Методы и подходы, применяемые в оценочной деятельности

        Теоретическим фундаментом методов оценки является единый набор оценочных принципов. Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к оценке имущества различных типов. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принять во внимание все важные и значимые рыночные факты, которые могут повлиять на стоимость собственности.

Существует три наиболее популярных и часто используемых метода оценки, поэтому основное внимание будет уделено им. Существуют также и другие методы оценки, но в связи с тем, что они используются редко, рассматривать их в данной квалификационной работе нецелесообразно.

Затратный метод оценки  - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении затрат, необходимых для ее восстановления либо замещения, с учетом накопленного износа;

Рыночный метод оценки - совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

Доходный метод оценки  - совокупность методов оценки стоимости, основанных на определении ожидаемых доходов от коммерческого использования, оцениваемого имущества.

    В данном случае, чтобы показать процесс оценки, рассматривается методология оценки имущества акционерного общества. Общие принципы данной методологии и могут быть применены для осуществления оценки и других типов имущества, стоит также обратить внимание на то, что методология оценки разных видов имущества (недвижимость, транспортные средства, бизнес, нематериальные активы) имеет свою специфику.  

Вообще, универсальность данной методологии заключается в том, что помимо оценки имущественного комплекса как единого целого, существует возможность оценки отдельных его составных частей без ущерба для достоверности.

Доходный подход оценки

Этот подход является наиболее очевидным при оценке предприятия, поскольку коммерческая деятельность подразумевает наличие денежных потоков и доходов. Методология оценки предполагает использование в рамках данного подхода дисконтирование денежных потоков предприятия и капитализацию прибыли предприятия. Эти два метода наиболее полно отражают финансовые аспекты деятельности бизнеса и дают объективные результаты оценки.

Оценка бизнеса методом дисконтированных денежных потоков

Основные этапы оценки предприятия методом дисконтированных денежных потоков (ДДП):

1. Выбор модели денежного потока.

2. Определение длительности прогнозного периода.

3. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации.

4. Анализ и прогноз расходов.

5. Анализ и прогноз инвестиций.

6. Расчет величины денежного потока для каждого года прогнозного пе­риода.

7. Определение ставки дисконта.

8. Расчет величины стоимости в постпрогнозный период.

9. Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.

10. Внесение итоговых поправок.

Выбор модели денежного потока

При оценке бизнеса применяется одна из двух моделей денеж­ного потока: ДП для собственного капитала или ДП для всего инвестиро­ванного капитала. Применяя модель денежного потока для всего инвестированного капи­тала, условно не различается собственный и заемный капитал предприя­тия и считается совокупный денежный поток. Исходя из этого, к денежному потоку прибавляются выплаты процентов по задолженности, которые ра­нее были вычтены при расчете чистой прибыли.

В обеих моделях денежный поток может быть рассчитан как на номи­нальной основе (в текущих ценах), так и на реальной основе (с учетом фак­тора инфляции).