Краткое изложение основных фактов и выводов
| Местонахождение объекта: | 300016, Россия, г. Тула, ул. Кутузова, д.144. (закрепление за кв. 14). |
| Тип объекта недвижимости: | Гараж общей площадью 22.56 кв. м |
| Цель оценки: | Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи |
| Оцениваемые права: | Право пользования |
| Наилучшее и наиболее эффективное использование: | Использование объекта в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля |
| Дата оценки: | 01 ноября 2010 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра |
| Основание для проведения оценки | Договор № 11 от 20.10.2010г., заключённый между Заказчиком – Иванов И.И. и Исполнителем - ООО «Оценка-плюс», |
| Реквизиты заказчика | Российская Федерация, город Тула, улица Кутузова, дом 144 квартира 14. |
Определение термина «рыночная стоимость»
Под рыночной стоимостью[1] понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Объём и этапы исследования
Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.
Применение методов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода (затратный, метод прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.
Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта.
Среда местоположения
Местоположение. Объект оценки расположен в Пролетарском районе города Тулы, в непосредственной близости от остановки автобуса «Больница». Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Кутузова и ул. Металлургов. Место расположения объекта оценки хорошо освещено.
Площадь земельного участка – 39.44 кв. метров. Северной и восточной частями участок примыкает к соседним гаражам, на юге и западе - к автомобильным дорогам.
Окружение: гараж находится на расстоянии до 50м от жилых домов. На удалении до 150м находится средняя школа, продуктовый магазин. Жилые дома являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 20 м расположен парк, с размещенным на его территории спорткомплексом «Новое поколение», центром культуры и отдыха, детским городком, площадкой для роллеров и лесной посадкой.
Наличие инженерных коммуникаций. Объект оценки обеспечен только электроснабжением. На момент осмотра объекта данная инженерная коммуникация гаража находились в работоспособном состоянии.
Подъезд – асфальтированная дорога от улицы Кутузова. Общее удаление от транспортных путей – 10м. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное. Площадка застройки характеризуется невысокой степенью застройки.
Характеристика местности - Городская, расположена в Пролетарском районе г. Тулы.
Рельеф площадки - спокойный, без существенных неровностей. Уровень грунтовых вод на участке находится в 2,1-2,7м от поверхности земли. Климат умеренно-континентальный. Средняя температура января - -10°С, июля +19°С. За год выпадает примерно 650мм осадков. Глубина промерзания грунта – 35-50мм.
Преобладающее направление ветров в теплый период (с мая по сентябрь) - северо-западное со скоростью 3 – 3,5 м/с, в холодный период (с октября по апрель) – юго-восточное со скоростью 4 – 4,5 м/с.
Степень застройки – 60 %
Характеристика спроса и предложения. Анализ рынка недвижимости Тульской области показал, что предложение подобных зданий значительно. Спрос на объекты аналогичного качества и назначения также весьма высок.
Коммерческая привлекательность объекта оценки . Объект расположен в непосредственной близости маршрутов городского транспорта (автобусы 20, 24, 28 маршрута; автолайны 12/15, 40к, 24, 18к, 4м, 4). Объект выполняется по индивидуальному проекту и может быть использован только по непосредственному назначению, в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля.
К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:
1) выгодное местоположение;
2) объект имеет в целом находится в хорошем состоянии ввиду его сравнительно недавней постройки;
3) удобные подъездные пути.
Таким образом, анализируя степень влияния вышеперечисленных факторов на стоимость объекта оценки, можно сказать, что качественная характеристика коммерческой привлекательности объекта находится на высоком уровне.
Объяснение корректировок
Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.
В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади магазинов.
Объекты сравнения нами подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.
В связи с тем, что права собственности и условия финансирования у всех сравниваемых объектов одинаковы, корректировки на эти элементы не выполнялись.
Цены предложений всех объектов сравнения уменьшены на 10%, так как по данным оценочных и риэлторских фирм цены предложений для такого типа недвижимости завышаются на 5-15%.
Корректировки на условия рынка выполнялись исходя из того, что увеличение цен предложения за предшествующие периоды происходило в среднем на 5% в месяц.
Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.
Доходный метод оценки
Оценка методом капитализации дохода
Данный метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.
Анализ доходов
Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 30-40 руб. за квадратный метр площади. Для расчетов принимаем среднюю величину в 35 руб. за 1 кв.м. в месяц. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плате будет увеличиваться на 10% в год в течение второго и третьего года и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:
ТС= П1+П2+П3+П4+П5
Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:
П i = (Сар i – Сзс i ) * ТСЕ i ,
где Capi - арендная плата в году i;
Сзсi - затраты содержания в году i.
TCEi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:
где СД - ставка дисконтирования за год;
i - количество лет.
Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. Неопределенность будущего развития рынка недвижимости и связанные с этим риски инвестиций в недвижимости в текущей ситуации не компенсируются в условиях кризиса доходностью, которая наблюдалась в докризисный период. Ставка дисконтирования в условиях кризиса достаточно низкая, поскольку в такое время покупка недвижимости является невыгодной инвестицией и находится в пределах 12-14%[2].
Учитывая вышеуказанные обстоятельства, принимаем СД равной 12%.
Вторым источником дохода является продажа этого гаража по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии, воспользуемся следующей формулой:
Доход от аренды берется по шестому году.
Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для гаражей, представленных на рынке, эта ставка равна 5-10%. Принимаем ее равной 5%.
После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:
ТСрев = Срев*ТСЕ5,
где Срев - стоимость реверсии,
ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.
Анализ расходов
Затраты на содержание гаража составляют 6 262,66 рублей, в том числе налог на имущество – 4 367,62 рублей, то есть в размере 2.2% от остаточной восстановительной стоимости объекта. Принимаем, что затраты на содержание гаража будут расти, как и арендная плата: на 10% в течение второго и третьего годов и на 5% в течение четвертого и пятого годов.
Необходимо отметить, что для использования оцениваемого помещения как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.
Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл.7).
Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи гаража (реверсии).
Таким образом, стоимость гаража, как объекта приносящего доход, составляет 167 912 рублей или округленно 168 000 рублей.
Таблица 7 – Анализ дисконтированного денежного потока
| № п/п | Наименование показателя | Единица измерения |
| Изменение по годам | |||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| 1 | Арендуемая площадь | м2 | 22,56 | ||||||
| 2 | Арендная плата за месяц | руб./ м2 | 35 | ||||||
| 3 | Арендная плата за год | руб./ м2 | 420 | 9 475,20 | 10 422,72 | 11 464,99 | 12 038,24 | 12 640,15 | 13 272,16 |
| 4 | Увеличение арендной платы в год | %/год | 0,00 | 0,10 | 0,10 | 0,05 | 0,05 | 0,05 | |
| 5 | Эксплуатационные расходы | руб./год | 1 895,04 | 2 084,54 | 2 293,00 | 2 407,65 | 2 528,03 | ||
| 6 | Изменение эксплуатационных расходов | %/год | 0,00 | 10,00 | 10,00 | 5,00 | 5,00 | ||
| 7 | Налог на имущество | руб./год | 4 367,62 | 4 804,38 | 5 284,82 | 5 549,06 | 5 826,51 | ||
| 8 | Чистый операционный доход | руб./год | 3 212,54 | 3 533,80 | 3 887,18 | 4 081,54 | 4 285,61 | ||
| 9 | Процент по депозиту | 12,00 | 12,00 | 12,00 | 12,00 | 12,00 | |||
| 10 | Стоимость единицы, ТСЕ | 0,89 | 0,80 | 0,71 | 0,64 | 0,57 | |||
| 11 | Текущая стоимость денежных потоков | руб. | 2 868,34 | 3 830,02 | 3 761,63 | 3 526,53 | 3 306,12 | ||
| 12 | Текущая стоимость будущих доходов | руб. | 17 292,63 | ||||||
| 13 | Стоимость реверсии | руб. | 150619,62 | ||||||
| 14 | Рыночная стоимость объекта | руб. | 167 912 | ||||||
Заключение
В настоящее время на рынке недвижимости в России представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. На рынке недвижимости уже появляются и свободные земельные участки.
Следует отметить, что объекты недвижимости характеризуются, как правило, большим количеством различных параметров. Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо учитывать все их характеристики и использовать различные способы оценки рыночной стоимости объекта.
В курсовой работе исследование осуществлялось в несколько этапов, в ходе которого были учтены все факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта, проанализировано наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого помещения, применены три законодательно принятых метода оценки – затратный, метод сравнительных продаж и доходный.
Таким образом, в ходе проделанной работы была достигнута поставленная цель – определена рыночная стоимость гаража, которая составляет 188 000 рублей.
Список использованной литературы
1. Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 07.05.2009) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.07.1998).
2. Приказ от 20 июля 2007 г. № 254 «Об утверждении Федерального Стандарта Оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».
3. Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».
4. Приказ от 20 июля 2007г № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)».
5. Валдайцев С.В. Оценка бизнеса: учебник для вузов / С.В. Валдайцев. – второе издание, перераб. и доп. – М.: Проспект, 2006. – 360с.
6. Есипов В.Е. Оценка бизнеса: уч. пособие / В.Е. Есипов, Г.А. Маховикова, В.В. Терехова. – второе издание. – М.[и др.]: Питер, 2006. – 464с. – («Учебное пособие»).
7. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия "Оценочная деятельность". Учебное и практическое пособие. Под ред. В.Н. Зарубина и В.М. Рутгайзера. - М.: Дело, 2005. – 364с.
8. Соловьев М.М. Оценочная деятельность (оценка недвижимости). М.: Финансы и статистика, 2002. – 354с.
9. Финансовая академия при правительстве РФ. Оценка бизнеса: уч. для вузов / А.Г. Грязнова [и др.]; под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой; Фин. акад. при Правительстве РФ; Институт проф. оценки. М.: Финансы и статистика, 2007. – 736с.: ил.
10. Он-лайн библиотека оценщиков. Лейфер Лев Абрамович «Ставка дисконтирования во время кризиса» - http:// www. labrate. ru/ leifer/ lev_ leifer_ article- stavka- diskonta- vo- vremya- krizisa. htm
[1] Р.3 п.6 Приказ от 20 июля 2007г № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)».
[2] http://www.labrate.ru/leifer/lev_leifer_article-stavka-diskonta-vo-vremya-krizisa.htm
Краткое изложение основных фактов и выводов
| Местонахождение объекта: | 300016, Россия, г. Тула, ул. Кутузова, д.144. (закрепление за кв. 14). |
| Тип объекта недвижимости: | Гараж общей площадью 22.56 кв. м |
| Цель оценки: | Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи |
| Оцениваемые права: | Право пользования |
| Наилучшее и наиболее эффективное использование: | Использование объекта в качестве помещения для стоянки, заправки и ремонта автомобиля |
| Дата оценки: | 01 ноября 2010 года, дата оценки объекта совпадает с датой осмотра |
| Основание для проведения оценки | Договор № 11 от 20.10.2010г., заключённый между Заказчиком – Иванов И.И. и Исполнителем - ООО «Оценка-плюс», |
| Реквизиты заказчика | Российская Федерация, город Тула, улица Кутузова, дом 144 квартира 14. |
Дата: 2019-12-22, просмотров: 248.
