Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
Введение
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
Экономика воспроизводства – это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными.Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.
Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для этого мы поставим основными задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта недвижимости, а также характеристику законодательной базы при операциях с объектами недвижимости. Приведем классификацию объектов недвижимости в зависимости от факторов, наиболее часто используемых при их оценке
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).
Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.
Сравнительный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.
Теоретические основы экономики недвижимости
Рынок недвижимости
Рынок недвижимости есть средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов, т.е. совокупности сделок, совершенных с недвижимостью, их информационного обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.
Рынок недвижимости можно классифицировать как рынок развития, рынок оборота, рынок управления, рынок доходной недвижимости.
Рынок доходной недвижимости сегментируется по функциональному назначению:
· Рынок объектов офисного назначения;
· Рынок объектов торгового назначения;
· Рынок объектов производственно-складского назначения;
· Рынок объектов гостиничного сервиса;
· Рынок объектов незавершенного строительства.
Цель функционирования рынка недвижимости:
1. Обеспечение устойчивости потоков доходов инвестиций в течении длительного времени или единовременно (при купле-продаже)
2. Защита капитала от инфляций
3. Возможность получения налоговых льгот
Важным понятием на рынке недвижимости является оценочная деятельность, её цель и функция. Оценочная деятельность – деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.
Цель определяет тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) и тип тех прав, которые к нему относятся. Например, целью может быть определение рыночной стоимости прав на долгосрочную аренду земельного участка при определенных ограничениях его использования.
Функция оценки определяет ее назначение и область последующего использования. Она может быть использована для определения стартовой цены земельного конкурса или аукциона, выкупа прав аренды, получения кредита, страховки, внесения в уставный капитал предприятия и т.д.
Точность оценки стоимости объектов недвижимости (земельных участков) существенно зависит от цели и функции оценки – в результате, в начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбора вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Последний, в свою очередь, обусловливает выбор метода оценки объекта недвижимости
Стоимость объекта оценки при существующем использовании (потребительская стоимость) – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования. Отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, Потребительская стоимость является субъективной, зависимой от потребностей конкретного участника рынка недвижимости. Инвестиционная стоимость – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость сходно с понятием «стоимость в использовании», но отражает ценность объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Для инвестора важны такие факторы, как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или снижение стоимости объекта оценки и т.д.
Право собственности на недвижимость позволяет собственнику получать доход или удовлетворять его личные потребности. Доход, приносимый объектом, может быть в виде ренты, прибыли арендной платы.
Рента – сделка, в которой получатель ренты – собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.
Рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.
Лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
Рента имеет несколько подвидов: постоянная рента; пожизненная рента; пожизненное содержание с иждивением.
Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме или путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты, по окончании квартала (если иное не установлено договором). Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты, так и по требованию получателя ренты.
Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).
Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть заменено на периодические платежи в деньгах.
Аренда – сделка, при которой арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование данный объект недвижимости. Письменная форма договора аренды и его регистрация обязательны.
Найм жилого помещения – операция, в которой одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. В социальный найм предоставляются изолированные жилые помещения нормируемого размера из государственных и муниципальных фондов для бессрочного проживания при условии оплаты части коммунальных услуг. В коммерческий найм предоставляются жилые помещения из государственных и муниципальных фондов без нормирования размера за договорную коммерческую плату на срок до 5 лет.
Методы оценки недвижимости
Заключение
Результаты оценки недвижимости должны оформляться письменно в виде отчета об оценке.
Отчет об оценке – документ, содержащий обоснование мнения оценщика о стоимости имущества. При составлении отчета об оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения.
Общие требования к оформлению результатов оценки установлены Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Своевременное составление в письменной форме и передача заказчику отчета об оценке объекта оценки считаются надлежащим исполнением оценщиком своих обязанностей, возложенных на него договором.
В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете. Отчет может содержать и иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов. Копии составленных отчетов требуется хранить в течение трех лет.
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 № 519 «Об утверждении стандартов оценки» итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
В данной курсовой работе раскрывается сущность и значимость процесса движения денежных средств, изложены основные положения сравнительного, доходного и затратного подходов и их методики. Чем больше элементов учитывается при оценке вещественного богатства, тем сложнее производить оценку состояния эффективности его использования. Современный специалист должен знать действующее законодательство, правовые и методологические документы, методы экспертизы и оценки объектов недвижимости.
Список литературы
1.Конституция РФ. – М., 2002
2.Гражданский кодекс РФ – М., 2009.
3.Налоговый кодекс РФ (часть 1,2) – М., 2000.
4.Жилищный кодекс РФ. – М., 2004
5.Васильева Л.С. – Экономика недвижимости: Учебник. – М.: «Эксмо», 2008 – 480с.
6.Балабанов И.Т. – Операции с недвижимостью в России: Учебное пособие - М.: «КНОРУС», 2003 – 304с.
7.Горемыкин В. А. – Экономика недвижимости: Учебник – М.: «Филинъ», 2004 – 600с.
8.Горемыкин В. А. – Сделки с недвижимостью: Практическое пособие – М.: «Филинъ», 2006 – 400с.
9.Киндеева Е. А. – Недвижимость: права и сделки: Учебник – М: «Юрайт», 2008 - 608с.
10.Шевчук Д. А. – Оценка недвижимости и управление собственностью – М.: «Феникс», 2007. – 155с.
11.Назайкин А. Н. – Недвижимость – М.: «Вершина», 2008. – 264с.
12.Пирогова О. Е. – Операции с недвижимостью: Практическое пособие - М.: «Эксмо», 2005 – 480с.
13.Гранова И.В. - Оценка недвижимости. Тесты и задачи – С-Пб.: «Питер»,2006.- 256с.
14.Виноградов Д. В. - Экономика недвижимости: Учебное пособие – М.: «Эксмо», 2007. – 136 с.
15.Асаул А.Н., Карасев А.В. - Экономика недвижимости: Учебное пособие - С-Пб.: «Питер», 2007. – 158с.
16.Грязнова А. Г. – Оценка бизнеса: Учебник – М.: «Финансы и статистика», 2005 – 736с.
17.Грибовский С.В., Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учебник - М.: «ИНТЕРРЕКЛАМА», 2005. — 704 с.
Введение
В рыночных условиях особое значение приобретают вопросы оценки вещественного богатства, включая заводы и оборудование, жилые и производственные здания, потребительские товары длительного пользования, земельные участки. Изменение этого богатства влияет не только на уровень его воспроизводства, но и на качество жизни людей.
Экономика воспроизводства – это экономика недвижимости. С развитием рыночных отношений увеличивается число элементов и видов предпринимательской деятельности, учитываемых при оценке вещественного богатства, поэтому знания по экономике недвижимости становятся наиболее востребованными.Рыночные операции с недвижимым имуществом стали возможны при установлении частной собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Российский рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Однако важным условием становления и развития рынка недвижимости является привлечение инвестиций – как иностранных, так и со стороны российских партнёров. Недвижимые вещи как товары включают в себя одновременно и благо, необходимое потребителям, и затраты, или инвестиции, без которых владение и пользование ими практически невозможно. Эти качества недвижимости проявляются в виде их полезности, редкости, ограниченности и капиталоемкости. Общую потребительскую ценность недвижимости составляет ее полезность.
Целью данной работы является анализ методов оценки недвижимости, приносящей доход. Для этого мы поставим основными задачами рассмотрение главных понятий, раскрывающих экономическую сущность объекта недвижимости, а также характеристику законодательной базы при операциях с объектами недвижимости. Приведем классификацию объектов недвижимости в зависимости от факторов, наиболее часто используемых при их оценке
В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, сравнительный подход (рыночный подход).
Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.
Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.
Сравнительный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.
Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости.
Теоретические основы экономики недвижимости
Дата: 2019-12-22, просмотров: 257.