Определение. Наймом вещей (locatio-conductio rerum) называется такой договор, по которому одна сторона (наймодатель, locator) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю, conductor) одну или несколько определенных вещей для временного пользования, а эта другая сторона обязуется уплачивать за пользование этими вещами определенное вознаграждение и по окончании пользования возвратить вещи в сохранности наймодателю.

При locatio-conductio rei получающий вещь в пользование именуется conductor.

Первоначальным предметом этого договора был рабочий скот и рабы. В дальнейшем контракт locatio-conductio rei получил более широкое применение, в области найма земельных (сельскохозяйственных) участков, городских жилищ и др.

Экономическое соотношение наймодателей и нанимателей приводило к соответствующему умалению прав нанимателя: его экономическая зависимость от наймодателя сказалась в том, что наниматель вещи, в частности земельного участка, не признавался в Риме владельцем и не пользовался самостоятельной защитой против всякого рода самовольных посягательств на его землю и хозяйство. Отразить такие самовольные нарушения обладания снятым земельным участком наниматель мог только через посредство сдатчика, на имя которого считался обладающим данным участком наниматель.

Предмет договора. Предметом locatio-conductio rei могли быть вещи и движимые, и недвижимые; но из движимых вещей - только такие, которые не принадлежат к числу потребляемых, так как иначе была бы неисполнима обязанность нанимателя возвратить по окончании найма ту самую вещь, какая была получена по договору. Не обязательно было чтобы наймодатель был собственником сдаваемой вещи: можно было отдать внаймы и чужую вещь.

Помимо вещей в подлинном смысле, или вещей телесных, в качестве предмета договора найма в источниках упоминаются и некоторые права, например узуфрукт, так называемые нетелесные вещи, res incorporales.

Вознаграждение за пользование (наемная плата) нормально должно определяться в денежном выражении; только в договорах сельскохозяйственной аренды допускается определять арендную плату в натуре (известное количество продуктов, например - известная доля урожая), откуда такие арендаторы получили и наименование - coloni partiarii, арендаторы из доли, арендаторы-дольщики. Если в других случаях лицо, получающее вещь в пользование, принимало на себя обязательство дать за это в пользование другую вещь, то такой договор не считался за locatio-conductio, а рассматривался в качестве своеобразного договора.

Срок не является необходимым элементом договора locatio-conductio rei: возможно предоставление вещи в пользование на неопределенный срок, и тогда договор в любое время может быть прекращен по заявлению каждой стороны.

Обязанности наймодателя. На наймодателе лежит обязанность предоставить нанимателю пользование нанятой вещью (или вещью и плодами от нее). Вместе с вещью должны быть переданы и принадлежности к ней (например, при сдаче земельного участка инвентарь для обработки этого участка).

Вещь должна быть предоставлена своевременно. Несоблюдение этой обязанности дает нанимателю право отступиться от договора. Своевременность предоставления понимается, конечно, в разумных границах; так, в случае с пятилетней арендой, если наймодатель предоставил пользование участком с опозданием на несколько дней, такая просрочка не оправдывает отказа нанимателя от договора.

Обязанность наймодателя предоставить нанимателю вещь в пользование не исчерпывается однократной передачей вещи нанимателю: наймодатель обязан в течение всего срока найма обеспечить нанимателю возможность спокойного и соответствующего договору пользования вещью. Для этого наймодатель должен производить необходимый ремонт отданной внаем вещи, чтобы поддерживать ее в течение всего срока договора в годном для пользования состоянии, устранять препятствия, которые может встретить с чьей-либо стороны наниматель.

Если предоставленная в пользование вещь оказывается непригодной для пользования, или это пользование не дает всего того хозяйственного эффекта, какое наниматель с достаточным основанием рассчитывал от него получить, то применялись принципы, аналогичные тем, на которых строилась ответственность продавца за недостатки проданной вещи. Так, если нанимателю при заключении договора были известны или должны были быть известны недостатки нанятой вещи, наймодатель не несет ответственности.

Например, берут внаймы винные бочки, которые оказываются худыми, и вино вытекает; наймодатель отвечает за это даже в том случае, если он сам не знал об этом недостатке бочек (его незнание не послужит для него извинением); иное дело, если сдается в аренду пастбище, а на нем выросла вредная трава и скот нанимателя погиб или ухудшился: наймодатель обязан возместить нанимателю в размере его интереса, если наймодателю были известны свойства травы на сданном пастбище; но если он сам не знал о вредных свойствах травы, он только теряет право на получение наемной платы.

Однако возможно в этих случаях и иное последствие, а именно: нанимателю принадлежит право отказаться от договора. Если пользование вещью возможно, но с меньшим хозяйственным эффектом и удобствами, наниматель может с помощью actio conducti требовать снижения наемной платы.

Наймодатель отвечает и по dolus, и по culpa.Наймодатель, нарушающий договор, обязан возместить нанимателю весь ущерб, который он терпит от этого, включая и lucrum, т.е. ту выгоду, которую должен был получить от этого договора наниматель.

Если невозможность пользования вещью для нанимателя наступает без вины в том наймодателя, он не несет за это ответственности перед нанимателем, но и не имеет права требовать наемную плату за то время, пока пользование вещью было невозможно по такой случайной причине. Наймодатель обязан также платить за отданную внаймы вещь всякого рода публичные повинности, налоги и пр.

Обязанности нанимателя. Наниматель обязан платить наймодателю за пользование вещью условленную наемную плату пропорционально времени пользования. По общему правилу наемная плата вносилась по истечении соответствующего промежутка времени (postnumerando); при наличии специального соглашения сторон наемная плата могла вноситься и вперед (praenumerando).

Если наниматель внес наемную плату вперед, а пользование в течение всего периода, за который внесена наемная плата, оказалось невозможным не по вине нанимателя (например, сгорел или обрушился нанятый дом), нанимателю дается actio condicti для возврата наемной платы. Если без вины нанимателя пользование становится менее полным или менее удобным, наниматель имеет право на соответствующее уменьшение наемной платы. Неиспользование нанятой вещи без уважительных причин не освобождает нанимателя от обязанности платежа наемной платы.

Однако, если обстоятельства не позволили нанимателю использовать нанятое имущество, его обязанность платить наемную плату может иногда отпасть.

Платёж наемной платы получил специальную регламентацию:

1. Если имела место vis cui resisti non potest (так называемая непреодолимая сила), вследствие чего пропал урожай, наниматель освобождается от обязанности платежа наемной платы; все вообще необычные случайности относятся на риск наймодателя.

2. В отношении неурожая, постигшего нанятый участок, классические юристы дают еще такое указание: урожайность - дело случайное: один год - неурожайный, а другой - дает обильный урожай; поэтому в неурожайный год, когда арендатору трудно уплатить полную арендную плату, следует допустить remissio mercedis, уменьшение арендной платы; но если последующие годы будут урожайными, наймодатель получает арендную плату и за неурожайный год.

3. Наниматель должен пользоваться вещью в соответствии с договором и хозяйственным назначением вещи. Пробелы в договоре должны восполняться, исходя из принципов справедливости т.е. наниматель должен делать все в соответствии с условиями договора, а что в договоре пропущено - то предоставлять по справедливости.

4. Наниматель несет ответственность за всякого рода повреждения и ухудшения нанятой вещи, если они произошли по его вине.

5. По окончании найма нанятая вещь должна быть возвращена без задержки, в надлежащем состоянии. По классическому праву признавалось, что наниматель обязан уплатить убытки, которые несет наймодатель от несвоевременного возвращения нанимателем нанятых вещей.