Материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления пользователям Интернета и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
© 2018 - 2024
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Основные принципы оценки недвижимости
1.1.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя
1.1.2 Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
1.1.3 Принципы, связанные с рыночной средой
1.1.4 Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования
1.2 Особенности оценки имущественных прав
1.2.1 Необходимость профессиональной оценки имущественных прав
1.2.2 Проблемы развития профессиональной оценки в РК
2. Методологические подходы к оценке недвижимости
2.1 Затратный подход
2.1.1 Определение накопленного износа
2.2 Рыночный подход
2.3 Доходный подход
2.3.1 Методы капитализации дохода
2.3.2 Анализ доходов и расходов
3. Определение рыночной стоимости комплекса объектов
недвижимости ТОО «Механизированные работы»
3.1 Общие сведения
3.1.1 Определение задания на оценку
3.1.2 Цель оценки
3.1.3 Процедура оценки
3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки,
нормативные акты, источники информации
3.1.5 Допущения и ограничивающие условия, являющиеся
неотъемлемой частью данного заключения
3.1.6 Местоположение оцениваемого комплекса объектов
3.1.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования (НиНЭИ)
3.1.8 Заключение по анализу НиНЭИ
3.2 Описание объектов оценки
3.2.1 Описание земельного участка
3.2.2 Описание улучшений на земельном участке
3.3 Затратный метод определения стоимости объектов
Недвижимости
3.3.1 Расчет стоимости земельного участка
3.3.2 Расчет полной восстановительной стоимости
зданий и сооружений
3.3.3 Определение совокупного износа
3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости
3.3.5 Определение накопленного функционального
износа объектов недвижимости (морального износа)
3.3.6 Определение износа внешнего воздействия
3.3.7 Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом
накопленного износа
3.4 Сравнительный подход
3.5 Доходный подход
3.6 Согласование результатов и определение рыночной
стоимости имущества
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала – недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования.
Поэтому рыночные преобразования в экономике Казахстана требуют сегодня не только политического и общественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тщательной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие котрого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
Объективное, обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций, при налогообложении и страховании недвижимости, при кредитовании под залог имущества и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, при исполнении прав наследования, судебного приговора и других операциях, связанных с реализацией имущественных прав. Субъектами этих операций выступают индивидуальные и коллективные собственники объектов недвижимости, банки или другие финансовые компании – потенциальные инвесторы, страховые компании, юридические организации, комитеты по имуществу и банкротству, по земельной реформе, налоговые службы и другие административные органы. Поэтому тема данной дипломной работы является наиболее актуальной.
Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей собственности.
Оценщик недвижимости – это профессия, которая будет особенно полезной в становлении права собственности в Республике Казахстан.
Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов.
Основной целью данной дипломной работы является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».
Исходя из цели дипломной работы, вытекают следующие задачи:
· обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости;
· дать описание характеристик данного объекта оценки, прав собственности на оцениваемый объект;
· провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке наналогичных объектов;
· дать оценку объекта, используя основные подходы к оценке объектов недвижимости.
Источниками при написании данной дипломной работы явились нормативные и законодательные акты Правительства Республики Казахстан о земле и земельных отношениях, труды зарубежных и отечественных ученых и экономистов ро исследуемой проблеме, материалы Республиканского семинара оценщиков проходящего в г. Караганде в 1999 году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования.
Методами используемыми для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости явились затратный и метод капитализации дохода, а также экономические методы исследования.
Определение стоимости
Стоимость – это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на како-либо предмет или объект. Важно проводить различия между понятиями стоимость затраты и цена. Стоимость обычно анализируется с точки зрения возможного покупателя. Стоимость – это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемую собственность.
Затраты – это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности, сходный с оцениваемым. Эти затраты могут не отличаться от той суммы, которую готов заплатить возможный покупатель. В зависимости от ряда факторов, включая потребности покупателя, наличие равноценных объектов и активность других покупателей, эти затраты могут быть выше или ниже стоимости на дату оценки.
Цена – это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках. Термин «цена» также используется для обозначения «запрашиваемой цены» продавца. Цены прошлых сделок и цены продавца не обязательно представляют обоснованную меру стоимости на дату оценки.
Затратный полход
При использовании затратного подхода в определении стоимости оценщики применяют термины «восстановительная стоимость» и «заменяющая стоимость».
Восстановительная стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на действительную дату оценки точной копиии оцениваемого здания из таких же материалов, соблюдая такие же строительные стандарты, по такому же проекту, такой же планировки и квалификации рабочей силы, имеющего все недостатки, абсолютное соответствие и износ, как и оценивемое сооружение.
Заменяющая стоимость есть оцениваемая стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки сооружения с полезностью, равной полезности оцениваемого сооружения, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта, планировки и т.д.
Затратный подход предполагает использование следующих методов:
1. Метод сравнительной единицы
Метод сравниетльной единицы основан на сравнении стоимости площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.
В большинстве случаев применения данного метода используются показатели единичных стоимостей, взятые из специальных справочников и ценников, Такие справочники регулярно выпускаются и содержат статистические данные, предоставляемые институтами оценки. Единичные стоимости типовых или базовых зданий приводятся для сооружений определенных размеров, поэтому необходимо производить их корректтировку (поправку) на реальные габариты. При этом, если тсследуемое здание больше, чем базовое, единичная цена обычно ниже, и наоборот.
Даже если некоторое здание идентично в терминах размеров, дизайна и качества конструкций, базовое здание часто отличается от исследуемого. Различные типы крыш, нерегулярный периметр и очертания здания могут существенно влиять на сравнимые единичные стоимости.
2. Метод разбивки по компонентам
Сущность данного метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов - фундаментов, стен, перегородок, кровли и т.д. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимый для устройства единичного объема.
Зная объем каждого компонента и его единичную стоимость, находят стоимость всего сооружения. Прибыль предпринимателя при этом учитывается либо в единичной стоимости, либо подсчитывается отдельно.
3. Метод количественного обследования
Этот метод является наиболее точным, но в то же время и наиболее трудоемким. Суть его заключается в абсолютно точном количественном определении всех позиций, относящихся к строительству сооружения. Если не ограничивать точность метода, то следует вести учет каждого гвоздя, каждого кирпича и каждой минуты рабочего времени. Зная количество всех материалов и трудозатрат, определяют прямые издержки. Затем определяют косвенные издержки и прибыль предпринимателя.
Хотя этот метод дает полный стоимостной анализ оцениваемых улучшений, он требует много времени, денег и опытных оценщиков. По этой причине этот метод редко применяется в повседневной практике.
Доходный подход
Расчет стоимости может быть осуществлен посредством метода прямой капитализации дохода или анализа дисконтированных потоков наличности. В зависимости от конкретных обстоятельств может быть применен либо один из этих методов, либо оба.
Методы капитализации дохода
Стоимость недвижимости можно определить либо методом прямой капитализации, либо методом капитализации по норме отдачи. Причем, метод прямой капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход со стабильностью предсказуемыми суммами доходов и расходов, а метод капитализации по норме отдачи более применим к приносящим доход объектам, имеющим нестабильные потоки доходов и расходов.
Метод прямой капитализации переводит годовой доход в стоимость собственности путем деления годового дохода на соответствующую норму дохода. При этом не делается отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал.
Этот метод довольно прост и понятен, не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо из данных рынка путем выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнительного анализа. Прямая капитализация применяется к потенциальному или денежному потоку до уплаты налогов. Выбор конкретного вида дохода зависит от целей анализа и наличия доступной информации.
Для оценки стоимости в методе прямой капитализации применяется формула:
V =I(2)
R
Где V - стоимость,
I - доход,
R - коэффициент капитализации.
Метод капитализации по норме отдачи переводит будущие выгоды в настоящую стоимость собственности путем дисконтирования каждой будущей выгоды соответствующей нормой отдачи или путем капитализации с применением коэффициента капитализации, который должен отражать последовательность поступления доходов, изменение стоимости собственности и дохода, а также норму отдачи.
Этот метод базируется на предложениях относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости собственности. Процедура дисконтирования предполагает, что инвестор получит возврат инвестиций и удовлетворяющий его доход на вложение инвестиций. Метод позволяет ответить на вопрос, будет ли собственность давать достаточный уровень прибыли и отдачи.
Метод капитализации по норме отдачи называют также анализом дисконтированного денежного потока, потому что для расчета настоящей стоимости будущих денежных потоков используется норма дисконта. Дисконтирование может выполняться по формулам с помощью финансовых таблиц или с помощью специализированных средств.
Оценка предстоящих затрат результатов при определении эффективности осуществляется в пределах расчетного периода продолжительность которого (горизонт расчета) выбирается исходя из продолжительности создания, эксплуатации и, при необходимости, ликвидации (продажи) объекта, достижения заданных характеристик прибыли, требований инвестора. Учитывая неопределенность положения на отечественном рынке, горизонт расчета в настоящее время обычно выбирается не более 3-5 лет.
Ставка дисконта используется для определения суммы, которую заплатил бы инвестор сегодня (текущая стоимость) за право получения ожидаемых в будущем поступлений.
В случае оценки недвижимости, ставка дисконта представляет собой коэффициент эффективности вложений капитала, достижение которого ожидает инвестор при принятии решения о приобретений будущих доходов с учетом риска их получения.
Под риском понимается степень оправданности ожиданий получения будущих доходов. Для прогнозирования потока денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозных оценок, иными словами как риск реализации прогноза.
Выбор ставки дисконта является одним из ключевых моментов оценки. При оценке недвижимости ставка дисконтирования выбирается методом кумулятивного построения. По данному подходу за основу берется безрисковая норма дохода, к которой добавляется норма дохода за риск инвестирования в рассматриваемом секторе рынка и поправка на неликвидность. Полученная сумма корректируется с учетом факторов, являющихся особенными для данного типа вложений и конкретного объекта.
При этом известно, что увеличение нормы дохода происходит по мере повышения степени риска инвестиции.
Анализ доходов и расходов
Метод капитализации дохода предполагает наличие достоверной оценки ожидаемых доходов. Отправной точкой прогнозов можно считать текущий доход, который должен быть скорректирован с учетом ожидаемых изменений и рыночных тенденций.
Сводный расчет прогнозируемого дохода от объекта недвижимости для целей оценки рыночной стоимости называется реконструированным отчетом о доходах. Обычно он представляется в форме таблицы.
Доходы
1. Потенциальный валовый доход - доход, который можно получить от недвижимости при 100% занятости без учета всех потерь и расходов. При расчете потенциального валового дохода обыкновенно используются рыночные данные, полученные с самого объекта или с его аналогов, а также прогнозы оценщиков относительно изменений арендных ставок и других источников дохода.
2. Действительный (эффективный) валовой доход - потенциальный валовой доход за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
3. Чистый операционный (эксплуатационный) доход - действительный валовой за вычетом скидки на простой и неполучение платежей. Расчет данного показателя осуществляется аналогично предыдущему.
4. Поток денежных средств до уплаты налогов - ЧЭД за вычетом псевдо расходов: амортизации (т.к. не является расходом, а, напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли) и расходов по обслуживанию кредита (т.к. эти выплаты увеличивают стоимость прав инвестора).
5. Поток денежных средств после уплаты налогов - сумма денежных средств, которую ежегодно получает собственник после вычета всех денежных выплат.
За показатели дохода обычно принимают ЧЭД или поток денежных средств после уплаты налога.
Расходы
Периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода называются операционными расходами.
Операционные расходы принято делить на:
§ Условно-постоянные расходы, или издержки;
§ Условно-переменные, или эксплуатационные, расходы;
§ Расходы на замещение, или резервы.
К условно-постоянным расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта. Как правило, эти налоги на имущество, некоторые эксплуатационные расходы, страховка основных фондов. К условно-переменным относятся расходы размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг.
Основные условно-переменные расходы - это:
§ Расходы на управление;
§ Коммунальные расходы (газ, электричество, вода, отопление, телефон и т.д.)
§ Расходы на уборку;
§ Расходы на эксплуатацию;
§ Расходы на содержание территории;
§ Расходы по обеспечению безопасности и т.д.
К расходам на замещение относятся расходы, которые либо имеют
место всего один-два раза за несколько лет или сильно варьируют от года к году.
Обычно к ним относят расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. К таким улучшениям относятся, в частности, кухонное оборудование (холодильники , кухонные плиты и т.п.), мебель, ковровые покрытия, портьеры, драпировка, а также недолговечные компоненты здания (крыши, лифты). К этой же статье расходов относятся расходы на косметический ремонт.
Расходы на замещение рассчитываются как ежегодные отчисления в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации). В расчете подразумевается, что деньги откладываются (резервируются), хотя большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют эти деньги.
Следует отметить, что в расчет (при оценке методом капитализации дохода) необходимо включать эти отчисления, если владелец планирует замену изнашивающихся улучшений в течение срока владения (горизонта расчета).
Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, то расходы на их замещение учитывать не нужно, а износ необходимо учесть в цене предполагаемой перепродажи (реверсии). Если срок такого рода отчислений точно известен, то при расчете методом дисконтирования потоков денежных средств, возможно учитывать расход только в том периоде, где он планируется.
В заключение необходимо отметить, что на нормально функционирующих рынках недвижимости сложились определенные соотношения между доходами и расходами.
Отношение операционных расходов к действительному валовому доходу называется коэффициентом операционных расходов, а отношение чистого операционного дохода к действительному валовому доходу называется коэффициентом чистого дохода.
Общие сведения
3.1.1 Определение задания на оценку
По поручению Заказчика - руководителя дипломной работы Левченко Веры Дмитриевны, Оценщик - автор дипломной работы Оспанов Серикжан Серикпаевич произвел оценку рыночной стоимости пакета вещных прав на комплекс объектов ТОО «Механизированные работы», расположенный по адресу: г. Талдыкорган, ул. Абая 273.
Осмотр оцениваемого объекта проводился в апреле 2006 года.
Оценка рыночной стоимости объектов произведена на основании детального осмотра, проведения строительно-технической экспертизы с использованием предоставленной продавцами технической документации.
Цель оценки
Цель оценки - определить текущую рыночную стоимость полных прав собственности, объекта недвижимости. Под «Полным правом собственности» понимается осуществление, собственником комплекса прав, включая права владения, распоряжения и пользования при ограничении его суверенности исключительно условиями, специально установленными государством в отношении осуществления прав частной собственности.
Функция оценки: в нашем понимании оценка будет использована при принятии решения о продаже объектов недвижимости в составе комплекса ТОО «Механизированные работы».
Под термином «рыночная стоимость» в настоящем отчете понимается следующее: рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, при которой объект перешел бы из рук продавца в руки покупателя на свободном конкурентном рынке при соблюдении следующих условий:
§ Покупатель и продавец действуют на основе типичных стандартных мотивов;
§ Покупатель и продавец обладают всей полнотой информации для принятия решений и действуют, стремясь к наилучшему удовлетворению своих интересов;
§ Сделка купли-продажи не является вынужденной ни для одной из сторон, принимающей в ней участие;
§ Оплата производится в денежной форме наличными деньгами или в их эквиваленте, без скидок, уступок или специального кредитования;
§ Объект наделен свойствами отчуждаемости и может продаваться на открытом рынке;
§ Объект выставлен на открытом рынке достаточное время и для совершения сделки выбран оптимальный момент.
Процедура оценки
Процедура оценки включает в себя следующие шаги:
§ Осмотр зданий;
§ Интервью с собственником;
§ Исследование рынка продаж и аренды аналогичных объектов;
§ Сравнительный анализ аналогов
§ Использование трех традиционных методов оценки для определения рыночной стоимости объекта;
§ Сведение результатов, полученных различными методами и принятие окончательного решения о стоимости объекта.
Заключение по анализу НиНЭИ
С учетом местоположения объекта оценки и анализа арендных ставок по аналогичным объектам, а также учитывая общую структуру и планировку зданий комплекса, его ближайшее окружение, коммерческая привлекательность объекта оценивается как высокая, так как объект оценки является высоко ликвидным, имеет удобную транспортную доступность. Оценщик пришел к выводу, что наилучшим использованием для собственного имущества будет сдача его в аренду (целиком или по частям) или продажа.
В то же время, плохое физическое состояние зданий значительно снизит рыночную стоимость оцениваемого объекта.
Описание объектов оценки
Описание земельного участка
Описание земельного участка: участок расположен в южном районе города, на автомагистрали - улице Абая. Участок расположен на окраине города, но район находится в 10-15 минутах езды от центра города. Месторасположение можно расценивать как весьма удобное.
Форма участка - прямоугольная, размером - 3,75 га.
Рельеф участка - спокойный. Предполагается, что на земельном участке нет никаких вредоносных почв и близко расположенных грунтовых вод.
Ограничения в использовании
Владелец должен соблюдать санитарные и экологические нормы, установленные для данного района.
Дефектная ведомость
Таблица 10
Административно-хозяйственный блок
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 14 | 40 | 5,6 |
| Наружные и внутренние стены | 28 | 40 | 11,2 |
| Перегородки | 5 | 30 | 1,5 |
| Перекрытие, покрытие | 16 | 30 | 4,8 |
| Полы | 9 | 40 | 3,6 |
| Проемы | 8 | 40 | 3,2 |
| Кровля | 7 | 50 | 3,5 |
| Наружная отделка | 3 | 40 | 1,2 |
| Внутренняя отделка | 4 | 40 | 1,6 |
| Прочие работы | 3 | 40 | 1,2 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3 | 50 | 1,5 |
| Итого | 38,9 |
Дефектная ведомость
Таблица 11
Цех РММ
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 6,7 | 45 | 3,0 |
| Наружные стены | 14,7 | 50 | 7,4 |
| Каркас | 14,2 | 45 | 6,4 |
| Покрытие | 12,5 | 50 | 6,3 |
| Кровля | 12,7 | 60 | 7,6 |
| Полы | 5,1 | 50 | 2,6 |
| Отделка | 4,9 | 50 | 2,5 |
| Проемы | 10,3 | 30 | 3,1 |
| Прочие работы | 15,9 | 50 | 8,0 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3,0 | 50 | 1,5 |
| Итого | 48,4 |
Дефектная ведомость
Таблица 12
Материальный склад
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундаменты | 14 | 35 | 4,9 |
| Стены | 28 | 45 | 12,6 |
| Покрытие | 16 | 40 | 6,4 |
| Кровля | 17 | 60 | 10,2 |
| Отделка | 7 | 40 | 2,8 |
| Проемы | 8 | 45 | 3,6 |
| Полы | 5 | 50 | 2,5 |
| Прочие работы | 2 | 50 | 1,0 |
| Сантехнические и электромонтажные работы | 3 | 50 | 1,5 |
| Итого | 45,5 |
Дефектная ведомость
Таблица 13
Склад строительных материалов
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 6,7 | 35 | 2,3 |
| Каркас | 14,2 | 45 | 6,4 |
| Наружные стены | 14,7 | 50 | 7,4 |
| Покрытие | 12,5 | 50 | 6,3 |
| Полы | 5,1 | 50 | 2,5 |
| Проемы | 10,3 | 40 | 4,1 |
| Кровля | 12,7 | 60 | 7,6 |
| Отделка | 4,9 | 50 | 2,5 |
| Прочие работы | 15,9 | 50 | 7,9 |
| Электромонтажные работы | 3,0 | 50 | 1,5 |
| Итого | 48,5 |
Дефектная ведомость
Таблица 14
Цех гидравлики
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 6,7 | 35 | 2,3 |
| Каркас | 14,2 | 40 | 5,7 |
| Стены | 14,7 | 45 | 6,6 |
| Покрытие | 12,5 | 50 | 6,3 |
| Полы | 9,1 | 60 | 5,5 |
| Проемы | 8,3 | 30 | 2,5 |
| Кровля | 12,7 | 60 | 7,6 |
| Отделка | 4,9 | 50 | 2,5 |
| Прочие работы | 13,9 | 50 | 6,9 |
| Электромонтажные работы | 3,0 | 50 | 1,5 |
| Итого | 47,4 |
Дефектная ведомость
Таблица 15
Гараж
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 14 | 50 | 7,0 |
| Стены | 28 | 50 | 14,0 |
| Покрытие | 16 | 60 | 9,6 |
| Кровля | 17 | 60 | 10,2 |
| Полы | 8 | 50 | 4,0 |
| Проемы | 7 | 30 | 2,1 |
| Отделка | 7 | 40 | 2,8 |
| Прочие работы | 1 | 40 | 0,4 |
| Электромонтажные работы | 2 | 50 | 1,0 |
| Итого | 51,1 |
Дефектная ведомость
Таблица 16
Проходная
| Наименование конструктивного элемента | Удельный вес в общей стоимости, % | Фактический физический износ элемента, % | Доля физического износа элемента в общем физическом износе здания, % |
| Фундамент | 14 | 45 | 6,3 |
| Стены | 28 | 40 | 11,2 |
| Покрытие | 16 | 35 | 5,6 |
| Проемы | 7 | 30 | 2,1 |
| Полы | 8 | 45 | 3,6 |
| Кровля | 17 | 60 | 10,2 |
| Отделка | 7 | 50 | 3,5 |
| Прочие работы | 1 | 50 | 0,5 |
| Электромонтажные работы | 2 | 50 | 1,0 |
| Итого | 44,0 |
Железобетонное ограждение
Физический износ ограждения согласно визуального осмотра составляет - 40%.
Благоустройство (асфальтобетонное покрытие)
Физический износ асфальтобетонного покрытия составляет согласно визуального осмотра - 50%.
Физический износ по всему комплексу зданий.
Составит:
Ифиз = 38,9х29,0 + 48,4х49,9 + 45,5х6,2 + 48,5х5,5 + 47,4х1,9 + 51,1х0,6
+ 44 х 0,02 + 40х4,7 + 50х2,18 = 45,1%
100
3.3.5 Определение накопленного функционального износа (морального износа)
Функциональный износ является потерей в стоимости, вследствие относительной неспособности объекта недвижимости обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей (морального устаревания технологических решений).
Такого рода недостатки могут быть как устранимыми, так и не устранимыми.
На дату оценки здания имеют функциональный износ, вызванный неудовлетворительным оборудованием цеха ремонтно-механических мастерских, не отвечающих современным требованиям. По мнению оценщика функциональный износ цеха РММ составляет 20%, так, как по стоимости в общем комплексе он составляет 49,9%, то функциональный износ в среднем по комплексу составляет 10%. При этом учтено, что функциональный износ по остальным зданиям при анализе не обнаружен.
Сравнительный подход
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Так как в Талдыкоргане подобных сделок не производилось (по данным исследования, проведенного автором работы), этот метод в данной оценке не использовался.
Показатели
Год
Реверсия
Тенге
2
1010520
12
12126240
0,75
9094680
252000
413100
14,6
8008500
6988220
Текущая стоимость реверсии
Стоимость объекта, рассчитанная доходным методом
Стоимость объекта оценки, полученная доходным методом, составляет 52453000 тенге.
(Пятьдесят два миллиона четыреста пятьдесят три тысячи тенге).
Или по курсу валют 419624 доллара США
(Четыреста девятнадцать тысяч шестьсот двадцать четыре доллара США).
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Исходя из всеобъемлющего анализа всех данных, полученных при изучении рассматриваемого объекта недвижимости, были даны две стоимостные оценки полных прав собственности на здания, сооружения и землю комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».
Оценка исследуемого объекта с использованием затратного метода и метода капитализации дохода дала следующие результаты:
Затратный метод43 130 624 тенге
Доходный подход52 453 000 тенге
Затратный метод, иначе его называют методом суммирования затрат, используется для объектов оценки недвижимости сложной структуры и не типовых, каким в принципе является исследуемый гостиничный комплекс. Идея метода в том, что объект недвижимости оценивается как стоимость земельного участка плюс стоимость воспроизводства либо стоимость замещения объекта, которая обязательно корректируется на величину оцененного износа. Износ может быть физическим, функциональным или обусловлен внешними воздействиями.
Основными недостатками затратного метода при оценке уже существующих зданий и сооружений являются: невозможность сооружения нового, уже изношенного сооружения, маловероятность воспроизводства устаревшего сооружения, невозможность отделения зданий и сооружений от земли.
Несмотря на то, что у нас имеется достаточно надежная и обширная нормативная база для использования затратного метода в виде сметных норм, укрупненных сборников по переоценке различных объектов недвижимости, применение их на практике в большинстве случаев не может дать реального представления о величине рыночной стоимости этих объектов.
В основу методов сравнительного анализа продаж положены анализ и обработка рыночных данных. Он использует информацию о недавних продажах конкурентоспособных объектов с тем, чтобы выработать логическое заключение относительно стоимости оцениваемой недвижимости.
Следует заметить, что на современном этапе рынок недвижимости в нашей стране, являющейся ядром всех имущественных прав, находится в стадии становления. По существу у нас относительно развит только рынок жилья. Таким образом, главное отличие в деятельности оценщиков Казахстана состоит в том, что у нас практически отсутствуют открытые данные реальной стоимости сделок с имуществом, так как их участники в силу разных причин стараются скрыть эту информацию. Некоторые виды недвижимости вообще не продаются на открытом конкурентном рынке. Поэтому метод сравнения продаж, который широко применяется в зарубежной практике, мы использовать в полной мере не можем из-за отсутствия достоверной информации.
Таким образом, из трех общеизвестных методов оценки недвижимости, в наших условиях наиболее приемлемым и надежным для определения рыночной стоимости является доходный метод. Метод дисконтирования дохода подразумевает оценку дохода, который приносит объект недвижимости, и приведение его к текущей стоимости на момент оценки. Предполагается, что потенциальный владелец недвижимости рассчитывает на получение потока дохода от ее эксплуатации. Данный метод используется для оценки тех объектов, которые приобретаются с целью извлечения потока дохода, например, сдаваемые в аренду жилые дома, здания под офисы и торговые павильоны.
Только поняв различные инструменты анализа приносящей доход собственности, можно быть готовым к решению множества проблем, которые встречаются при оценке и анализе недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Гражданский Кодекс Республики Казахстан. // Алматы, 1995
2. Стратегия становления и развития Казахстана как суверенного государства.// Назарбаев Н.А., Алматы, 1992
3. Указ Президента Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года, имеющего силу закона «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан».
4. Совместный Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 21 ноября 2002 года за № 172 «Об утверждении прав по применению субъектами оценочной деятельности требований к содержанию и форме отчета об оценке». 2000 года №
5. Приказ Министерства Юстиции Республики Казахстан от 23 ноября № 179 «Об утверждении правил по применению субъектами оценочной деятельности, требовании к качеству выполнения работ по оценке, используемым принципам оценки».
6. Сборник № 1 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, имеющихся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете, для переоценки основных фондов. // Москва, 1971
7. Сборник № 28 Укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения, для переоценки основных фондов. // Москва, 1970
8. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок
с ним.// Сборник нормативно-правовых актов, Борисов В., Алматы, 1998
9. Указ Президента Республики Казахстан имеющий силу закона
«О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок
с ним» № 2727 от 25.12.1995
10. Инструкция по пользованию финансовым калькулятором «Star-Plus»
11. Постановление Правительства Республики Казахстан от 02.09.2003 г.
№ 890
«Об установлении базовых ставок платы за земельные участки при их
предоставлении в частную собственность, при сдаче государством или гос.землепользователями в аренду, а также размера платы за продажу права аренды земельных участков»
12. Дияров С.К. Экономика недвижимости: учебное пособие
/Под редакцией д.т.н. профессора Байболова С.М. /Кзылорда, 2003
13. Коваленко Г.П. Рынок недвижимого имущества в Республике Казахстан: Практическое пособие. - Алматы: Жеті-жарғы, 2002
14. Коваленко Г.П. Техническая инвентаризация недвижимого имущества: Практическое руководство. - Алматы: Жеті-жарғы, 2000
15. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. // Джек Фридман, Николас Ордуэй, серия «Зарубежный экономический учебник», Москва, ЛТД «Дело», 1995
16. Методы оценки недвижимости. // Тарасевич Е.И., Санкт-Петербург, 1995
17. Практические занятия по оценке недвижимого имущества.// Учебное пособие, Республиканский семинар, г.Караганда, 1999
18. Оценка земельной собственности. // Под редакцией Джозефа К. Эккерта, Красногорск, 1993
19. Оценка недвижимости. // Учебное пособие. Генри С. Харрисон, Москва, 1994
20. Как оценивать недвижимость в рыночных условиях хозяйствования. // Григорьев В., Москва, 1995
21. Операции с недвижимостью в России. // Балапанов И.Т., Москва, 1996
22. Сборник оценочных норм для оценки строений граждан в городах и рабочих поселках Казахской ССР. // Алма-Ата, 1982
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Теоретические основы оценки недвижимости
1.1 Основные принципы оценки недвижимости
1.1.1 Принципы, основанные на представлениях пользователя
1.1.2 Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями
1.1.3 Принципы, связанные с рыночной средой
1.1.4 Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования
1.2 Особенности оценки имущественных прав
1.2.1 Необходимость профессиональной оценки имущественных прав
1.2.2 Проблемы развития профессиональной оценки в РК
2. Методологические подходы к оценке недвижимости
2.1 Затратный подход
2.1.1 Определение накопленного износа
2.2 Рыночный подход
2.3 Доходный подход
2.3.1 Методы капитализации дохода
2.3.2 Анализ доходов и расходов
3. Определение рыночной стоимости комплекса объектов
недвижимости ТОО «Механизированные работы»
3.1 Общие сведения
3.1.1 Определение задания на оценку
3.1.2 Цель оценки
3.1.3 Процедура оценки
3.1.4 Используемые в заключении стандарты и методы оценки,
нормативные акты, источники информации
3.1.5 Допущения и ограничивающие условия, являющиеся
неотъемлемой частью данного заключения
3.1.6 Местоположение оцениваемого комплекса объектов
3.1.7 Анализ наилучшего и наиболее эффективного
использования (НиНЭИ)
3.1.8 Заключение по анализу НиНЭИ
3.2 Описание объектов оценки
3.2.1 Описание земельного участка
3.2.2 Описание улучшений на земельном участке
3.3 Затратный метод определения стоимости объектов
Недвижимости
3.3.1 Расчет стоимости земельного участка
3.3.2 Расчет полной восстановительной стоимости
зданий и сооружений
3.3.3 Определение совокупного износа
3.3.4 Определение физического износа объектов недвижимости
3.3.5 Определение накопленного функционального
износа объектов недвижимости (морального износа)
3.3.6 Определение износа внешнего воздействия
3.3.7 Расчет стоимости объектов недвижимости с учетом
накопленного износа
3.4 Сравнительный подход
3.5 Доходный подход
3.6 Согласование результатов и определение рыночной
стоимости имущества
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Создаваемый в Республике Казахстан механизм организации и функционирования рыночной экономики уже не может обойтись без оценок капитала – недвижимости, бизнеса, земли и ее недр, машин и оборудования.
Поэтому рыночные преобразования в экономике Казахстана требуют сегодня не только политического и общественного согласия, глубоких преобразований, но и кропотливой, тщательной работы, которая включает в себя создание правовой среды, отработку нормативной базы, технологий функционирования и взаимодействия субъектов рынка, подготовку специалистов совершенно новых профессий. В первую очередь это касается рынка недвижимости, развитие котрого может определить в перспективе характер изменений всей экономики.
Объективное, обоснованное заключение о величине рыночной стоимости недвижимого имущества необходимо при операциях купли-продажи или сдачи в аренду, при акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей, при привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций, при налогообложении и страховании недвижимости, при кредитовании под залог имущества и привлечении инвесторов, в том числе и зарубежных, при исполнении прав наследования, судебного приговора и других операциях, связанных с реализацией имущественных прав. Субъектами этих операций выступают индивидуальные и коллективные собственники объектов недвижимости, банки или другие финансовые компании – потенциальные инвесторы, страховые компании, юридические организации, комитеты по имуществу и банкротству, по земельной реформе, налоговые службы и другие административные органы. Поэтому тема данной дипломной работы является наиболее актуальной.
Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав. Интересы собственников по сравнению с лицами, не являющимися таковыми, более защищены, они работают над увеличением стоимости своей собственности.
Оценщик недвижимости – это профессия, которая будет особенно полезной в становлении права собственности в Республике Казахстан.
Понимание факторов, создающих стоимость, является важнейшим условием для правильного функционирования свободных рынков. Данные факторы включают как мотивации покупателей и продавцов, так и производительность собственности и состояние среды ее окружающей. Стоимость недвижимости испытывает влияние физических, финансово-экономических, социальных и политико-правовых факторов.
Основной целью данной дипломной работы является определение рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости ТОО «Механизированные работы».
Исходя из цели дипломной работы, вытекают следующие задачи:
· обосновать основные принципы и методы оценки недвижимости;
· дать описание характеристик данного объекта оценки, прав собственности на оцениваемый объект;
· провести исследование экономической ситуации на региональном и локальном рынке наналогичных объектов;
· дать оценку объекта, используя основные подходы к оценке объектов недвижимости.
Источниками при написании данной дипломной работы явились нормативные и законодательные акты Правительства Республики Казахстан о земле и земельных отношениях, труды зарубежных и отечественных ученых и экономистов ро исследуемой проблеме, материалы Республиканского семинара оценщиков проходящего в г. Караганде в 1999 году, отчеты профессиональных оценщиков и собственные исследования.
Методами используемыми для определения рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости явились затратный и метод капитализации дохода, а также экономические методы исследования.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ
Дата: 2019-12-10, просмотров: 533.