Эти принципы включают: остаточную продуктивность, вклад, возрастающие и уменьшающиеся доходы, сбалансированность, экономическую величину и экономическое разделение.

Остаточная продуктивность. В основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Чтобы понять это положение, нужно признать, что любой вид экономической деятельности обычно требует наличия четырех факторов производства: труд, капитал, предпринимательская деятельность, земля. Каждый фактор должен быть оплачен из чистых доходов, создаваемых данной деятельностью.

Поскольку земля физически недвижима, то труд, капитал и предпринимательство должны быть привлечены к ней. Это означает, что сначала должны быть оплачены три этих фактора, а уже затем остаток дохода выплачивается собственнику земли как рента. Экономическая теория гласит, что земля имеет «остаточную стоимость» и какую-либо ценность только тогда, когда есть остаток после оплаты всех других факторов производства.

Определение остаточной продуктивности: остаточная продуктивность измеряется как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство.

Остаточная продуктивность может иметь место, поскольку земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий. Ниже приведены соответствующие примеры:

· Максимальная выручка – владелец магазина бытовой утвари заплатит больше за участок, находящийся на виду и легко доступный большему числу покупателей.

· Минимальные затраты – производитель автомобилей заплатит больше за тот участок, который расположен рядом с железнодорожной веткой, чем за находящийся в центре деловой части города.

· Удовлетворение потребностей в удобствах – пользователь-жилец больше заплатит за место, с которого открывается красивый вид.

Вклад (предельная продуктивность). Застройщик решает, построить ли при жилом комплексе бассейн. Затраты на строительство бассейна составляют 17 500 долл. При наличии бассейна комплекс будет стоить 1 165 000 долл., без него – 1 140 000 долл. Таким образом, бассейн добавляет к общей стоимости 25 000 долл. Поскольку затраты на это удобство ниже, чем его вклад в стоимость, расчетливый застройщик должен построить бассейн.

Вклад – это сумма прироста стоимости хозяйственного объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Некоторые факторы увеличивают стоимость недвижимости на большую величину, чем связанные с ним затраты, хоты есть и такие, которые фактически уменьшают стоимость. Например, новая покраска дома снаружи может улучшить его вид и сделать его более привлекательным. Однако в том случае, если цвет краски не соответствует рыночным стандартам, стоимость дома может снизиться.

Определение вклада: вклад – это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствии наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства.

Возрастающие и уменьшающиеся доходы. Обычно собственники земли должны ответить на вопрос, на сколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю.

Сбалансированность (пропорциональность). Если к земле приложено слишком мало факторов производства, то она недозастроена. Если слишком много – перегружена застройкой. В обоих случаях земля используется неэффективно, и в соответствии с принципом остаточной продуктивности ее стоимость снижается. Все факторы производства должны находиться в надлежащем соотношении друг с другом, чтобы общие доходы от земли были максимальными.

Определение сбалансированности: любму типу землепользования соответствуют ортимальные суммы различных факторов производства при сочетании которых достигается максимальая стоимость земли.

Экономическая величина. Оптимальный масштаб застройки земли определяется условиями рыночной конкуренции и потребностями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением, который, однако, слишком мал или слишком велик для возможных пользователей, может потерять в цене на рынке. Например, лот на перекрестке дорог может быть идеальным местом для автозаправочной станции. Но если он слишком мал, то возникнут проблемы с доступом, будет ощущаться дефицит площадей для обслуживания и складирования. Если же он слишком велик, то избыточная земля не принесет дополнительной выручки действующей станции. Принцип экономического размера – это тот же принцип сбалансированности, хотя и рассматриваемый в иной плоскости.

Примером применения принципа величины является приростная стоимость участка земли. Она имеет место, когда два или большее число мелких участков объединяются в единый массив, стоимость которого превышает сумму стоимостей отдельных составляющих массив участков. Например, представьте, что застройщик может купить лот А за 15 000 долл. и лот Б – за 16 000 долл. если объединить эти два лота, то новый массив земли будет стоить 33 000 долл.

Определение экономического размера: экономический размер – это количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условными в данном метоположении.

Экономическое разделение. Имущественное законодательство позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на землю.

Определение экономического разделения: экономическое разделение имеет место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта.