Безопасность эксплуатации зданий и сооружений обеспечивается путем организации и осуществления постоянного контроля за их состоянием, проведения планово-предупредительных ремонтов.

Система планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений представляет собой совокупность организационно-технических мероприятий по надзору, уходу и всем видам ремонта, осуществляемых в соответствующем плановом порядке.

На каждом предприятии должна быть составлена инструкция по надзору за эксплуатацией зданий и сооружений, межэтажных перекрытий с указанием предельных нагрузок по отдельным зонам площадок и полов и определена периодичность обследования несущих конструкций.

В зависимости от размеров и структуры предприятия или организации обязанности по наблюдению за эксплуатацией зданий и сооружении должны возлагаться или на специальную службу – отдел эксплуатации и ремонта здании и сооружений, или на отдел капитального строительства, или на строительный отдел, строительную группу, а также соответствующие эксплуатационные службы: отдел главного энергетика, главного механика, транспортный отдел и др.

Все здания и сооружения, их части (пролет, этаж) приказом руководителя учреждения закрепляются за цехами, отделами и другими подразделениями, занимающими указанные площади, начальники соответствующих подразделений (цех, отдел и др.) являются лицами, ответственными за правильную эксплуатацию. сохранность и своевременный ремонт закрепленных за их подразделением зданий, сооружений или отдельных помещений.

Кроме систематического наблюдения за эксплуатацией зданий и сооружений уполномоченными лицами, все производственные здания и сооружения подвергаются периодическим техническим осмотрам. Осмотры могут быть: общими, частичными.

При общем осмотре обследуется все здание или сооружение в целом, включая все конструкции здания или сооружения, в том числе инженерное оборудование, различные виды отделки и все элементы внешнего благоустройства (или всего комплекса зданий и сооружений, например, железнодорожные пути с искусственными сооружениями).

При частичном осмотре обследуются отдельные здания, или сооружения комплекса, или отдельные конструкции, или виды оборудования (например, фермы и балки здания, мосты и трубы на автомобильной дороге, колодцы на канализационной или водопроводной сети).

Как правило, очередные общие технические осмотры зданий проводятся два раза в год – весной и осенью, комиссией, назначаемой руководителем предприятия. Результаты осмотра должны оформляться актами, в которых указываются меры и сроки для устранения обнаруженных дефектов. Повреждения аварийного характера, создающие опасность для работающего персонала, должны устраняться немедленно. До устранения аварийных повреждений производственные процессы должны быть прекращены, а обслуживающий персонал удален в безопасное место.

Ежегодно каждое производственное здание и сооружение, а также вспомогательные строения осматриваются строителем или сотрудником бюро. Один раз в 5 лет осмотр производится комиссией. В комиссию обязательно включается представитель проектной организации, имеющей лицензию на этот вид деятельности.

Через 20 лет эксплуатации по каждому зданию и сооружению необходимо заключение специалиста организации с инструментальными замерами состояния наиболее ответственных нагруженных узлов и несущих конструкций.

Состояние противопожарных мероприятий во всех зданиях и сооружениях – как при периодических, так и при текущих осмотрах – проверяется с представителями пожарной охраны предприятия в сроки, зависящие от специфических условий эксплуатации производственных зданий, но не реже одного раза в месяц.

Текущий осмотр основных конструкций с тяжелым крановым оборудованием или зданий и сооружений, эксплуатирующихся в сильно агрессивной среде, проводится один раз в десять дней. Здания и сооружения, эксплуатирующиеся в сильно агрессивной среде, не реже одного раза в год должны подвергаться обследованию специализированными организациями, с обстоятельными отметками в техническом журнале технического состояния конструкций и мерах по проведению необходимых работ по поддержанию строительных конструкций в первоначальном эксплуатационном качестве.

Кроме очередных осмотров, могут быть внеочередные осмотры зданий и сооружений после стихийных бедствий (пожаров, ураганных ветров, больших ливней или снегопадов, после колебаний поверхности земли и т.д.) или аварий.

Состав комиссии по общему осмотру зданий и сооружений назначается руководителем предприятия или организации. Как правило, возглавляет комиссию по общему осмотру руководитель предприятия или организации или его заместитель, а на крупных предприятиях – главный архитектор, начальник отдела капитального строительства и др. (в соответствии с приказом по организации).

В состав комиссии включаются лица, специально занимающиеся наблюдением за эксплуатацией зданий, представители служб, ведающих эксплуатацией отдельных видов инженерного оборудования зданий (санитарно-техническими устройствами и электроосвещением) и железнодорожного или транспортного цеха (при наличии железнодорожного въезда в здание), а также начальники цехов, мастерских, отделов, непосредственно эксплуатирующие здание.

Технические и технико-экономические сведения о зданиях, которые могут повседневно требоваться при их эксплуатации, должны быть сосредоточены в техническом паспорте и техническом журнале по эксплуатации.

Технический паспорт составляется на каждое здание и сооружение, принятое в эксплуатацию. Паспорт является основным документом по объекту, содержащим его конструктивную и технико-экономическую характеристику, составляемую с учетом всех архитектурно-планировочных и конструктивных изменений.

Паспорт заполняется по единой, принятой в отрасли форме, и состоит из описательной части и приложений. В описательной части даются: год постройки, кубатура и площади объекта и его частей, протяженность и другие данные по сооружениям, развернутые площади элементов, требующих периодической окраски, конструктивная характеристика частей и элементов здания и сооружения и т.п.

В паспорте ежегодно за подписью смотрителя отмечаются результаты всех проведенных осмотров, результаты 5-летних комиссионных проверок, протоколы инструментальных проверок, проводимых специализированными организациями.

На основании записей в паспортах составляется ежегодный план планово-предупредительных ремонтов зданий и сооружений.

Ремонт производственных зданий и сооружений представляет собой комплекс технических мероприятий, направленных на поддержание и восстановление первоначальных эксплуатационных качеств как здания и сооружения в целом, так и их отдельных конструкций.

По производственным зданиям и сооружениям всех отраслей народного хозяйства ремонтные работы подразделяются на два вида:

v  текущий,

v  капитальный.

Одновременно с проведением капитального ремонта и за счет тех же средств допускается осуществление некоторых работ по улучшению благоустройства зданий. К работам по улучшению благоустройства здания относятся:

v  устройство в зданиях комнат для приема пищи, «красных уголков», комнат гигиены и расширение раздевалок;

v  улучшение электрического освещения помещений (включая замену типов светильников), отопления и вентиляции.

Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения» (с изменениями от 18 ноября 1987 г.) устанавливают порядок приемки в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией, расширением) объектов (предприятий, их отдельных очередей, пусковых комплексов, зданий и сооружений).

Датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата подписания акта Государственной приемочной комиссией.

Требования к зданиям предприятий изложены в ПОТ РО 14000-004-98 «Техническая эксплуатация промышленных зданий и сооружений».

Объем производственных помещений на одного работника должен составлять не менее 15 м³, площадь помещений – не менее 4,5 м².

Производственные здания должны иметь паспорта с указанием расстановки оборудования.

При эксплуатации зданий и сооружений запрещается:

v  превышать предельные нагрузки на полы, перекрытия, площадки;

v  устанавливать, подвешивать или крепить производственное оборудование, транспортные средства, трубопроводы, устройства, в т.ч. и временные, для производства ремонтных и строительно-монтажных работ, не предусмотренные проектом;

Дополнительные нагрузки могут быть допущены только после проверочного расчета строительных конструкций и их усиления.

v  пробивать отверстия в перекрытиях, балках, колоннах и стенах без письменного разрешения лиц, ответственных за правильную эксплуатацию, сохранность и ремонт зданий и сооружений.

Для организации безопасной эксплуатации зданий и сооружений необходима следующая документация:

v  перечень организаций, принимавших участие в строительстве, с указанием видов выполненных работ, фамилией инженерно-технических работников, ответственных за выполнение этих работ;

v  комплект рабочих чертежей с надписями на каждом листе о соответствии чертежам выполненных работ или внесенными изменениями, подписанных ответственными за производство этих работ;

v  сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций, деталей, акты на скрытые работы и акты промежуточных приемок отдельных ответственных конструкций (опор, пролетных арок, сводов, стен, несущих металлоконструкций, сборных железобетонных узлов);

v  акты испытаний смонтированного оборудования, технических трубопроводов, внутренних систем газопроводов, отопления, вентиляции, наружных систем водоснабжения, теплоснабжения, дренажных устройств;

v  акты испытаний наружных и внутренних электросетей;

v  акты испытаний систем сигнализации, автоматизации, телефонизации;

v  журнал производства работ и авторского надзора.