Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу.
При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.
В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:
Ср = Ц i + Ki ,
где Цi – цена продажи i-го объекта недвижимости;
Ki – величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.
Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5.
Таблица 5 – Таблица характеристик объектов по сравнимым продажам
| № п/п | Номер объекта сравнения | Объект оценки | 1 | 2 | 3 |
| 1 | Местоположение | ул. Кутузова | ул. Металлургов | ул. Фрунзе | ул. Галкина |
| 2 | Юридическое описание | Собственность | Собственность | Собственность | Собственность |
| 3 | Цена предложения, продажи, руб. | 150 000 | 183 000 | 168 000 | |
| 4 | Право собственности | Полное | Полное | Полное | Полное |
| 5 | Условия финансирования | Рыночные | Рыночные | Рыночные | Нерыночные |
| 6 | Условия продажи | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение |
| 7 | Дата предложения, продажи | Ноябрь 2010 года | Октябрь 2010 года | Ноябрь 2010 года | Ноябрь 2010 года |
| Физические характеристики | |||||
| 8 | Строительные характеристики | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные | Фундамент бетонный, стены кирпичные |
| 9 | Общая площадь, м2 | 22,56 | 16,5 | 25 | 23 |
| 10 | Площадь участка, м2 | 39,44 | 26 | 40,38 | 44,2 |
| 11 | Коммуникации | Все необходимые | Все необходимые | Все необходимые | Все необходимые |
| 12 | Состояние | Хорошее, ремонт не требуется | Удовлетворительное, требуется космети-ческий ремонт | Хорошее, после ремонта | Хорошее, ремонт не требуется |
| 13 | Удалённость от магистралей | Рядом | 150 м | 100 м | Рядом |
| 14 | Использование | Гараж | Гараж | Гараж, подвал | Гараж |
Таблица 6 – Таблица корректировок стоимости сравнимых объектов
| № п/п | Элемент сравнения | Ед. изм. | Объекты сравнения | |||
| Оцениваемый | 1 | 2 | 3 | |||
| 1 | Цена продажи (предложения) | Руб. | 150 000 | 183 000 | 168 000 | |
| 2 | Площадь | м2 | 22,56 | 16,50 | 25,00 | 23,00 |
| 3 | Цена за единицу площади | Руб./м2 | 9 090,91 | 7 320,00 | 7 304,35 | |
| 4 | Право собственности | полное | полное | полное | полное | |
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
| Скорректированная цена | 9 090,91р. | 7 320,00р. | 7 304,35р. | |||
| 5 | Условия финансирования | рыночные | рыночные | рыночные | рыночные | |
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | ||
| Сумма корректировки | 0 | 0 | 0 | |||
| Скорректированная цена | 9 090,91р. | 7 320,00р. | 7 304,35р. | |||
| 6 | Условия продажи | Предложение | Предложение | Предложение | Предложение | |
| Корректировка | % | -10% | -10% | -10% | ||
| Сумма корректировки | -909,09р. | -732,00р. | -730,43р. | |||
| Скорректированная цена | 8 181,82р. | 6 588,00р. | 6 573,91р. | |||
| 7 | ||||||
Условия рынка (время продажи)
Ноябрь 2009 года
Таким образом, рыночная стоимость гаража, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет: 180 114 рублей или округленно 181 000 рублей.
Объяснение корректировок
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.
Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.
В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.
Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.
Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.
Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.
Доходный метод оценки
Оценка методом капитализации дохода
Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.
Анализ доходов
Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-40 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:
ТС= П1+П2+П3+П4+П5
Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:
П i = (Сар i – Сзс i ) * ТСЕ i ,
где Capi - арендная плата в году i;
Сзсi - затраты содержания в году i.
TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:
где СД - ставка дисконтирования за год;
i - количество лет.
Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период. Ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая, поскольку в такое время покупка недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах 12-14%[2].
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.
Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:
Доход от аренды берется по шестому году.
Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. Принимаем ее равной 5%.
После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:
ТСрев = Срев*ТСЕ5,
где Срев - стоимость реверсии,
ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.
Анализ расходов
Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в том числе налог на имущество – 4 367,62 рублей, то есть в размере 2.2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Необходимо отметить, что для использования оцениваемого помещения как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.7).
Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).
Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего доход, составляет 167 912 рублей или округленно 168 000 рублей.
Таблица 7 – Анализ дисконтированного денежного потока
| № п/п | Наименование показателя | Единица измерения |
| Изменение по годам | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| 1 | Арендуемая площадь | м2 | 22,56 | ||||||
| 2 | Арендная плата за месяц | руб./ м2 | 35 | ||||||
| 3 | Арендная плата за год | руб./ м2 | 420 | 9 475,20 | 10 422,72 | 11 464,99 | 12 038,24 | 12 640,15 | 13 272,16 |
| 4 | Увеличение арендной платы в год | %/год | 0,00 | 0,10 | 0,10 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | |
| 5 | Эксплуатационные расходы | руб./год | 1 895,04 | 2 084,54 | 2 293,00 | 2 407,65 | 2 528,03 | ||
| 6 | Изменение эксплуатационных расходов | %/год | 0,00 | 10,00 | 10,00 | 5,00 | 5,00 | ||
| 7 | Налог на имущество | руб./год | 4 367,62 | 4 804,38 | 5 284,82 | 5 549,06 | 5 826,51 | ||
| 8 | Чистый операционный доход | руб./год | 3 212,54 | 3 533,80 | 3 887,18 | 4 081,54 | 4 285,61 | ||
| 9 | Процент по депозиту | 12,00 | 12,00 | 12,00 | 12,00 | 12,00 | |||
| 10 | Стоимость единицы, ТСЕ | 0,89 | 0,80 | 0,71 | 0,64 | 0,57 | |||
| 11 | Текущая стоимость денежных потоков | руб. | 2 868,34 | 3 830,02 | 3 761,63 | 3 526,53 | 3 306,12 | ||
| 12 | Текущая стоимость будущих доходов | руб. | 17 292,63 | ||||||
| 13 | Стоимость реверсии | руб. | 150619,62 | ||||||
| 14 | Рыночная стоимость объекта | руб. | 167 912 | ||||||
Дата: 2019-12-22, просмотров: 257.
