Как свидетельствует практика, субъекты малого и среднего предпринимательства более всего заинтересованы в финансовой и имущественной помощи со стороны государства, так как основными проблемами, особенно при начале осуществления бизнеса, выступают отсутствие первоначального капитала и объектов недвижимого имущества для ведения бизнеса, сложности при получении кредитов.

Закон о малом и среднем предпринимательстве под имущественной поддержкой субъектов малого и среднего предпринимательства понимает передачу им во владение и (или) в пользование государственного или муниципального имущества (земельных участков, зданий, строений, сооружений, нежилых помещений, оборудования, механизмов, транспортных средств и др.) на возмездной основе, безвозмездной основе или на льготных условиях (п. 1 ст. 18).

Наиболее востребованной на практике моделью данной имущественной поддержки выступает договор аренды. Передача субъектам малого и среднего предпринимательства в аренду указанных объектов осуществляется под определенные цели. Нарушение данного требования может повлечь расторжение договора аренды. Кроме того, арендатор в этом случае утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок и право на государственную поддержку.

При передаче имущества в аренду субъектам малого и среднего бизнеса запрещается переуступка прав пользования им, передача прав пользования им в залог и внесение прав пользования таким имуществом в уставный капитал любых других субъектов хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 18 Закона о субъектах малого и среднего предпринимательства). Данные ограничения направлены на то, чтобы субъекты малого и среднего предпринимательства использовали переданное им имущество для ведения активной экономической деятельности, а не пассивной экономической. 

В соответствии с п. 4 ст. 18 Закона о субъектах малого и среднего предпринимательства федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов РФ, органы местного самоуправления вправе утверждать перечни государственного и муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего бизнеса). Суть данного перечня заключается в том, что имущество, включенное в него, может быть передано субъектам малого и среднего бизнеса во владение или пользование, но не может быть приватизировано[17].

Согласно ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» предоставление нежилых помещений на праве аренды субъектам малого и среднего бизнеса возможно только на конкурсной основе.

Имущественной поддержке субъектов малого и среднего бизнеса посвящено постановление Правительства РФ «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» от 21 августа 2010 г. № 645. Согласно п. 3 данного постановления стартовый размер арендной платы по договору аренды с субъектом малого и среднего бизнеса определяется на основании отчета об оценке рыночной арендной платы, подготовленного в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (см. ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ); п. 4 предусмотрены льготы по оплате арендных платежей, а также срок договора аренды. Так, в первый год аренды арендатор оплачивает 40% размера арендной платы, во второй год  – 60 %, в третий год – 80 % , в четвертый год и далее – 100 % размера арендной платы, предложенный им на торгах. Срок договора аренды должен составлять не менее 5 лет (аналогичная норма содержится и в п. 4.3 ст. 18 Закона о малом и среднем предпринимательстве).

Обращает на себя внимание, что в п. 4 приведенного выше постановления Правительства РФ речь идет только о субъектах малого предпринимательства; субъекты среднего предпринимательства в нем отсутствуют. С учетом названия и содержания постановления можно предположить, что в данном случае законодателем допущена техническая ошибка.

Более того, в данном постановлении речь идет только о недвижимом имуществе, включенном в перечень недвижимого федерального имущества (за исключением земельных участков), свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), для предоставления во владение и (или) в пользование на долгосрочной основе субъектам малого и среднего предпринимательства. Однако, как выше было сказано, утверждение данных перечней – это право соответствующих органов исполнительной власти. Возникает вопрос, если таким правом орган исполнительной власти не воспользовался, то можно ли применять положения постановления Правительства РФ «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества» о порядке заключения договора аренды недвижимого имущества, о размерах арендных платежей к договорам аренды недвижимого имущества, предмет которых не включен в указанный перечень. Как представляется, в данном случае возможна аналогия закона, но в любом случае этот законодательный пробел приводит к проблемам правоприменения.

По общему правилу, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Однако данное правило к договору аренды недвижимого имущества, заключенному с субъектом малого и среднего бизнеса, неприменимо, поскольку в соответствии со ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» заключение договора в отношении государственного и муниципального имущества возможно только по результатам торгов. Иными словами, договор аренды будет заключен с лицом, предложившим наивысшую цену. Исключение составляют договоры, заключенные с субъектами малого и среднего предпринимательства до 1 июля 2008 г. Указанной категории арендаторов предоставлена возможность перезаключения договоров аренды без проведения торгов до 1 июля 2015 г.

Следует согласиться с высказанной в юридической литературе точкой зрения о том, что заключение договора аренды недвижимого имущества на торгах не позволяет достичь баланса между интересами государства и арендаторами – субъектами малого и среднего предпринимательства. Это объясняется тем, что субъекты малого и среднего бизнеса не заинтересованы во вложении долгосрочных инвестиций (дорогостоящий ремонт, реконструкция и т.д.) в арендуемое нежилое помещение, так как по истечении срока действия договора аренды оно будет выставлено на торги, а улучшение состояния объекта повлечет лишь увеличение стоимости рыночной ставки арендной платы при отсутствии гарантий возврата потраченных арендатором средств[18].

Указанная проблема в определенной мере могла бы быть решена с помощью положений ГК РФ, например, ст. 615 и ст. 623. Однако, речь идет о субъектах малого и среднего предпринимательства, которые в соответствии с целями государственной политики в области развития малого и среднего бизнеса априори должны иметь определенные преимущества перед крупным бизнесом.

Другой формой имущественной поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства является возмездное отчуждение им в собственность арендуемого государственного или муниципального имущества. Данная форма поддержки предусмотрена Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ. 

В соответствии со ст. 3 данного закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

– арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2015 г. находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного ч. 2.1 ст. 9 данного закона;

– отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества или на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

– арендуемое имущество не включено в утвержденный перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение или пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

– сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Приобретаемое в таком порядке недвижимое имущество оплачивается единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества устанавливается законами субъектов РФ, но не должен составлять менее 5-и лет.

Безусловно, предусмотренное вышеуказанным законом право субъектов малого и среднего предпринимательства на выкуп арендованного ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, – большая преференция. Однако такое право будет действовать только до 1 июля 2018 г.    

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 8 Информационного письма «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 5 ноября 2009 г. № 134 разъяснил, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу ст. 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О Государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии в Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого и среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Положение о продаже объектов недвижимости субъектам малого и среднего предпринимательства было предметом рассмотрения Конституционного Суда РФ, который признал, что положения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не противоречат нормам Конституции РФ (см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 20 декабря 2010 г. № 22-П).