо собственник такого дома может принять решение об управлении домом управляющей организацией. В первом случае, если управление домом осуществляет наймодатель, именно он несёт ответственность перед собственником за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание наёмного дома, за обеспечение предоставления коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства наёмного дома. Порядок управления наёмными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, устанавливается соответственно уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта РФ и органом местного самоуправления.

В завершение следует отметить, что правовое регулирование отношений в сфере создания и эксплуатации наёмных домов еще только складывается и будет сопровождаться принятием ряда подзаконных нормативных актов, нормативных актов регионального и муниципального уровня, но и сейчас, учитывая нормы, содержащиеся в ЖК РФ, нетрудно заметить, что наёмные дома предполагается в основном строить за счёт частных застройщиков, которые в настоящее время вряд ли заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой быстро получаемой прибыли.

17 вопрос. По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется пре­доставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотрен­ного договором срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Отличие коммерческого найма от социального найма:коммерческий наём представляет собой обычный граж­данско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;

· договор социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жи­лья, находящегося в публичной собственности.

Поэтому отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а гражданским законодательством.

Стороны договора коммерческого найма:

Наймодатель - собственник жилого помещения (упра­вомоченное им лицо, например, его представитель или компания, управляющая этим его имуществом), которое может отно­ситься к любому жилищному фонду:частному,государственному,муниципальному.

По общему правилу это помещение, входящее в частный жилищный фонд, а наймодатель здесь выступает в роли предпринимателя, преследующего цель извлече­ния прибыли.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как пра­вило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Гра­ждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заклю­чить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключе­ния такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помеще­нием (п. 4 ст. 677 ГК).

Объект договора коммерческого найма:

· квартира, жи­лой дом, часть квартиры или жилого дома независимо от их размера;

· в многоквартирных домах - не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудо­вание и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Договорные обязательства коммерческого найма жилья прекращаются:

· по истечении срока действия договора;

· по одностороннему решению нанимателя;

· по требованию любой из сторон (в судебном порядке).

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят сроч­ный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглаше­нию сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

18. Согласно статье 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся: служебные жилые помещения, жилые помещения в общежитиях; жилые помещения маневренного фонда; жилые помещения в домах системы социального обслуживания граждан,;жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (или действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) либо уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.На основании указанных решений заключается договор найма специализированного жилого помещения.По юридической природе договор найма специализированного жилого помещения является двухсторонним, возмездным и срочным.В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением, члены семьи нанимателя.Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме.      

Вопрос 20.