Рациональное хозяйствование в сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта недвижимости как экономического ресурса и отыскание путей повышения такого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов должны основываться на параметрах доходности объекта.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки

Доходный подход используется только для оценки доходной недвижимости, то есть такой недвижимости, единственной целью которой является получение дохода, и в его основе лежат следующие принципы оценки недвижимости:

- принцип ожидания (стоимость объекта, приносящего доход, определяется текущей стоимостью будущих доходов, которые этот объект принесет);

- принцип замещения (стоимость объекта недвижимости имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения, необходимого для приобретения сопоставимого, замещающего объекта, приносящего желаемую прибыль).

Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода

Капитализация дохода – это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают в себе: сумму будущего дохода, время, когда должен быть получен доход и продолжительность получения дохода.

Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в 2 этапа:

· прогнозирование будущих доходов;

· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Прогнозирование будущих доходов основано на использовании финансовых отчетов собственника. Результаты прогнозирования сводятся в бюджет доходов и расходов об эксплуатации объекта недвижимости. При оценке используют следующие виды доходов и расходов:

Потенциальный валовой доход (ПВД) – общий доход от недвижимости, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. Включает в себя контрактную годовую арендную плату (т. е. часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет условий арендного договора.), скользящий доход (часть потенциального валового дохода, которая образуется за счет пунктов договора, предусматривающих дополнительную оплату арендаторами тех расходов, которые превышают значения, отмеченные в договоре.) и прочие доходы (получаемые за счет функционирования объекта недвижимости и не включаемые в арендную плату, например доходы за пользование дополнительными услугами)..

Действительный (эффективный) валовой доход (ДВД) – разность между потенциальным валовым доходом (ПВД) и потерями арендной платы в результате неполной занятости и неуплаты арендной платы недобросовестными арендаторами.

На величину дохода объекта недвижимости влияют операционные расходы (ОР) – это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства потенциального валового дохода. Операционные доходы принято делить на:

- условно-постоянные расходы или издержки (расходы, размер которых не зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);

- условно-переменные расходы или издержки (расходы, размер которых зависят от степени эксплутационной загруженности объекта);

- расходы на замещение или резервы (расходы на периодическую замену быстро изнашиваемых элементов сооружения, представляющие собой ежегодные отчисления в фонд замещения).

Чистый операционный доход (ЧОД)– чистый годовой доход на весь капитал (собственный и заёмный), инвестированный в объект оценки, рассчитываемый как действительный валовой доход за вычетом операционных расходов:

ЧОД = ДВД – ОР

Капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.

Методы доходного подхода основаны на предположении, что можно обоснованно определить будущие денежные доходы оцениваемого объекта недвижимости и ставки доходности соответствующих инвестиций. Основные:

· метода прямой капитализации, применяемый, если будущие доходы объекта недвижимости будут стабильными в каждый анализируемый период времени

· метода капитализации по норме отдачи (метод дисконтирования денежных потоков) – применяется в предположении, что будущие доходы объекта недвижимости будут отличаться от доходов в период предыстории и нестабильны по годам прогнозированияВыбор методики оценки зависит от таких факторов, как вид недвижимости, экономические сроки её службы, качество доходов, интенсивность их поступления.

Метод прямой капитализации устанавливает связь какого-либо дохода, вычисленного на конец первого года, следующего за датой оценки, со стоимостью объекта недвижимости (V) посредством нормы денежных потоков (мультипликатора или коэффициента капитализации).